Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-83741/2019

27 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен  27 мая 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Альбатрос» (199178, Санкт-Петербург город, Малый в.о. проспект, дом 54, корпус 5 литер П, помещение 105, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>); 

ответчики: 

1. Акционерное общество «Персей» (190000, Санкт-Петербург город, Декабристов улица, дом 6, литер А, пом. 10Н ОФ. 7-21, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.06.2004, ИНН: 

<

***>); 

2. Акционерное общество «Фирма Флоридан» (197110, 

<

...> разночинная, дом 14, литер А, помещение 419, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2002, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: 

1. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга; 

2. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 

3. Общество с ограниченной ответственностью «Петербурггаз»; 

о понуждении заключить договор аренды и установить частный сервитут и по встречному исковому заявлению ООО «Персей»; 

к ООО «Альбатрос»; 

о признании административно-производственного здания самовольной постройкой и об обязании демонтировать газопровод,

при участии:

- от истца:  представитель ФИО2 по доверенности от 21.12.2020;

- от ответчика 1: представитель ФИО3 по доверенности от 17.05.2021%

- от ответчика 2: представитель не явился, извещен,

- от третьих лиц: представители не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альбатрос» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «Персей» и  акционерному обществу «Фирма Флоридан», в котором с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требований, принятых к рассмотрению суда, просило:

1.Понудить Ответчика 1  и Ответчика 2 заключить с Истцом договор аренды в соответствии с предложенным Истцом проектом, с установлением арендной платы в размере 6 442 руб. в месяц;

2.Установить частный сервитут и понудить Ответчика 1 и Ответчика 2 заключить с Истцом соглашение об установлении частного сервитута в соответствии с предложенным Истцом проектом, с учетом заключения экспертов                                          № I/02/A56-83741/2021 с установлением ежемесячной платы за сервитут в размере 36 638 руб.;

3.Обязать Ответчиков провести кадастровые работа в виде межевания земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:25 для формирования части земельного участка в качестве объекта аренды для заключения Договора;

4.Обязать Ответчика 1 и Ответчика 2 провести кадастровые работы в виде межевания земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:25 для формирования части земельного участка в качестве объект сервитута для заключения Соглашения.  

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2019 к совместному рассмотрению с первоначальным на основании статьи 132 АПК РФ принято встречное исковое заявление ООО «Персей» к ООО «Альбатрос»: 

- о признании административно-производственного здания площадью 20368,1 кв.м., с кадастровым номером 78:06:0002076:2636 по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 54, к. 5, лит. П, принадлежащего на праве собственности ООО «Альбатрос»,  самовольной постройкой и обязании ООО «Альбатрос» за счет собственных средств в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И, от самовольной постройки в виде надземной галереи;

- об обязании ООО «Альбатрос» в течение 2-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств демонтировать газопровод, который проходит по нежилому зданию с кадастровым номером 78:06:0002076:2087, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, лит. И, а также  по территории земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И, принадлежащих на праве собственности АО «Персей».

Определением суда от 27.01.2020 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Служба государственного строительного надзора и экспертизы                     Санкт-Петербурга (Служба ГАСН); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; Общество с ограниченной ответственностью «Петербурггаз». 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2020 производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы. 

В связи с поступлением в суд заключения ООО «Научно-исследовательский центр экспертиз» от 17.02.2021 №1/02/А56-83741/2021, определением от 05.03.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 20.05.2021 представители сторон заявленные ими иски поддержали, против удовлетворения иска противоположной стороны в споре возражали.

Исследовав материалы дела, доводы исков, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит 6-ти этажное                       административно-производственное здание: кадастровый номер 78:06:0002076:2636, адрес: СПб, Малый проспект В.О., дом 54, корп. 5, лит. П, общая площадь - 20 368,1 кв.м., здание используется под размещение производства и офисов, право собственности Истца на здание подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10.04.2019 (далее - Здание).

АО «Персей» является собственником нежилого производственного здания с кадастровым номером 78:06:0002076:2087, расположенного по адресу:                               Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, лит. И, общей площадь 4512,4 кв.м.

Также на праве общей долевой собственности АО «Персей» принадлежит земельный участок площадью 4794,0 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002076:25, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В. О., дом 32, корпус 3, литера И, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 21.08.2006. Доля в           праве – 3506/4794 (73,13%).    

Как следует из материалов дела, архитектурной особенностью  Здания является наличие в нем такой капитальной части как навесная галерея, внутри которой располагаются офисные помещения и склады, галерея отходит от Здания на уровне 4-го этажа, нависает над смежными земельными участками, принадлежащими Истцу и Ответчикам, и упирается в фасад соседнего здания, принадлежащего Ответчикам. С обеих сторон галерея конструктивно опирается на две вертикальные опоры (далее - опоры).

Каждая из опор своим основанием располагается на земле: опора со стороны Здания расположена на земельном участке, принадлежащем Истцу на праве собственности (право собственности подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.11.2018), кадастровый номер участка 78:06:0002076:18, адрес: СПб, Малый проспект В.О., дом 54, корп. 5, лит. П, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, общая площадь - 8 728 кв.м.

Опора с другой стороны расположена на соседнем земельном участке, принадлежащем на праве долевой собственности Ответчикам (право собственности подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости    от 10.10.2018 № 78/001/010/2018-54998), кадастровый номер участка 78:06 0002076:25, адрес; СПб, 19-я линия В.О., дом 32, корп. 3, лит. И, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, общая площадь - 4 794 кв.м (далее - Земельный участок).

Опоры галереи представляют собой железную винтовую лестницу с небольшими лестничными площадками на уровне 1-4 этажей Здания; на уровне первого этажа Здания в каждой из опор находятся складские помещения площадью 21 кв. м. (со стороны Здания) и 21,6 кв. м. (со стороны здания Ответчиков) (отображаются на поэтажном плане 1-ого этажа Здания и входят в общую площадь Здания). По внешнему периметру опоры обшиты декоративными панелями.

Как указывает Истец, по фасаду галереи проходит наружный газопровод, проложенный от здания, принадлежащего Ответчикам, до котельной, расположенной на 1-ом этаже Здания (газопровод и котельная были построены Истцом в 2005-2006 гг. в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией и введены в эксплуатацию Госгортехнадзором.

Ссылаясь на то, что часть Здания в виде опоры расположена на Земельном участке Ответчиков и Истец осуществляет фактическое землепользование частью Земельного участка в месте расположения указанной опоры в процессе эксплуатации находящего в опоре складского помещения; при этом данное землепользование Истца юридически не оформлено;испрашиваемый Истцом частный сервитут в отношении части Земельного участка необходим для обеспечения доступа к располагающейся на нем опоре Здания, а также для обслуживания фасадов опоры и навесной галереи, для обслуживания газопровода, принадлежащего Истцу на праве собственности и прикрепленного к галерее вдоль всего ее фасада; часть Земельного участка, испрашиваемая под сервитут, представляет собой проход от земельного участка Истца вдоль навесной галереи Здания до опоры галереи, в свою очередь, заключение договора аренды части Земельного участка необходимо для юридического оформления фактического землепользования под частью Здания, Истец обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, АО «Персей» сослалось на то, что ООО «Альбатрос» в процессе реконструкции административно-производственного здания с кадастровым номером 78:06:0002076:2636 по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 54, к. 5, лит- П, вышло за пределы разрешения на строительство и фактически пристроило к имеющемуся зданию дополнительную пристройку в виде надземной галереи, которая примыкает к соседнему зданию, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 19-я линия,  Дом   32.   корпус  3,  лит.   И,   с  кадастровым   номером  78:06.0002076:2087, принадлежащему на праве собственности АО «Персей».

Как указывает Ответчик, на момент реконструкции ООО «Альбатрос» на основании договора аренды земельного участка от 26.10.2006 № 01/ЗД-04666 занимало земельный участок площадью 8728,0 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002076:18 по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 54, к. 5, литера П. Сведения относительно площади занимаемого земельного участка отличаются от сведений, имеющихся в паспорте объекта незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 54, корпус 5, литера П, подготовленного Проектно-инвентаризационным бюро Василеостровского района ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Санкт-Петербурга 26.04.2007 по состоянию на 25.04.2007.

По утверждению Ответчика, по данным ПИБ, площадь земельного участка на праве аренды от 26.10.2006 № 01/ЗД-04666 составляет 8210,0 кв.м., что отличается от площади, указанной в выписке ЕГРН от 16.11.2018 на 518 кв.м. При сравнении ситуационного плана земельного участка, представленного в паспорте объекта незавершенного строительства от 26.04.2007, изготовленного ПИБ  Василеостровского района  ГУП   «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Санкт-Петербурга, с ситуационным планом земельного участка,  представленного в техническом паспорте, изготовленного филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Центрального района 23.10.2008, в отношении здания расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., д. 54, к. 5, литера П, видно, что переходная галерея отсутствует в «Паспорте объекта незавершенного строительства» (Технический паспорт изготовлен 26.04.2007 по состоянию на 25.04.2007), а объектом незавершенного строительства является здание, расположенное по адресу: СПб, Малый проспект 6.0., дом 54, корпус 5, литера П. Однако, в Техническом паспорте, изготовленном 23.10.2008, появляется наземная галерея, примыкающая к зданию 54. к.5, лит, П, Малый проспект В.О.,                           Санкт-Петербург и к зданию 32 к. 3, лит. И, 19-линия В.О., Санкт-Петербург.

Таким образом, по мнению Ответчика, надземная переходная галерея является новым строительством, возведенным ООО «Альбатрос» в ходе реконструкции нежилого административно-производственного здания 54, корпус 5, литера П, Малый проспект В.О., Санкт-Петербург.

По утверждению Ответчика, ООО «Альбатрос» не оформляло и не могло оформить градостроительный план земельного участка, на котором была построена надземная галерея, так не являлось ни собственником, ни арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:25 по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И. 

С учетом изложенного Ответчик полагает, что ООО «Альбатрос» в нарушении выданного разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:18 по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 54, к. 5, литера П, осуществил строительство на чужом земельном участке, в связи с чем АО «Персей» заявлено встречное требование о сносе самовольной постройки.

 АО «Персей» также указало на то, что Истцом без согласия собственника нежилого здания был проложен газопровод от здания 32, к. 3, ЛИТ. И, 19-линия В.О., Санкт-Петербург через надземную галерею до здания 54, к. 5, лит. П, Малый проспект В.О., Санкт-Петербург (ранее отсутствующий),  вследствие     чего    образована     охранная     зона газораспределительных сетей, которая обременяет земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И.

Ссылаясь на то, что наличие охранной зоны газопроводной сети создает для собственника задания и земельного   участка   АО   «Персей»   трудности   во   владении   и   пользовании вышеперечисленными объектами недвижимости т.к. в настоящее время собственнику земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И, запрещено осуществлять складирование и погрузку легковоспламеняющейся продукции производства - бумажные автомобильные фильтры, АО «Персей» также заявлены требования об обязании ООО «Альбатрос» демонтировать газопровод.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Пунктом 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

На основании статьи 4 АПК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами.

Согласно статье 304  Гражданского кодекса Российской собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Аналогичное право предоставлено лицу, владеющему имуществом на основаниях, предусмотренных законом или договором, в частности на основании договора аренды (статья 305  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или иного права, предусмотренного ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие препятствий в осуществлении этого права, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При оценке доводов АО «Персей» о том, что ООО «Альбатрос» в ходе реконструкции объекта в 2008 году вышло за пределы разрешения на строительство и пристроило надземную галерею, арбитражный суд исходит из следующего.

Службой ГАСН в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО «Альбатрос» было выдано разрешение на строительство (реконструкцию) № 78-12746с-2007 от 27.03.2007 объекта - производственного здания для размещения административно-технической службы, встроенной котельной, участки опытного и мелкосерийного производства и испытания радиоэлектронных приборов по адресу: Санкт-Петербург. Малый проспект В.О., д. 54, корп. 4, литера П.

