ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6876/2020

город Ростов-на-Дону

02 ноября 2020 года

15АП-16198/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 16.12.2019;

от АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал»: представитель ФИО3 по доверенности от 14.11.2019; 

от АО «Агро-Ресурсы»: представитель ФИО3 по доверенности от 17.03.2020; 

от ГКР «ВЭБ.РФ»: представитель ФИО4 по доверенности от 15.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Агропромышленная компания «Михайловский перевал»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 28.08.2020 по делу № А32-6876/2020

по иску администрации муниципального образования города-курорта Геленджик

к акционерному обществу «Черноморская агропромышленная компания», акционерному обществу «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», акционерному обществу «Агро-центр «Пшада», акционерному обществу «Агро-Ресурсы»

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ»

о расторжении договора аренды, о признании прекратившимся права залога,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Агропромышленная компания «Михайловский перевал» (далее - АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал»), акционерному обществу «Черноморская агропромышленная компания» (далее - АО «Черноморская агропромышленная компания»), акционерному обществу «Агро-центр «Пшада» (далее - АО «Агро-центр «Пшада»), акционерному обществу «Агро-ресурсы» (далее - АО «Агро-ресурсы») о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2013                       № 4000004577 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57; о признании прекратившимся права залога по договору аренды от 28.02.2013 № 40000004577 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281,23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57; об указании в мотивировочной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от 28.02.2013 № 4000004577 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр), государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» (далее – корпорация).

Истцом заявлено ходатайство о выделении требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 4000004577 в части земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:57 и 23:40:0805001:53 в отдельное производство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2020 по ходатайству требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 4000004577 в части земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:57 и 23:40:0805001:53 выделено в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка от 28.02.2013 № 4000004577 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3 расторгнут. В удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 4000004577 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807014:57 отказано. Решением прекращено право залога по договору аренды от 28.02.2013 № 4000004577 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3. В решение указано, что оно является основанием для исключения из сведений в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от 28.02.2013 № 4000004577 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3. С АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-центр «Пшада», АО «Агро-ресурсы» взыскано по 1 500 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований, в иске отказать в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Наличие на земельном участке сельскохозяйственного назначения сорной травы и кустарника не является доказательством неиспользования земельного участка в целях сельскохозяйственного производства, законом установлен закрытый перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства. В материалах дела отсутствуют доказательства использования ответчиками земельного участка не по назначению, а также неиспользование участка в целях сельскохозяйственного производства более трех лет. Также материалы муниципального контроля, на которые ссылается суд первой инстанции, в том числе акт осмотра от 16.09.2019, составлены без участия представителей ответчика, а приложенные фотоматериалы не описаны и не подписаны. Арендодатель за весь период аренды не выставлял в адрес арендатора претензий, в том числе, относительно нецелевого использования земель. Кроме того, требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения с иском в суд.

От корпорации в материалы дела поступили письменные объяснения, согласно которым корпорация просит отменить решение, отказать администрации в иске в полном объеме. 

От администрации в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она просила решение суда оставить без изменения. 

Представители АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-центр «Пшада», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель корпорации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных объяснениях, дал пояснения по существу спора.

Поскольку из содержания апелляционной жалобы следует, что ответчик оспаривает решение суда только в части удовлетворения исковых требований, против чего лица, участвующие в деле не заявили возражений, законность и обоснованность судебного акта проверена в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений части 6 статьи 268 АПК РФ.

Проверив материалам дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-центр «Пшада», АО «Агро-ресурсы» (арендаторы) 28.02.2013 заключен договор аренды земельных участков                            № 4000004577 с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор).

Предметом указанного договора аренды являлись 40 земельных участков, расположенных в г. Геленджик, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57, расположенные по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал».

В соответствии с подпунктом 3.2.4 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участками и досрочном расторжении договора.

Подпунктами 4.1.1, 4.1.7 договора установлена обязанность арендаторов в полном объеме выполнять все условия договора; использовать арендуемые земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Как следует из представления прокуратуры Краснодарского края от 27.11.2019 и акта осмотра от 16.09.2019 и фотоматериалов, сделанных Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57 не используются для сельскохозяйственного производства, заросли сорной травой и кустарниками.

Администрацией в адрес арендаторов направлено уведомление об устранении нарушений от 16.12.2019 № 110-18586/19-39-04, в котором было разъяснено о необходимости освоения земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57.

Данное уведомление было получено 19.12.2019, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП «Почта России».

В адрес администрации от директора АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал» поступил ответ на уведомление от 16.12.2019, в котором указано о планируемых работах на спорных земельных участках.

В связи с существенным нарушением АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-центр «Пшада», АО «Агро-ресурсы» условий договора администрацией в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора аренды от 03.02.2020 № 110-15-1281/20-35-04 и подписании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в части земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:53, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:57, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3, 23:40:0807014:57 в течении 10 дней со дня получения.

Данное требование ответчиками получено 06.02.2020, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП «Почта России».

При этом требования истца оставлены ответчиками без исполнения, соглашение о расторжении договора аренды не подписано. Что послужило истцу основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные земельные участки, арендуемые ответчиками, не используются в соответствии с целью их предоставления, установленной подпунктом 1.1 договора, более 3 лет. Действия ответчиков по установке забора в период судебного спора, а также расчистка участков и высадка на них зеленых насаждений суд оценил как попытку создания видимости владения арендатором спорными участками, что, однако, иными доказательствами не подтверждается. Данные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу, что ответчики намеренно и недобросовестно имитировали фактическое пользование спорным участком в период назначенных судом совместных осмотров.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее. 

Согласно частям 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Как следует из положений статьи 78 ЗК РФ и пункта 1 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 1 статьи 6 Закона № 101-ФЗ обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами.

Согласно пункту 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

С учетом положений пункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, а также при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как установлено пунктом 3 статьи 6 Закона № 101-ФЗ, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утверждены Постановлении Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, к таким признакам отнесены:

- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

- на сенокосах не производится сенокошение;

- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

- на пастбищах не производится выпас скота;

- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Таким образом, с учетом приведенных норм действующего законодательства, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, может быть расторгнут досрочно в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в течение трех лет.

В соответствии с выпиской из ЕГРН спорные земельные участки отнесены к категории – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования.

Истец указывает, что предоставленные по договору аренды от 28.02.2013 земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3 не используется для сельскохозяйственного производства, что подтверждается представлением прокуратуры Краснодарского края от 27.11.2019, актом осмотра от 16.09.2019 и фотоматериалами, сделанными Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

Суд апелляционной инстанции оценивает данный довод критически, поскольку в представлении прокуратуры Краснодарского края от 27.11.2019 нет указания на земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Из буквального толкования ответа на уведомление администрации от 16.12.2019 № 110-15-18586/19-3904, не следует неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор).

Согласно Классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» включает в себя выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Следует отметить, что сельскохозяйственных работ не ограничивается одним сезоном, а представляет собой длительный и сложный процесс по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. 

Указание директором АО »Агропромышленная компания «Михайловский перевал» в декабре 2019 года на планируемые работы может отражать прогнозы арендатора по ведению сельскохозяйственного производства в начале 2020 года, но при этом не может исключать наличие оконченных сельскохозяйственных работ в 2019 году. По указанным обстоятельствам ссылка на данное письмо АО »Агропромышленная компания «Михайловский перевал» не является доказательством неиспользования спорного земельного участка на протяжении трех лет.

В материалы дела ответчиками представлены инвентарная карточка учета объекта основных средств, акты о списании объектов (вишня/черешня, яблоня), справки о мелиоративном освоении земельных участков, заключение ФГБУ станции агрохимической службы «Черноморская» от 2017 года, фотоматериалы и иные доказательства, свидетельствующие об использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Из указанных документов следует, что на земельных участках были посажены яблоневый сад (с 1988 года) площадью посадки 7,4 га и количеством деревьев 2475 шт. и сад черешни (с 1988 года) площадью посадки 4,5 га и количеством деревьев 1347 шт. По актам от 30.04.2017 сады были списаны по результатам очередной инвентаризации основных средств в связи с истечением срока биологического плодоношения и нецелесообразности дальнейшей эксплуатации, после чего земельные участки переведены арендаторами в состав земель мелиоративного освоения. 

При изложенных обстоятельствах доводы истца о неиспользовании спорных земельных участков не нашли своего подтверждения.

Администрация также ссылается на существенные нарушения договора аренды (земельные участки заросли сорной травой и кустарниками).

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что администрация направила в адрес ответчиков требование о расторжении договора аренды от 03.02.2020 № 110-15-1281/20-35-04 со ссылкой на его существенное нарушение.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В материалы дела представлен составленный управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик акт осмотра земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3 от 10.06.2020. В результате осмотра установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3 не используются, объекты капитального строительства отсутствуют. На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0000000:1174 расположен сад, а также объект капитального строительства в одном уровне (заброшен).  

Факт мелиоративного освоения земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0000000:1144, 23:40:0805002:13 подтвержден представленными АО Агропромышленная компания «Михайловский перевал» документами. В данных справках указано на возможность использования земельных участков в части.  

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, установив, что имевшиеся нарушения в виде сорной травы и кустарников устранены, доказательств отсутствия ведения ответчиками сельскохозяйственной деятельности не представлено, а также приняв во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, апелляционный суд признает несоразмерной балансу интересов сторон степень существенности допущенных ответчиками применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и приходит к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды.

В части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 4000004577 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807014:57 решение суда участвующими в деле лицами не оспаривается. 

Оспариваемое решение подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 по делу №А32-6876/2020 в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 28.02.2013 №4000004577, признании прекратившимся права залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0805001:56, 23:40:0805001:59, 23:40:0806037:31, 23:40:0000000:1180, 23:40:0000000:1152, 23:40:0000000:1144, 23:40:0000000:1174, 23:40:0805002:13, 23:40:0807016:17, 23:40:0808005:5, 23:40:0808000:280, 23:40:0808000:281, 23:40:0000000:1136, 23:40:0000000:1148, 23:40:0809015:3 и взыскании в доход федерального бюджета государственной пошлины отменить,  в указанной части в иске отказать. 

В остальной части решение суда оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

СудьиН.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов