/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5675/2015

г. Краснодар

22 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску – акционерного общества «Жилищный комплекс» (ИНН 2320190146 ОГРН 1112366002000) – Вартановой С.И. (доверенность от 12.01.2018), Сахно В.В. (директор), от ответчика по первоначальному иску – акционерного общества «Главное управление обустройства войск» (ИНН 7703702341 ОГРН 1097746390224) – Матюхиной Е.С. (доверенность от 25.12.2018), третьего лица – Министерства обороны Российской – Терещенковой Л.Р. (доверенность от 05.12.2018), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества «Оборонстрой», федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Сочи надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Жилищный комплекс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2018 (судьи Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2018 (судьи Шапкин П.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу № А32-5675/2015, установил следующее.

ОАО «Жилищный комплекс» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Главное управление обустройства войск» (далее – управление) о признании отсутствующим права собственности управления на земельный участок площадью 14 471 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202005:15, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д. 5.

Исковые требования мотивированы тем, что на принадлежащем управлению на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:15 расположены здание склада (литера К) площадью 439,4 кв. м и здание склада (литера Л) площадью 295,1 кв. м, которые принадлежат обществу. В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) право на выкуп участка, независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Управление предъявило встречный иск о признании отсутствующим право собственности общества на здание материально-технического склада (кадастровый номер 23:49:0407004:3746) площадью 439,4 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д. 5 (запись о государственной регистрации права от 14.06.2011 № 223-23-50/068/2011-030).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «Оборонстрой», ФГБУ «Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), Министерство обороны Российской Федерации (далее – министерство) и администрация муниципального образования г. Сочи (далее – администрация).

Решением от 19.06.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.09.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Признано отсутствующим право собственности общества на здание (литера К) материально-технического склада (кадастровый номер 23:49:0407004:3746) площадью 439,4 кв. м,  расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д. 5. С общества в пользу управления взыскано 6 тыс. рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и 42 тыс. рублей расходов по уплате стоимости судебной строительно-технической экспертизы. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:15 относится к категории земель «земли обороны». Приватизация данного участка состоялась посредством его включения в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Главное управление обустройства войск Министерства обороны Российской Федерации» в соответствии с утвержденным заместителем Министра обороны России 30.06.2009 передаточным актом. На момент приватизации спорного земельного участка у правопредшественника истца в лице МУП «Жилищный комплекс» г. Сочи право на приватизацию земельных участков под зданиями складов данного муниципального унитарного предприятия еще не возникло. Исковые требования общества не мотивированы допущенными нарушениями при приватизации земельного участка относящегося к федеральной собственности. Применение такого способа защиты как признание права собственности управления на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:15 отсутствующим, является, с учетом обстоятельств настоящего дела, ненадлежащим, поскольку данный способ защиты не соответствует целям, указанным в исковом заявлении.  О признании отсутствующим права собственности управления в части площади земельного участка, занятого объектами общества, истец не заявил. Суд применил срок исковой давности по первоначальному иску, о котором заявило управление. Удовлетворение встречного иска мотивировано тем, что поскольку управление является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:15, его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в 2009 году и не признано отсутствующим, регистрация права собственности общества на здание материально-технического склада ограничивает полномочия управления как собственника земельного участка (обременяет участок правом пользования объектом недвижимости). Кроме того, согласно заключению эксперта здание материально-технического склада состоит из металлических конструкций и не обладает признаками объекта недвижимости.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что сделка приватизации спорного земельного участка является ничтожной. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:15 относится ко второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, поэтому не подлежит приватизации. Здание материально-технического склада не является сборно-разборным сооружением, так как согласно техническому паспорту имеет бетонный фундамент, что является одним из основных признаков капитальности. Эксперт не приводит в своем заключении процент износа здания (литера К), что не позволяет судить о степени его разрушенности в целях дальнейшего исключения записи о нем в реестре. Вопрос о возможности использования данного объекта по назначению эксперт не исследовал; собственник не лишен права произвести капитальный ремонт спорного объекта.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы. Представитель управления  указал на отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов. Представитель министерства дал пояснения по обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежат здание склада (литера К) площадью 439,4 кв. м и здание склада (литер Л) площадью 295,1 кв. м, которые находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:15, принадлежащего на праве собственности управлению.

Общество, полагая, что в силу статьи 36 Земельного кодекса имеет право на образование самостоятельного земельного участка, находящегося под объектами недвижимости и необходимого для их обслуживания, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Управление, указывая, что здание материально-технического склада не обладает признаками объекта недвижимости, предъявило встречный иск.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды исходили из того, что применение такого способа защиты как признание права собственности управления на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:15 отсутствующим, является, с учетом обстоятельств настоящего дела, ненадлежащим, поскольку данный способ защиты не соответствует тем целям, которые указаны в иске.  О признании отсутствующим права собственности управления в части площади земельного участка, занятого объектами общества, истец не заявил.

В то же время судебные акты приняты без учета следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015; статья 39.20 Земельного кодекса в редакции с 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как следует из материалов дела, общество, обращаясь с иском в арбитражный суд, имело целью защиты своего права на земельные участки, находящиеся под принадлежащими ему объектами недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).

Согласно пункту 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 сформулирован правовой подход о возможности признания в части недействительной сделки с земельным участком и о порядке определения индивидуализирующих параметров соответствующей части участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в действовавшей до 01.01.2017 редакции (в настоящее время пункты 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 52, 58 постановления № 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). В условиях сохранения заявителем владения земельным участком имеются основания для квалификации такого иска как негаторного.

С учетом изложенных правовых норм выводы судов об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса (защита своего права на земельные участки, находящиеся под принадлежащими ему объектами недвижимости), является ошибочным.

Удовлетворяя встречный иск, суды пришли к выводу о том, что регистрация права собственности общества на здание материально-технического склада ограничивает полномочия управления как собственника земельного участка (обременяет участок правом пользования объектом недвижимости); согласно заключению эксперта данное здание состоит из металлических конструкций и не обладает признаками объекта недвижимости.

Вместе с тем суды не учли следующее.

В пункте 52 постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Как следует из материалов дела, на момент приватизации ФГУП «Главное управление обустройства войск Министерства обороны Российской Федерации» и регистрации права собственности на земельный участок площадью 14 471 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202005:15, на данном земельном участке располагались, в том числе объекты МУП «Жилищный комплекс» г. Сочи, приватизация которого путем преобразования в ОАО «Жилищный комплекс» состоялась после принятия администрацией г. Сочи постановления от 29.11.2010 № 1909 «Об условиях приватизации МУП "Жилищный комплекс" г. Сочи» (т. 1, л. д. 281 – 289).

Суды установили, что общество, являясь универсальным правопреемником МУП "Жилищный комплекс" г. Сочи, является собственником здания склада (литера К) площадью 439,4 кв. м и здания склада (литера Л) площадью 295,1 кв. м, которые находятся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:15.

Свое право на предъявление встречного иска управление обосновало тем, что здание (литера К) материально-технического склада (кадастровый номер 23:49:0407004:3746) площадью 439,4 кв. м не является недвижимым объектом и нахождение данной постройки на спорном участке ограничивает полномочия управления как собственника земельного участка (обременяет участок правом пользования объектом недвижимости).

В то же время сам по себе факт формирования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:15 не свидетельствует о том, что весь этот участок, на котором находятся объекты истца (здания складов), был приватизирован его предыдущим собственником и необходим для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих управлению (судебные акты не содержат соответствующие выводы).

Ссылка судов на то, что при приватизации имущественного комплекса МУП «Жилищный комплекс» г. Сочи в его состав не были включены земельные участки (т. 1, л. д. 290 – 300), не влияет на возможность применения к спорной ситуации разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.

Поскольку спорный склад ранее располагался на государственном земельном участке более 10 лет, публичный собственник участка не высказывал возражений против нахождения этого объекта на участке и его наличие не являлось препятствием для эксплуатации принадлежащих управлению объектов недвижимости (иного не представлено), судов не привели оснований, позволяющих считать, что государственной регистрацией права собственности истца на спорный объект нарушены законные права ответчика, и он вправе требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности истца на спорный объект, который на момент его приватизации был учтен как объект недвижимости.

Кроме того, суды не проверили возможную достаточность земельного участка находящегося под зданием склада (литера Л) площадью 295,1 кв. м и необходимого для его обслуживания, в том числе для обслуживания здания материально-технического склада (кадастровый номер 23:49:0407004:3746) площадью 439,4 кв. м.

При таких обстоятельствах решение от 19.06.2018 и апелляционное постановление от 10.09.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного решение от 19.06.2018 и апелляционное постановление от 10.09.2018 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, правильно квалифицировать заявленные требования общества, установить площадь необходимую для содержания и обслуживания, находящихся на спорном земельном участке объектов истца и ответчик, при  необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы об определении границ земельных участков подлежащих образованию, дать надлежащую правовую оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2018 по делу № А32-5675/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                           Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                         А.И. Мещерин

И.В. Сидорова