Заключение № 01-15/012 от 23.06.2008 о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации выдано Управлением государственного строительного надзора Службы. Выданное заключение подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией

Спорный объект введён Службой ГАСН в эксплуатацию на основании разрешения на ввод от 26.06.2008 № 78-50902в-2008.

Таким образом, Заключением № 01-15/012 от 23.06.2008 о соответствии построенного объекта и разрешением на ввод Объекта в эксплуатацию от 26.06.2008 № 78-50902в-2008 подтверждается факт реконструкции Объекта в соответствии с выданным разрешением на строительство.

В случае отступления от проекта и разрешения на строительство, Службой ГАСН в порядке ст. 55 ГрК РФ было бы отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Выданные Службой ГАСН разрешения в установленном законом порядке не оспаривались и недействительными не признаны. 

Право собственности на принадлежащее ООО «Альбатрос» Здание никем не оспорено, правоустанавливающие документы и правомерность проведенной регистрации недвижимости в ЕГРН не признаны недействительными. 

В материалы дела Истец также предоставил документы, свидетельствующие о законности прокладки участка газопровода, принадлежащего ООО «Альбатрос».

Доводы Истца о том, что при демонтировании газопровода будет нарушена выстроенная городская газовая сеть, перестанут отапливаться три здания ООО «Альбатрос» и соседние здания - Бизнес центр «Транзас», Бизнес Центр «Ленинград», ООО «ТИМ», помещения Полка патрульно-постовой службы полиции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Ответчиком не опровергнуты. 

Учитывая изложенное, требования АО «Персей» нельзя признать обоснованными.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу положений статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пунктам 1 и 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13138/09, и как прямо предусмотрено абзацем вторым пункта 1 статьи 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 N 1046-О, положения статьи 274 ГК РФ предусматривают, что правом требовать установления сервитута обладает лицо, нуждающееся в доступе к ограниченному использованию чужого земельного участка (пункт 1), а собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5).

Данная норма, применяемая во взаимосвязи с положениями ГК РФ, направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые без установления сервитута обеспечены быть не могут.

Содержание этих законоположений отвечает предназначению сервитута как ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом (ограниченного вещного права, обременяющего права собственника недвижимого имущества), и в соответствии с этим предназначением ими закреплен способ реализации заинтересованным лицом, нуждающимся в ограниченном использовании чужого земельного участка, своих прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом.

Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества.

В соответствии с п. 9 "Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11).

В целях исследования правомерности заявленных ООО «Альбатрос» требований, судом была назначена  комплексная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Научно-исследовательский центр экспертиз» ФИО4, ФИО5 и ФИО6. Перед экспертами были поставлены следующие вопросы истца: 

1). Возможен ли проезд и проход Истца от земель общего пользования к фасадам навесной галереи, опоры (являющихся неотъемлемой частью Здания с кадастровым номером 78:06:0002076:2636, принадлежащего Истцу на праве собственности), а также к газопроводу, проходящему вдоль фасада навесной галереи (в том числе для их технического обслуживания), без использования Истцом земельного участка, принадлежащего Ответчикам (с кадастровым номером 78:06:0002076:25 по адресу: 

<

...>, литера И), с учетом того, что галерея, опора галереи и газопровод фактически расположены на данном земельном участке Ответчиков.

2). Если проезд и проход к навесной галерее, опоре и газопроводу (как для пользования, так и для их технического обслуживания) невозможны без использования Истцом вышеуказанного земельного участка, принадлежащего Ответчикам, экспертам предложено определить минимально возможные границы для установления частного сервитута на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002076:25 для обеспечения доступа Истца для прохода, проезда к опоре навесной галереи, технического обслуживания части навесной галереи, опоры навесной галереи и газопровода таким образом, чтобы у Истца была возможность установления лестницы для обслуживания фасада навесной галереи, опоры галереи здания Истца (с указанием площади и координат обременяемой части земельного участка).

3). Рассчитать размер платы за частный сервитут, площадь которого установлена экспертом в рамках ответа на вопрос № 2.

4). Рассчитать размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за земельный участок площадью 24,0 кв. м, на котором расположена опора навесной галереи Истца, границы которого определены в схеме Приложения № 6 к исковому заявлению ООО «Альбатрос».

Перед экспертами также поставлены следующие вопросы ответчика:

1). Имеется ли у ООО «Альбатрос» свободный доступ к опоре Здания, надземной галерее и газопроводу для целей доступа к входу в помещение и технического обслуживания, указанных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу. Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И, без установления сервитута согласно приложенного ООО «Альбатрос» проекта частного сервитута?

2). Создаст ли установление ограниченного права пользования земельным участком с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О., дом 32, корпус 3, литера И, согласно приложенного ООО «Альбатрос» проекта частного сервитута, невозможность для АО «Персей» и третьих лиц свободно владеть и пользоваться земельным участком ограниченным сервитутом?

Как следует из заключения ООО «Научно-исследовательский центр экспертиз» от 17.02.2021 №1/02/А56-83741/2021, осуществление проезда и прохода от земель общего пользования к фасадам навесной галереи, а также к газопроводу, проходящему вдоль фасада навесной галереи, без использования Истцом земельного участка, принадлежащего Ответчикам (с кадастровым номером 78:06:0002076:25 по адресу: 

<

...>, литера И) не предоставляется возможным.

Экспертами установлена площадь части земельного участка Ответчиков с кадастровым номером 78:06:0002076:25, необходимая для обеспечения доступа Истца для прохода, проезда к опоре навесной галереи, технического обслуживания части навесной галереи, опоры навесной галереи и газопровода в размере 197 кв.м. в пределах точек координат 1-16, обозначенных на рисунках 6-8 исследования.

Как указал эксперт, на момент производства экспертизы у ООО «Альбатрос» имеются препятствия (или могут возникнуть таковые в виде припаркованных вновь автомобилей) в осуществлении свободного доступа к опоре Здания, надземной галерее и газопроводу, в том числе для целей доступа к входу в помещение и технического обслуживания, указанных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002076:25, без установления сервитута.

В свою очередь, установление ограниченного права пользования земельным участком с кадастровым номером 78:06:0002076:25, по адресу: Санкт-Петербург, 19-линия В.О. дом 33, корпус 3, литера И, создаст для АО «Персей» и третьих лиц невозможность свободно владеть и пользоваться земельным участком ограниченным сервитутом, то есть приведет к ограничению свободного пользования исследуемой территории.

Как следует из выводов эксперта-оценщика, размер ежемесячной платы за частный сервитут (площадью 197 кв.м.) составляет 36 638 руб.; размер  рыночной стоимости ежемесячной арендной платы  за земельный участок площадью 24 кв.м., на котором расположена опора навесной галереи,  составляет 6 442 руб. в месяц.

Оценив указанное заключение эксперта в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Сам по себе факт определенных ограничений свободного использования участка при наличии к тому оснований препятствием в установлении сервитута не является. 

Оснований сомневаться в выводе экспертов о том, что предложенный вариант установления сервитута является наименее обременительным для участка Ответчиков, при этом не исключает возможности использования участка  по целевому назначению, не имеется.

Как было указано выше, в силу положений части 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом (пункт 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

С учетом объема ограничения пользования Земельным участком Ответчиков, срока действия сервитута и интенсивности его предполагаемого использования, характера неудобств, испытываемых собственниками недвижимого имущества, обремененного сервитутом и степени влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком суд полагает определенную экспертом-оценщиком сумму - 36 638 руб. в месяц, соразмерной платой за сервитут.

При таких обстоятельствах требование об установлении сервитута подлежит удовлетворению на условиях, определенных по результатам судебной экспертизы.

В статье 421  Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены свобода в заключении договора и запрет на понуждение к заключению договора, за исключением случаев прямо предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством. 

Соглашение об установлении сервитута, а также договор аренды по смыслу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются для ответчиков обязательными, следовательно, у истца отсутствуют правовые основания требовать обязания ответчиков к заключению данных договоров.

Поскольку из отзыва АО «Персей» следуют категоричные возражения против заключения договоров, заключение договоров не является обязательным, при отказе одной из сторон заключить такой договор другая сторона через арбитражный суд не может требовать его заключения.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что требования об обязании провести кадастровые работы не соотносится с положениями статьи 12  Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствующие требования также не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Расходы на оплату судебной экспертизы, исходя из результатов рассмотрения спора, относятся на ту сторону, которая их понесла.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Установить  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» (пользователя) бессрочный сервитут в отношении части земельного участка с   кадастровым номером 78:06:0002076:25, расположенного по адресу: 

<

...>, литера  И, и принадлежащего на праве общей долевой собственности  Акционерному обществу «ПЕРСЕЙ» «Собственник 1»,  Акционерному обществу «Фирма Флоридан» (Собственник-2), определив следующие условия ограниченного пользования земельным участком:

1. Сфера действия сервитута и конфигурация участка: 

Сервитут устанавливается в отношении части земельного участка с   кадастровым номером 78:06:0002076:25 площадью 197 в.м. в границах поворотных точек 1-16, определенных в заключении судебной экспертизы ООО «Научно-исследовательский центр экспертиз» № 1/02/а56-83741/2021 от 17.02.2021:

точка 1 -  Х = 94745.9643 Y= 110449.7101

точка 2 - Х = 94749.7251 Y= 110456.0353

точка 3 - Х = 94727.6537 Y=110468.8193

точка 4 - Х = 94727.8725 Y=110469.1870

точка 5 - Х = 94724.2071 Y=110471.3789

точка 6 - Х = 94723.8244 Y= 110470.7339

точка 7 - Х= 94726.8450 Y= 110468.9276

точка 8 - Х= 94726.6199 Y= 110468.5495

точка 9 - Х= 94726.8735 Y= 110468.4053

точка 10 - Х= 94723.9327 Y= 110463.3283

точка 11 - Х= 94723.6663 Y= 110463.4831

точка 12 - Х= 94723.4811 Y= 110463.1743

точка 13 - Х= 94720.4114 Y= 110465.0021

точка 14 - Х= 94720.0277 Y= 110464.3577

точка 15 - Х= 94723.7487 Y= 110462.1421

точка 16 - Х= 94723.9339 Y= 110462.4608

2. Назначение и правовой режим сервитута. 

Сервитут устанавливается для обеспечения возможности беспрепятственного прохода и проезда к конструктивной части нежилого здания пользователя с кадастровым номером 73:06:0002076:2636, расположенного по адресу: 

<

...>, литера П,  в виде вертикальной опоры в целях доступа к входу/выходу из данной опоры и технического обслуживания ее наружных элементов (включая фасад); к конструктивной части нежилого здания пользователя в виде навесной галереи, технологически прикрепленной к вертикальной опоре, в целях технического обслуживания ее наружных элементов (включая фасад); к газовой сети, находящейся на балансовой принадлежности пользователя и технологически прикрепленной к фасадам навесной галереи и названной вертикальной опоры нежилого здания пользователя, в целях ее технического обслуживания, в том числе со стороны независимых уполномоченных специализированных служб.

3. Соразмерная плата за сервитут. 

Пользователь за установленный сервитут уплачивает собственникам плату в размере 36 638 руб., в том числе НДС по ставке, установленной законодательством на дату выставления счета ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца пользования, в следующих долях: 

- 26 745,74 руб., в том числе НДС по ставке, установленной законодательством - Собственнику 1,

- 9 892,26 руб., в том числе НДС по ставке, установленной законодательством - Собственнику 2. 

Размер выплаты зависит от размера долей в праве на земельный участок с кадастровым номером № 78:06:0002076:25, расположенный по адресу: 

<

...>, литера И, имеющий общую площадь 4 794 кв.м.

На момент установления сервитута доля АО «ПЕРСЕЙ» составляет 73 %; доля АО «Фирма Флоридан» -  27 %. 

При изменении доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № 78:06:0002076:25 размер уплачиваемого платежа подлежит корректировке.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Акционерного общества «ПЕРСЕЙ» и  акционерного общества «Фирма Флоридан» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» по 3 000 руб. государственной пошлины по иску с каждого.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.