АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-10745/2021

г. Оренбург

22 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена       15 февраля 2023 года

В полном объеме решение изготовлено        22 февраля 2023 года

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

       рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

       индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316565800117691) 

       к 1.Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

       2.Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

       о признании недействительным договора аренды в части ставки арендной платы 

       с привлечением к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

        1) общество с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис», 

        2) Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области,

       3) Территориальное управление Росимущества в Оренбургской области.

        и встречному исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

        к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316565800117691) 

        о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 17.06.2019 № 19/л-224; о применении последствий недействительности ничтожной сделки:

       1.возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:1 площадью 22 363 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>; 

       2.погасить регистрационную запись в ЕГРН от 07.08.2019 № 56:44:0274001:1-56/001/2019-1 об аренде земельного участка с кадастровым номером 56:4460274001:1. 

      При участии в судебном заседании: 

      от истца (ответчика по встречному иску): ФИО3 – представитель по доверенности от 30.12.2022, удостоверение;

       от администрации города Оренбурга (ответчик): ФИО4 – представитель по доверенности от 27.12.2022 № 164, служебное удостоверение;

       от департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (ответчик по первоначальному иску; истец по встречному иску):  ФИО4 – представитель по доверенности  от 01.07.2022, служебное удостоверение;

       от третьих лиц: явки нет, извещены.

           В судебное заседание общество с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис», Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Территориальное управление Росимущества в Оренбургской области (третьи лица), явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Оренбургской области.

       Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга, г. Оренбург о признании договора аренды земельного участка от 17.06.2019 № 19/л-224фз, в части установления ставки арендной платы в размере 2,79% от кадастровой стоимости земельного участка и определением  в договоре ставки арендной платы в размере 1,5%, а также о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины. 

       Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга обратился со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 17.06.2019 № 19/л-224 фз и применении последствия недействительности ничтожной сделки: 

       об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:1 площадью 22 363 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и погасить регистрационную запись в ЕГРН от 07.08.2019 № 56:44:0274001:1- 56/001/2019-1 об аренде земельного участка с кадастровым номером 56:4460274001:1.

       Определением от 27.10.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга.

        Определением от 17.01.2022 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис».

       Определением от 20.04.2022  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Территориальное управление Росимущества в Оренбургской области.

       Истец по первоначальному иску поддерживает заявленные требования в полном объеме, просит иск удовлетворить в полном объеме, считает, что при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0274001:1 с разрешенным использование: производство строительных материалов и асфальтобетона подлежит применению ставка 1,5%, а не 2,79%, поскольку истец как новый собственник объектов недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что прежний собственник; в удовлетворении встречного иска просит отказать. 

        Возражая против встречного иска, ФИО2 указала на наличие на земельном участке объекта недвижимости, зарегистрированного за ней на праве собственности и используемого в целях, соответствующих виду разрешенного использования. В подтверждение чего представлена выписка из ЕГРН  на объект недвижимого имущества с кадастровым номером   56:44:0274001:79, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:1 от 21.09.2022 (т. 2 ).   

        Администрация города Оренбурга возражает против удовлетворения исковых требований, по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.  Считает примененную ставку 2,79 законной и обоснованной, соответствующей нормативному регулированию определения размера арендной платы для данного участка. Позицию истца считает основанной на неверном толковании норм действующего законодательства.  

         В судебном заседании встречный иск просит рассмотреть по имеющимся в деле доказательствам. 

         Общество с ограниченной ответственностью «Дорстройсервис» в отзыве на исковое заявление поддерживает позицию ИП ФИО2. об определении ставки арендной платы в договоре аренды земельного участка от 17.06.2019 №19/л-224фз в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.   Относительно встречных исковых требований о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, просит оставить без удовлетворения. 

       Стороны считают возможным рассмотреть дело по существу в данном судебном заседании, поскольку стороны не пришли к мирному урегулированию спора.       

       Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ. 

