﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-12365/2016

18 июля 2019 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Барской А.Л., Кушнаревой Н.П., 

в судебном заседании участвует представитель общества с ограниченной ответственностью «РегионСибирь» - Зырянова В.В. (доверенность от 17.07.2019, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РегионСибирь» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 года по тому же делу (суд первой инстанции – Красько Б.В.; суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Никифорюк Е.О.,Сидоренко В.А.),

установил:

администрация города Иркутска (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РегионСибирь» (ОГРН 1103850008019, ИНН 3808213100, г. Иркутск, далее - общество, ответчик):

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 9672, заключенного между администрацией и обществом;

- обязании общества возвратить нежилое помещение общей площадью 220,8 кв. м, расположенное на 1 этаже 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 1-6, 8-19 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006), кадастровый номер 38-38-01/049/2006-861 и нежилое помещение общей площадью 193,3 кв. м, расположенное в подвале 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 3-12 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006), кадастровый номер 38-38-01/049/2006-860, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Российская, 27 и передать помещения представителю администрации в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

В деле участвует третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» (ОГРН 1063811053283, ИНН 3811101580, г. Иркутск, далее – АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами»).

По исковому заявлению возбуждено производство по делу № А19-12365/2016.

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о расторжении договора аренды от 01.03.2013 № 9672 и обязании освободить и возвратить объекты аренды, занимаемые по договору аренды от 01.03.2013 № 9672 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

По исковому заявлению возбуждено производство по делу № А19-25607/2017.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2018 года по делу № А19-25607/2017 дела № А19-25607/2017 и № А19-12365/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А19-12365/2016.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 года, исковые требования удовлетворены. Суд признал расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 9672, возложил на общество обязанность возвратить администрации арендованные по договору нежилые помещения  по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, направленные истцом в адрес ответчика письменные предупреждения от 26.02.2014, 03.07.2014, 07.08.2014, 29.04.2016, 26.05.2016 года не могут являться основанием для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, так как не соответствуют требованиям, установленным пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержат информации о намерении истца, в случае неисполнения его требований, обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора; истцом не соблюден разумный срок обращения с заявленными требованиями, считает заявитель кассационной жалобы.

По мнению ответчика, истец не представил в суд достаточных доказательств, подтверждающих существенный характер допущенных нарушений договора, с наличием которых закон связывает возможность расторжения договора судом (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить без изменения принятые по делу судебные акты.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Присутствующий в судебном заседании представитель общества доводы кассационной жалобы подтвердила.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» (переименовано в ООО «РегионСибирь») по результатам аукциона заключен договор аренды нежилых помещений от 01.03.2013№ 9672 (далее - договор), на основании которого истец по передаточному акту от 01.03.2013 передал ответчику нежилые помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Российская, 27, общей площадью 414,1 кв. м, расположенные на 1 этаже 3-этажного здания (номера на поэтажном плане 1-6, 8-19 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным   МУП БТИ от 26.06.2006), (кадастровый номер 38-38-01/049/2006-861) и в подвале 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 3-12 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП БТИ от 26.06.2006), (кадастровый номер 38-38-01/049/2006-860).

Пунктом 1.4 договора срок его действия установлен с 01.03.2013 по 28.02.2023.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.06.2013, номер регистрационной записи 3838-01/122/2013-317.

В соответствии с подпунктом 2.3.5 договора арендатор обязан застраховать переданные в аренду объекты по их рыночной цене.

Согласно подпункту 2.3.15 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать объекты или их части в субаренду или безвозмездное пользование.

Подпунктом 3.1.1 договора установлено, что арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца.      

В соответствии с пунктом 6.2.2 договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, при несвоевременном внесении арендатором арендной платы, если арендатор не застраховал объект в предусмотренном договором порядке, при сдаче объекта в субаренду без согласия арендодателя.

Предупреждением от 03.07.2014 (получено ответчиком 07.07.2014) истец уведомил ответчика о предусмотренной пунктом 1.10 договора обязанности по заключению договора страхования нежилых помещений по их рыночной стоимости - 9 555 000 рублей и о несоответствии указанным требованиям предоставленного полисаОСАО «Ингосстрах» от 03.06.2014 по страхованию имущества на сумму                              2 348 501 рубль 04 копейки, в связи с чем предложил уплатить штраф в размере 10 % от суммы годовой арендной платы (133 008 рублей 06 копеек) в месячный срок. В предупреждении истец указал, что неуплата штрафа является основанием для расторжения договора аренды.

