Дело № А43-30224/2016

26 мая 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2017 года.

Постановление

 изготовлено в полном объеме  26 мая 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В., 

судей  Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.02.2017 по делу № А43-30224/2016, принятое судьей Требинской И.В., по искам общества с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного предприятия Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения и процентов, 

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ОГРН 

<

***>) – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 (сроком на один год);

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ОГРН 

<

***>) – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 (сроком на один год),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к администрации города Арзамаса Нижегородской области о взыскании (с учетом уточнения) 1 186 113 руб. 14 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды земельного участка №52402 от 08.09.2014, 102 021 руб. 44 коп. процентов за период с 26.12.2015 по 19.12.2016, а также по день фактической уплаты долга (дело №А43-30224/2016).

Общество с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось с иском в суд к администрации города Арзамаса Нижегородской области о взыскании (с учетом уточнения) 1 249 589 руб. 42 коп. долга по договору аренды земельного участка №52403 от 08.09.2014 за период с 10.12.2015 по 07.09.2017, 103 451 руб. 13 коп. процентов за период с 11.12.2015 по 19.12.2016 и далее по день фактического исполнения обязательства (дело №А43-31224/2016).

Определением от 02.02.2016 дела №А43-30224/2016 и №А43-31224/2016

объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен №А43-30224/2016.

Определениями от 24.01.2017 произведена замена истца администрации города Арзамаса Нижегородской области на Комитет имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области (далее – КУМИ, ответчик).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс».

Решением от 17.02.2017 Арбитражный суд Нижегородской области  удовлетворил исковые требования частично, взыскав с Комитета имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 186 113 руб. 14 коп. неосновательного обогащения и 101 537 руб. 97 коп. процентов, проценты с суммы долга 1 186 113 рублей 14 копеек, начиная с 20.12.2016 исходя из ключевой ставки банка России, действующей в соответствующий период по день фактической уплаты долга, а также 25 361 руб. 29 коп. расходов по госпошлине; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 249 589 руб. 42 коп. неосновательного обогащения и 103 451 руб. 13 коп. процентов, проценты с суммы долга 1 249 589 руб. 42 коп., начиная с 20.12.2016 исходя из ключевой ставки банка России, действующей в соответствующий период по день фактической уплаты долга, а также 26 073 руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель не согласен с выводом суда, что арендные платежи за пользование спорными земельными участками, перечисленные после регистрации права собственности на квартиры в многоквартирных домах, являются неосновательным обогащением. Пояснил, что после даты прекращения арендных отношений требования об оплате аренды арендодателем не выставлялись, платежей от арендаторов арендной платы за земельные участки не производилось, переплата по арендным платежам по договорам аренды отсутствует.

Считает, что наличие договоров аренды земельных участков, условиями которых предусмотрена обязанность внесения арендной платы, исключает неосновательность обогащения, поскольку правовым основанием для перечисления денежных средств являются сами договоры. На момент перечисления денежных средств договоры аренды являлись действующими.

В отзывах на апелляционную жалобу и дополнениях с ним ООО «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Мелиоратор» (

<

***>, ОГРН 

<

***>)   указывает на законность и обоснованность решения, и просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истцов поддержал возражения на доводы апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.

Выслушав представителя истцов, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, постановлениями от 10.07.2014 №1224, 1225 администрация г.Арзамаса поручила Комитету имущественных отношений провести открытые аукционы по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 52:40:0403003:1716, 52:40:0403003:1717, расположенных по адресу: Нижегородская обл., г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.4,5, общей площадью 1291 и 1326 кв.м. соответственно.

Согласно протоколам аукционов от 20.08.2014 №1, №2, предметами продажи являются: право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.4 (кадастровый номер 52:40:0403003:1716, площадь 1291 кв.м.) с начальной ценой аукциона 2 090 000 руб. и право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.5 (кадастровый номер 52:40:0403003:1717, площадь 1326 кв.м.) с начальной ценой аукциона 2 150 000 руб.

08.09.2014 между Комитетом имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области (арендодателем) и государственным предприятием Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков №52402 и №52403, по условиям которых арендодатель передал по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 52:40:0403003:1716 общей площадью 1291 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.4 и земельный участок с кадастровым номером 52:40:0403003:1717, общей площадью 1326 кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.5, под строительство многоквартирных трехэтажных жилых домов.

Договоры зарегистрированы в управлении Росреестра по Нижегородской области.

Согласно пункту 1.5 договоров срок аренды установлен с 08.09.2014 по 07.09.2017. 

Пунктом 3.1 договора №52402 предусмотрено, что арендная плата за участок за весь период действия договора аренды (3 года) устанавливается на основании протокола аукциона (несостоявшегося) №1 от 20.08.2014 и составляет 2 090 000 руб., без учета платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Из пункта 3.1 договора №52403 следует, что арендная плата за участок за весь период действия договора аренды (3 года) устанавливается на основании протокола аукциона (несостоявшегося) №2 от 20.08.2014 и составляет 2 150 000 рублей, без учета платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Итоговый размер арендной платы за 3 года за вычетом уплаченного задатка вносится в течение 10 дней с момента подписания договора аренды (пункт 3.2 договоров).

Арендатор перечисляет арендную плату до 1 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.6 договоров).

Платежным поручением №2237 от 16.09.2014 арендатор перечислил КУМИ 2 090 000 руб. в качестве оплаты по договору №52402 от 08.09.2014 за аренду земельного участка,  платежным поручением №2236 от 16.09.2014 – 2 150 000 руб. в качестве оплаты по договору №52403 от 08.09.2014.

