Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Пенза

«25» декабря 2019 года                                                                         Дело № А49-12358/2019

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2019 г.

Решение изготовлено в полном объеме 25 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до перерыва помощником судьи Колдомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Пензенской области (ул. Богданова, 7, 

<

...>) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района (ул. Радищева, 15, с. Русский Камешкир, Пензенская обл., 442450; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к 1. учреждению администрации Камешкирского района Пензенской области (ул. Радищева, 15, с. Русский Камешкир, Камешкирский р-н, Пензенская обл., 442450; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и 2. индивидуальному предпринимателю ФИО1 (с. Русский Камешкир, Камешкирский р-н, Пензенская обл.; ОГРНИП 304583307800062, ИНН 

<

***>) о признании договора недействительным в части,

при участии в судебном заседании:

от прокуратуры: ФИО2 (до перерыва) – служебное удостоверение ТО № 204471, ФИО3 (после перерыва) – служебное удостоверение ТО № 025065,

установил:

Заместитель прокурора Пензенской области (далее также – Прокуратура), выступающий в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района, обратился в арбитражный суд с иском к учреждению администрации Камешкирского района Пензенской области (далее также – Администрация, ответчик-1) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также – ИП ФИО1, ответчик-2) о признании недействительными подпунктов 4.3.2, 4.3.3 пункта 4.3 заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка № 35 от 23.10.2018.

Требования заявлены на основании ст.ст. 167, 168, 421, 422, 448, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), ст.ст. 22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).

Определением от 18.10.2019 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г.

В судебное заседание 20 декабря 2019 года ответчики не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), что подтверждается, в т.ч. имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении потовых отправлений, содержащих определения Арбитражного суда Пензенской области по настоящему делу (л.д. 55, 57).

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд признал извещение ответчиков надлежащим.

Присутствующий в судебном заседании представитель Прокуратуры поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Прокуратуры, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 20 декабря 2019 года до 11 часов 40 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

В судебном заседании после перерыва представитель Прокуратуры просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание после перерыва, несмотря на надлежащее извещение, не явились, письменный отзыв на иск, а также дополнительные заявления и/или ходатайства, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, не представили.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с п. 4 ст. 131 АПК РФ в случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Согласно части 1 статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № 12505/11 по делу № А56-1486/2010).

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, мнение присутствующего в судебном заседании представителя Прокуратуры, а также то, что в силу части 1 статьи 6.1 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение ответчиков о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчиков и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Прокуратуры, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 58:11:0100501:2499, площадью 6982 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции. Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> з/у 5 «М») (далее также – Земельный участок) относится к категории земель, право государственной собственности на которые не разграничено.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01 января 2017 года распоряжение расположенными на территории сельского поселения, входящего в состав муниципального района, и на межселенных территориях муниципального района земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района.

Поскольку Земельный участок расположен на территории с. Русский Камешкир Камешкирского района Пензенской области, постольку с 01.01.2017 распоряжение им осуществляется Администрацией.

28 августа 2018 года Администрацией принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды сроком на 10 лет в отношении 3 земельных участков, расположенных на территории Камешкирского района, в т.ч. и в отношении Земельного участка (постановление от 28.08.2018 № 272 – л.д. 13-14).

Извещение о проведении открытого аукциона опубликовано на сайте http://torgi.gov.ru 05.09.2018.

23 октября 2018 года на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по аренде земельного участка по лоту № 1 от 09.10.2018 (л.д. 15-16) между ответчиком-1 (Арендодателем) и ответчиком-2 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 35 (далее также – Договор, л.д. 19-21), в соответствии с условиями которого Арендодатель передал Арендатору в аренду Земельный участок на период с 23.10.2018 по 22.10.2028 (пункты 1 и 2.1 Договора).

Земельный участок передан ответчику-2 по акту приема-передачи от 23.10.2018 (л.д. 21).

Размер арендной платы за пользование Земельным участком, а также порядок и сроки ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 Договора.

Права Арендатора закреплены в п. 4.3 Договора.

В числе прав Арендатора стороны закрепили право с согласия Арендодателя сдавать Земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам (подп. 4.3.2 п. 4.3 Договора) и право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора (подп. 4.3.3 п. 4.3 Договора).

Указывая на то, что подпункты 4.3.2 и 4.3.3 пункта 4.3 Договора противоречат п. 7 ст. 448 ГК РФ, п.п. 6,9 ст. 22, ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, Прокуратура обратилась с иском о признании данных подпунктов Договора недействительными.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ закрепляет право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Статья 607 ГК РФ предусматривает возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Так, согласно пунктам 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору, в т.ч. права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обратил внимание судов на то, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Ввиду вышеизложенного условие подп. 4.3.2 п. 4.3 Договора, заключенного на срок более 5 лет, предусматривающее возможность передачи Земельного участка в субаренду лишь с согласия Арендодателя, не соответствует положениям действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В рамках настоящего дела Договор заключен после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Доказательства, подтверждающие то, что ИП ФИО1 относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах договор аренды Земельного участка с ответчиком-2 мог быть заключен только на торгах и фактически заключен по результатам открытого аукциона.

Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволит ответчику по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах условие подп. 4.3.2 п. 4.3 Договора, предоставляющее Арендатору право передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, противоречит требованиям законодательства Российской Федерации.

Из п. 1 ст. 621 ГК РФ следует, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Ограничения данного права, в частности, установлены Земельным кодексом Российской Федерации для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключения из этого правила установлены подп. 31 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ (в т.ч. отсутствие нарушений земельного законодательства при использовании участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства; первоначальное предоставление земельного участка без торгов либо изначальное предоставление участка гражданину на аукционе для ведения садоводства).

Таким образом, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не является достаточным основанием для возникновения у него права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

При таких обстоятельствах закрепление в подп. 4.3.3 п. 4.3 Договора безусловного права арендатора на заключение договора аренды Земельного участка на новый срок противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, а также законодательства Российской Федерации в сфере защиты конкуренции, создавая риск бесконтрольного и безосновательного предоставления преференций отдельным хозяйствующим субъектам.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ  недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При таких обстоятельствах, учитывая, что подпункты 4.3.2 и 4.3.3 пункта 4.3 Договора противоречит существу нормативного регулирования (ст.ст. 422, 448 ГК РФ, ст.ст. 22, 39.6, 39.8 ЗК РФ) и нарушает публичный интерес, арбитражный суд признает их недействительными на основании ст. ст. 168, 180 ГК РФ.

Право прокурора обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти и органами местного самоуправления, и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти и органами местного самоуправления, предусмотрено ст. 52 АПК РФ.

При этом в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 ч.1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий, допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 75 Постановления № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы

В данном случае предъявленный прокурором иск о признании подпунктов 4.3.2 и 4.3.3 пункта 4.3 Договора недействительными, направлен на защиту прав публичного собственника и интересов неопределенного круга лиц, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (ст. 2 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 167, 168, 180 ГК РФ, признает исковые требования Прокуратуры законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, приведенными в пункте 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», государственная пошлина за рассмотрение настоящего искового заявления составляет 6000 руб.

В случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Ввиду изложенного, а также поскольку истец и ответчик-1 статьей 333.37 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 3000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ИП ФИО1 непосредственно в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить полностью.

Признать недействительным подпункты 4.3.2, 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 35 от 23.10.2018, заключенного между муниципальным образованием «Камешкирский район Пензенской области» в лице администрации Камешкирского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 3000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                       Е.Г. Каденкова