        При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

        На основании распоряжения Главы города Оренбурга № 5499-р от 05.12.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (арендодатель) и ООО «Дорстройсервис» (арендатор) 26.01.2004 заключен договор аренды земельного участка № 4/л-5 юр (далее - договор аренды от 26.01.2004), согласно условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер: 56:44:02 74 001:0011, площадью 22363 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для производства строительных материалов и асфальтобетона, на основании распоряжения Главы города Оренбурга от 05.12.2003 г. № 5499-р, (в дальнейшем именуемый Участок) согласно чертежу границ и характеристики земельного Участка (приложение 1, приложение 2) (пункт 1.1 договора аренды от 26.01.2004). 

       Согласно пункту 1.2 договора аренды от 26.01.2004 категория земель - земли поселений.

        Размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой его частью.

        На основании пункта 1.3 договора аренды от 26.01.2004 на прилагаемом к Договору кадастровом плане и в характеристике участка указаны все иные объекты недвижимости (здания, сооружения, инженерные коммуникации, зеленые насаждения леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, расположенные на участке, указаны: 

        - поворотные точки территориальных границ Участка; 

        - сервитуты, их границы (оси), площади, а также основания наложения;

        - другие ограничения в пользовании Участком. 

        Земельный участок, указанный в п. 1.1 договора передается до «01» ноября 2004 г. (пункт 1.4 договора аренды от 26.01.2004). 

        В силу пункта 2.1 договора аренды от 26.01.2004 арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование Участком в размере согласно прилагаемому к Договору Порядку расчета арендной платы (приложение 4). 

        Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, централизованно устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее). 

        Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после изменения оценочной зоны, ставки земельного налога, коэффициента арендатора или поправочного коэффициента. 

        01.08.2016 между ФИО2 и ООО «Дорстройсервис» 01.08.2016 было заключено соглашение о внесении платы за использование земельного участка, согласно которому ООО «Дорстройсервис» производит внесение арендных платежей за аренду земельного участка в адрес Арендодателя - Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга до момента заключения отдельного договора аренды земельного участка между ИП ФИО2 и арендодателем (л.д. 24 т. 1).

         09.08.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в администрацию г. Оренбурга с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:1 площадью 22363 кв.м., с разрешенным использованием: производство строительных материалов, расположенного по адресу 

<

...> (далее -Земельный участок).

         29.03.2019 ФИО2 обратилась в администрацию г. Оренбурга (через МФЦ) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.

        Между департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - арендатор) 17.06.2019 был заключен договор аренды земельного участка № 19/л-224фз, площадью 22 363 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0274001:1 с разрешенным использованием: производство строительных материалов и асфальтобетона, адрес: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

        Категория земель – земли населенных пунктов. Срок действия договора до 17.06.2068г. (пункты 1.2, 1.4 договора).

        Пунктом 2.1 договора аренды от 17.06.2019 установлено, что размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего договора определен Сторонами в приложении № 1 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью

        Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы. Арендная плата исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов. 

         Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, не проводится. 

        Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды. 

        Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в пункте 2.3. договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор. 

        Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

         По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. 

         Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем. Арендная плата вносится арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период.

         В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды от 17.06.2019 стороны установили, что условия настоящего договора, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям, возникшим с 17.06.2019. 

        Согласно Расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора, ставка арендной платы составляет в соответствии с пунктом 6  Постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2016 N 2004-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", предоставленных в аренду без торгов"  - 2,79 % кадастровой стоимости.

        До заключения договора аренды № 19/л-224фз арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0274001:1 являлось ООО «Дорстройсервис» на основании договора аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.01.2004.

         Ежегодно Администрация г. Оренбурга направляла в адрес ООО «Дорстройсервис» расчеты платежей по договорам аренды (дополнительное соглашение от 29.11.2004; дополнительное соглашение от 06.09.2006; дополнительное соглашение от 15.02.2007;  дополнительное соглашение от 03.06.2014; дополнительное соглашение от 02.11.2015 к договору аренды № 4/л-5юр, расчет от 15.03.2016 №1-24-1/80; дополнительное соглашение от 03.04.2017 к договору аренды № 4/л-5юр, расчет от 25.04.2018 №1-24/1658, расчет от 20.02.2019 №1-24-01/944 (л.д. 25-36, т. 1).

        Последний расчет был направлен ООО «Дорстройсервис» 19.02.2019.

         Во всех расчетах указана ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии   с   постановлением   Правительства   Оренбургской   области   от 24.02.2015 № 110-п,   постановлением   администрации   города   Оренбурга   от 04.07.2016 № 2004-п (пункт 18, а с 2018 года пункт 13 Приложения к постановлению) в размере 1,5 % кадастровой стоимости. 

       Как следует из письма администрации города Оренбурга от 07.08.2019 № 01-24-01/4251 между ООО «Дорстройсервис» и Департаментом заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.04.2004,  имеющиеся переплате по договору аренды земельного участка № 4/л-5юр от 26.04.2004 в размере 1195381,82 руб. зачтена в счет  договора аренды   № 19/л-224фз, а также в счет погашения соглашения № 395фз от 17.09.2019 за ФИО2 согласно заявлению (т. 1 л.д. 38). 

         По мнению истца ИП ФИО2,  администрация г. Оренбурга  и Департамент с 14.07.2016 при расчете арендной платы за земельный участок незаконно применила ставку 2,79%, а не 1,5% как в ранее заключенном договоре с ООО «Дорстройсервис».

        Истцом в адрес администрации 14.05.2021 было направлено претензионное письмо № 10 с требованием изменить ставку арендной платы. Ответом от 15.06.2021 №01-24-01/1060 из Администрации г. Оренбурга получен отказ, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

 Администрация возражала в отношении исковых требований ИП ФИО2 по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на то, что в рассматриваемом случае, с учета вида разрешенного использования, при расчете арендной платы подлежит применению ставка 2,79%, а не 1,5%, поскольку в соответствии с приказом от 01.09.2014 № 540 было принято постановление администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов». Постановление от 04.07.2016 № 2004-п вступило в силу с 14.07.2016.

Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенного с ИП ФИО2, № 19/л-224 фз департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодателем) был произведен с применением ставки арендной платы в размере 2,79%, установленной п. 6 постановления от 04.07.2016 № 2004-п «производственная деятельность», код вида разрешенного использования - 6.0.

Ответчики по первоначальному иску заявляют, что по договорам аренды земельных участков, заключенных с ООО «Дорстройсервис» и ИП ФИО2, разрешенное использование земельного участка: производство строительных материалов.

Такому разрешенному использованию согласно приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 соответствует вид разрешенного использования «строительная промышленность».

Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга в расчетах для ИП ФИО2 была применена ставка в размере 2,79% (код 6.0) потому, что ФИО2 было представлено описание объекта недвижимости, подготовленное ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 25.09.2004г. Наименование объекта недвижимости - производственная база. В удовлетворении иска просит отказать.

        В обоснование встречных исковых требований департамент градостроительства и земельных отношений города Оренбурга ссылается на то, что в рамках рассмотрения в Арбитражном суде Оренбургской области дела № А47-9651/2020  департамент градостроительства узнал о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:4460274001:1 помимо объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ИП ФИО2 находятся объекты недвижимости ООО «Дорстройсервис».

        Кроме того, в рамках рассмотрения дела № А47-7953/2020 о включении требований в реестр требований кредиторов департаменту градостроительства стало известно, что на спорном земельном участке расположен следующий объект незавершенного строительства ООО «Дорстройсервис»:

       - склад Г-образный 1997 года постройки общей площадью (по внутреннему обмеру) 1469,8 кв.м., литер по плану земельного участка В.

       В связи с нахождением этого объекта на земельном участке ИП ФИО2 заключила с ООО «Дорстройсервис» Соглашение № 1 от 17.06.2019 (в день заключения договора аренды № 19/л-280 фз) об оплате за фактическое использование спорного земельного участка и Соглашение № 3 от 01.06.2020.

        Полагая, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 17.06.2019 № 19/л-224 фз ИП ФИО2 знала о том, что на земельном участке расположен объект недвижимости,   принадлежащий   другому   лицу,   но   в   сообщении приложенном к заявлению о предоставлении земельного участка указала  объекты недвижимости, принадлежащие ей на праве собственности,        Департамент полагает, что договор аренды земельного участка от 17.06.2019 № 19/л-224 фз является недействительным в силу ничтожности.  

       Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что первоначальные и встречные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

        В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

       Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

       В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

        Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено указанным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

        1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

       2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

        3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

 

        Как следует из материалов дела, предмет договора аренды земельного участка № 4/л-5 юр от 26.01.2004 согласован сторонами в пункте 1.1 договора. 

        Условия о размере арендной платы согласованы сторонами в разделе 2 договора аренды земельного участка № 4/л-5 юр от 26.01.2004.

        Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

         В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

       В силу положений п. 2 ст. 422, п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы ( пункты 16,19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

 Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п был утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов.

Согласно пункту 5 указанного Порядка арендная плата определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы (процентов). Значения ставок арендной платы устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015г.

За период с 01.01.2016 по 13.07.2016 по договорам аренды от 26.01.2004 № 4/л-4юр и 4/л-5юр (до момента расторжения договоров аренды) расчет арендной платы для ООО «Дорстройсервис» производился в соответствии с постановлением администрации города Оренбурга от 03.09.2015 № 2474-п «Об утверждении значений арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов».

Ставка арендной платы была применена в размере 1,5%, установленная п. 18 постановления № 2474-п - «иные земельные участки».

Указанная ставка была применена в связи с тем, что постановлением № 2474-п не установлена ставка для земельных участков с разрешенным использованием -«производство строительных материалов».

С 24 сентября 2014 года вступил в действие Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В соответствии с приказом от 01.09.2014 № 540 было принято постановление администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов». Постановление от 04.07.2016 № 2004-п вступило в силу с 14.07.2016.

В ходе судебного разбирательства истец подтвердил, что ИП ФИО2 стала собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0274001:79 на основании решения суда  от 01.08.2022, дата регистрации права   21.09.2022.  

Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенного   с ИП ФИО2 № 19/л-224 фз департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодателем) был правомерно произведен с применением ставки арендной платы в размере 2,79%, установленной п. 6 постановления от 04.07.2016 № 2004-п «производственная деятельность», код вида разрешенного использования - 6.0.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» кодом 6.0 «производственная деятельность» предусмотрено размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.

       В соответствии с приказом от 01.09.2014 № 540 принято постановление администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», вступившее в силу с 14.07.2016. 

       Учитывая изложенное, при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 2,79% (код 6.0. производственная деятельность). 

       Судом  учтено, что спор между сторонами сводится к определению ставки, подлежащей применению при расчете арендной платы (1,5% либо 2,79%). В пункте 2.1 договора аренды от 26.01.2004 (с учетом дополнительных соглашений к нему), предусмотрено условие об изменении арендной платы по договору аренды в одностороннем порядке в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

       В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

        При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

        С учетом вышеустановленных обстоятельств спора, норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений высшей судебной инстанции, суд считает, что ставка арендной платы в размере 1,5% не может быть применена, поскольку постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п утверждена иная ставка арендной платы для земельных участков, предоставленных для производственной деятельности, а именно, 2,79%, подлежащая применению с 14.07.2016 (с момента вступления в силу постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п). 

       Следовательно, при расчете арендной платы по оспариваемому в части договору правомерно применена ставка в размере 2,79%.

       В  удовлетворении первоначальных исковых требований судом отказано. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

        Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0274001:1    расположено  нежилое  здание с кадастровым номером 56:44:0274001:79, общей площадью 1469,8 кв.м., по адресу: 

<

...> (№ 56:44:0274001:79-56/217/2022-1, зарегистрированное на праве собственности за ФИО2 на основании решения Ленинского районного суда г. Оренбурга (дата вступления в законную силу 09.09.2022).

        Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

       В связи с чем, в ходе судебного разбирательства подтверждено  наличие оснований для приобретения ФИО2 права аренды на спорный земельный участок. Оснований для признания сделки недействительной как не соответствующей закону и нарушающей публичные интересы не имеется, что влечет отказ в  удовлетворении заявленных встречных исковых требований.    

       Расходы по уплате государственной пошлины   распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истцов по первоначальному и встречному иску. Истец по встречному иску освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п/п 1 п 1 ст. 333.37 НК РФ. 

       Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального искового требования отказать.

        В удовлетворении встречного искового требования отказать.

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области. 

        Судья                                                                А.В. Калашникова