АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17132/2020

г. Владивосток

11 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307254009300030) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пасифик Интернешнл Хоспитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: ИП ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), 

о взыскании 507 467,95 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 по доверенности от 14.05.2020, удостоверение адвоката;

от ответчика: директор ФИО5 приказ от 03.04.2012, паспорт; ФИО6 по доверенности от 31.01.2022, удостоверение адвоката.

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пасифик Интернешнл Хоспитал» (далее ответчик, ООО «Пасифик Интернешнл Хоспитал») о взыскании задолженности по возмещению эксплуатационных расходов по содержанию нежилого помещения в здании (лит.А, А1), находящегося по адресу: 

<

...> за период с 01.01.2017 по 31.01.2020 в размере 507 467 рублей 95 копеек.

С учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ 24.11.2021, истец просил взыскать с ответчика задолженность в размере 427 794 рубля.

Определением от 17.02.2021 судом в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее третье лицо, ИП ФИО3).

В судебное разбирательство, назначенное на 28.04.2021, ИП ФИО3 не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), что в силу статьи 156 АПК РФ, не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, в обоснование своих требований пояснил, что в нарушение условий договора аренды ответчик не производил компенсацию расходов на содержание общего функционала здания, в связи с чем образовалась задолженность. Относительно представленных ответчиком доказательств заключения договоров с третьими лицами на содержание арендованного помещения истец возражал, полагает, что указанные договоры направлены исключительно на обслуживание деятельности самого ответчика, при этом истец настаивает на наличии у арендатора обязанности по компенсации расходов за содержание всего здания, в котором находятся арендованные ответчиком помещения. Истец также указывает на то, что ранее ответчиком компенсация таких расходов производилась, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, что, по мнению ответчика, свидетельствует о намерении ответчика уклониться от внесения предусмотренных договором аренды платежей в спорный период.

Ответчик по иску возражал, полагает, что условия заключенного договора аренды не предусматривают обязанность арендатора по оплате эксплуатационных расходов.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Норд» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фальк МедикалВладивосток» (Арендатор) заключен договор б/н от 14.02.2012 аренды, в соответствии с которым, Арендодатель обязался передать Арендатору во временное пользование Административные помещения общей площадью 226,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...> (далее Помещения), а также право пользования земельным участком, который занят Помещениями и необходим для их использования, а Арендатор обязался принять Помещения от Арендодателя и за арендную плату пользоваться Помещениями в соответствии с условиями данного договора (пункт 1.1. договора).

Состав передаваемых помещений и их площади определяются согласно Техническому паспорту Здания, составленному на 11.11.2011, копия которого приложена к вышеуказанному договору (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 3.6. договора, ежемесячный общий размер арендной платы составляет 192 695 рублей. Указанный размер арендной платы включает в себя установленные законодательством Российской Федерации налоги и сборы (в том числе уплату земельного налога), а также плату за пользование земельным участком, который занят Зданием и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 3.7. договора, коммунальные платежи, за исключением теплоснабжения, (электроснабжение, водоснабжение и прием сточных вод), расходы на содержание помещения (охрана, уборка помещений, вывоз отходов, оплата услуг телефонной связи, услуг Интернет и т.п.), плата за негативное воздействие на окружающую среду, не входят в ставку арендной платы, оговоренную в пункте 3.6. Арендатор несет данные расходы от своего имени (путем заключения соответствующих договоров) и за свой счет.

Стороны договора также пришли к соглашению, что в случае перехода прав собственности на Помещения третьим лицам, условия настоящего договора остаются неизменными, за исключением наименования и банковских реквизитов Арендодателя. 

На основании договора купли-продажи от 05.12.2014, заключенного между ООО «Норд» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), собственником нежилых помещений в здании (лит А, А1) (общая площадь 226,70 кв.м.; этаж 2; номера на поэтажном плане: 18, 19, 20 (IV); назначение: нежилое; условный номер: 25-25-01/163/2012-273), находящихся по адресу: 

<

...> стал ФИО2. 

Как следует из материалов дела, до 01.01.2017 ответчик выполнял обязанности по возмещению эксплуатационных расходов, производя оплату непосредственно в пользу арендодателя, который, в свою очередь, осуществлял взаиморасчеты с ИП ФИО3, осуществляющим управление спорным зданием.

При этом истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями исполнения обязанности по возмещению эксплуатационных расходов непосредственно в пользу управляющей организации путем заключения с ИП ФИО3 соответствующего договора, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Вместе с тем, ответчик оставил указанное требование без удовлетворения и, кроме того, прекратил осуществлять внесение платежей по возмещению эксплуатационных расходов.

Из материалов дела также следует, что между ИП ФИО3 (Сторона 1) и ФИО2 (Сторона 2) заключено соглашение от 13.01.2015 № 02/15 о возмещении эксплуатационных расходов, согласно которому стороны пришли к соглашению о возмещении Стороной 2 Стороне 1 части эксплуатационных расходов следующим образом:

возмещение потребленной электроэнергии;

возмещение расходов за водоснабжение и канализацию;

теплоснабжение;

земельный налог;

вывоз твердых бытовых отходов (ТБО);

охрана;

техническое обслуживание лифтов;

обслуживание системы пожарной сигнализации;

мойка фасадов;

расходы на хозяйственные нужды;

ФОТ;

Налоги с ФОТ (30,6%);

А также предусматривается пропорциональная оплата разовых мероприятий, связанных с:

- ремонтом оборудования котельной;

- ремонтом трубопроводов, водоснабжения, канализации, отопления, линии электропередачи;

- обслуживанием и благоустройством здания и прилегающей территории (уборка снега, озеленение, прочистка канализации и другие подсобные работы).

Согласно пункту 2.2. данного соглашения, общая сумма возмещения эксплуатационных расходов составляет 33 324 рубля 90 копеек в месяц.

На основании вышеуказанного соглашения, ИП ФИО3 ИП ФИО2 выставлен счет на оплату № 38 от 27.01.2020 на возмещение эксплуатационных расходов (за исключением электроснабжения, теплоснабжения и земельного налога) за период с01.01.2017 по 31.01.2020 (бл. 240) на сумму 507 467 рублей 95 копеек. 

Согласно справке от 15.11.2019, подписанной ИП ФИО3, по состоянию на 01.11.2019, ФИО2 расчеты по возмещению коммунальных платежей по нежилым помещениям, расположенным по адресу: 

<

...>, произвел в полном объеме. 

31.01.2020 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 14.02.2012, согласно которому по взаимному согласию стороны договорились о расторжении договора аренды от 14.02.2012 с 01.02.2020 (пункт 1. соглашения).

Согласно пункту 3 данного соглашения, на 31.01.2020 Арендатором не осуществлена оплата коммунальных платежей, согласно пункту 3.7. договора за период с 01.01.2017 по 31.01.2020, не представлены документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Ответчиком указанное соглашение подписано с разногласиями, согласно которым пункт 1 соглашения ответчик изложил в следующей редакции: «Арендодатель вынужден расторгнуть договор по требования арендодателя в одностороннем порядке». Пункт 3 соглашения ответчик считал необходимым исключить.

Полагая, что Ответчик в соответствии с пунктом 3.7. спорного договора аренды, обязан компенсировать арендодателю понесенные им расходы на содержание спорных помещений, истец обратился к ответчику с претензией от 20.04.2020, которой потребовал компенсировать затраты коммунальных расходов по блоку 240, за период с 01.01.2017 по 31.01.2020 на сумму 507 467 рублей 95 копеек.

Письмом № 74/01 от 23.04.2020 ответчик в удовлетворении требований истца отказал, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив доводы  и возражения сторон, представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи,  суд не находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из Листа записи Единого государственного реестра юридических лиц от 28.12.2020, выданного Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Владивостока, с 25.12.2020 изменено наименование ответчика общество с ограниченной ответственностью «Фальк Медикал Владивосток» на общество с ограниченной ответственностью «Пасифик Интернешнл Хоспитал». В связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «Пасифик Интернешнл Хоспитал» является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды нежилых помещений, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им в пользование спорного имущества, в связи с чем, у ответчика в силу вышеприведенных положений закона и условий договора возникла обязанность по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг. 

Из содержания пункта 3.7. спорного договора аренды следует, что коммунальные платежи, за исключением теплоснабжения, такие как  электроснабжение, водоснабжение, прием сточных вод, расходы на содержание помещения такие как охрана, уборка помещений, вывоз отходов, оплата услуг телефонной связи, услуг Интернет и т.п., а также плата за негативное воздействие на окружающую среду, не входят в ставку арендной платы, оговоренную в пункте 3.6. данного договора. Арендатор несет данные расходы от своего имени (путем заключения соответствующих договоров) и за свой счет.

При этом по смыслу вышеуказанного условия, а также по смыслу пунктов 1.1., 1.2. договора, перечисленные расходы, относятся лишь на арендованные ответчиком помещения. Каких-либо ссылок в данном пункте и в договоре в целом, о дополнительных эксплуатационных расходах судом не усматривается. 

Как следует из материалов дела, в отношении арендованных помещений у ответчика имеются договорные отношения с третьими лицами, связанные с содержанием арендованных ответчиком помещений.

Так, между ООО Охранное агентство «Кедр-безопасность» (Агентство) и ООО «Фальк Медикал Владивосток» (Клиент) заключен договор от 14.06.2016 № 522/16-П о централизованной охране объектов, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Также между ООО «Фальк Медикал Владивосток» (Заказчик) и ООО «Производственно-техническое объединение» (Исполнитель) заключен договор от 01.03.2016 № ПТО-14/16 на эксплуатационно-техническое обслуживание системы пожарной сигнализации, системы оповещения о пожаре и системы пожаротушения, установленных в помещениях Заказчика по адресу: 

<

...>.

Также ответчиком в материалы дела представлены договоры, заключенные между ООО «Фальк Медикал Владивосток» (Заказчик) и ИП ФИО7 от 01.07.2019 № 58 и от 01.10.2020 № 125 по уборке внутренних помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

Ответчиком представлены доказательства наличия договорных отношений с оператором телефонной связи и услуг передачи данных и телематических служб в сети «Интернет».

Также между ООО «ЗОЛОТАРЬ» (Исполнитель) и ООО «Фальк Медикал Владивосток» (Заказчик) заключен договор от 27.02.2017 № 2670/17 на оказание услуг по сбору, транспортировке и утилизации медицинских отходов класса «А», «Б», согласно которому Исполнитель оказывает услуги по адресу: 

<

...>.

Ответчиком также представлен договор № 142 от 19.02.2016, заключенный между ООО «Фальк Медикал Владивосток» (Заказчик) и ООО «ПримТехнополис» (Исполнитель) по оказанию услуг вывоза и утилизации опасных отходов – лампы ртутные, ртутно-кварцевые, люминесцентные, утратившие потребительские свойства, отходы ртутных термометров.

Оплата Арендатором услуг водоснабжения, водоотведения и электроснабжения в спорный период подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями. 

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и истцом не оспариваются. Вместе с тем, истец полагает, что в обязанность арендатора также входят и иные расходы, связанные с содержанием всего здания, такие как оплата земельного налога, вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), охрана, техническое обслуживание лифтов, мойка фасадов, расходы на хозяйственные нужды, ФОТ, в том числе налоги с ФОТ, ремонтом оборудования котельной, трубопроводов, водоснабжения, канализации, отопления, линии электропередачи, обслуживанием и благоустройством здания и прилегающей территории (уборка снега, озеленение, прочистка канализации и другие подсобные работы).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). 

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. 

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. 

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения

Довод ответчика о наличии конклюдентных действий со стороны ответчика, выраженных в произведении компенсации эксплуатационных расходов за содержание здания в предшествующие периоды судом отклоняется, поскольку указанные действия не могут свидетельствовать о наличии обязательственных отношений с истцом по возмещению таких расходов в последующие периоды.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН  

<

***>; ОГРН; 307254009300030) из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 1 593 (одна тысяча пятьсот девяносто три) рубля.

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Кобко Е.В.