ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-708/2024

21 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     29 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.

при участии:  

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 27.01.2025),

от 3-их лиц: 1, 2, 4) не явились, извещены, 3) ФИО2 (доверенность от 23.09.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-37616/2024, 13АП-37720/2024) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области и Калининградского правозащитного регионального общественного движения «Наш Берег» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.10.2024 по делу № А21-708/2024 (судья Гурьева И.Л.), принятое 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Залиум» 

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; 2) Министерство градостроительной политики Калининградской области; 3) КПРОД «Наш берег»; 4) ФИО3 

о расторжении договора,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Залиум» (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2018 № ФС-2018/12-57 (далее – Договор).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Калининградской области (далее – Росреестр), Калининградское правозащитное региональное общественное движение «Наш берег» (далее – Организация), Министерство градостроительной политики по Калининградской области, ФИО3.

Также в порядке статьи 52 АПК РФ в дело вступил Прокурор Калининградской области.

Решением суда от 24.10.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Управление и Организация обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель Организации в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по мотивам, изложенным в письменных пояснениях, просил оставить решение от 24.10.2024 без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

От ФИО3 в материалы дела поступили письменные возражения на апелляционные жалобы Управления и Организации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.12.2018 Управление (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили Договор аренды земельного участка площадью 1394 кв. м, с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по адресу: 

<

...> занятого принадлежащими арендатору объектами недвижимости. Разрешенное использование земельного участка – общественное питание.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Договора арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для целей, указанных в пункте 1.1 Договора; изменение разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», а также с согласия арендодателя.

Приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее – Агентство) от 06.04.2020 № 41 ФИО3 предоставлено разрешение на использование участка в соответствии с условно разрешенным видом использования – гостиничное обслуживание.

18.08.2020 стороны заключили соглашение о внесении изменений в Договор, в том числе в части изменения разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

29.06.2021 Агентством ФИО3 выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по ул. Ленина в г. Светлогорске Калининградской области № 39-RU39329000-404-2021 на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010019:785. Затем срок действия разрешения на строительство был продлен до 29.06.2025.

После получения разрешения на строительство от 29.06.2021 № 39- RU39329000-404-2021 расположенные ранее на земельном участке объекты капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:117 и нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:120 - были снесены, что подтверждается уведомлениями от 24.08.2021, направленными в Администрацию МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области (далее – Администрация) (вх. № 1746 от 25.08.2021, вх. № 1747 от 25.08.2021). В связи со сносом нежилые здания сняты с кадастрового учета 13.09.2021 и 15.10.2021 соответственно.

На основании соглашения от 15.06.2023 права и обязанности арендатора по Договору переданы ФИО4, а впоследствии на основании соглашения от 21.08.2023 – Обществу. Указанные уступки согласованы арендодателем письмами № 39-04/3267 от 19.05.2023 и № 39-04/5339 от 15.08.2023, зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:17:010019:117 и 39:17:010019:120, прекративших свое существование, Управление обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.

Суд первой инстанции, признав исковые требования Управления необоснованными, отказал в их удовлетворении.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

По условиям Договора, земельный участок с кадастровым номером 39:17:010019:785, с разрешенным использованием – общественное питание передан арендатору на 49 лет.

При этом Договором не предусмотрены ни запрет на строительство, ни цель использования арендованного участка – для эксплуатации существующих объектов недвижимости.

Напротив, из буквального толкования условий Договора (статья 431 ГК РФ) следует, что земельный участок предоставлен в аренду для использования под размещение объекта общественного питания.

Как установлено судом первой инстанции, в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:0100179:785 в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области 22.10.2019 поступило обращение ФИО3 по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. В числе документов, поступивших с заявлением от 22.01.2019, ФИО3 было представлено письмо Управления от 12.09.2019 исх. № 39-АК-04/4453 об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 на условно разрешенный вид использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). В соответствии с пунктом 4 Порядка деятельности комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области, утвержденного приказом от 03.04.2017 № 50 и действовавшего на момент рассмотрения обращения ФИО3, организационное, правовое, документационное и иное обеспечение деятельности комиссии осуществлялось Агентством.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск», утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22.12.2012 № 94, определено, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:010019:785 расположен в территориальной зоне Р - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом при максимальном сохранении природного ландшафта, экологической чистоты окружающей среды.

Градостроительным регламентом территориальной зоны рекреационного назначения (Р) к числу условно разрешенных видов использования земельных участков отнесены предпринимательство, включающее в себя гостиничное обслуживание, развлечения, отдых (рекреацию), охоту и рыбалку, причалы для маломерных судов, поля для гольфа или конных прогулок.

На основании постановления Администрации от 07.11.2019 № 886 «О проведении общественных обсуждений по вопросу предоставления ФИО3 разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по улице Ленина, 28-30 в городе Светлогорске» в период с 14.11.2019 по 12.12.2019 проведены общественные обсуждения по проекту соответствующего решения. Срок приема предложений и замечаний участников общественных обсуждений установлен с 21 ноября по 05 декабря 2019 года включительно. 

В соответствии с протоколом от 09.12.2019 общественных обсуждений по вопросу предоставления ФИО3 разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785, заключением от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений предложения и замечания граждан, являвшихся участниками общественных обсуждений и постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения, не поступали.

Заключение от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений 18.12.2019 опубликовано в газете «Вестник Светлогорска» № 48 (697) от 12.12.2019 и на официальном сайте муниципального образования «Светлогорский городской округ» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

По итогам рассмотрения обращения ФИО3 от 22.10.2019 с учетом заключения Администрации о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019, рекомендаций комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05.02.2020 № 65 Агентством 06.04.2020 издан приказ № 141 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 «гостиничное обслуживание».

Сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка внесены в ЕГРН.

Управление, полагая, что действия Росреестра по внесению в ЕГРН сведений об измененном виде разрешенного использования земельного участка являются незаконными, ссылаясь на изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласия собственника (в лице Управления), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Росреестра по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание». Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2024, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2024 по делу № А21-280/2024, в удовлетворении заявления Управления отказано. 

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли определенной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 этого Кодекса (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 37 ГрК РФ физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Исходя из положений статей 8, 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон N 218-ФЗ), сведения о виде разрешенного использования земельного участка относятся к дополнительным сведениям об объекте недвижимости и вносятся в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия на основании соответствующего решения органа государственной власти и органа местного самоуправления, которое органы, принявшие такое решение, обязаны направлять в регистрирующий орган.

Как установлено судами при рассмотрении дела № А21-280/2024, письмом от 12.09.2019 Управление согласовало ФИО3 в ответ на его обращение изменение вида разрешенного использования земельного участка с «общественное питание» на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание».

По результатам проведенной в соответствии со статьей 39 ГрК РФ процедуры, инициированной ФИО3, приказом Агентства от 06.04.2020 N 141 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 - «гостиничное обслуживание».

Данный приказ не оспорен ни Управлением, ни иными лицами в порядке части 7 статьи 37 ГрК РФ, не признан недействительным, не отменен.

На основании данного приказа, поступившего в регистрирующий орган в порядке информационного межведомственного взаимодействия, Росреестр внес в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка «гостиничное обслуживание».

В дальнейшем Управление и ФИО3 подписали соглашение от 18.08.2020 об изменении указанного в Договоре вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание». Государственная регистрация названного соглашения произведена по заявлению представителя Управления.

При таких обстоятельствах суды при рассмотрении дела № А21-280/2024 пришли к выводу о соответствии действий Росреестра по внесению в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка «гостиничное обслуживание» положениям Закона N 218-ФЗ.

При этом установленные судами по делу № А21-280/2024 обстоятельства свидетельствуют о том, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен с согласия его собственника - Российской Федерации в лице Управления, одобрившего путем подписания соглашения к Договору изменение вида разрешенного использования земельного участка и осведомленного с августа 2020 года о таком изменении.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения, отношение к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения.

Правило «эстоппель» вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15.11.2017). 

В данном случае судом первой инстанции обоснованно принято во внимание непоследовательное и противоречивое процессуальное поведение Управления (статья 10 ГК РФ); суд правомерно признал не отвечающей принципу добросовестности и запрета противоречивого поведения (статьи 1, 10 ГК РФ) позицию Управления об изменении арендатором вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 на «гостиничное обслуживание» в отсутствие на то согласия его собственника.

Кроме того, как следует из материалов дела, разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по ул. Ленина в г. Светлогорске Калининградской области № 39-RU39329000-404-2021 сроком действия до 29.06.2025 (с учетом продления) выдано Обществу уполномоченным органом. В настоящее время на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:17:010019:1280, степень готовности 35%. 

Как пояснил ответчик в ходе рассмотрения дела и не опроверг истец, строительство данного объекта, являющегося основным объектом недвижимого имущества на спорном земельном участке и принадлежащего на праве собственности Обществу, фактически завершено.

При этом в силу правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Таким образом, с учетом конкретных фактических обстоятельств настоящего дела, в частности, возведения арендатором (Обществом) на спорном земельном участке на основании разрешения на строительство № 39-RU39329000-404-2021 нового объекта недвижимости, право собственности на который как объект незавершенного строительства со степенью готовности 35% зарегистрировано за ответчиком 15.02.2024, сам по себе снос ранее располагавшихся на арендованном земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:17:010019:117 и 39:17:010019:120, для эксплуатации которых был предоставлен земельный участок, вопреки позиции подателей жалоб, на момент рассмотрения настоящего спора судом (октябрь 2024 года) не свидетельствует о невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для эксплуатации принадлежащего арендатору объекта недвижимости, а следовательно, не является достаточным основанием для расторжения Договора.

Отклоняя довод Организации о проведении Обществом на арендованном земельном участке незаконной рубки зеленых насаждений, суд первой инстанции обоснованно отметил, что с учетом предмета и оснований иска указанное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. Кроме того, судом учтено, что Обществом оплачена компенсация стоимости вырубленных зеленых насаждений.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом наличия в рассматриваемом случае оснований для расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.

Доводы апелляционных жалоб истца и третьего лица аналогичны ранее заявленным доводам в суде первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка. Суд апелляционной инстанции полагает, что доводы жалоб основаны на ошибочном толковании закона и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, а следовательно, не могут быть положены в основание отмены решения суда.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 24.10.2024 по делу №  А21-708/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

 С.В. Изотова