АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город  Пенза                                                                   Дело № А49-12262/2018 « 18 »   марта   2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Муниципальному унитарному предприятию «Пензгорстройзаказчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 16 493 339 руб. 57 коп.

при участии в судебном заседании 

от истца: ФИО1 - представитель (доверенность от 01.08.2018 г.)

от ответчика: ФИО2 - представитель (доверенность от 02.12.2015 г.)

установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Муниципальному унитарному предприятию «Пензгорстройзаказчик» о взыскании суммы                                 16 493 339 руб. 57 коп., включающей в себя задолженность по договору аренды земельного участка № 24/16 от 24.03.2016 г. за период с июня 2017 года по июнь 2018 года в сумме 14 470 566 руб. 26 коп. и пени за несвоевременное исполнение обязательств в сумме 2 022 773 руб. 31 коп., начисленные за период с 11.06.2017 г. по 15.06.2018 г., на основании ст. ст. 309, 310,330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск (том 1, л. д. 55-59) требования истца отклонил, мотивируя тем, что в отношении размера предъявленной ко взысканию основной задолженности истец необоснованно увеличил размер арендной платы по договору аренды с 01.01.2018 г. более чем в два раза по сравнению с установленной ранее на основании решения арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2017 г. по делу № А49-10981/2017 (том 1, л. д. 60-69). Ответчик указывает, что согласно заключению судебной экспертизы, выполненной АНО «Пензенский независимый центр судебных экспертиз и исследований» от 03.10.2017 г. в рамках дела А49-10981/2017, годовая величина арендной платы спорных земельных участков составила: земельного участка с КН 58:29:1008004:1535, площадью 14 689 кв. м - 2 952 734,94 руб., земельного участка с КН 58:29:1008004:1524, площадью 16 400 кв. м - 2 937 607,61 руб., земельного участка с КН 58:29:1008004:1537, площадью 5 206 кв. м - 1 036 923,96 руб., земельного участка с КН 58:29:1008004:1527, площадью 11 296 кв. м - 2 253 704,27 руб. Размер ежемесячной арендной платы за земельные участки составил 765 080,90 руб. Представитель ответчика поясняет, что письмом от 19.02.2018 № 9/849 истец уведомил ответчика об увеличении арендной платы по договору аренды земельного участка № 24/16 от 24.03.2016 г. согласно Отчетам об оценке № 06/11-17 от 21.11.2017, 12/11-17 от 21.11.2017, 04/11-17 от 21.11.2017, 11/11-17 от 21.11.2017 до размера 18 230 000,00 руб. в год, 1 519 166,66 руб. в месяц., т.е. более чем в два раза по сравнению с установленной ранее.  

Определением арбитражного суда от 17 декабря 2018 года производство по делу приостановлено до завершения судебной экспертизы по настоящему делу.

В связи с поступлением в суд заключения эксперта определением арбитражного суда от 28.01.2019 производство по делу возобновлено. 

В дополнении к отзыву (том 3, л. д. 2-3) ответчик указывает на то, что заключением эксперта № 07-19 от 10.01.2019 г. установлена общая стоимость годовой арендной платы за земельные участки, и она составила 6 123 738 руб. 90 коп., в том числе ежемесячная арендная плата – 510 311 руб. 58 коп. По его мнению, данная сумма сопоставима со стоимостью арендной платы за предыдущий год, установленной на основании решения Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2017 по делу №А49-10981/2017 и существенно ниже размера арендной платы, произведенного истцом. Ответчик считает, что оценка рыночной стоимости арендной платы спорных земельных участков, установленная в рамках проведенной по настоящему делу экспертизы от 10.01.2019 г., выполнена в соответствии с методиками и стандартами, является обоснованной и соответствующей требованиям закона. И, следовательно, величина рыночной стоимости арендной платы является достоверной. Таким образом, ответчик полагает, что размер его задолженности по арендной плате по состоянию на 30.06.2018 г. согласно прилагаемого расчета составляет 8 334 647 руб. 18 коп. исходя из размера арендной платы 765 080 руб. 90 коп. в месяц за 2017 год, 510 061 руб. 39 коп. за 2018 год. В материалы дела истцом представлен расчет долга, сделанный на основании заключения эксперта, и контррасчет пени. Кроме того, ответчик просит снизить размер пени до двукратной банковской ставки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований в полной сумме, пояснив, что произведенный Управлением расчет арендной платы также соответствует требованиям закона, выполнен на основании заключения оценщика, обладающего соответствующей  квалификацией, специальными познаниями и является достоверным.   

Представитель ответчика поддерживает позицию, изложенную в письменном отзыве на иск и дополнению к нему, просит снизить размер пени. Письмом от 22.02.2019 г. ответчиком заявлено ходатайство о замене стороны по делу ответчика - Муниципального унитарного предприятия «Пензгорстройзаказчик», процессуальным правопреемником – Акционерным обществом «Пензгорстройзаказчик» в результате реорганизации в ходе приватизации муниципального предприятия. В обоснование данного обстоятельства ответчиком в материалы дела представлены документы по приватизации Муниципального унитарного предприятия «Пензгорстройзаказчик» и выписку из ЕГРЮЛ о создании Акционерного общества «Пензгорстройзаказчик», которое выступает правопреемником Муниципального унитарного предприятия «Пензгорстройзаказчик».

Согласно ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Учитывая то обстоятельство, что Акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» создано путем реорганизации муниципального предприятия в форме преобразования, суд в соответствии со ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит замену ответчика - Муниципального унитарного предприятия «Пензгорстройзаказчик», его правопреемником – Акционерным обществом «Пензгорстройзаказчик».

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

между истцом и ОАО «Пензастрой» заключён договор аренды земельных участков, предназначенных для строительства № 24/16 от 24 марта 2016 года (том 1, л. д. 14-16). 

По условиям заключенного договора, истец, являясь арендодателем, передаёт ОАО «Пензастрой» - арендатору, следующие земельные участки: с кадастровым номером 58:29:1008004:1542, площадью 28 003 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1527, площадью 11 296 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1524,  площадью 16 400 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1530,  площадью 11 975 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1535, площадью 14 689 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1537, площадью 5 206 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1532, площадью 5873 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1529, площадью 6 586 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1525, площадью 5 560 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1523, площадью 9420 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1533, площадью 9 708 руб. кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1539, площадью 11 061 руб. кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1522, площадью 9 340 руб. кв. м, расположенные по адресу: Пензенская обл., г. Пенза, в районе микрорайона № 8 жилого района Арбеково, для строительства многоквартирных жилых домов.

Земельные участки переданы арендатору по акту приёма – передачи от 24 марта 2016 года (том 1, л. д. 17).

Размер арендной платы за пользование земельными участками в соответствии с пунктами 3.3 и 3.6 договора аренды составляет 57 125 900 руб. в год, 4 760 491 руб. 67 коп. в месяц, и подлежит оплате в срок до 10 числа (включительно) месяца, за который производится платеж.

16 ноября 2016 года между ОАО «Пензастрой» и ответчиком заключен договор уступки прав и обязанностей (том 1, л. д. 18-19), согласно которому к последнему переходят все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 24/16 от 24.03.2016 г. в отношении следующих земельных участков: с кадастровым номером 58:29:1008004:1527, площадью 11 296 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1524,  площадью 16 400 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1535, площадью 14 689 кв. м; с кадастровым номером 58:29:1008004:1537, площадью 5 206 кв. м.

Таким образом, ответчик с 01.11.2016 г. выступает стороной договора аренды земельного участка № 24/16 от 24.03.2016 г. И как арендатор он должен вносить арендную плату за пользование земельными участками.

Условиями договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы подлежит изменению в случае изменения рыночной стоимости земельного участка в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, но не чаще, чем один раз в год (п. 3.5 договора). 

30 января 2017 года истцом в адрес ответчика направлено извещение об изменении арендной платы с 10.11.2016 г. и она составляет 18 150 000 руб. в год, 1 512 500 руб. в месяц (том 1, л. д. 20).

Заявляя исковые требования о взыскании с ответчика задолженности за период с июня 2017 года по июнь 2018 года в сумме 14 470 566 руб. 26 коп., истец указывает на то, что размер арендной платы им увеличен и ответчик, как арендатор, должен вносить арендные платежи в увеличенном размере. Причем размер ежемесячной арендной платы за 2017 год определен истцом в сумме 765 080 руб. 90 коп. с учетом принятого арбитражным судом Пензенской области решения от 06.12.2017 г. по делу № А49-10981/2017, а за 2018 год – в размере ежемесячного платежа в сумме 1 512 500 руб., установленном отчетами об определении рыночной стоимости земельных участков, выполненными ИП  ФИО3 21.11.2017 г. (том 1, л. д. 101-153, том 2, л. д. 1-108).

Возражая против взыскания долга в заявленной сумме, ответчик указывает на то, что истец необоснованно увеличил размер арендной платы по договору аренды с 01.01.2018 г. более чем в два раза по сравнению с установленной ранее на основании решения арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2017 г. по делу № А49-10981/2017. Ответчик указывает, что согласно заключению судебной экспертизы, выполненной АНО «Пензенский независимый центр судебных экспертиз и исследований» от 03.10.2017 г. в рамках дела А49-10981/2017, годовая величина арендной платы спорных земельных участков составила: земельного участка с КН 58:29:1008004:1535, площадью 14 689 кв. м - 2 952 734,94 руб., земельного участка с КН 58:29:1008004:1524, площадью 16 400 кв. м - 2 937 607,61 руб., земельного участка с КН 58:29:1008004:1537, площадью                 5 206 кв. м - 1 036 923,96 руб., земельного участка с КН 58:29:1008004:1527, площадью 11 296 кв. м - 2 253 704,27 руб. Размер ежемесячной арендной платы за земельные участки составил 765 080,90 руб. Кроме того, заключением эксперта № 07-18 от 10.01.2019 г. установлена общая стоимость годовой арендной платы за земельные участки, и она составила 6 123 738 руб. 90 коп., в том числе ежемесячная арендная плата – 510 311 руб. 58 коп. По его мнению, данная сумма сопоставима со стоимостью арендной платы за предыдущий год, установленной на основании решения Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2017 по делу №А49-10981/2017 и существенно ниже размера арендной платы, произведенного истцом. Ответчик считает, что оценка рыночной стоимости арендной платы спорных земельных участков, установленная в рамках проведенной по настоящему делу экспертизы от 10.01.2019 г., выполнена в соответствии с методиками и стандартами, является обоснованной и соответствующей требованиям закона. И, следовательно, величина рыночной стоимости арендной платы является достоверной. Таким образом, ответчик полагает, что размер его задолженности по арендной плате по состоянию на 30.06.2018 г. согласно прилагаемого расчета составляет 8 334 647 руб. 18 коп. (том 3, л. д. 5).

Учитывая, что вопрос о рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы являлся спорным, по ходатайству ответчика проведена судебная  экспертиза на предмет определения итоговой величины рыночной стоимости арендной платы земельных участков, перечисленных в договоре аренды № 24/16 от 24.03.2016 г., права по которым перешли к ответчику.

Согласно заключению эксперта АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 10 января 2019 года (том 2, л. д. 128-149) годовая величина арендной платы спорных земельных участков составила:

-  земельного участка с кадастровым номером 58:29:1008004:1535, площадью 14 689 кв. м – 1 963 628,26 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 58:29:1008004:1524, площадью 16 400 кв. м - 1 954 120,20 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 58:29:1008004:1537, площадью 5 206 кв. м – 695 939,05 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 58:29:1008004:1527, площадью 11 296 кв. м – 1 510 051,39 руб. 

Оценка доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив заключение эксперта АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 10 января 2019 года (том 2, л. д. 128-149), выполненного в порядке судебной экспертизы с предупреждением эксперта об уголовной ответственности, и отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков, выполненные ИП  ФИО3 21.11.2017 г. (том 1, л. д. 101-153, том 2, л. д. 1-108), которые представлены истцом, суд считает, что заключение эксперта АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 10 января 2019 года (том 2, л. д. 128-149), выполненное в порядке судебной экспертизы с предупреждением эксперта об уголовной ответственности, является обоснованным, поскольку оно составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и имеет доказательственное значение для настоящего дела. 

При этом суд учитывает то, что отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков, (том 1, л. д. 101-153, том 2, л. д. 1-108), которые представлены истцом в материалы дела, выполнены ИП ФИО3 в соответствии с муниципальным контрактом, без предупреждения об уголовной ответственности, поэтому они не могут быть приняты как доказательство.

С учетом этого суд считает, что размер арендной платы должен быть исчислен исходя из размера арендной платы, установленный заключением эксперта АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 10 января 2019 года, выполненного в ходе проведения судебной экспертизы.

Таким образом, общая сумма размера годовой величины арендной платы за спорные земельные участки за 2018 год составляет 6 123 738 руб. 90 коп., и соответственно, размер ежемесячной арендной платы составляет 510 311 руб. 58 коп. За период с июня 2017 года по июнь 2018 года с учетом произведенных ответчиком платежей, его задолженность перед истцом составила 8 334 647 руб. 18 коп.

Доказательств оплаты данной суммы ответчик в материалы дела не представил.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

При этом согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Поскольку земельные участки переданы ответчику по договору аренды, то в силу заключенного договора аренды, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик должен оплачивать арендные платежи. Задолженность по арендной плате за период с июня 2017 года по июнь 2018 года в полной сумме и в установленный договором срок ответчиком не оплачена, поэтому суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании суммы долга подлежит удовлетворению частично в сумме 8 334 647 руб. 18 коп. на основании ст. 307, 309, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 2 022 773 руб. 31 коп., начисленные за период с 11.06.2017 г. по 15.06.2018 г., согласно п. 5.1 договора.

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Следовательно, требование истца о взыскании пени также заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Пеня исчислена истцом в сумме 2 022 773 руб. 31 коп. за период с 11.06.2017 г. по 15.06.2018 г., исходя из суммы долга 14 470 566 руб. 26 коп.

Однако, поскольку долг определен судом в сумме 8 334 647 руб. 18 коп., то и пеня должна быть исчислена именно из данной суммы долга, что составит 1 738 699 руб. 58 коп.

Ответчик просит уменьшить сумму пени в связи с ее несоразмерностью на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до двукратно ставки, что составит 741 246 руб. 56 коп. В обоснование несоразмерности предъявленной ко взысканию пени ответчиком в материалы дела представлены сведения о средневзвешенных процентных ставках по кредитам (том 3, л. д. 7).

Представитель истца возражает против уменьшения суммы пени.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Данная правовая позиция также нашла свое отражение в пункте 77 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с которым снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). Причем в силу пункта 73 указанного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) – п. 74 постановления. 

Согласно п. 75 вышеуказанного постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

С учетом представленного расчета суммы неустойки и представленных ответчиком доказательств несоразмерности, суд считает, что предъявленная ко взысканию пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает размер пени в соответствии постановлениями Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» до двукратной ставки, что составит сумму 741 246 руб. 56 коп.

На основании изложенного исковые требования удовлетворить частично.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и взыскать госпошлину непосредственно в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 48, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заменить ответчика Муниципальное унитарное предприятие «Пензгорстройзаказчик» его правопреемником Акционерным обществом «Пензгорстройзаказчик».

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Взыскать с Акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» в пользу Управления муниципального имущества администрации города Пензы сумму 9 075 893 руб. 74 коп., в том числе долг в сумме 8 334 647 руб. 18 коп. и пени в сумме 741 246 руб. 56 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 58 036 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова