АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 марта 2025 года

Дело №

А42-7028/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 09.11.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А42-7028/2022,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений администрации города Мончегорска, адрес: 184500, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 

<

***> (далее - Предприниматель), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 3 770 790 руб. 13 коп., в том числе 2 794 692 руб. 73 коп. задолженности по арендной по договору аренды от 18.01.2019 № 120/19, 460 315 руб. 31 коп. пеней за период с 15.07.2020 по 04.08.2021, 168 906 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 05.08.2021 по 31.03.2022, 277 766 руб. 59 коп. расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период, 69 108 руб. 87 коп. - расходов по взносам на капитальный ремонт.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 05.04.2023 оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 иск удовлетворен частично: с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 3 141 568 руб. 19 коп. задолженности, 100 000 руб. пеней, 168 906 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; в остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа решение от 05.04.2023 и постановление от 24.07.2023 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

При новом рассмотрении дела Комитет заявил об изменении размера исковых требований, просил взыскать с Предпринимателя 2 700 761 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № 120/19 от 18.01.2019, 419 017 руб. 85 коп. пеней за период с 15.07.2020 по 29.07.2021, 491 215 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.07.2021 по 17.07.2024, 271 153 руб. 10 коп. расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и 67 393 руб. 06 коп. расходов по взносам на капитальный ремонт.

Изменение размера исковых требований было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 03.06.2024 исковые требования удовлетворены частично: с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 3 039 307 руб. 88 коп. задолженности, 100 000 руб. пеней и 491 215 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 03.06.2024 и постановление от 24.07.2023, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы указывает, что помещение, предоставленное в аренду по договору от 18.01.2019 № 120/19, было приобретено Предпринимателем в собственность по договору купли-продажи от 30.07.2021 по цене, установленной вступившим в законную силу решением суда по делу № А42-6962/2020, полагает, что после заключения договора купли-продажи оснований для взыскания платежей, предусмотренных договором аренды, не имелось.

В судебном заседании 05.03.2025 представитель Предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Комитет считается извещенным в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.01.2019 № 120/19 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 985 кв.м (номер помещения I, номер по плану 1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21, номер помещения III, номер по плану 1-10), находящееся по адресу: 

<

...> (далее - Помещение), на срок с 18.01.2019 по 17.01.2024.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2019.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в договоре и в дополнительных соглашениях к нему от 15.05.2020 № 1, от 06.07.2020 № 2. 

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за Помещение составляет 428 493 руб. 38 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора арендная плата подлежит перечислению арендатором ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.2.2 Договора арендатор обязался возмещать арендодателю расходы, понесенные на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), коммунальных услуг на общедомовые нужды, и взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

В пункте 3.3 Договора стороны определили, что ежемесячная сумма расходов арендодателя на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, коммунальных на общедомовые нужды (далее - сумма расходов на оплату услуг) составляет 33 004 руб. 45 коп., ежемесячная сумма расходов арендодателя на оплату взноса на капитальный ремонт - 5910 руб. и оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим, а в пункте 3.5 Договора предусмотрели, что указанные суммы могут быть изменены в связи с изменением тарифов по соответствующим услугам на основании уведомления арендодателя.

По условиям дополнительного соглашения от 15.05.2020 № 1 к Договору арендатор был освобожден от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020.

Дополнительным соглашением от 06.07.2020 № 2 к Договору арендатору была предоставлена отсрочка уплаты арендной платы за период аренды с 01.07.2020 по 30.09.2020 в общей сумме 1 285 480 руб. 14 коп., сроки внесения соответствующей суммы определены графиком с указанием сумм и дат уплаты отсроченных платежей.

Этим же дополнительном соглашением ежемесячная сумма расходов на оплату услуг, подлежащая возмещению, определена сторонами в размере 32 861 руб. 21 коп.

Уведомлением от 07.12.2020 Комитет сообщил арендатору об увеличении суммы расходов на оплату услуг с 01.11.2020 до 34 169 руб. 70 коп., уведомлением от 22.01.2021 - об увеличении суммы расходов на оплату взноса на капитальный ремонт с 01.01.2021 до 8865 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 29.06.2021 по делу № А42-6962/2020 установлено, что предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о 25.02.2020 о реализации преимущественного права на приобретение Помещения в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Комитетом было обеспечено проведение оценки рыночной стоимости Помещения, письмом от 10.07.2020 в адрес Предпринимателя направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 30 034 000 руб., определенной в отчете об оценке № 324/04-20К, выполненном 12.05.2020 по состоянию на эту дату, оценщиком ФИО3 по заказу Комитета, с соответствующим проектом договора; Предприниматель 03.08.2020 направила в Комитет согласие на заключение договора купли-продажи, заявив возражения против определенной Комитетом стоимости Помещения.

Решением суда от 29.06.2021 по делу № А42-6962/2020 послужившие впоследствии основанием для обращения в арбитражный суд по делу № А42-6962/2020 признаны незаконными действия Комитета по выдаче задания на проведение оценки Помещения без указания даты, на которую должна быть выполнена оценка, величина рыночной стоимости объекта, указанная в отчете об оценке № 324/04-20К, выполненном 12.05.2020 оценщиком ФИО3, признана недостоверной, величина рыночной стоимости Помещения определена в размере 12 912 140 руб. в соответствии с заключением по результатам проведенной по делу судебной экспертизы о размере рыночной стоимости Помещения по состоянию на 25.02.2020; на Комитет возложена обязанность заключить с Предпринимателем договор купли-продажи Помещение по цене 12 912 140 руб. 

В дальнейшем Комитет (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор от 30.07.2021 № 054-018/и/21 купли-продажи муниципального недвижимого имущества при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку, в соответствии с которым Помещение было продано Предпринимателю.

В пункте 2.1 названного договора указано, что стоимость Помещения составляет 12 912 140 руб., определена в соответствии с решением Арбитражного суда Мурманской области от 29.06.2021 по делу № А42-6962/2020.

Сторонами подписано соглашение от 06.08.2021 о расторжении Договора с 04.08.2021.

Комитет, ссылаясь на неисполнение Предпринимателем обязанности по внесению арендной платы по Договору за период с 15.07.2020 по 29.07.2021, по оплате сумм расходов на оплату услуг и взносов на капитальный ремонт, а также указывая на непринятие ответчиком мер по урегулированию спора в претензионном порядке, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции признал требования Комитета обоснованными по праву и удовлетворил иск, уменьшив по заявлению Предпринимателя неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) даны разъяснения, касающиеся момента прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

В абзаце третьем пункта 6 Постановления № 73 указано, что в случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Как установили суды, договор купли-продажи Помещения в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ был заключен 30.07.2021, в рамках дела № А42-6962/2020 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи Помещения относительно условия о цене.

Проверив уточненный Комитетом при новом рассмотрении дела расчет задолженности, суды правомерно пришли к выводу, что суммы, заявленные ко взысканию в качестве основного долга, представляют собой платежи, являющиеся арендной платой и предусмотренными пунктом 3.3 Договора расходами, относящимися к периоду пользования Помещения до 29.07.2021, то есть до даты заключения договора купли-продажи от 30.07.2021.

Возражения Предпринимателя об обратном были подробно исследованы судами и мотивированно ими отклонены.

При этом суды учли, что указанные в расчете суммы со сроком оплаты после 30.07.2021, являются арендной платой по Договору за период аренды с 01.07.2020 по 30.09.2020, в отношении которой дополнительным соглашением от 06.07.2020 № 2 к Договору была предоставлена отсрочка оплаты в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Аргумент подателя жалобы относительно того, что при заключении договора купли-продажи все причитавшиеся с арендатора арендные платежи включены в стоимость Помещения, основан на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Поскольку доказательства оплаты предусмотренных Договором спорных платежей за период пользования Помещением до заключения договора купли-продажи Помещения ответчиком не представлены, суды обоснованно удовлетворили иск, взыскав суммы основного долга, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, уменьшив размер штрафных санкций по заявлению Предпринимателя по правилам статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А42-7028/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения. 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

А.Е. Филиппов