25.03.2015 на основании договоров уступки прав и обязанностей  государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (цедент) передало права и обязанности арендатора по договору аренды №52402 от 08.09.2014 обществу с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее по тексту - ООО «Мелиоратор» № 1), а по договору аренды №52403 от 08.09.2014 - обществу с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее по тексту – ООО «Мелиоратор» № 2).

Договоры зарегистрированы в управлении Росреестра по Нижегородской области 31.03.2015.

30.05.2015 между администрацией г. Арзамаса (участником долевого строительства) и ООО «Мелиоратор» № 1, ООО «Мелиоратор» №2 (застройщиком) заключены муниципальные контракты №214763,  №214761 на участие в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 52:40:0403003:1716, площадью 1291 кв.м, расположенном по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.4,  и в многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 52:40:0403003:1717, площадью 1326 кв.м, расположенном по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.5 в целях приобретения в муниципальную собственность жилых помещений для переселения граждан г. Арзамаса из аварийного жилищного фонда.

Жилые помещения 16.11.2015 и 02.12.2015 переданы по актам приема-передачи. Право собственности участника долевого строительства на жилые помещения было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2015 и 25.12.2015.

Полагая, что договоры аренды земельных участков №52402 от 08.09.2014 и №52403 от 08.09.2014 прекращены ранее предусмотренного договорами аренды срока по не зависящим от сторон обстоятельствам и ответчик неосновательно обогатился на сумму арендной платы, уплаченной истцами за период с момента регистрации права собственности на жилые помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта наличия неосновательного обогащения на стороне ответчика и удовлетворил исковые требования частично. 

Между тем судом не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений на момент возникновения правоотношений сторон регламентировался нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Общий порядок предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства предполагает проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен статьей 38.1 ЗК РФ.

Пунктом 7 статьи 38.1 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

Согласно пункту 10 той же статьи извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы), о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее – Правила № 808) утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808.

В соответствии с пунктом 8 Правил № 808 извещение о проведении торгов должно содержать такие сведения, как начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления, проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Разделом III Правил № 808 предусмотрен порядок проведения торгов, согласно которому победителем аукциона является его участник, принявший

предложение аукциониста о максимальной цене или размере арендной платы,

или предложивший максимальную цену или размер арендной платы.

Согласно пункту 26 Правил № 808 протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из правовой природы торгов и заключаемого по их результатам гражданско-правового договора (пункт 1 статьи 447 ГК РФ), буквального толкования вышеприведенных нормативных положений ЗК РФ, постановления Правительства РФ № 808, следует, что при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка, определяется цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды соответствующего участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договоры аренды земельных участков от 08.09.2014 № 52402, №52403 заключены на основании протоколов аукционов от 20.08.2014 №1, №2 и протоколов участников аукционов от 20.08.2014. (пункты 1.1 договоров).

Предметом аукционов являлось право на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 52:40:0403003:1716, 52:40:0403003:1717, расположенных по адресу: Нижегородская обл., г. Арзамас, микрорайон «Южный», д.4,5, общей площадью 1291 и 1326 кв.м.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной

не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора,  удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании заявленных денежных средств зависит от доказанности факта отсутствия встречного предоставления по результатам аукциона и по договору от другой стороны.

Между тем, в рассматриваемом случае по результатам аукциона на право заключения договора аренды между КУМИ г.Арзамаса и государственным предприятием Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» 08.09.2014 заключены договоры аренды спорных земельных участков № 52402, №52403, участки своевременно и в надлежащем состоянии переданы в пользование и фактически использовались (результатом такого использования является возведение многоквартирных жилых домов), в связи с чем каких-либо правовых или фактических оснований для вывода об отсутствии встречного предоставления по результатам аукциона, в рамках проведения которого обществом уплачены суммы в размере 2 090 000 руб. и 2 150 000 руб., не имеется.

Суммы в размере 2 090 000 руб. и 2 150 000 руб., предусмотренные договорами аренды от 08.09.2014 № 52402, №52403, уплачены обществом не только за использование соответствующего земельного участка, но и за предоставление права заключить соответствующий договор аренды земельного участка для строительства.

При этом фактическое использование земельного участка, переданного

в пользование обществам по договорам от 08.09.2014 № 52402, №52403, в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренной договором, является волеизъявлением самих арендаторов 

и не зависит от воли или действий КУМИ по исполнению предусмотренных условиями конкурса и договорами аренды  обязательств.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств того, что аукционная документация или договоры аренды от 08.09.2014 № 52402, №52403предусматривали бы условия о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды по основанию осуществления строительства в срок, меньший, чем предусмотрен в указанных документах.

Такое условие не являлось и предметом уступки прав требования по договорам от 25.03.2015.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства

по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав материалы дела, а также условия договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов, установив факт заключения договора по результатам аукциона, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии на стороне КУМИ г.Арзамаса неосновательного обогащения, поскольку после заключения договоров аренды денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договора, возврату не подлежат.

Учитывая изложенное,  отсутствуют и основания для удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.02.2017 по делу № А43-30224/2016 в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.02.2017 по делу № А43-30224/2016 отменить в части удовлетворения исковых требований, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации города Арзамаса Нижегородской области – удовлетворить. 

Обществам с ограниченной ответственностью «Мелиоратор» в исках отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья           

Л.В. Бухтоярова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова