ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6414/2017

город Ростов-на-Дону

09 марта 2021 года

15АП-2018/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель Мазаная М.И. по доверенности от 05.06.2020,

с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание участвует представитель ООО «Феникс-2008» - ФИО2 по доверенности от 05.08.2020,

от ИП ФИО3: представителей не направил, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2021 по делу № А32-6414/2017 

по иску Администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к закрытому акционерному обществу «Сочиторгтехника» (ИНН 

<

***>,

 ОГРН 

<

***>) 

при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), 

общества с ограниченной ответственностью «Феникс-2008» (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о расторжении заключенного с акционерным обществом "Сочиторгтехника" (далее - общество) договора аренды от 16.04.1998 № 4900000844 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:218 в связи с существенным нарушением его условий арендатором.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 23.03.2017 (т. 1 л.д. 77) привлечен ФИО3, определением от 22.05.2017 (т. 2 л.д. 20) привлечено общество с ограниченной ответственностью "Феникс 2008".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2021 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что задолженность по арендной плате погашена, допущенные обществом нарушения не являются существенными, поскольку на данный момент обществом погашен долг.

Администрация г. Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, иск удовлетворить полностью. Полагает, что имеются существенные нарушения со стороны арендатора, позволяющие расторгнуть договор.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "Сочиторгтехника" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представители общества "Сочиторгтехника" и общества "Феникс 2008" дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения. Администрация, будучи уведомленной о дате и времени судебного заседания, представителей в судебное заседание не направила. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей подателя апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Сочи от 17.06.1994 N 553 комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Сочиторгтехника" 16.04.1998 подписан договор № 4900000844 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:218 общей площадью 1064 кв.м., имеющего адрес: г. Сочи, Лазаревский р-н, ул. Калараш, 159, категория земель – земли населенных пунктов, для промышленного производства. Срок действия договора – с 01.01.1998 по 01.01.2047. 

По договору от 12.07.2010 ЗАО "Сочиторгтехника" передало ФИО3 права и обязанности по договору аренды от 16.04.1998 N 844 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:218 площадью 1064 кв.м., имеющего адрес: г. Сочи, Лазаревский р-н, ул. Калараш, 159, категория земель – земли населенных пунктов, для промышленного производства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2014 по делу N А32-22445/2011 признана недействительными (ничтожными) сделками, в том числе:

- договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/6 ЛЗ-У от 24 июня 2010 года административного здания, литер А, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-407, площадью 172,6 кв. м, склада, литер Б, кадастровый (или условный номер): 23-23-46/007/2007-411, площадью 63,4 кв. м, мастерской, литер Г, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-412, площадью 31,9 кв. м, склада, литер Д, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-409, площадью 20,2 кв. м, гаража, литер З, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-408, площадью 62,7 кв. м, кладовой, литер К, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-410, площадью 3,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, 

<

...>, заключенный между ЗАО "Сочиторгтехника" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

- договор от 12 июля 2010 года о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 16 апреля 1998 года N 844 по передаче права аренды сроком аренды до 01.01.2047 земельного участка с кадастровым (или условным) номером 23:49:0109028:218, площадью 1064 кв. м расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...>, заключенный между ЗАО "Сочиторгтехника" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В порядке применения последствий недействительности сделок Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд обязал ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить закрытому акционерному обществу "Сочиторгтехника" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) Административное здание, литер А, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-407, площадью 172,6 кв. м; Склад, литер Б, кадастровый (или условный номер): 23-23-46/007/2007-411, площадью 63,4 кв. м; Мастерскую, литер Г, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-412, площадью 31,9 кв. м; Склад, литер Д, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-409, площадью 20,2 кв. м; Гараж, литер 3, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-408, площадью 62,7 кв. м; Кладовую, литер К, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/007/2007-410, площадью 3,3 кв. м, земельный участок с кадастровым (или условным) номером 23:49:0109028:218, площадью 1064 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, 

<

...>.

Названное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2014 по делу № А32-22445/2011.

Таким образом, арендатором спорного земельного участка является общество "Сочиторгтехника".

Администрация указывает, что общество в нарушение договорных обязательств несвоевременно вносит арендную плату по договору, в связи с чем просит договор аренды расторгнуть. 

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи направлена претензия от 15.12.2015 № 34571/02-05-16 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пене в недельный срок. 

Впоследствии 18.04.2016 департамент направил ответчику претензию № 7614/02-05-16 с требованием о явке в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора в десятидневный  срок с даты получения требования. 

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения в суд с иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора указала нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела долг по арендной плате арендатором погашен в полном объеме (платежное поручение от 24.03.2020 № 573 - т. 2 л.д. 118).

Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судом в качестве существенных.

Апелляционная коллегия также учитывает, что общество является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке (указанное следует из постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2014 по делу N А32-22445/2011), ввиду чего удовлетворение иска не приведет к возврату объекта аренды арендодателю. 

Судебная коллегия также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса (абзац 4 пункта 23 постановления № 11).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела видно, что арендная плата внесена обществом в рамках исполнительного производства в отношении ФИО3, общество сохраняет интерес в использовании земельного участка. 

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды договор № 4900000844 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:218, вменяемые обществу, устранены, задолженность по арендной плате погашена. 

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны общества в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 16.04.1998 N 4900000844.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не признал допущенное обществом нарушение в части внесения арендной платы существенным настолько, чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2021 по делу № А32-6414/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов