АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Новосибирск                                                          Дело № А45-24690/2023

Резолютивная часть решения принята 09 декабря 2023 года 

Решение в полном объеме изготовлено 15 декабря 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Серёдкиной Е.Л., при ведении протокола помощником судьи Красько А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН1161832084039), г. Ижевск,

к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии в деле третьего лица: Департамента строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 54 от 27.08.2018,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО1, доверенность от 02.08.2023, паспорт, диплом,

ответчика: ФИО2, доверенность от 26.12.2022, служебное удостоверение, 

третьего лица: ФИО3, доверенность № 30/02/26308 от 23.12.2022, служебное удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 54 от 27.08.2018 о внесении изменений в сроки исполнения договора.

Ответчик отзывом исковые требования отклонил и указал, что внесение изменений после проведения торгов не представляется возможным, поскольку это приведет к нарушению законодательства, в связи с чем, просил в иске отказать.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска.

Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска отзывом поддержал исковые требования и указал, что при установленных обстоятельствах ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств при исполнении договора № 54 от 27.08.2018 имеются основания для внесения в него изменений в части сроков его исполнения.

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей сторон и третьего лица в судебных заседаниях (часть 2 статьи 64, статья 71, 81 АПК РФ), суд установил следующее.

Исковые требования обоснованы статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и мотивированы тем, что 27.08.2018 между истцом и ответчиком заключен договор № 54 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Советский район, в границах улиц Океанской и Вяземской (далее - договор) в целях строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов на застроенной территории.

Срок действия договора - 6 лет с момента подписания.

Цена права на заключение договора - 55513000 рублей.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет, и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, предусмотренные пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора, а мэрия обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1 - 2.3.4 настоящего договора.

Истцом оплачена цена права на заключение договора в размере 55513000 рублей: по платежному поручению № 17 от 26.07.2018 - 7813000 рублей, по платежному поручению № 38 от 24.09.2018 - 47700000 рублей, разработан проект межевания застроенной территории, подлежащей развитию в соответствии с договором, утвержденный мэрией постановлением от 15.02.2019 № 543.

26.02.2021 заявителем получено письмо мэрии № 31/21/02230 от 19.02.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора с 01.03.2021 в связи с неисполнением обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2., 2.1.3. договора.

Между тем, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2021 по делу №А45-7615/2021, вступившим в законную силу, отказ Мэрии города Новосибирска от исполнения договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018, изложенный в уведомлении №31/21/02230 от 19.02.2021 признан недействительным.

Судом по делу №А45-7615/2021 установлен факт неисполнения Мэрией г. Новосибирска обязательств пункта 2.3.1. договора и положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в срок, установленный договором, установлена невозможность ООО «Аврора» осуществления встречных обязательств, установленных положениям пункте 2.1. договора.

Кроме того, судом констатирована обязанность Мэрии г. Новосибирска в порядке статей 56.7., 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации провести процедуру заключения соглашений об изъятии.

В связи с нарушением Мэрией г. Новосибирска сроков исполнения обязательств по договору и невозможностью исполнения своих обязательств, истец 16.08.2023 направил в адрес ответчика претензию с требованием подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора и обязательств по нему.

Ответом №31/21/12562 от 24.08.2023 ответчиком отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении сроков исполнения обязательств по договору.

Полагая, что отказ ответчика является неправомерным, истец обратился в суд с настоящим иском.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 №494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно части 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (части 2 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.

В силу статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В статье 46.3 ГрК РФ урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.05.2020 №310-ЭС20-590946, от 30.11.2021 №310-ЭС21-22063.

В пункте 3.4. договора стороны также установили возможность изменения условий договора по письменному соглашению сторон.

В качестве правового основания требований общество ссылается на положения статьи 450 ГК РФ и указывает на нарушение договора со стороны ответчика, выраженное в неисполнение обязательств по принятию решения об изъятии для муниципальных нужд жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных авариными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, что повлекло невозможность общества исполнить обязательства в согласованные сторонами сроки.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2021 по делу №А45-7615/2021 и в силу положений статьи 69 АПК РФ повторному доказыванию в рамках настоящего дела не подлежат.

Суд принимает в качестве обоснованных сроки, на который истец просит продлить срок исполнения своих обязательств и срок действия договора, поскольку полагает сроки, соразмерными допущенным ответчиком отступлениям от договора.

Довод ответчика о том, что продление судом срока исполнения обязательств и срока его действия является незаконным и необоснованным, не основан на нормах права или конкретных фактических обстоятельствах дела.

Ответчик разумность данных сроков для завершения исполнения сторонами обязательств по договору № 54 документально не опроверг, иные сроки для продления договора не обосновал.

Третье лицо также указало, что сроки указанные истцом для исполнения договора являются обоснованными и разумными, рассчитаны с учетом сроков, указанных в аукционной документации.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2021 по делу №А45-7615/2021, суд приходит к выводу, что совокупность приведенных истцом в иске и в ходе судебного разбирательства обстоятельств, подтвержденных соответствующими доказательствами, не опровергнутыми ответчиком, свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока исполнения обществом принятых на основании договора обязательств, в связи с чем удовлетворяет исковые требования.

Распределение судебных расходов производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

обязать Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>) изменить условия Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 путём заключения с обществом с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН1161832084039) дополнительного соглашения в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу в следующей редакции:

1. изменить п.2.1.3. Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 и изложить его в следующей редакции:

«2.1.3. До 31.12.2024г. уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории по адресам: 

<

...>, Вяземская, 7 и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома.».

2. Изменить п.2.1.4. Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 и изложить его в следующей редакции:

«До 01.08.2028г. осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные графиками сроки».

3. Изменить п.2.1.5. Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 и изложить его в следующей редакции:

«2.1.5. До 01.07.2028г. осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории.».

4. Изменить п.2.1.6. Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 и изложить его в следующей редакции:

«2.1.6. До 01.10.2028г. безвозмездно передать в муниципальную собственность города Новосибирска объекты, указанные в подпункте 2.1.5. настоящего Договора»

5. Изменить п.2.3.4. Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 и изложить его в следующей редакции:

«2.3.4. До 01.07.2025г. после выполнения лицом, заключившим договор, обязательств, предусмотренных подпунктами 2.1.1.-2.1.3. при условии исполнения мэрией города Новосибирска обязательств, предусмотренных подпунктом 2.3.3, при наличии утвержденного проекта межевания застроенной территории, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки для строительства в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.»

6. Изменить п.3.1. Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018 и изложить его в следующей редакции:

«3.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания и действует в течение одиннадцати лет.»

7. Иные положения Договора о развитии застроенной территории №54 от 27.08.2018, не затронутые настоящим Соглашением, имеют юридическую силу и продолжают своё действие без изменений.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН1161832084039) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                        Е.Л. Серёдкина