АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А62-9115/2024

10 июля 2025 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  10 июля 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола 

судебного заседания:

Переверзева А.В.,

ФИО1,

ФИО2,

помощником судьи Соболевой О.А.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя жалобы:

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО3, представителя  админист-рации города Смоленска  по доверенности,

ФИО4, представителя ООО Специализированный застройщик "Гражданстрой" по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу администрации города Смоленска в лице управления имущественных, земельных и жилищных отношений на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А62-9115/2024,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "