﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-1531/2020

г. Краснодар

12 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожонковой А.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики, от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Луна» (ОГРН 1030700224444, ИНН 0721002822) – Мукожева А.М. (директор) и Хорьковой З.Г. (доверенность от 11.09.2020), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» – Сарди К.М. (доверенность от 12.07.2018), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0721009680, ОГРН 1040700234321), третьего лица – публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения № 8631, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луна» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 по делу № А20-1531/2020, установил следующее.

ООО «Луна» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление), в котором просит признать незаконными уведомления управления от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 № КУВБ-001/2020-326359/2 и возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, осуществить за обществом  государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости общей площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 и долю в земельном участке общей площадью 161,4 кв. м, расположенные по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Кулиева, 2 (пр-кт Ленина/ Кулиева, 3/2), на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Алика-К» (далее – компания) и ПАО «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения № 8631 (далее – банк). 

Решением от 11.01.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.04.2020, в удовлетворении требований отказано. 

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить его требования. По мнению заявителя, суды не учли положения пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условия договора аренды недвижимого имущества от 12.09.2006, заключенного ОАО Универмаг «Нальчик» (продавец; далее – универмаг) и обществом  (покупатель), согласно которым арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.  В связи с ликвидацией универмага общество обратилось в управление в порядке пункта 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).  Государственный регистратор необоснованно отказал в регистрации перехода права собственности на спорное имущество от ликвидированного универмага к обществу на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, а ранее в 2007 году неправомерно (без согласия общества-арендатора) осуществил государственную регистрацию права собственности за компанией на все здание площадью 14 484,4 кв. м (включая и спорное помещение), расположенное  по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Кулиева, 2 (пр-кт Ленина/ Кулиева, 3/2). 

В отзыве на кассационную жалобу компания просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества и компании, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установили суды, 06.07.2005 произведена государственная регистрация права собственности универмага на 4-этажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м (далее – здание торгового центра) и земельный участок под ним площадью 8 070 кв. м по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр. Кулиева, 2. 

12 сентября 2006 года универмаг и общество заключили договор аренды с правом выкупа, по условиям которого универмаг (арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает в срочное возмездное владение и пользование спорное нежилое помещение и долю в земельном участке. Выкупная стоимость имущества установлена в размере 1 830 тыс. рублей (пункт 1.2). 

Срок аренды с правом выкупа установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь (пункт 1.5). 

Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается 19.09.2006 (пункт 1.6). 

Нежилое помещение и соответствующий ему земельный участок переданы универмагом обществу по акту приема-передачи от 12.09.2006. 

19 сентября 2006 года произведена государственная регистрация договора. 

Общество оплатило универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54. 

Факт полной оплаты по договору  (с зачетом стоимости ремонтных работ на сумму 407 рублей) подтвержден актом сверки, подписанным универмагом и заявителем 21.07.2007 (т. 1, л. д. 102). 

Здание торгового центра подверглось реконструкции, в связи с чем универмагу выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 27.02.2006 № 08/06; 03.10.2007 компании выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

20 августа 2007 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности компании на  земельный участок площадью 8 070 кв. м, на котором расположено здание торгового центра.

29 декабря 2007 года в ЕГРН произведена регистрация права собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью 14 484,4 кв. м ( в результате реконструкции). 

По договору ипотеки от 18.03.2011 № 331100026/1 компания передала банку в залог здание торгового центра площадью 14 484,4 кв. м и весь земельный участок площадью 8 070 кв. м. Государственная регистрация ипотеки произведена 18.03.2011 (выписка из ЕГРН от 13.04.2020). 

Согласно дополнительному соглашению от 30.04.2020 № 4 к договору ипотеки последний платеж по кредитному обязательству, обеспеченному ипотекой, должен состояться не позже 25.10.2022. 

06 июля 2012 года спорному нежилому помещению площадью 183 кв. м, находящему в аренде общества, присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558. Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014 объект недвижимости – нежилое помещение площадью 183 кв. м, указанное в договоре аренды с правом выкупа от 12.09.2006, состоящее на техническом учете под инвентарным номером 6049-«Г» и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558, – это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

Общество также не оспаривает тот факт, что спорное помещение является частью здания торгового центра площадью 14 484,4 кв. м (расположено на первом этаже здания, литера А), на которое в целом после реконструкции зарегистрировано право собственности за компанией. 

21 января 2013 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации универмага. 

18 марта 2020 года общество обратилось в управление за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м и долю в земельном участке на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. 

Уведомлением от 31.03.2020 управление приостановило государственную регистрацию, а в дальнейшем отказало в регистрации.

Полагая действия управления нарушающими его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд.

При рассмотрении заявленных требований, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости).

Суды установили, что в качестве основания для государственной регистрации общество представило договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, акт приема-передачи от 12.09.2006, платежное поручение от 18.09.2006 № 54.

При этом право собственности на все здание торгового центра, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, и земельный участок под ним зарегистрировано за компанией. Однако компания-правообладатель (согласно сведениям ЕГРН) не привлечена к участию в деле в качестве ответчика, общество в рамках данного дела не заявило к компании требования, соответствующие характеру нарушенного права  (о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество или о понуждении компании зарегистрировать переход права собственности в порядке статьи 551 Гражданского кодекса и статьи 15 Закона № 218-ФЗ на основании договора аренды с правом выкупа), в связи с чем суды сделали правильный вывод об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению нарушенных прав лица, обратившегося за судебной защитой.

Доводы общества о незаконности действий регистрирующего органа рассмотрены судом и правомерно отклонены.

Согласно пункту 56 постановления № 10/22  зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса с учетом подведомственности дела. 

Как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 11021/13, от 19.02.2013 № 12925/12, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершенных с нарушением закона, и удовлетворения судами заявлений о признании таких действий незаконными в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.03.2015 № 304-КГ14-6307, обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона № 218-ФЗ, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты, при этом исходя из пункта 56 постановления № 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушении только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность оспаривания действий регистрирующего органа, однако подобные требования не могут быть заявлены формально, а должны быть направлены на восстановление нарушенного права. В рассматриваемом случае суды обоснованно указали, что требования заявителя фактически являются спором о праве с компанией на нежилое помещение, переданное ему в аренду с правом выкупа. 

Действия регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на спорное имущество при наличии в ЕГРН зарегистрированного права на это же имущество за компанией и в отсутствие заявления реестрового собственника соответствуют закону (статья 15 Закона № 218-ФЗ). Общество вправе разрешить данный спор с компанией в самостоятельном исковом производстве.

Суды  полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, доводы сторон, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права.

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 по делу № А20-1531/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                             Е.В. Артамкина

                                                                                                                            О.Л. Рассказов