Предупреждениями от 07.08.2014 (получено ответчиком 15.08.2014), от 24.02.2015 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате в размере91 102 рублей и 1 146 рублей 92 копеек по земельному платежу.

Предупреждением от 29.04.2016 (получено ответчиком 06.05.2016) истец предложил ответчику оплатить штраф в размере 678 790 рублей 80 копеек на основании пункта 4.3 договора за неисполнение требований пункта 2.3.15 договора, содержащего запрет на передачу помещений в субаренду, в связи с заключением без согласования с арендодателем договора субаренды от 01.01.2015 с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

Уведомлением от 26.05.2016 (получено ответчиком 14.06.2016) истец на основании подпунктов 6.2.2, 2.2.1 договора отказался от договора аренды в связи с задолженностью по арендной плате (206 525 рублей 10 копеек) и предложил ответчику освободить нежилые помещения и возвратить их по акту приема-передачи представителю администрации.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы, ненадлежащим исполнением обязательств по страхованию объектов и передачей их в субаренду без согласования с администрацией, истец предупреждением от 26.09.2017 предложил ответчику на основании подпункта 6.2.2 договора аренды, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор, освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи в 30-дневный срок с момента получения предупреждения.

Предупреждение от 26.09.2017 получено ответчиком 11.10.2017.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, арендованное ответчиком имущество не было им возвращено, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для признания договора аренды расторгнутым и возложения на ответчика обязанности по возврату переданного ему по договору имущества.

Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами арбитражного суда, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Правильно определив правовую природу договора, арбитражные суды двух инстанций обоснованно руководствовались содержащимися в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации как общими положениями об аренде, так и положениями параграфа четвертого, содержащего нормы, регламентирующие порядок аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650).

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора от 01.03.2013) предусматривал, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договора предусмотрено право арендодателя потребовать в суде досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 6.2.2 договора.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства (условия договора, предупреждения о нарушении ответчиком условий договора), а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суды двух инстанций признали установленным и доказанным факт  нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды от 01.03.2013, в частности по своевременной оплате арендных платежей, по страхованию переданных в аренду объектов и по недопущению передачи в отсутствие согласия арендодателя объектов аренды иным лицам. В этой связи, суды, применив указанные выше нормы, правомерно удовлетворили предъявленное истцом требование о расторжении договора аренды.

При изложенных обстоятельствах у ответчика отсутствуют основания для использования предоставленного ему по договору имущества, что влечет возложение на него обязанности по освобождению этого имущества.

Выводы судов двух инстанций являются правильными, соответствуют вышеприведенным нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела. Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Утверждение заявителя кассационной жалобы об отсутствии у арендодателя права на расторжение договора со ссылкой на несоблюдение порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку материалами дела подтверждено получение ответчиком предупреждений о нарушений условий договора аренды до направления истцом предложения о досрочном расторжении договора, а также подтвержден факт получения необходимого в соответствии с указанной нормой уведомления о расторжении договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы, основанные на его оценке направленных в его адрес предупреждений администрации подлежат отклонению, поскольку в силу статьи 286 Арбитражного кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции правом по переоценке представленных в дело доказательств не наделен.

Довод ответчика о недоказанности истцом существенного характера допущенных ответчиком нарушений договора, которые бы позволили истцу обратиться в суд с заявлением о  расторжении договора, не может служить основанием для отмены судебных актов в силу следующего.

Установленное абзацем четвертым пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие существенного нарушения договора одной из сторон предполагает определение такого существенного характера именно судом в рамках его дискреционных полномочий в каждом конкретном деле.

Существенным нарушением является такое нарушение стороной условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров. (Вена 11.04.1980)).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды двух инстанций признали, что несвоевременное внесение арендных платежей является достаточным основанием для расторжения судом договора аренды, кроме того, судами установлен и подтвержден материалами дела факт неоднократного неисполнения обязанности арендатором по уплате арендных платежей, что, как правильно указал суд апелляционной инстанции, ответчиком не опровергнуто.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности возвратить используемое имущество.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя кассационной жалобы.

Принятые судом кассационной инстанции определением от 13 июня 2019 года меры по приостановлению исполнения решения арбитражного суда от25 декабря 2018 года по настоящему делу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2018 года по делу№ А19-12365/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от30 апреля 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2018 года по настоящему делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 июня 2019 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

О.Н. Буркова 

А.Л. Барская 

Н.П. Кушнарева