Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула                                                                                                               Дело № А68-181/2023

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2024г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 января 2024г.

Арбитражный суд в составе:

Судьи Горьковой Е.В.,

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Анциферова А.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО «Петро-Бокс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Реал-ДМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о применении последствий прекращения договора №31/10/14 аренды нежилого здания от 31.10.2014г. в виде взыскания неосновательного обогащения в размере 3 766 894 руб. 83 коп.,

третье лицо – временный управляющий ФИО1,

при участии: 

от истца - ФИО2, по доверенности от 11.09.2023, диплом,

от ответчика - конкурсный управляющий ФИО3, паспорт,

от третьего лица - не явился, извещен,

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 17.01.2023 года по делу № А68-3631/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Реал - ДМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Петро - Бокс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании освободить и передать недвижимое имущество - нежилое здание (бытовой корпус, котельная), общей площадью 577, 2 кв.м., лит. Е, Е1, расположенного по адресу: Тульская обл., Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (условный) номер 71:12:0302023:3 заявленные требования удовлетворены в полном объеме в связи с признанием судом прекращения действия договора №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

Данное решение вступило в законную силу.

Вместе с тем, в результате возврата арендуемого имущества арендодателю, на стороне ООО «РЕАЛ-ДМ» образуется неосновательное обогащение в размере расходов арендатора ООО «ПЕТРО-БОКС» на улучшение арендуемого имущества.

Право требования о возврате неосновательного обогащения в виде расходов, понесенных на благоустройство (реконструкцию) недвижимого имущества, которое подлежит возврату арендодателю, возникает у арендатора с момента возврата арендуемого имущества арендодателю, то есть в настоящем случае с даты принятия судом решения о возврате имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.11 по делу № А68-1502/2009), что и определяет существо требований по иску ООО «ПЕТРО-БОКС» к ООО «РЕАЛ-ДМ» о возврате неосновательного обогащения. 

Между ООО «Стальная линия Инвест» (арендодатель) и истцом (арендатор) 31.10.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества №31/10/14, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение нежилое здание - бытовой корпус, котельная, общей площадью 577,2 кв.м. лит. Е. Е1, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:0003:70:228:001:003040250:0601:20000. Нежилое здание расположено на земельном участке категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 57 540 кв.м. по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:3. Срок аренды 10 лет (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор может по своему усмотрению производитьулучшения арендуемого «объекта», проводить его реконструкцию, техническоепереоснащение, текущий, капитальный ремонт или иные улучшения, которыепредусматривают увеличение стоимости «объекта». Также арендатор вправе потребоватьот арендодателя денежную компенсацию за произведенные улучшения/ремонт/перепланировку/техническое переоснащение «объекта» на основании представленных арендатором актов по форме КС-2, КС-3.

Между ООО «Стальная линия Инвест» (арендодатель) и ООО «ПЕТРО-БОКС» (арендатор) заключен договор № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014. Согласно пункту 1.1 договора арендатор арендует не весь земельный участок в целом с кадастровым номером 71:12:03 02 02:0003 общей площадью 57 540 кв. м, а только его часть площадью 8 744 кв. м, отмеченную сторонами на листе № 2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 № 71/14-413241. На момент заключения договора № 31/10/14/02 от 31.10.2014 земельный участок площадью 8 744 кв. м, не выделен в установленном порядке в составе основного земельного участка, в связи с чем, стороны заключили краткосрочный договор сроком на 11 месяцев. Пункты 2.2.3., 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора № 31/10/14/02 от 31.10.2014 изложены в той же редакции как, как пункты 2.2.3., 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора № 31/10/14 от 31.10.2014.

30.03.2015 по акту приема-передачи ООО «ПЕТРО-БОКС» передало, а ООО «Стальная линия Инвест» приняло неотделимые улучшения, произведенные на объекте, а именно выполненные работы по капитальному ремонту здания на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. согласно дефектных актов, локальной сметы (расчета) и представленных актов о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3: № 1 от 28.02.2015 на сумму 700 259 руб. 16 коп., № 1 от 10.03.2015 на сумму 3 141 368 руб. 68 коп., № 2 от 10.03.2015 на сумму 1 305 919 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 по делу № А68- 9983/2014 ООО «Стальная линия Инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. 

До даты регистрации перехода права собственности между ООО «ПЕТРО-БОКС» и ООО «Стальная линия Инвест» производился зачет взаимных требований (соотнесение представлений сторон) по договорам аренды: по соглашению сторон стоимость неотделимых улучшений ООО «ПЕТРО-БОКС» по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. засчитывалась в счет арендной платы по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 30 240 руб. в месяц, а также в счет арендной платы по договору № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 5 000 руб. в месяц.

На дату регистрации перехода права собственности общая сумма арендных платежей по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 составила 1 184 760 руб., по договору № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 общая сумма арендных платежей за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 составила 195 893 руб., а всего по обоим договорам 1 380 653 руб.

В результате соотнесения представлений сторон по договорам аренды за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 прекращены: обязательство арендатора ООО «ПЕТРО-БОКС» перед арендодателем ООО «Стальная линия Инвест» по оплате арендных платежей по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 1 184 760 руб., обязательство арендатора перед арендодателем по оплате арендных платежей по договору № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 195 893 руб., обязательство арендодателя перед арендатором по возмещению переплаты по арендной плате, возникшей в результате сдачи Арендодателю произведенных Арендатором неотделимых улучшений, в части - в размере 1 380 653 руб.

Таким образом, на дату регистрации перехода права собственности ООО «РЕАЛ-ДМ» на объект аренды остаток стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014, составил 3 766 894 руб. 83 коп., что подтверждается письменными объяснениями конкурсного управляющего ООО «Стальная линия Инвест».

При рассмотрении дела №А68-12292/2019 судами установлено следующее: ООО «ПЕТРО-БОКС» в аренду принято имущество с недостатками, что отражено в передаточных и дефектных актах, подписанных сторонами. Работы, выполненные истцом, приняты ООО «Стальная линия Инвест» по акту от 30.03.2015, из буквального толкования которого следует, что арендодатель в рамках договора аренды от 31.10.2014 № 31/10/14 принял, произведенные истцом неотделимые улучшения на сумму 5 147 547,83 руб. Сторонами не оспаривается ни характер, ни размер работ. Между тем, несмотря на то, что работы произведены также и в части благоустройства земельного участка (акт № 1 от 10.03.2015) зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений по акту от 30.03.2015 произведен только в рамках договора от 31.10.2014 № 31/10/14 аренды нежилого здания. Иного из буквального содержания акта от 30.03.2015 не следует. 

Таким образом, судами сделан вывод, что неотделимые улучшения приняты ООО «Стальная линия Инвест» на сумму 5 147 547,83 руб. по договору от 31.10.2014 № 31/10/14 в порядке п. 2.2.3 - 2.2.3.2, в связи с чем, у арендатора возникла обязанность по возмещению указанной суммы в рамках указанного договора.

При рассмотрении дела №А68-12292/2019 судами также установлено, что прежним арендодателем стоимость неотделимых улучшений не возмещена, стороны пришли к соглашению о ее зачете в счет арендной платы, аналогичные пояснения даны конкурсным управляющим ООО «Стальная линия Инвест», в результате чего остаток стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014, составил 3 766 894 руб. 83 коп., что подтверждается письменными объяснениями конкурсного управляющего ООО «Стальная линия Инвест».

При рассмотрении дела №А68-12292/2019 судами отмечено, что истец имеет право на возмещение затрат, понесенных на неотделимые улучшения арендованного им ранее имущества. 

Принимая во внимание ст. 617 ГК РФ, и правовую позицию, сформулированную в пунктах 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025, суды пришли в правомерному выводу, что право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период действия договора аренды, возникает у последнего непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес.

Таким образом, поскольку прежним собственником арендованного имущества по договору от 31.10.2014 № 31/10/14 возмещение стоимости неотделимых улучшений не произведено, указанная обязанность в полном объеме перешла к новому собственнику с 05.02.2018 г. -даты регистрации договора купли-продажи имущества.

Из всего выше указанного следует, что в связи прекращением договора от 31.10.2014 №31/10/14 аренды нежилого здания у ООО «РЕАЛ-ДМ» возникло неосновательное обогащение в размере в размере 3 766 894 руб. 83 коп. Право требования ООО «ПЕТРО-БОКС» возникло в связи с удовлетворением иска ООО «РЕАЛ-ДМ» об освобождении и передаче недвижимого имущества нежилое здание (бытовой корпус, котельная), общей площадью 577, 2 кв.м., лит. Е, Е1, расположенного по адресу: Тульская обл., Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (условный) номер 71:12:0302023:3, в связи с чем является текущим требованием в процедуре несостоятельности (банкротства) ООО «РЕАЛ-ДМ».

ООО «Петро-Бокс» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Реал-ДМ» о применении последствий прекращения договора №31/10/14 аренды нежилого здания от 31.10.2014г. в виде взыскания неосновательного обогащения в размере 3 766 894 руб. 83 коп.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленного требованиям по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд, рассмотрев материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

В рассматриваемом в рамках данного дела случае обязательства сторон возникли из договора аренды и регулируется нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются  (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

31.10.2014 года между ООО «ПЕТРО-БОКС» (Арендатор) и ООО «Стальная линия инвест» (Арендодатель) заключен Договор №31/10/14 аренды нежилого здания от 31.10.2014г. (далее - Договор аренды), по условиям которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение нежилое здание - бытовой корпус, котельная, общей площадью 577,2 кв.м. лит. Е. Е1, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский (далее - объект, объект аренды). Нежилое здание расположено на земельном участке категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 57 540 кв.м. по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский. Срок аренды 10 лет (пункт 1.1 договора), то есть до 30.10.2024 года.

В исполнение указанного договора сторонами составлен Акт приема-передачи №1 (приложение 1 к Договору аренды), в котором стороны указали следующее:

На 31.10.2014г. балансовая стоимость объекта составляет 418 613 рублей 35 копеек; остаточная стоимость объекта составляет 298 012 рублей 65 копеек.

Техническое состояние вышеуказанного нежилого помещения (здания) на момент его передачи характеризуется следующим:

- кровля: мягкая кровля по всей площади покрытия 504 кв.м., имеет значительные трещины, поросшие мхом и молодыми побегами берез; парапеты по периметру здания не защищены и частично рассыпались от воздействия окружающей среды, водоотведение с кровли отсутствует, вода стекает во внутрь здания;

- окна: металлические рамы проржавели и деформировались, остекление 70 кв.м (40%) отсутствует;

- ограждающие конструкции: керамзитобетонные плиты имеют трещины и частичное отслоение верхнего слоя бетона, в швах между плитами песчано-цементная смесь осыпалась;

- инженерные коммуникации (электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация) в здании отсутствуют;

- прилегающая территория к зданию засорена остатками бетонных элементов котельной и порослью деревьев, кустарников и иным мусором.

Для нормальной эксплуатации, согласно целей Договора, здание подлежит ремонту. В связи с указанным, сторонами были подписаны дефектные акты №14 и №б/н от 03.11.2014 года.

ООО «ПЕТРО-БОКС» выполнены собственными силами и за свой счет все работы согласно представленным дефектным актам.

30.03.2015 года по акту приема-передачи к договору №31/10/14 аренды нежилого здания от 31.10.2014г. ООО «ПЕТРО-БОКС» передало, а ООО «Стальная линия инвест» приняло неотделимые улучшения, произведенные на объекте, а именно выполненные работы по капитальному ремонту здания на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. согласно дефектных актов, локальной сметы (расчета) и представленных актов о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3: № 1 от 28.02.2015 на сумму 700 259 руб. 16 коп., № 1 от 10.03.2015 на сумму 3 141 368 руб. 68 коп., № 2 от 10.03.2015 на сумму 1 305 919 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 по делу № А68-9983/2014 ООО «Стальная линия инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. 

До даты регистрации перехода права собственности между ООО «ПЕТРО-БОКС» и ООО «Стальная линия инвест» производился зачет взаимных требований (соотнесение представлений сторон) по договорам аренды: по соглашению сторон стоимость неотделимых улучшений ООО «ПЕТРО-БОКС» по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. засчитывалась в счет арендной платы по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 30 240 руб. в месяц, а также в счет арендной платы по договору № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 5 000 руб. в месяц.

На дату регистрации перехода права собственности общая сумма арендных платежей по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 составила 1 184 760 руб., по договору № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 общая сумма арендных платежей за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 составила 195 893 руб., а всего по обоим договорам 1 380 653 руб.

В результате соотнесения представлений сторон по договорам аренды за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 прекращены: обязательство арендатора ООО «ПЕТРО-БОКС» перед арендодателем ООО «Стальная линия инвест» по оплате арендных платежей по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 1 184 760 руб., обязательство арендатора перед арендодателем по оплате арендных платежей по договору № 31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 195 893 руб., обязательство арендодателя перед арендатором по возмещению переплаты по арендной плате, возникшей в результате сдачи Арендодателю произведенных Арендатором неотделимых улучшений, в части - в размере 1 380 653 руб.

Таким образом, на дату регистрации перехода права собственности ООО «РЕАЛ-ДМ» на объект аренды остаток стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя по договору № 31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014, составил 3 766 894 руб. 83 коп., что подтверждается письменными объяснениями конкурсного управляющего ООО «Стальная линия инвест» по делу №А68-12292/2019.

Решением Арбитражного суда Тульской области по делу №А68-2883/2018 от 11.10.2019 произведена замена стороны арендодателя ООО «Стальная линия инвест» на ООО «РЕАЛ-ДМ» по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 01.09.2021 по делу №А68-8524/2020 ООО «РЕАЛ-ДМ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

03.11.2021 конкурсный управляющий ООО «РЕАЛ-ДМ» в адрес ООО «ПЕТРО-БОКС» направил уведомление о расторжении договора от 31.10.2014 № 31/10/14 (РПО 10706164003457) с просьбой освободить и передать во владение конкурсному управляющему арендуемое недвижимое имущество в течение 14 календарных дней с даты получения уведомления, со ссылкой на пункт 3 статьи 129 Закона о банкротстве, в соответствии с которым конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. В данном случае договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по расторгаемому договору заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора.

18.11.2021 года почтовое отправление с РПО 10706164003457 было отправлено на возврат адресату. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК).

Таким образом, датой досрочного расторжения договора от 31.10.2014 № 31/10/14 в одностороннем порядке следует считать 18.12.2021 года.

07.04.2023 года объект аренды был передан от ООО «ПЕТРО-БОКС» к ООО «РЕАЛ-ДМ» по акту возврата имущества.

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 2.2.3.4 Договора аренды сторонами согласовано, что в случае досрочного расторжения настоящего договора Арендодатель обязан погасить перед Арендатором все задолженности по произведенным ремонту/перепланировке/и/или иным улучшениям в течении 10 (десяти) дней со дня получения одной из сторон уведомления о расторжении настоящего договора.

Принимая во внимание ст. 617 ГК РФ, и правовую позицию, сформулированную в пунктах 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025, суды апелляционной и кассационной инстанции по делу №А68-12292/2019 пришли к выводу, что право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период действия договора аренды, возникает у последнего непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес. 

Таким образом, поскольку прежним собственником арендованного имущества по договору от 31.10.2014 № 31/10/14 возмещение стоимости неотделимых улучшений не произведено, указанная обязанность в полном объеме перешла к новому собственнику.

На основании всего вышеуказанного, ООО «ПЕТРО-БОКС» считает полностью обоснованным и подлежащим удовлетворению требование к ООО «РЕАЛ-ДМ» о применении последствий прекращения договора №31/10/14 аренды нежилого здания от 31.10.2014г. в виде взыскания неосновательного обогащения в размере 3 766 894 руб. 83 коп.

Ответчик возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указывает, что с учетом подписания сторонами (ООО «Стальная линия инвест» и ООО «Реал-ДМ») актов КС-2 и КС-3 28.02.2015 и 10.03.2015 право требования стоимости произведенных неотделимых улучшений у истца возникло в 2015 году, в связи с чем указанные требования подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Закона.

Однако, довод ответчика подлежит отклонению, как основанный на ошибочном толковании условий договора и несоответствующий закону.

В постановлении кассационной инстанции от 30.08.2022 года по делу №А68-12292/2019 судом обоснованно указано следующее.

Пунктом 2.2.3.2 установлены способы возмещения стоимости неотделимых улучшений - прямое возмещение или зачет в счет арендной платы. При этом в данном случае выбор способа возмещения находится в диспозитивной воле арендатора.

Как указывает истец, прежним арендодателем стоимость неотделимых улучшений не возмещена, стороны пришли к соглашению о ее зачете в счет арендной платы, аналогичные пояснения даны конкурсным управляющим ООО «Стальная линия инвест».

Между тем, акт приема-передачи от 30.03.2015 не содержит указания на способ возмещения стоимости (прямое возмещение или зачет), условия договора аренды от 31.10.2014 № 31/10/14 в части порядка и сроков внесения арендной платы не изменены, с заявлением о зачете истец к ООО «Стальная линия инвест» не обращался. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Из указанного следует, что выбор способа возмещения (прямое возмещение или зачет) арендатором самостоятельно не избран в течение действия договора.

При этом пунктом 2.2.3.4 Договора аренды сторонами совершенно определенно установлен порядок возмещения в случае досрочного расторжения договора, а именно: в случае досрочного расторжения настоящего договора Арендодатель обязан погасить перед Арендатором все задолженности по произведенным ремонту/перепланировке/и/или иным улучшениям в течение 10 (десяти) дней со дня получения одной из сторон уведомления о расторжении настоящего договора.

Из системного толкования условий договора следует, что подлежат применению общие правила ст. 623 ГК РФ, которой установлено право арендатора на возмещение стоимости произведенных улучшений после прекращения договора.

Указанное подтверждается и Постановлением ФАС Центрального округа от 04.07.2012 по делу N А14-6828/2010, из которого следует, что если договором предусмотрен зачет стоимости произведенных арендатором улучшений в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, которое стороны так и не подписали, то при возврате имущества с улучшениями арендодателю на его стороне возникает неосновательное обогащение в размере произведенных улучшений.

Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с момента прекращения договора аренды. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.12.2017 N Ф07-14460/2017 по делу N А42-597/2017, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2017 N Ф06-22156/2017 по делу N А55-30541/2015, Постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.2013 по делу N А06-4247/2012)

Таким образом, из системного толкования условий договора и порядка, установленного законом, следует, что право на обращение в суд с требованием к арендодателю о возмещении стоимости улучшений у арендатора возникло по истечении 10 дней с даты досрочного расторжения Договора аренды - 18.12.2021 года, то есть с 29.12.2021 года.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Истцом представлены доказательства согласования с арендодателем, произведения и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, установленные сторонами при заключении договора, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу №А68-12292/2019, которыми установлена невозмещенная стоимость неотделимых улучшений в размере 3 766 894 руб. 83 коп.

Истец указывает, что по сложившейся судебной практике суды определяют неосновательное обогащение арендодателя в размере затрат арендатора на произведение улучшений. Поскольку законом установлена обязанность арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями аренды, то затраты арендатора по согласованному с арендодателем приведению имущества в соответствующее состояние подлежат возмещению в полном объеме, поскольку по сути и являются обязанностью арендодателя.

Как следует из материалов дела по настоящему спору, по договору №31/10/14 аренды нежилого здания от 31.10.2014г. был передан арендатору в аренду объект в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем его использовать в соответствии с условиями договора.

В дальнейшем стороны согласовали дефектные акты со сметами, на основании которых арендатором были произведены неотделимые улучшения, необходимые для приведения объекта аренды в удовлетворительное состояние, позволяющее его использовать в соответствии с условиями договора. Из представленных в дело надлежаще оформленных КС-2 и КС-3 следует, что стороны достигли соглашения об объеме и стоимости выполняемых арендатором работ, в результате которых произойдет изменение качества имущества за счет неотделимых улучшений.

Таким образом, все произведенные арендатором неотделимые улучшения и их смета согласованы арендодателем (дефектные акты); стоимость произведенных улучшений подтверждается КС-2, КС-3, актом приема-передачи неотделимых улучшений в соответствии с условиями договора; Договор расторгнут досрочно по требованию арендодателя 18.12.2021 года, имущество возвращено арендодателю 07.04.2023 года, что подтверждается соответствующим актом.

Договор или его отдельные положения стороной ответчика не оспаривались, каких-либо возражений, ходатайств в отношении собственно размера заявленной истцом суммы требований в материалы дела от ответчика не поступало.

Кроме этого, из представленных в материалы дела заключений о рыночной стоимости спорного объекта следует, что Отчетом №1/01-2022 об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО «РЕАЛ-ДМ» от 28.01.2022 года установлена рыночная стоимость спорного объекта затратным методом в размере 293 878,84 на основании определения износа в 95% на уровне иных зданий (с.58 отчета), принадлежащих ООО «РЕАЛ-ДМ», то есть без учета произведенных ООО «ПЕТРО-БОКС» улучшений. При этом кадастровая стоимость спорного объекта на 01.01.2019 года (то есть после произведенных улучшений) определена в размере 5 351 245,18 руб. (самая высокая кадастровая стоимость кв.м. в группе зданий, принадлежащих ООО «РЕАЛ-ДМ», с.15 отчета). Истцом было получено Заключение эксперта № 31987 от 05.05.2023 года по результатам оценочной экспертизы о рыночной стоимости спорного объекта при возврате арендодателю, которым определена рыночная стоимость спорного объекта сравнительным методом в размере 4 011 540 руб., что соответствует кадастровой стоимости объекта на 01.01.2019 года с учетом естественного износа. Указанное также подтверждает ценность для ответчика произведенных истцом улучшений, и что при возврате из аренды ответчиком было получено имущество увеличенной истцом стоимости в размере не менее 3 717 661,16 руб. (4 011 540 - 293 878,84) руб.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доказательства возврата ответчиком истцу денежных средств не представлены, следовательно, требование истца о взыскании денежных средств в сумме 3 766 894 руб.83 коп. является обоснованным, подтверждено документально материалами дела и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску в сумме 41 834 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                  Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Реал-ДМ» в пользу ООО «Петро-Бокс» денежные средства в размере 3 766 894 руб.83 коп. 

Взыскать с ООО «Реал-ДМ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 41 834 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия. 

Судья              Е.В. Горькова