Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-76237/18-23-554

29 октября 2018 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2018 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ПК «РЕМШИНА»

о взыскании задолженности в размере 7 904 644 руб. 89 коп., пени в размере 12 073 918 руб. 61 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 27.12.2017г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 14.01.2016г.),

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ПК «РЕМШИНА» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 7 904 644 руб. 89 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды, а также предусмотренной договором пени в размере 12 073 918 руб. 61 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, заявил о применении срока исковой давности.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом в лице правопредшественника – Московский земельный комитет (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № М-07-501881 от 05.01.1998, по условиям которого во временное владение и пользования ответчика (аренду) предоставлен земельный участок площадью 4 000 кв.м. под дальнейшую эксплуатацию зданий автосервиса (из них 200 кв.м. под размещение моечного поста) с адресным ориентиром: 

<

...>.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 договора установлен срок действия договора в течение года с момента его регистрации в Москомземе.

По окончании срока действия договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Факт нахождения земельного участка во владении и пользовании арендатора не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Дополнительным соглашением от 09.02.2000 установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений к договору. При этом, в случае принятия таких актом исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в тои числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актам и внесения изменений и дополнений в договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора. Первый платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3, п. 5 ст. 65 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 № 477-ПП).

Уведомлениями, копии которых имеются в материалах дела, истцом установлена арендная плата с 01.10.2012 в размере 1,5 % от утвержденной кадастровой стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость в установленном порядке ответчиком не оспорена, доводы отзыва о необходимости исчисления размера арендной платы с учетом установленной для соседних земельных участков не могут быть приняты судом во внимание.

Поскольку величина арендной платы в данном случае являлась регулируемой, установлена в соответствии с нормативно-правовыми актами Правительства Москвы и условиями договора, оснований считать что действия истца по изменению размера арендной платы являются злоупотреблением правом не имеется, в связи с чем, доводы ответчика о значительном увеличении размера арендной платы в течение непродолжительного периода с учетом разъяснений, данных в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не имеют правового значения.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2013 года по 30.09.2017г., в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 7 904 644 руб. 89 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия, исх. № 33-6-323530/17-(0)-1 от 28.12.2017, оставлена последним без удовлетворения.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно п. 1 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 12.04.2018, что подтверждается штампом канцелярии суда на исковом заявлении.

Таким образом, срок исковой давности в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период по 2 квартал 2015 года, включительно, истек, в связи с заявленные требования в части суммы основного долга в соответствующей части, в соответствии со ст.ст. 196, 199, 200, 309, 310, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в случае неисполнения истцом обязанности по передаче ответчику объекта аренды в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, у ответчика, в силу положений ст. 328 ГК РФ, не возникает обязанности внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.

Аналогичная позиция возникновения у арендодателя права требования внесения арендных платежей только после надлежащего исполнения обязанности по передаче объекта аренды изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Постановлением Правительства Москвы от 07.10.2014 № 578-ПП утвержден проект планировки территории линейного объекта – участка Калининско-Солнцевской линии метрополитена от проектируемой станции «Раменки» до проектируемой станции «Рассказовка» с электродепо.

На основании указанного нормативного акта, ответчиком предоставлена АО «Мосинжпроект» часть земельного участка, являющегося объектом аренды по договору площадью 891 кв.м. на безвозмездной основе для размещения строительного городка на период строительства станции «Терешково» на участке «Раменки» - «Новопеределкино», что подтверждается протоколом допуска от 19.02.2013.

При таких обстоятельствах, использование части земельного участка, занятой строительным городком, с той целью, с которой земельный участок предоставлялся в аренду ответчику при заключении договора невозможно с момента такой передачи.

Единственным акционером АО «Мосинжпроект» является город Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы, в связи с чем истцу должно было быть известно о невозможности использования ответчиком части земельного участка в соответствии с целью, определенной договором.

Следовательно, размер задолженности ответчика за период с 3 квартала 2015 года по 30.09.2017 полежит исчислению за вычетом невозможной для использования площади и составляет согласно представленному контррасчету ответчика 3 749 752,52 руб.

Судом расчет проверен, и признан верным в соответствии с утвержденными размерами кадастровой стоимости, указанными в уведомлениях истца.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за указанный период в полном объеме в установленном судом размере, требование истца о взыскании задолженности, с учетом применения срока исковой давности и установления фактических обстоятельств, в соответствии со ст.ст. 191, 196, 199, 200, 309, 310, 424, 606, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, подлежит удовлетворению в размере 3 749 752,52 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 3 приложения № 1 к дополнительному соглашению от 21.07.1999 в размере 0,2 % от размера платежа, подлежащего оплате за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 2 квартала 2000 года по 30.09.2017 составил 12 073 918,61 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в п. 3 приложения № 1 к дополнительному соглашению от 21.07.1999 пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по уплате предусмотренных договором аренды платежей.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, срок исковой давности в части требований о взыскании пени, начисленных на сумму задолженности с истекшим сроком исковой давности также истек, в связи с чем заявленные требования в соответствующей части, в соответствии со ст.ст. 196, 199, 207, 309, 310, 330 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В соответствии с условиями договора, годовой размер неустойки составляет 73 %, при том, что ставка рефинансирования ЦБ РФ, приравненная указанием Банка России с 01.01.2016 к ключевой ставке составляет 10,5 % годовых (ранее 8,25 % годовых, в настоящее время 7,5 % годовых).

Рассмотрев вопрос о взыскании неустойки, суд считает, что размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению, исходя из размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период такой просрочки, что не ниже однократной ставки, установленной п. 1 ст. 395 ГК РФ, и составляет согласно выполненному контррасчету ответчика за просрочку внесения арендной платы с 3 квартала 2015 года по 3 квартал 2017 года, включительно, 664 447,6 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в установленный договором срок в установленном судом при рассмотрении дела размере, заявленное истцом требование о взыскании пени в установленном судом размере 664 447,6 руб., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Государственная пошлина в размере в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 27 147 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 196, 199, 200, 207, 309, 310, 330, 333, 424, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 26, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ПК «РЕМШИНА» (ОГРН 

<

***>, 119618, 

<

...>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, 125009, 

<

...>) задолженность в размере 4 414 200 руб. 12 коп., из которой: сумма основного долга в размере 3 749 752 руб. 52 коп., пени в размере 664 447 руб. 60 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ПК «РЕМШИНА» (ОГРН 

<

***>, 119618, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27 147 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин