ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-41932/2017-ГК

Дело №А40-234617/16

г.Москва

25 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Веклича Б.С.,

судей: Сумароковой Т.Я., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО «Вэнта-Профит»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.06.2017 по делу №А40-234617/16, принятое судьей Дружининой В.Г. (шифр 11-2250)

по иску 

к ЗАО «Вэнта-Профит»

третье лицо: ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г.Москве

о взыскании долга, пени,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, ФИО3 по доверенностям от 28.12.2016, 04.10.2017,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.02.2017,

от третьего лица: не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ЗАО «Вэнта-Профит» о взыскании 11 267 951 руб. 71 коп. задолженности, 13 886 254 руб. 99 коп. неустойки (с учетом уточнения требований в порядке ст.49АПК РФ).

Решением суда от 09.06.2017 (с учетом определения об исправлении опечатки от 11.07.2017) иск удовлетворен частично, на суммы 1 267 951 руб. 71 коп. задолженности и 1 983 750 руб. 71 коп.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Истец возражает против доводов жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с охранно-арендным договором от 01.10.2002 №469 в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2013 №Д-30/358 ЗАО «Вэнта-Профит» является арендатором жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 866,4 кв.м, на срок до 31.03.2023.

Указанный объект недвижимости является памятником культуры с наименованием: «Палаты «Гранатный двор», XVII в.» и закреплен за ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на основании распоряжения ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г.Москве от 26.02.2014 №157.

Право оперативного управления прошло государственную регистрацию, о чем в ЕГРП 25.04.2014 внесена запись за №77-77-12/023/2014-494.

В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно с п.1 ст.296 Гражданского кодекса РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных действующим законодательством.

Таким образом, с момента получения здания в оперативное управление, права арендодателя по договору, включая право получения арендной платы, в силу закона перешли истцу.

Пунктом 5.1 договора установлена сумма арендной платы в размере 163 497 руб. 73 коп. в месяц без учета НДС.

В соответствии с п.5.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору.

Уведомлением истца от 24.06.2015 №1336/12 арендная плата была установлена в размере 1 234 825 руб. 42 коп. в месяц с учетом НДС.

Пунктом 5.2 Договора установлено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 09 число оплачиваемого месяца включительно. Однако ответчиком в нарушение п.3.2.6 договора и п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ не выполнялись обязанности по своевременному перечислению арендной платы в полном объеме, что явилось причиной возникновения задолженности в размере 11 267 951 руб. 71 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия, которая ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения, чо послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Также истцом начислена неустойка по п.6.2.2 договора в размере 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, в связи с чем посчитал, что иск предъявлен обоснованно. При этом суд по заявлению ответчика применил ст.333 Гражданского кодекса РФ и уменьшил размер неустойки.

Судебная коллегия считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Согласно уведомлению от 24.06.2015 №1336/12 (т.1, л.д.44) измененный размер арендной платы определен истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке от 05.05.2015 №14Н-0110/12, проведенной ООО «Оценщик» (т.2, л.д.14), согласно которому среднерыночная арендная ставка за 1 кв.м в год составляет 14 494 руб. без учета НДС.

В свою очередь ответчиком представлен отчет об оценке от 27.03.2017 №004701.17, подготовленный ООО «Оценочная компания «Аппрайзер» (т.2, л.д.97). Согласно данному отчету рыночная стоимость прав аренды спорного объекта недвижимости за 1 кв.м в год составляет 5 932 руб. без учета НДС.

Также ответчиком представлены письменные возражения относительно достоверности отчета истца, рецензия от 13.04.2017 №0020К04.17 и отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Аппрайзер» от 13.04.2017 №019К04.17 (т.3, л.д.15, 19, 37).

В этой связи ответчиком в суде первой инстанции неоднократно заявлялись ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы, в удовлетворении которых судом было отказано определениями от 31.03.2017, 06.06.2017 ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст.82 АПК РФ, и недостаточной обоснованности. При этом суд посчитал, что отчет истца является достоверным, а уведомление истца от 24.06.2015 №1336/12 об изменении ставки арендной платы не признано недействительным в судебном порядке.

Судебная коллегия считает, что возражения ответчика относительно достоверности отчета истца являются обоснованными и документально подтвержденными.

В частности, ответчик в обоснование возражений сослался на ошибочность выборки объектов-аналогов в отчете истца, непредставление объектов-аналогов, идентичных спорному объекту по возрасту, особенностей планировки, техники постройки, а также, что в отчете истца не мотивировано применение корректировки, тем самым нарушены положения федеральных стандартов оценки (п.8 ФСО №3, п.п. б) п.11 ФСО №7, п б) п.22 ФСО №7, п.5 ФСО №3).

При наличии указанных возражений, а также противоречивых отчетов об оценке, размер арендной платы по которым отличается более чем в два раза, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы, поскольку лишь данное процессуальное действие, при сложившихся обстоятельствах, способно разрешить вопрос о правильности определения рыночной ставки арендной платы.

Таким образом, выводы судом первой инстанции сделаны без исследования всех фактических обстоятельств дела, оценки имеющимся в деле доказательств и доводов сторон.

На основании частей 2, 3 ст.268 АПК РФ судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, о чем вынесено определение от 13.11.2017.

Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочно-правовой центр «Капитал». На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.07.2015.

Согласно полученному экспертному заключению от 01.12.2017 №87-11Э/17 указанная стоимость составляет 485 762 руб. в месяц без НДС (или 573 196 руб. с НДС).

Таким образом, судебная экспертиза подтвердила, что указанная в отчете об оценке истца от 05.05.2015 №14Н-0110/12 рыночная стоимость арендной платы является завышенной.

С учетом выводов судебной экспертизы и представленных сторонами новых расчетов суммы задолженности и неустойки за спорные периоды будут составлять 3 990 028 руб. и 744 387 руб. 94 коп. соответственно.

Заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, сделанное при рассмотрении дела в суде первой инстанции подлежит удовлетворению в порядке ст.333 Гражданского кодекса РФ, поскольку установленный сторонами размер пени - 0,7% является завышенным и несоразмерным последствиям нарушенных обязательств. При этом судебная коллегия принимает во внимание как неоднократное нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, в том числе и до ее повышения истцом, так и то, что при расчете неустойки истцом неправомерно применялся завышенный размер рыночной арендной платы. При указанных обстоятельствах соразмерной суммой неустойки будет являться сумма 500 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-271 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2017 по делу №А40-234617/16 в части удовлетворения иска изменить.

Взыскать с ЗАО «Вэнта-Профит» в пользу ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» 3 990 028 руб. задолженности, 500 000 руб. неустойки, 28 028 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в пользу ЗАО «Вэнта-Профит» судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 434 руб. 80 коп. и за проведение судебной экспертизы в сумме 40 580 руб.

Решение суда в части возврата излишне уплаченной государственной полшины по иску оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья                                                                  Б.С. Веклич

Судьи:                                                                                                                      Т.Я. Сумарокова

А.В. Бондарев