ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-16075/2021

18 мая 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 мая 2023 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горбуновой Е.А.

судей Брежневой О.Ю., Дубок О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6693/2022) закрытого акционерного общества «Мекомстрой» на определение Арбитражного суда Омской области от 13 мая 2022 года по делу № А46-16075/2021 (судья Храмцов К.В.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления закрытого акционерного общества «Мекомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 644116, 

<

...>) об исключении из конкурсной массы жилищно-строительного кооператива «Статус» объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169, включенного в конкурсную массу на основании инвентаризационной описи № 1 от 16.12.2021, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 644065, 

<

...>),

при участии в судебном заседании:  

ФИО2  - лично, предъявлен паспорт,

ФИО3 - представитель ФИО4, доверенность № 55 АА 2661632 от 03.12.2021, срок действия 5 лет,

от ФИО5 - представитель ФИО6, доверенность № 55АА 2526419 от 20.02.2021,  срок действия 5 лет,

слушатели: пайщики ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13; 

 

установил:

решением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 (резолютивная часть от 19.10.2021) заявление ФИО14 признано обоснованным, жилищно-строительный кооператив «Статус» (далее – ЖСК «Статус», должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, к процедуре банкротства ЖСК «Статус» применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2 (далее – ФИО2, конкурсный управляющий).

Закрытое акционерное общество «Мекомстрой» (далее – ЗАО «Мекомстрой»), в настоящее время имеющее статус конкурсного кредитора ЖСК «Статус», обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением об исключении из конкурсной массы ЖСК «Статус» объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169, включенного в конкурсную массу на основании инвентаризационной описи № 1 от 16.12.2021.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2022 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мегатранс» (далее – ООО «Мегатранс»).

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2022 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (далее – ФИО3).

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.05.2022 в удовлетворении заявления ЗАО «Мекомстрой» отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО «Мекомстрой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указал следующее:

- ЖСК «Статус» ни на дату введения в отношении него конкурсного производства (19.10.2021), ни на дату проведения инвентаризации его имущества (16.12.2021) не обладал никакими имущественными правами в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, не обладал статусом застройщика в отношении объекта незавершенного строительства – многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, не имел никаких имущественных прав на объект незавершенного строительства – многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, в связи с чем таковой не подлежит включению в конкурсную массу должника;

- ЖСК «Статус» являлся субарендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:0801116:6169 в период с 09.08.2017 по 08.10.2020 на основании договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017, заключенного с ЗАО «Мекомстрой», который был расторгнут ЗАО «Мекомстрой» с 09.10.2020, в связи с расторжением договора субаренды департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – ДАГ Администрации г. Омска) 26.07.2021 издано распоряжение № 650 о внесении изменений застройщика с ЖСК «Статус» на ЗАО «Мекомстрой», а потому ЖСК «Статус» имел право привлекать денежные средства пайщиков (членов ЖСК) на строительство спорного объекта только в период с 11.09.2017 по 08.10.2020;

- в период с 11.09.2017 по 08.10.2020 ЖСК «Статус» не было заключено ни одного паевого соглашения о передаче физическим лицом (членом ЖСК) денежных средств на строительство спорного объекта незавершенного строительства, денежные средства ЖСК «Статус» ни в указанный период, ни в более ранний период (до 11.09.2017) на строительство спорного объекта незавершенного строительства не поступали и не могли поступать;

- финансирование строительства многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, ЖСК «Статус» (и его членами) не осуществлялось, таковое производилось субподрядчиками и поставщиками, с которыми в счет их вложений были заключены договоры соинвестирования путем передачи квартир на общую сумму 81 716 102 руб. 53 коп. по сводному сметному расчету стоимости строительства, эквивалентным 1 418,83 кв.м (решение Арбитражного суда Омской области от 03.12.2021 по делу № А46-1489/2020);

- выгодоприобретателем по взаимоотношениям с участием ЖСК «Статус» является группа лиц, включающая общество с ограниченной ответственностью «Мегатранс», общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвестМаркет», ФИО15 (далее – ФИО15), общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Железобетон» и ФИО16, которые совместно с подконтрольными ФИО15 председателями правления ЖСК «Статус» ФИО17 и ФИО18 создали схему по выводу денежных средств пайщиков;

- действующая судебная практика не допускает передачу признанному банкротом с применением параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве юридическому лицу квартир в отсутствие у него в отношении таких квартир статуса застройщика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.03.2019 № 304-ЭС17-21966(4) по делу № А45-27225/2016);

- ЗАО «Мекомстрой» имеет имущественные права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, является титульным застройщиком спорного объекта недвижимости с 16.10.2014 (с даты получения разрешения на строительство) по 10.09.2017 (в период заключения ЖСК «Статус» и ООО «Мегатранс» паевых соглашений и договоров соинвестирования) и с 26.07.2021 по настоящее время; в полном объеме исполнило принятые на себя обязательства по договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014 инвестирования строительства многоквартирного дома и частично обязательства ООО «Мегатранс»; о наличии заключенных ЖСК «Статус» с физическими лицами паевых соглашений в 2014-2016 годах узнало только в конце 2016 года - начале 2017 года; не являлось лицом, которое получило хотя бы какие-то денежные средства пайщиков, то есть фактически не являлось ни выгодоприобретателем, ни лицом, контролирующим деятельность ЖСК «Статус»;

- многоэтажный жилой дом № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска включен в План – график по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Омской области, утверждённый 28.03.2022 Губернатором Омской области, Председателем Правительства Омской области ФИО20 в связи с невозможностью завершения строительства при отсутствии у ЖСК «Статус» разрешения на строительство и прав на земельный участок под ним, в связи с чем способом восстановления прав граждан является предоставление гражданам жилых помещений в новых домах.

До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 29.08.2022, от ЗАО «Мекомстрой» поступили дополнения к апелляционной жалобе.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, конкурсный управляющий, а также участники строительства: ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО3, ФИО12, ФИО26, ФИО27 представили отзывы, в которых просили обжалуемое определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением суда апелляционной инстанции от 29.08.2022 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 15.09.2022, участвующим в деле лицам предложено представить в материалы дела дополнительные пояснения и документы. Информация об отложении размещена на информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 15.09.2022, от ЗАО «Мекомстрой» поступили дополнения к апелляционной жалобе с приложением дополнительных документов, от конкурсного кредитора ФИО27 поступили дополнительные документы.

От конкурсного кредитора ФИО28 поступили письменные пояснения, от Прокуратуры Омской области – отзыв на апелляционную жалобу, в котором она просила обжалуемое определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От конкурсного управляющего поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по заявлению ЖСК «Статус» об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2 – СА/ЗУ/17 от 09.08.2017, поданного в рамках настоящего дела.

От ЗАО «Мекомстрой» поступили возражения на ходатайство конкурсного управляющего о приостановлении производства по апелляционной жалобе.

Определением суда апелляционной инстанции от 22.09.2022 производство по апелляционной жалобе было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по заявлению ЖСК «Статус» об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2 – СА/ЗУ/17 от 09.08.2017, поданного в рамках настоящего дела. Информация о судебном акте размещена на информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

Определением суда апелляционной инстанции от 03.04.2023 производство по апелляционной жалобе возобновлено, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 11.05.2023. Информация о судебном акте размещена на информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2023 произведена замена судьи Зюкова В.А. на судью Брежневу О.Ю., определением от 10.05.2023 произведена замена председательствующего судьи Зориной О.В. на председательствующего судью Горбунову Е.А., сформирован состав суда для рассмотрения апелляционной жалобы в коллегиальном составе судей: председательствующего судьи Горбуновой Е.А., судей Брежневой О.Ю., Дубок О.В.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 11.05.2023, представитель ФИО3, конкурсный управляющий указали, что считают доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными, просили оставить определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая определение суда первой инстанции законным и обоснованным. 

ЗАО «Мекомстрой», иные лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статьей 266, 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения Арбитражного суда Омской области от 13.05.2022 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Мекомстрой» (сторона - 1) и ООО «Мегатранс» (сторона - 2) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного дома № 1-ИС/14 от 08.05.2014, который, исходя из его условий, является смешанным договором, содержащим в себе элементы, в том числе, договоров инвестирования, подряда, купли-продажи будущей вещи.

В пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015) стороны определили форму сотрудничества по строительству и сдаче в эксплуатацию 14-ти этажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19 - Успешная в ЦАО г. Омска согласно проекту «Многоквартирные дома по ул. ФИО19 - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2 (далее - объект).

В соответствии с пунктом 1.2 договора сторона - 1 принимает на себя обязательство предоставить под строительство дома земельный участок, разрешение на строительство объекта, а также в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 настоящего договора, обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию, за счет собственных и (или) привлеченных средств в порядке и размере, предусмотренных договором, осуществить финансирование строительства объекта и ввод его в эксплуатацию; сторона - 2 принимает на себя обязательство за счет собственных и (или) привлеченных средств в порядке и размере, предусмотренных договором, осуществить финансирование строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения договорных обязательств, сторона - 1 и сторона - 2 получают в собственность недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционной деятельности (строительства) (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта сторона - 1 получает в собственность 25% от общей площади квартир и 25% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3.6 договора по завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническому (кадастровому) паспорту БТИ на многоквартирный дом, которые изготавливаются по заявке стороны - 1, но за счет сторон настоящего договора пропорционально причитающейся площади жилых и нежилых помещений в объекте. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ на многоквартирный дом стороны подписывают акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам.

В порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) ДАГ Администрации г. Омска ЗАО «Мекомстрой» было выдано разрешение № RU55301000-2349 от 16.10.2014 на строительство объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. ФИО19 - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2».

Дополнительным соглашением № 2 от 10.03.2015 в договор в качестве соинвестора вступил ЖСК «Статус» (сторона - 3), самостоятельными правами на строящийся объект не обладавший.

В пункте 2 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 стороны согласовали график производства работ по строительству объекта инвестирования. Срок начала работ: 16.10.2014, срок окончания работ: 29.12.2015, промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ - согласно календарному плану (пункт 3 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015).

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 каждые 3 месяца с момента начала работ, до 25 числа третьего месяца, сторона - 2 передает стороне - 1 документы, подтверждающие объем и стоимость выполненных работ (размер инвестиционного вклада) в виде справок о произведенных вложениях в объект. После согласования указанного объема и его стоимости (стоимость согласовывается исходя из сводного сметного расчета стоимости строительства) сторона - 1 согласовывает стороне - 2 привлечение соинвесторов и (или) уступку прав и обязанностей по настоящему договору, любую иную передачу прав на жилые помещения в объекте на эквивалентную стоимость, исходя из стоимости 1 м2 - 57 594 руб. Стоимость 1 м2 рассчитана на основании сводного сметного расчета стоимости строительства путем деления стоимости строительных работ, относящихся к инвестиционному вкладу стороны - 2 на площадь помещений, подлежащих передаче стороне - 2 по окончании реализации договора.

В соответствии с пунктом 4.2 дополнительного соглашения № 2 от 10.03.2015 ООО «Мегатранс» по окончании строительства объекта принимает помещения, подлежащие передаче стороне – 2 согласно протоколу распределения площадей, не позднее 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 6 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 в случае прекращения работ на объекте на срок, превышающий 14 календарных дней (если задержка и прекращение работ произошли исключительно по вине стороны - 2), а также в случае задержки выполнения конечного или промежуточного этапа работ более чем на 60 календарных дней ЗАО «Мекомстрой» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. С даты заявления стороной - 1 отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым. Заявление направляется стороной - 1 ценным письмом с описью вложений с уведомлением в адрес стороны - 2.

В случае, если на момент расторжения договора сторона - 2 с согласия стороны - 1 произведет отчуждение любым способом жилых помещений, подлежащих согласно приложению № 1 передаче стороне - 2, стоимость указанных помещений засчитывается в счет расчета внесенного ею инвестиционного взноса, исходя из стоимости 1 м2 – 57 594 (пункт 8 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015).

Согласование на привлечение соинвесторов и (или) уступку прав и обязанностей по настоящему договору, любую иную передачу прав на жилые (нежилые) помещения в объекте происходит путем подписания листа согласования сторонами в договоре о такой передаче прав и (или) путем подписания отдельного документа (пункт 9 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015).

В силу пункта 10 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 в случае отказа стороны - 1 от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6 настоящего приложения, сторона - 1 вправе самостоятельно, без дополнительного согласования со стороной - 2, назначить лицо для завершения строительства объекта, а сторона - 2 обязана не чинить препятствий доступу такого лица на объект для проведения работ по завершении строительства, в случае исполнения стороной - 1 своих обязательств по расчету со стороной - 2, в предусмотренном пунктом 7 настоящего соглашения порядке.

В связи с нарушением графика производства работ уведомлением от 21.12.2016 № 01/132 ЗАО «Мекомстрой» заявило об отказе от исполнения договора инвестирования строительства многоквартирного дома № 1-ИС/14 от 08.05.2014 и о его расторжении с 01.01.2017. Аналогичное уведомление № 01/133 от 21.12.2016 направлено ЗАО «Мекомстрой» в адрес ЖСК «Статус».

20.02.2017 во исполнение пункта 10 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 ЗАО «Мекомстрой» (сторона 1) и ЖСК «Статус» (сторона 2) подписали соглашение № ПФЗ/1 к договору, в рамках которого определили форму сотрудничества по завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 1.2.1-1.2.4 соглашения сторона 1 принимает на себя следующие обязательства: в срок три месяца с момента заключения договора аренды земельного участка передать в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка стороне 2. С момента такой передачи сторона 2 становится застройщиком объекта; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 разрешение на строительство объекта, с оформлением разрешения на строительство на сторону 2; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 по акту имеющеюся у стороны 1 документацию, созданную за счет стороны 1, необходимые для строительства объекта, в форме заверенных копий, в том числе но не ограничиваясь: результаты инженерных изысканий; проектную документацию, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, надлежащим образом заверенные копии ТУ на подключение объекта; в срок 3 месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 возведенный на момент заключения договора объект незавершенного строительства по акту.

В целях завершения строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора сторона 2 принимает на себя обязательства: принимает на себя функции застройщика объекта с правом самостоятельного привлечения специализированной организации в качестве технического заказчика, генерального подрядчика и пр.; самостоятельно и за свой счет и (или) привлеченных средств осуществляет завершение строительства объекта, в том числе сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка, в полном объеме и ввод его в эксплуатацию; осуществляет сбор и получение всех необходимых документов в связи со строительством объекта; принимает как застройщик объекта с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 на себя все обязательства по договорам, указанным в пункте 1.1.7 настоящего договора со стороны застройщика (в том числе обязательство по передаче указанных квартир по окончании строительства соинвесторам) (пункты 1.3.1-1.3.4 соглашения).

В счет оплаты за выполнение обязательств, предусмотренных пунктами 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.5 настоящего договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта сторона 2 обязана передать стороне 1 в собственность имущество (квартиры), указанные в приложении № 1 к настоящему соглашению, отнесенные к доле ЗАО «Мекомстрой», а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

В счет оплаты за выполнение обязательства, предусмотренного пунктом 1.2.4 настоящего договора, сторона 2 обязана по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта передать в собственность соинвесторам (пункт 1.1.7 настоящего договора) имущество (квартиры), указанные в пункте 1.1.7 настоящего договора, а также соответствующею долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 2.1, 2.2 соглашения).

В случае, если сторона 1 в рамках строительства осуществит стороне 2 поставку тех или иных материалов, выполнение тех или иных работ на объекте сверх своих обязательств, предусмотренных пунктом 1.2 настоящего договора, сторона 1 получает компенсацию в виде дополнительных площадей в строящемся объекте за счет уменьшения площадей стороны 2 (пункт 2.3 соглашения).

На основании уведомления ЖСК «Статус» в порядке части 21.14 статьи 51 ГрК РФ ДАГ Администрации г. Омска принято распоряжение от 11.09.2017 № 2653 о внесении изменения в разрешение на строительство № RU55301000-2349 от 16.10.2014 в части изменения застройщика.

Для внесения изменений в разрешение на строительство ЖСК «Статус» был представлен договор субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, на котором разрешено строительство многоквартирного дома, который был заключен между ЗАО «Мекомстрой» и ЖСК «Статус» во исполнение соглашения № ПФЗ/1 от 10.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014 инвестирования строительства многоквартирного дома.

В порядке части 21.14 статьи ГрК РФ на основании заявления ЖСК «Статус» распоряжением ДАГ Администрации г. Омска № 1472 от 10.10.2019 о внесении изменения в разрешение на строительство срок действия указанного разрешения был продлен до 18.09.2020.

ЗАО «Мекомстрой» в адрес ДАГ Администрации г. Омска направлено уведомление от 14.07.2021 о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с переходом прав на земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

ДАГ Администрации г. Омска принято распоряжение от 26.07.2021 № 650 «О внесении изменения в разрешение на строительство от 16 октября 2014 года № RU55301000-2349» в связи с изменением застройщика.

По утверждению ЗАО «Мекомстрой», между ним и ООО «Мегатранс» подписаны два акты согласования стоимости произведенных инвестиционных вложений № 1 от 30.03.2015 и № 2 от 31.08.2015, которыми зафиксированы принятые работы (подготовительный период, нулевой цикл по двум секциям, наружные несущие стены с 1 по 4 этаж по 1 секции; с 1 по 2 этаж по 2 секции, внутренние несущие стены с 1 по 4 этаж по 1 секции; с 1 по 2 этаж по 2 секции, перемычки и перегородки с 1 по 4 этаж по 1 секции; с 1 по 2 этаж по 2 секции, перекрытия на соответствующих отметках, лестницы с 1 по 2 этаж по 1 секции и прочие работы) на общую сумму 81 716 102 руб. 53 коп., что соответствует 1 418,83 м2 будущих квартир.

После подписания акта № 2 ООО «Мегатранс» обращалось в адрес ЗАО «Мекомстрой» за согласованием очередного объема произведенных инвестиционных вложений. Письмом № 01/81 от 09.08.2016 в принятии указанных работ ЗАО «Мекомстрой» отказано в связи с выявленными существенными недостатками. Письмом № 01/95 от 09.09.2016 ЗАО «Мекомстрой» в приемке работ отказано в связи с тем, что ранее изложенные замечания не устранены.

С учетом того обстоятельства, что стороной договора выступал также ЖСК «Статус», а также учитывая необходимость завершения строительства объекта и избежание возможных споров по результатам такого завершения, в целях внесения правовой определенности, ЗАО «Мекомстрой» направило в адрес ООО «Мегатранс» требование (претензию) и акт о распределении помещений по результатам расторжения договора с указанием квартир (будущих квартир), в отношении которых ответчиком произведено финансирование в период действия договора.

Поскольку претензия оставлена ООО «Мегатранс» без ответа, акт от 21.11.2019 об определении последствий прекращения договора в части определения перечня квартир, финансирование которых произведено ООО «Мегатранс», последним не подписан, ЗАО «Мекомстрой» обратилось в суд с иском об определении последствий расторжения договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014 в рамках дела № А46-1489/2020.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2021 по делу № А46-1489/2020:

- исковые требования ЗАО «Мекомстрой» удовлетворены, установлены квартиры (будущие квартиры) в строящемся объекте: «Многоэтажные жилые дома по ул. ФИО19 - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2», в отношении которых ООО «Мегатранс» произведено финансирование в период действия договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, соответствующих произведенному объему финансирования согласно перечню, приведенному в резолютивной части решения (всего 31 квартира);

- определено, что неотраженные в вышеуказанном перечне квартиры ООО «Мегатранс» не профинансированы и прав на иные помещения, не указанные в данном перечне, у ООО «Мегатранс», как в период действия договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, так и по результатам его расторжения, не возникло;

- требование ООО «Мегатранс» о расторжении договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014 между ООО «Мегатранс» и ЗАО «Мекомстрой» оставлено без рассмотрения;

- в удовлетворении требования ООО «Мегатранс» об определении последствий расторжения договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, заключенного между ООО «Мегатранс» и ЗАО «Мекомстрой», отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 09.12.2021 по делу № А46-14125/2021 в удовлетворении требования ЖСК «Статус» к ДАГ Администрации г. Омска о признании недействительным распоряжения № 650 от 26.07.2021 о внесении в разрешение на строительство от 16.10.2014 № RU550301000-2349 изменений и незаконными действия по выдаче дубликата ЗАО «Мекомстрой» разрешения на строительство № RU550301000-2349 от 07.08.2015, отказано.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Омска от 22.02.2017 по делу № 2-493/2017 исковые требования прокурора Центрального административного округа города Омска к ЖСК «Статус» о запрете нарушений градостроительного и жилищного законодательства привлекать средства граждан удовлетворено, ЖСК «Статус» до устранения нарушений градостроительного и жилищного законодательства запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов в городе Омске.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 ЖСК «Статус» признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, к процедуре банкротства ЖСК «Статус» применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве).

Согласно инвентаризационной описи основных средств № 1 от 16.12.2021 в конкурсную массу должника включен объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

Полагая, что у ЖСК «Статус» каких-либо прав на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, не возникло, ЗАО «Мекомстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением об исключении его из конкурсной массы должника.

Отказывая в удовлетворении требований ЗАО «Мекомстрой», суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для признания за должником статуса застройщика необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

При этом пунктом 2 статьи 201 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства.

Частями 1 и 2 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (часть 3 статьи 110 ЖК РФ).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (часть 4 статьи 110 ЖК РФ). По смыслу указанных норм права жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов.

Потребительский кооператив в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 50, пункта 2 статьи 123.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 123.1 ГК РФ некоммерческая корпоративная организация является собственником своего имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

Правовой режим имущества должника, не включаемого в конкурсную массы, урегулирован в стать 132 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, правоохранительными органами расследовалось уголовное дело № 11701520001000065 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, по фактам хищения принадлежащих гражданам и юридическим лицам денежных средств, в рамках которого проводились судебно-бухгалтерские экспертизы.

Из заключения судебно-бухгалтерской экспертизы № 28 от 28.03.2019, подготовленной в рамках данного уголовного дела, усматривается, что согласно представленным документам в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 выданные из кассы ЖСК «Статус» ООО «Мегатранс» денежные средства в сумме 87 777 482 руб. в полном объеме внесены в кассу ООО «Мегатранс». При этом согласно исследовательской части заключения экспертом были исследованы кассовые книги, листы кассовых книг с приложенными первичными документами ЖСК «Статус» за период с 08.04.2014 по 31.12.2015, копии РКО ЖСК «Статус» за период с мая 2014 года по июль 2016 года, кассовая книга, листы кассовой книги с приложенными первичными документами ЖСК «Статус» за 2016 год.

Постановлением от 24.08.2020 уголовное дело № 11701520001000065 прекращено в связи с отсутствием состава преступления.

Таким образом, денежные средства, привлеченные ЖСК «Статус», были направлены через ООО «Мегатранс» на строительство спорного объекта недвижимости, права ЖСК «Статус» на который предусмотрены пунктом 2.3 соглашения № ПФЗ/1 от 20.02.2017.

В связи с изложенным, принимая во внимание положения статей 110 ЖК РФ, 123.1, 123.2 ГК РФ, не установив обстоятельств, предусмотренных статьями 131, 132 Закона о банкротстве, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявления ЗАО «Мекомстрой».

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ЗАО «Мекомстрой» в связи со следующим.

В обоснование рассматриваемого заявления ЗАО «Мекомстрой» в судах первой, апелляционной инстанций указывало, что ЖСК «Статус» ни на дату введения в отношении него конкурсного производства (19.10.2021), ни на дату проведения инвентаризации его имущества (16.12.2021) не обладал никакими имущественными правами в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, не обладал статусом застройщика в отношении объекта незавершенного строительства – многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, не имел никаких имущественных прав на объект незавершенного строительства – многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:0801116:6169, в связи с чем таковой не подлежит включению в конкурсную массу должника.

Между тем, как указано выше, 20.02.2017 во исполнение пункта 10 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 ЗАО «Мекомстрой» (сторона 1) и ЖСК «Статус» (сторона 2) подписали соглашение № ПФЗ/1 к договору, в рамках которого определили форму сотрудничества по завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 1.2.1-1.2.4 соглашения сторона 1 принимает на себя следующие обязательства: в срок три месяца с момента заключения договора аренды земельного участка передать в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка стороне 2. С момента такой передачи сторона 2 становится застройщиком объекта; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 разрешение на строительство объекта, с оформлением разрешения на строительство на сторону 2; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 по акту имеющеюся у стороны 1 документацию, созданную за счет стороны 1, необходимые для строительства объекта, в форме заверенных копий, в том числе но не ограничиваясь: результаты инженерных изысканий; проектную документацию, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, надлежащим образом заверенные копии ТУ на подключение объекта; в срок 3 месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 возведенный на момент заключения договора объект незавершенного строительства по акту.

В целях завершения строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора сторона 2 принимает на себя обязательства: принимает на себя функции застройщика объекта с правом самостоятельного привлечения специализированной организации в качестве технического заказчика, генерального подрядчика и пр.; самостоятельно и за свой счет и (или) привлеченных средств осуществляет завершение строительства объекта, в том числе сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка, в полном объеме и ввод его в эксплуатацию; осуществляет сбор и получение всех необходимых документов в связи со строительством объекта; принимает как застройщик объекта с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 на себя все обязательства по договорам, указанным в пункте 1.1.7 настоящего договора со стороны застройщика (в том числе обязательство по передаче указанных квартир по окончании строительства соинвесторам) (пункты 1.3.1-1.3.4 соглашения).

На основании уведомления ЖСК «Статус» в порядке части 21.14 статьи 51 ГрК РФ ДАГ Администрации г. Омска принято распоряжение от 11.09.2017 № 2653 о внесении изменения в разрешение на строительство № RU55301000-2349 от 16.10.2014 в части изменения застройщика.

Для внесения изменений в разрешение на строительство ЖСК «Статус» был представлен договор субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, на котором разрешено строительство многоквартирного дома, который был заключен между ЗАО «Мекомстрой» и ЖСК «Статус» во исполнение соглашения № ПФЗ/1 от 10.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014 инвестирования строительства многоквартирного дома.

В порядке части 21.14 статьи ГрК РФ на основании заявления ЖСК «Статус» распоряжением ДАГ Администрации г. Омска № 1472 от 10.10.2019 о внесении изменения в разрешение на строительство срок действия указанного разрешения был продлен до 18.09.2020.

ЗАО «Мекомстрой» в адрес ДАГ Администрации г. Омска направлено уведомление от 14.07.2021.

На основании названного уведомления ДАГ Администрации г. Омска принято распоряжение от 26.07.2021 № 650 «О внесении изменения в разрешение на строительство от 16 октября 2014 года № RU55301000-2349» в связи с изменением застройщика.

Таким образом, на дату возбуждения в отношении него настоящего дела о банкротстве (01.09.2021), введения в отношении него процедуры конкурсного производства (19.10.2021) и по настоящее время ЖСК «Статус» являлся и является:

- лицом, имеющим статус застройщика (как то, в том числе,  установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 по настоящему делу);

- лицом, обладающим разрешением ДАГ Администрации г. Омска на строительство на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169 спорного объекта.

При этом пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169, на котором проводилось строительство спорного объекта, осуществлялось ЖСК «Статус» на основании договора субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с ЗАО «Мекомстрой».

Как указал конкурсный управляющий в ходатайстве о приостановлении производства по апелляционной жалобе от 13.09.2022 и подтверждается материалам дела, письмом № 01/84 от 09.10.2020 ЗАО «Мекомстрой» в одностороннем порядке расторгло договор субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с должником по причине невнесения последним арендных платежей.

Поскольку какие-либо меры по достраиванию спорного объекта ЗАО «Мекомстрой» не приняло, в то время как для строительства данного объекта были привлечены денежные средства пайщиков, в целях соблюдения их прав и законных интересов существует необходимость завершения строительства дома, при этом в рамках дела о банкротстве ЖСК «Статус» Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства не включил в программу подлежащий реализации дом для дальнейшей передачи прав застройщика на дом, конкурсный управляющий посчитал целесообразным реализовать объект с торгов в целях достраивания дома потенциальным покупателем.

В то же время для проведения соответствующих мероприятий было необходимо установить права пользования ЖСК «Статус» земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 под спорным объектом.

В связи с этим 15.08.2022 конкурсный управляющий в рамках настоящего дела обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов № Д-Ц-31-11365 от 29.03.2017.

По итогам рассмотрения данного заявления управляющего Арбитражным судом Омской области было принято определение от 17.11.2022, оставленное без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.05.2023 (резолютивная часть). 

Данными судебными актами установлено, что пользование ООО «Мегатранс» земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169, на котором подлежал возведению спорный объект, должно было осуществляться на основании договора субаренды с ЗАО «Мекомстрой», поскольку согласно пункту 3 дополнительного соглашения № 2 от 10.03.2015 к договору инвестирования строительства многоквартирного дома № 1-ИС/14 от 08.05.2014 между ЗАО «Мекомстрой» (сторона - 1) и ООО «Мегатранс» (сторона - 2) сторона 1 принимает на себя обязательство передать стороне 3 в субаренду земельный участок в части, необходимой для строительства объекта. При необходимости сторона-1 осуществляет межевание земельного участка с выделением из него земельного участка меньшей площадью под строительство объекта.

29.03.2017 между ДАГ Администрации г. Омска (арендодатель) и ЗАО «Мекомстрой» (арендатор) был заключен договор № Д-Ц-31-11365 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 8 228 кв.м. В силу подпункта 1 пункта 3.1 договора арендатор вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с письменного согласия арендодателя. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2017.

Дополнительными соглашениями от 16.03.2021, от 07.04.2022 срок действия договора продлевался на 3 года, данные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 06.04.2021 и 01.08.2022 соответственно.

Заключенное ЗАО «Мекомстрой» (сторона 1) и ЖСК «Статус» (сторона 2) после расторжения указанного договора инвестирования строительства многоквартирного дома соглашение № ПФЗ/1 от 20.02.2017 в пунктах 1.2.1-1.2.4 предусматривало, что сторона 1 принимает на себя следующие обязательства: в срок три месяца с момента заключения договора аренды земельного участка передать в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка стороне 2. С момента такой передачи сторона 2 становится застройщиком объекта; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 разрешение на строительство объекта, с оформлением разрешения на строительство на сторону 2; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 по акту имеющеюся у стороны 1 документацию, созданную за счет стороны 1, необходимые для строительства объекта, в форме заверенных копий, в том числе но не ограничиваясь: результаты инженерных изысканий; проектную документацию, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, надлежащим образом заверенные копии ТУ на подключение объекта; в срок 3 месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 возведенный на момент заключения настоящего договора объект незавершенного строительства по акту.

ЗАО «Мекомстрой» 26.05.2017 обратилось к ДАГ Администрации г. Омска с заявлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды в пользу ЖСК «Статус». Однако ДАГ Администрации г. Омска в письме от 05.06.2017 в перенайме земельного участка отказал.

Впоследствии 09.08.2017 между ЗАО «Мекомстрой» (субарендодатель) и ЖСК «Статус» (субарендатор) с согласия ДАГ Администрации г. Омска, предоставленного письмом № 13154 от 09.08.2017, был заключен договор № 2-СА/ЗУ/17 субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 8 228 кв.м., адрес: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. Успешная. 

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1, 7.4 договора он заключен сроком с 09.08.2017 по 09.07.2018 в пределах срока аренды земельного участка и вступает в силу с момента подписания сторонами. 

Общая сумма ежемесячной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 21 736 руб. 67 коп. Арендная плата вносится субарендатором не позднее 10 числа каждого месяца, за который производится оплата, путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы на расчетный счет арендатора. 

Субарендатор имеет право: осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений; по истечении срока настоящего договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор субаренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее чем за 1 месяц до истечения срока действия договора; на заключение с ним договора аренды в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка с арендатором на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, при этом в новом договоре аренды устанавливается срок аренды в пределах оставшегося срока субаренды (с согласия арендодателя). Субарендатор обязан: своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора. 

Арендатор имеет право требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего договора. Арендатор вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора, при этом договор субаренды считается расторгнутым с даты, указанной в таком уведомлении, в частности, в случае: невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; использования земельного участка не по назначению; неиспользования земельного участка в течение 2 месяцев подряд.

По акту приема-передачи от 09.08.2017 объект субаренды был передан арендатором субарендатору.

Договор субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, на котором разрешено строительство спорного многоквартирного дома, был предоставлен ЖСК «Статус» Администрации г. Омска для внесения изменения в разрешение на строительство.

В порядке статьи 21.14 ГрК РФ ДАГ Администрации г. Омска от 10.10.2019 № 1472 о внесении изменения в разрешение на строительство срок действия указанного разрешения был продлен до 18.09.2020.

ЗАО «Мекомстрой» в адрес ДАГ Администрации г. Омска было направлено уведомление от 14.07.2021 о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с переходом прав на земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

ДАГ Администрации г. Омска принято распоряжение от 26.07.2021 № 650 «О внесении изменения в разрешение на строительство от 16 октября 2014 года № RU55301000-2349» в связи с изменением застройщика.

В то же время письмом № 01/84 от 09.10.2020 ЗАО «Мекомстрой» уведомило ЖСК «Статус» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с кадастровым номером 55:36:080116:6169 и о его расторжении с 09.10.2020.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2022 по настоящему делу отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделкой одностороннего расторжения ЗАО «Мекомстрой» договора субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

Согласно пункту 1 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271 ГК РФ).

Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца (пункты 2, 3 статьи 287.3 ГК РФ).

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (пункт 5 статьи 287.3 ГК РФ).

В силу пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 названной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

По смыслу приведенных норм права суд может установить условия пользования земельным участком собственником находящейся на нем недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества в том числе, при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Спорный объект незавершенного строительства является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В настоящем случае письмом № 01/84 от 09.10.2020 ЗАО «Мекомстрой» уведомило ЖСК «Статус» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с кадастровым номером 55:36:080116:6169 и о его расторжении с 09.10.2020.

Договор субаренды земельного участка №2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 расторгнут, что являлось препятствием для завершения ЖСК «Статус» строительства расположенного на нем жилого дома либо выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218- ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении поименованных в данном пункте условий, в том числе: объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Как указано выше, договор инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14 содержит в себе элементы договора инвестирования.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений (статья 6 Закона об инвестиционной деятельности).

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется (пункт 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 5-КГ16-57, положения статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, сами по себе не означают, что лицо, создавшее объект незавершенного строительства своими силами либо за свой счет, не имеет на него никаких прав либо то, что его права не подлежат защите.

Пунктами 1 и 2 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (часть 3 статьи 110 ЖК РФ).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (часть 4 статьи 110 ЖК РФ). По смыслу указанных норм следует, что жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов.

Потребительский кооператив в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 50, пункта 2 статьи 123.1 ГК РФ является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Как указывалось выше, из заключения судебно-бухгалтерской экспертизы № 28 от 28.03.2019, подготовленной в рамках данного уголовного дела № 11701520001000065 усматривается, что в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 выданные из кассы ЖСК «Статус» ООО «Мегатранс» денежные средства в сумме 87 777 482 руб. в полном объеме внесены в кассу ООО «Мегатранс». 

Таким образом, денежные средства, привлеченные ЖСК «Статус», были направлены через ООО «Мегатранс» на строительство спорного объекта недвижимости, права ЖСК «Статус» на который предусмотрены пунктом 2.3 соглашения № ПФЗ/1 от 20.02.2017; при этом ЖСК «Статус» является застройщиком по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, решением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 по настоящему делу к процедуре банкротства ЖСК «Статус» применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

С учетом изложенного и в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов (интересов собственника земельного участка и объекта незавершенного строительства), защиты нарушенных прав граждан - участников строительства, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования конкурсного управляющего об установлении ЖСК «Статус» условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов № Д-Ц-31-11365 от 29.03.2017.

В связи с принятием судами первой, апелляционной и кассационной инстанций данных судебных актов, определением суда апелляционной инстанции от 03.04.2023 производство по апелляционной жалобе ЗАО «Мекомстрой» было возобновлено.

Повторно рассмотрев материалы дела с учетом приведенных выше обстоятельств, установленных определением Арбитражного суда Омской области от 17.11.2022 по настоящему делу, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023 по настоящему делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности доводов ЗАО «Мекомстрой» о необходимости исключения объекта незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169, из конкурсной массы ЖСК «Статус».

Так, право собственности на спорный объект незавершенного строительства в самостоятельном порядке до настоящего времени не зарегистрировано.

В то же время, по смыслу пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» объект, право собственности на который не зарегистрировано, как составная часть земельного участка, может находиться в имущественной массе лишь того лица, которое имеет права на земельный участок.

Обозначенными выше судебными актами ЖСК «Статус» установлены условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов № Д-Ц-31-11365 от 29.03.2017.

Следовательно, объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом № 2 по ул. ФИО19/Успешная в ЦАО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169, в настоящее время обоснованно составляет конкурсную массу ЖСК «Статус» и не подлежит исключению из таковой.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения Арбитражного суда Омской области. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 13.05.2022 по делу № А46-16075/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.А. Горбунова

Судьи

 

О.Ю. Брежнева

О.В. Дубок