ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-5729/2019

10 декабря 2019 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Кливера Е.П., Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15201/2019) Администрации муниципального образования Надымский район на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019 по делу № А81-5729/2019 (судья Курекова О.В.) по исковому заявлению Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 680 804 руб. 76 коп.,

в отсутствие представителей сторон, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

Администрация муниципального образования Надымского района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель ФИО2) о взыскании 680 804 руб. 76 коп., из которых: 503 783 руб. 20 коп. задолженность по договору аренды земельного участка № Н2008/14 от 08.02.2008 за период с 20.02.2017 по 31.03.2019, 177 021 руб. 56 коп. неустойка за нарушение срока внесения арендных платежей за период с 28.03.2017 по 31.03.2019. 

Решением от 14.10.2019 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает на то, что с даты заключения договора купли-продажи магазина (20.02.2017) и передачи магазина во владение ответчика к нему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № Н2008/14 от 08.02.2008, в связи с чем именно с этой даты, а не с даты регистрации перехода права собственности на здание магазина, ответчик обязан вносить арендную плату.

Предприниматель ФИО2 отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Администрация и предприниматель ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца и ответчика.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и предпринимателем Белым В.Н. заключён договор аренды земельного участка № Н 2008/14 от 08.02.2008 (далее – договор), на основании которого предпринимателю ФИО3 в аренду предоставлен земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 89:10:010205:0011, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> предоставленный под размещение и эксплуатацию магазина «Арктур-7», общей площадью – 1367 кв.м. 

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы составлял 109 815 руб. 68 коп. 

С 01.01.2013 размер годовой арендной платы изменен арендодателем в одностороннем порядке и составил 238 806 руб. 32 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) регистрирующим органом проведена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается уведомлением № 31/021/2008-005 от 18.04.2008 о проведенной регистрации аренды на вышеуказанный земельный участок. 

В соответствии с уведомлением регистрирующего органа №02/030/2012-105 от 01.08.2012 по заявлению ФИО3 на основании договора купли-продажи торгового павильона «Арктур-7» от 02.07.2012 в Единый государственный реестр прав 01.08.2012 были внесены изменения в запись об аренде по договору аренды земельного участка № Н2008/14 от 08.02.2008 в части указания арендатора, которым стал ФИО4

В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды заключен сроком на 5 лет до 23.01.2013. 

По истечении срока аренды ни одна из сторон договора о его прекращении не заявила, в связи с чем он был возобновлён на неопределенный срок согласно пункту 2 статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.04.2016 по делу № А70-1107/2016 предприниматель ФИО4 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. 

В ходе торгов по продаже имущества должника с ФИО2 заключен договор купли-продажи № 1 от 20.02.2017 в отношении объекта – торговый павильон «Арктур-7», назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 276,8 кв.м, инв. № 00010858, лит. А, а2, а3, адрес (местонахождение) объекта: Ямало- Ненецкий автономный округ, 

<

...> на земельном участке, общей площадью – 1367 кв.м, кадастровый номер 89:10:010205:0011, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): размещение и эксплуатация магазина «Арктур-7». 

В связи с заключением договора купли-продажи магазина истец полагает, что к ФИО2 с 20.02.2017 перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № Н2008/14 от 08.02.2008. 

Поскольку арендная плата не вносилась, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции. руководствуясь положениями статей 271, 552, 614 ГК РФ, статей 35, 65 ЗК РФ, исходил из того, что обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком возникла только с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке, а поскольку в исковой период право собственности на объект недвижимости за ответчиком не было зарегистрировано, оснований для взыскания арендной платы не имеется.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество право собственности на такое имущество сохраняется за продавцом, несмотря на то, что покупатель является законным владельцем имущества.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Таким образом, продавец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, соответственно обязанность по уплате арендных платежей, с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику – покупателю.

Поскольку право собственности на торговый павильон «Арктур-7» зарегистрировано за ответчиком 19.08.2019 (л.д. 46), то и с указанной даты к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка на условиях договора аренды № Н 2008/14 от 08.02.2008.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в период с 28.03.2017 по 31.03.2019 ответчик не имел обязанности по внесению арендной платы истцу.

Как верно указал суд первой инстанции добросовестность ответчика, получившего недвижимое имущество с обременениями, препятствующими государственной регистрации перехода права собственности на него подтверждается материалами дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что в спорный период торговый павильон «Арктур-7» находился в пользовании ответчика, не может быть принят судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены судебного акта, поскольку данное обстоятельство не освобождает собственника недвижимого имущества от оплаты арендных платежей до момента прекращения права собственности в соответствии с действующими нормами законодательства.

Ссылка ответчика на наличие иной судебной практики разрешения данной категории споров, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019 по делу № А81-5729/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.П. Кливер

Е.Б. Краецкая