Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-27942/2017

26 декабря 2017  года

город Пермь

Резолютивная часть решения объявлена 6 декабря 2017 года. Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2017  года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи М.А. Вихниной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.О. Железницких, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интер-Инвест-Строй» (614097, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (614000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании сделки недействительной, 

третье лицо: ФИО1,

при участии: 

от истца представителя ФИО2  по доверенности от 31.01.2016 (т. 1 л.д. 87),

третьего лица ФИО1,  паспорт, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интер-Инвест-Строй» (далее – общества «УК «Интер-Инвест-Строй», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент, ответчик) о признании недействительной сделкой отказ Департамента земельных отношений Администрации города Перми от 19.05.2017 № 21-01-06-и-4515 от договора аренды земельного участка № 055-11Д от 07.09.2011 (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ изменения предмета исковых требований протокольным определением от 31.10.2017).

С учетом изменений дело рассматривается в исковом порядке. 

Определением суда от 31.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО1.

Судебное разбирательство назначено на 06.12.2017. 

Ответчик  в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В материалах дела  имеется письменный отзыв Департамента, в котором заявлены возражения против удовлетворения иска  (т. 1 л.д. 174), от 27.11.2017.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика.  

Представитель истца на требованиях настаивал в полном объеме. 

Третье лицо возражало против удовлетворения требований, указывая на право пользования земельным участком, лишение его права на жилище, нарушения истцом порядка землепользования. 

Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 07.09.2011 между СК «Каменный цветок» (арендатор) и Департаментом земельных отношений администрации г. Перми  заключен договор аренды №055-11Д, в соответствии с которым арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:4410385:35, площадью 5160 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г.Пермь, Дзержинский район, ул.Куфонина,5 для строительства берегоукрепления реки Мулянка и комплекса общественно-спортивных и развлекательных сооружений с гостиницей(т. 1 л.д. 12). Договор согласно п. 4.1 заключен на срок с 17.08.2011 по 28.02.2015. Договор прошел государственную регистрацию. 

На основании соглашения от 22.11.2011 прав и обязанности арендатора были переданы ответчику обществу «УК «Интер-Инвест-Строй» (т. 1 л.д. 18), которое также зарегистрировано в установленном порядке. 

После окончания срока договора пользование земельным участком продолжено. 

При этом до окончания срока договора истец обращался к Департаменту о заключении договора на новый срок (т. 1 л.д. 106, 104).

В письме от 17.02.2015 Департамент указал на то, что срок договора № 055-11Д  не истек (т. 1 л.д. 107). Действия Департамента не оспаривались.

24.05.2017  заявитель получил уведомление от 19.05.2017 №21-01-06-И-4515 об отказе от договора аренды земельного участка №055-11Д от 07.09.2011 со ссылкой на положения п. 2 ст. 610  ГК РФ (т. 1 л.д. 11). В указанном уведомлении арендатору предложено возвратить земельный участок.

30.05.2017 истец обратился к Департаменту о заключении договора аренды на новый срок на основании подп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (т. 1 л.д.108). Решением Департамента, выраженном в письме от 29.06.2017 № 21-01-06-И-5931, в удовлетворении заявления отказано (т. 1 л.д. 110).   

Полагая, что отказ от договора аренды земельного участка не соответствует закону и нарушает права арендатора, общество обратилось с настоящим заявлением.

Из положений п. 1 ст. 450.1 ГК РФ следует, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ,  другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям п. 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №  25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, односторонний отказ от договора как односторонняя сделка может быть оспорен  в суде. 

Из материалов дела следует, что договора аренды в силу положений ст. 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок. 

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Истец настаивает на том, что Департамент в силу положений п. 2 ст. 46 ЗК РФ  не обладал правом на односторонний отказ от договора.

Указанный довод отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм права. 

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (п. 2 в ред. Федерального закона от 07.06.2013 № 123-ФЗ).

В силу положений п. 1  ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 45 ЗК РФ предусмотрены дополнительные к общим основания для прекращения аренды земельного участка.

Из системного толкования приведенных норм следует, что установленные  в ГК РФ общие нормы о порядке  прекращения договора аренды, также применимы к земельным участкам. 

На момент направления оспариваемого уведомления ответчик обладал правомочием на направление отказа от договора.

Согласно разъяснениям п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При этом злоупотребления правом в действия ответчика суд не усматривает в силу следующего. 

Из материалов дела следует 22.02.2013 Управлением Росреестра по Пермскому краю было зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок по адресу: г.Пермь, ул.2-я Мулянскакя, 17 (земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410385:21).

Решением Дзержинского районного суда г.Перми от 18.07.2014 по делу №2-41/2014 ФИО1 признан не приобретшим право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 746 кв.м., с кадастровым номером 59:01:4410385:21 (т. 1 л.д. 21).

Решением Дзержинского районного суда г.Перми от. 16.03.2015 по делу №2-66/2015, оставленным без изменения апелляционным определением Пермского краевого суда от 12.10.2015, удовлетворены требования общества «УК «Интер-Инвест-Строй»  к ФИО1 о признании объектов недвижимости, входящих в состав домовладения по адресу: 

<

...>, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 59:01:4410385:35, в том числе: жилой дом (лит.А), жилой дом (лит.Б), жилой дом (лит.В), теплый пристрой (лит.В1), холодный пристрой (лит.б, 61, в), бани (лит.Г5, П2, Г13, Г14), предбанники (лит.Гб, П1), веранду (лит.Г7), навесы (лит. Г8, Г9, ПО), забор (лит.1), самовольными постройками (т. 1 л.д. 30). Указанным решением на ФИО1 возложена обязанность освободить от указанных построек  земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410385:35 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В связи с неисполнением решения суда определением Дзержинского районного суда г.Перми от 04.04.2017 по делу №2-66/2015 изменен способ исполнения решения: обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410385:35 путем сноса объектов недвижимости, входящих в состав домовладения по адресу: 

<

...>, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 59:01:4410385:35, в том числе: жилой дом (лит.А), жилой дом (лит.Б), теплый пристрой (лит.В 1), холодный пристрой (лит.б, 61, в), бани (лит.Г5, Г12, ПЗ, П4), предбанники (лит.Гб, П1), веранду (лит.Г7), навесы (лит. Г8, Г9, ПО), забор (лит.1) возложена на общество «УК «Интер-Инвест-Строй» с последующим взысканием расходов по сносу вышеуказанных объектов с ФИО1 (т. 1 л.д. 41, 46).

Истец полагает, что невозможность освоения  (застройки) земельного участка в пределах сроков аренды была обусловлена длительными судебными тяжбами в целях освобождения земельного участка. 

При этом из представленного истцом  технического паспорта на домовладение № 17 по ул. ул. 2-я Мулянская, составленного по состоянию на 06.12.2004, то есть до получения земельного участка в аренду и передачи его истцу следует, что дом и часть указанных в решении суда  по делу №2-66/2015  построек, помимо жилого дома с литерой А, уже были возведены. 

Из приказа Департамента планирования и развития территории города Перми от 04.12.2007 № 1062-п, распоряжений  начальника Департамента земельных отношений от  30.03.2010 № 467, 16.08.2011 № 1434, а также решения Арбитражного суда Пермского края от 19.05.2015 № А50-4207/2015 следует, что спорный земельный участок предоставлялся СК «Каменный цветок» и ранее в составе земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:121. Истцом представлены соглашений 2007 г. СК «Каменный цветок» с физическими лицами о выплате компенсации за домовладения, подлежащие сносу. Как пояснил представитель истца в судебном заседании 06.12.2017, при подписании указанных соглашений арендатор осознавал незаконность возведения объектов. При этом, поскольку соглашения не были исполнены, были совершены действия по их сносу в судебном  порядке.  При этом на заключении договора аренды первоначальный арендатор настаивал в судебном порядке (дело № А50-2012/2009).

Наличие на земельном участке построек не может быть признано скрытым недостатком, который невозможно  обнаружить  при осмотре земельного участка. На возражения третьего лица о возможности застройки свободной земельного участка, представитель истца дал пояснения о том, что оставшаяся часть земельного участка  занята склоном.  

Таким образом, при получении земельного участка  в аренду (перевода прав на себя)  истец  не мог не предполагать необходимость совершения определенных действий в целях его освобождения. Согласно  ст.  2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.

В таком случае то обстоятельство, что защита прав пользования  потребовала большого времени, чем рассчитывал истец,    не может являться основанием для вывода о том, что Департамент, отказываясь от договора,  злоупотребляет своим правом.

Кром того, суд учитывает следующие обстоятельства. 

Из имеющихся в деле акта отдела благоустройства Администрации Дзержинского района города Перми  от 28.09.2016 следует, что истцом выявленное  захламление территории устранено, мусор убран. Государственной инспекцией по экологии и природопользованию Пермского края в связи с обращением ФИО1  проведена проверка, согласно письму указанного органа от 16.05.2017  № СЭД-36-01-10-226 выявлено захламление арендуемой территории. Соответствующее Нарушение отражено в акте от 10.02.2017 

Таким образом, арендатор не может обеспечить  чистоту на предоставленной ему в аренду территории. 

В силу изложенного оснований для признания одностороннего отказа от договора противоречащим закону и добросовестному поведению суд не усматривает. Требования истца удовлетворению не подлежат. 

С учетом результатов судебного разбирательства судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца в сумме 6000 руб. (т. 1 л.д. 9, 173). 

На основании  изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176  АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                                                  М.А. Вихнина