АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-35899/2020

01 апреля 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.А. Крюкова  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н. Ряскиным рассмотрел в судебном заседании вопрос о возобновлении производства по делу №А60-35899/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Консалт-И» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>),

к Администрации города Екатеринбурга,

к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 2086 от 18.03.2020 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности  от 01.09.2020,

от ответчиков (Администрация, ДУМИ): ФИО2, представитель по доверенности  от 19.01.2021, от 30.12.2020.

Лица, участвующие в деле, о принятии заявления, возбуждении производства по делу и его рассмотрении извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Консалт-И» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее - ответчик) об урегулировании разногласии, возникших при заключении договора № 2086 от 18.03.2020 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа.

Определением суда от 23.07.2020 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании 23.07.2020 ответчик представил отзыв на иск, в котором в удовлетворении заявленных требований просил отказать в связи с тем, что не является надлежащим ответчиком по делу. Истцом заявлено ходатайство о привлечении в качестве соответчика Администрации города Екатеринбурга. Ходатайство истца судом рассмотрено и удовлетворено, о чем принято соответствующее определение.

Ответчиком заявлено ходатайство о привлечении в качестве соответчика ООО «Группа компаний «Азира» (ИНН 

<

***>). Истцом заявлены возражения относительно привлечения ООО «Группа компаний «Азира» в качестве соответчика. Вместе с тем, стороны относительно привлечения указанного лица в качестве третьего лица возражений не заявили, в связи с чем судом принято протокольное определение о привлечении ООО «Группа компаний «Азира» к участию в деле в качестве третьего лица на основании ст. 51, ч. 5 ст. 46 АПК РФ.

Судом  к материалам дела приобщен договор страхования от 01.02.2019 №18/59000639 Л.П.1.

Определением суда от 04.09.2020 в связи с привлечением к участию в деле соответчика и третьего лица, предварительное судебное заседание отложено судом на основании ст. 158 АПК РФ с целью извещения вновь привлеченных лиц о дате судебного заседания.

В судебном заседании 02.10.2020 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда №2086 от 18.03.2020 на предложенных условиях, а также признать недостоверным отчет №380/19 об оценке рыночной стоимости объекта оценки. Уточнение исковых требований приняты судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Судом к материалам дела приобщены отчет об оценке №152 от 24.09.2020 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, а также рецензия на отчет об оценке №380/19 от 24.12.2019, на экспертное заключение №72/121219/81/155 на отчет об оценке №380/19.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с исключением его из числа третьих лиц по делу, о чем вынесено соответствующее определение.

Судом определены круг и содержание вопросов, подлежащих постановке перед экспертом.

В предварительном судебном заседании выяснилось, что в деле имеются все необходимые для рассмотрения спора документы, стороны  не возражают против завершения предварительного судебного заседания, в связи с чем суд счел целесообразным завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела по существу в судебном заседании (ст. 136, 137 АПК РФ).

Определением суда от 02.10.2020 в связи с необходимостью предоставления сторонам  дополнительного времени для ознакомления с документами оппонентов и  формирования окончательной правовой позиции по спору, судебное разбирательство отложено судом на основании ст. 158 АПК РФ.

Указанным определением сторонам предложено рассмотреть вопрос о возможности заявления ходатайства о проведении судебной экспертизы, представить кандидатуры экспертных организаций либо экспертов, сведения о стоимости и сроках проведения экспертизы, а также согласие экспертов на проведение экспертизы по вопросам, установленным судом.

Определением суда от 08.10.2020 привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к участию в деле в качестве соответчика с исключением его из числа третьих лиц по делу.

В судебном заседании 16.11.2020 ответчиком (ДУМИ) представлена кандидатура эксперта ООО «Центр экспертизы «Профит» ФИО3, согласие которого на проведение экспертизы следует из письма от 13.11.2020 №318/20, согласно которому стоимость проведения экспертизы – 25 000 руб., срок – 10 рабочих дней, представлены сведения о квалификации эксперта.

Определением суда от 23.11.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы «Профит» (ИНН 

<

***>, 620026, 

<

...>, тел. 

<

***>, 268-26-15, e-mail: mail@profit-expert.ru) эксперту ФИО3.

В связи с проведением судебной экспертизы производство по делу приостановлено.

Определением суда от 19.02.2021 назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу в связи с поступлением в суд заключения эксперта.

В судебном заседании 26.03.2021 в связи с приобщением к материалам дела заключения эксперта № 009/21 от 15.02.2021 судом на основании ст. 146 АПК РФ возобновлено производство по делу устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу. В отсутствие возражений сторон, мотивированных не ознакомлением с заключением эксперта, суд продолжил рассмотрение спора по существу в данном судебном заседании.

Истцом представлены письменные возражения против принятия судом заключения эксперта в части определения рыночной стоимости объекта в размере 2 169 690 руб. на дату 25.10.2019.

Ответчиком (Администрация) заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, которое отклонено в отсутствие правовых оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ с учетом того, что ответчик не обосновал необходимость представления для правильного рассмотрения и разрешения спора дополнительных доказательств, кроме того, в материалы дела представлен отзыв на иск, в котором подробно изложена правовая позиция ответчика.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению, которое судом рассмотрено и отклонено в связи с тем, что заключение эксперта не содержит неясности и неполноты по данным выводам.

Ответчик (ООО «Группа компаний «Азира») явку своего представителя не обеспечил, ходатайств не направил.

Поступившее в суд заключение эксперта № 009/21 от 15.02.2021 исследовано судом и признано надлежащим и соответствующим положениям ст. 86 АПК РФ, основания для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы (ст. 87 АПК РФ) судом не установлены.

К материалам дела приобщены платежные поручения от 13.11.2020 № 553 на сумму 15 000 руб., от 12.11.2020 № 552 на сумму 20 000 руб. о внесении истцом на депозит суда вознаграждения экспертам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

как следует из искового заявления, между истцом (арендатор) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 20.10.2017 № 59000639 (далее - договор), согласно которому истцу передано в аренду нежилое помещение, 56,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 66:41:0601901:1642 (далее - объект).

25.10.2019 истец обратился к арендодателю с запросом о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 480 от 13.03.2020 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: уд. Декабристов, д. 9» были утверждены условия приватизации арендуемого истцом объекта. Во исполнение указанного постановления ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2086 от 18.03.2020 (далее – проект договора) с указанием цены продажи объекта в размере 2 729 468 руб.

14.04.2020 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил определить выкупную стоимость объекта недвижимости в размере 1 500 000 руб. (п. 2.1 проекта договора); а также изменить размер неустойки с 0,5% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) за каждый день просрочки до 0,05% (п. 6.1 проекта договора).

При этом выкупная стоимость объекта недвижимости в размере 1 500 000 руб., указанная истцом в протоколе разногласий определена на основании проведенной независимой оценки (отчет оценщика ИП ФИО4 от 10.04.2020 № 127). 

Отчет, на основании которого ответчиком определена выкупная стоимость объекта, истцу не предоставлена.

Письмом от 07.05.2020 № 02.12-15/1/002/2336 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий со ссылкой на ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указав, что в отношении объекта оценки заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта и процентной ставки неустойки на случай нарушения срока оплаты, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд удовлетворяет исковые требования в связи со следующим.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Отчетом от 24.12.2019 № 380/19, составленным обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира», величина рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601901:1642 площадью 56,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, (цокольный этаж) на дату проведения оценки (24.12.2019) определена в размере 2 729 468 руб., без учета НДС (3 275 362 руб. с учетом НДС).

С целью установления соответствия отчета от 24.12.2019 № 380/19 требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определения достоверности определенной данным отчетом рыночной стоимости объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы «Профит» (ИНН 

<

***>, 620026, 

<

...>, тел. 

<

***>, 268-26-15, email: mail@profit-expert.ru) эксперту ФИО3.

Заключением эксперта № 009/21 от 15.02.2021 установлено, что отчет от 24.12.2019 № 380/19 не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а определенная данным отчетом рыночная стоимость объекта является недостоверной.

С учетом изложенного экспертом вывода арбитражный суд удовлетворяет исковые требования к ООО «ГК «АЗИРА» в части признания недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601901:1642 площадью 56,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, (цокольный этаж), определенной отчетом от 24.12.2019 № 380/19, составленным ООО «ГК «Азира».

В связи с удовлетворением иска в части требований к ООО «ГК «Азира» государственная пошлина в размере 6 000 руб. за рассмотрение неимущественного требования подлежит взысканию с ООО «ГК «Азира» непосредственно в доход федерального бюджета в порядке ч. 3 ст. 110 АПК РФ, поскольку при принятии судом уточнения предмета иска истцу фактически предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения спора по существу.

Кроме того, проведение экспертизы назначено судом на предмет определения действительной величины рыночной стоимости объекта по состоянию на 25.10.2019. Дата, на которую производится оценка, выбрана судом с учетом даты, на которую производилась оценка ООО «ГК «Азира», поскольку в случае отсутствия разногласий договор был бы заключен сторонами в указанный период.

Заключением эксперта № 009/21 от 15.02.2021 установлено, что величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601901:1642 площадью 56,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, (цокольный этаж), по состоянию на 25.10.2019 составляет 2 169 690 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Судом отклонены возражения истца относительно определенной заключением эксперта № 009/21 от 15.02.2021 величины рыночной стоимости объекта, поскольку истец не указал каким образом его замечания могли повлиять на определение величины рыночной стоимости.

При оценке заключения эксперта № 009/21 от 15.02.2021 судом установлено, что экспертом принято во внимание назначение объекта. Объект экспертом осмотрен, что не оспаривается истцом. Кроме того, в заключении есть указание на отсутствие окон и канализации (стр. 27 заключения).

Таким образом, судом принимается определенная заключением эксперта № 009/21 от 15.02.2021 величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 66:410601901:1642, по состоянию на 25.10.2019 в размере 2 169 690 руб., без учета НДС, в связи с чем подлежат урегулированию разногласия, возникшие между истцом и ответчиком (Администрацией) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда путем установления в п. 2.1 договора от 18.03.2020 № 2086 цены объекта в размере 2 169 690 руб., без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Возникшие между сторонами разногласия в части установления в п. 6.1 проекта договора величины процентной ставки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по перечислению основного долга покупателем подлежат урегулированию судом на основании ст. 330 Гражданского кодекса РФ с учетом обычно применяемой ставки на случай нарушения обязательства (0,1%) путем изложения п. 6.1 в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

В связи с удовлетворением иска в части требований к Администрации понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. за рассмотрение требования неимущественного характера подлежат возложению на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

В удовлетворении исковых требований к Департаменту по управлению муниципальным имуществом отказано в связи с тем, что указанный ответчик не является материально обязанным лицом по отношению к истцу с учетом того, что в договоре купли-продажи муниципального имущества на стороне продавца выступает орган местного самоуправления Администрация г. Екатеринбурга. 

В связи с принятием судом заключения эксперта, выводы которого подтвердили позицию истца относительно недостоверности проведенной оценки величины рыночной стоимости объекта, понесенные истцом расходы на выплату вознаграждения эксперту подлежат распределению между ответчиками в равных долях на основании ст. 110 АПК РФ.

Излишне внесенные истцом на депозитный счет суда денежные средства подлежат возврату плательщику.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования, заявленные к Администрации города Екатеринбурга и обществу с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» удовлетворить.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 56,5 кв.м с кадастровым номером 66:410601901:1642, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>, определенную отчетом от 24.12.2019 № 380/19, составленным обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира».

3. Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-И» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения площадью 56,5 кв.м с кадастровым номером 66:410601901:1642, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>,

изложив п. 2.1 договора от 18.03.2020 № 2086 в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 2 169 690 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч шестьсот девяносто) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС»;

изложив п. 6.1 в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

4. В удовлетворении требований, предъявленных к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>) отказать.

5. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Консалт-И» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 12 500 руб.

6. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» (ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб.

7. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Консалт-И» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), расходы на проведение экспертизы в размере 12 500 руб.

8. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «Профит» вознаграждение за проведение экспертизы в сумме 25 000 руб. на основании счета от 15.02.2021 № 009/21.

9. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Консалт-И» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области денежные средства в сумме 10 000 руб., оплаченные платежным поручением от 13.11.2020 № 553.

10. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

11. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЮ.А. Крюков