АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-10712/2020

г. Ставрополь

29 октября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 октября 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Энергоресурсы», ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки,

об обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии в заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 20.07.2020, в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

АО «Энергоресурсы»» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – комитет) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договорам от 14.06.2017 № 176-з, от 28.12.2018 № 786-з, от 08.02.2019 № 8-з.

Комитет в отзыве на иск с требованиями не согласился, указал, что перерасчет размера арендной платы на уровне субъекта РФ, либо муниципального образования не производился, таким образом не имеется каких-либо оснований для осуществления пересмотра ставки арендной платы земельных участков и внесения соответствующих изменений в договоры аренды; перерасчет арендной платы в размере ниже установленного в договоре, будет являться существенными нарушениями условий заключенных договоров аренды земельных участков; истцом не учтено, что приказом Минэкономразвития № 217 установлена ставка арендной платы 0,7% от кадастровой стоимости участка только в отношении федеральных земель, предоставленных (занятых) для размещения объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; истцом не представлено документов, в которых содержится подтверждение соблюдения принципа экономической обоснованности заявленной арендной платы в размере 0,7% от кадастровой стоимости; подписав спорные договоры, стороны подтвердили, что ознакомлены, полностью согласны и обязуются неукоснительно соблюдать все условия договора. Комитетом подготовлены и направлены в адрес АО «Энергоресурсы» для подписания расчеты арендной платы на 2020 год к договорам аренды, в соответствии с которыми, ставка арендной платы в 2020 году рассчитывается в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельных участков. Однако данные обстоятельства не нашли своего отражения в исковом заявлении, что свидетельствует об искажении обстоятельств дела истцом.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Между АО «Энергоресурсы» (ранее ОАО «Ессентукская Теплосеть») и комитетом заключены договоры аренды земельных участков:

- договор № 176-з oт 14.06.2017 аренды земельного участка площадью 12 602 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером 26:30:040203:4130, расположенного по адресу: Ставропольский край, г, Ессентуки, ул. Пятигорская, 118, для использования под котельную № 3, сроком на 49 лет, с 23.03.2017 по 22.03.2066 (договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 21.06.2017 за номером 26:30:040203:4130-26/005/-2017-6);

- договор № 786-з от 28.12.2018 аренды земельного участка площадью 1277 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером 26:30:030114:116, расположенного по адресу: Ставропольский край, г, Ессентуки, ул. Партизанская, 4/3, для использования под котельную № 9, сроком аренды на 49 лет, с 16.08.2018 по 15.08.2067 (договор зарегистрирован в ЕГРН 28.01.2019 за номером 26:30:030114:116-26/001/2019-1);

- договор № 8-з от 08.02.2019 аренды земельного участка площадью 569 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:090118:1, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования под котельную № 11, сроком аренды на 49 лет, с 15.03.2018 по 14.03.2067 (договор зарегистрирован в ЕГРН 20.02.2019 за номером 26:30:090118:1-26/001/2019-3).

Судом установлено, что котельные № 3 (расположенная по адресу: 

<

...>), № 9 (

<

...>) и № 11 (

<

...>) включены в утвержденную Схему теплоснабжения в административных границах г. Ессентуки Ставропольского края.

Пунктами 3.4 договоров установлено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктами 3.6 договоров аренды земельных участков размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Ставропольского края.

Согласно расчетов арендной платы (приложения к договорам), которые являются неотъемлемой частью договоров, арендная плата рассчитывалась исходя из ставки 2,7% от кадастровой стоимости земельного участка за 2017-2018 (на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов») и 3 % за 2019 год (на основании постановления Постановление Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» и Решения Думы г. Ессентуки от 27.02.2019 № 18 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки»).

Расчетами к договорам комитет сообщил обществу о том, что при расчете размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 28.04.2020 применена ставка 3 %, а за период с 29.04.2020 по 31.12.2020 – ставка 0,7 %.

В заявлении от 08.06.2020 № 3755 общество просило комитет произвести перерасчет арендной платы по договорам аренды по ставке 0,7 % с момента заключения данных договоров.

В ответе от 30.06.2020 № 20-3687/з комитет отказал в перерасчете.

Ссылаясь на необходимость применения при расчете арендной платы по договорам аренды ставки 0,7 % с момента заключения данных договоров истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, относятся, в том числе объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила).

Согласно пункту 5 названных Правил арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Минэкономразвития во исполнение данного пункта Правил, утвержденных Постановлением № 582, издало Приказ от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод», вступивший в силу 02.07.2013, которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

Поскольку предельный размер ставок арендной платы земельных участков, на которых расположены названные объекты, утвержден приказом Минэкономразвития России 23.04.2013 № 217 в силу прямого указания Земельного законодательства Российской Федерации, то он является обязательным при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Вместе с тем, с момента регистрации вышеуказанных договоров аренды между администрацией и обществом возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию земельными участками, которые основаны на гражданско-правовой сделке.

Несмотря на то, что комитет является органом местного самоуправления, его рассматриваемые правоотношения с обществом носят гражданско-правовой характер.

В постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 Президиум ВАС РФ, указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд обращает внимание, что направляемое в рамках досудебного урегулирования арендатором арендодателю предложение об изменении договора в части размера арендной платы должно содержать указание на новый, по мнению арендатора, размер арендной платы (т.е. текст соответствующего пункта договора и/или приложения к нему в редакции, предлагаемой арендатором), а не просьбу к арендодателю произвести перерасчет арендной платы.

Требование об обязании комитета произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора является ненадлежащим способом защиты.

В связи с этим в удовлетворении заявленных требований следует отказать, а несоблюдение обществом досудебного порядка, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, исключает возможность рассмотрения в данном деле вопроса об изменении договоров.

Кроме того, суд отмечает, что согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В связи с этим суд может внести изменения в договор только на будущее время, но не за период, предшествующий судебному разбирательству (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 13.07.2011 № ВАС-9033/11 по делу № А68-5414/10).

Несоответствие согласованных при заключении договора отдельных его условий требованиям закона может служить основанием для признания такого договора недействительным в соответствующей части.

Кроме того в силу регулируемого характера размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вопрос о размере арендной платы за предшествующий период может быть предметом рассмотрения суда в случае предъявления арендодателем иска о ее взыскании.

При наличии оплаты арендной платы в большем размере, арендатор имеет право требовать возврата переплаты.

В данном случае в судебном заседании представитель истца пояснила, что по спорным договорам платежей еще не производилось.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский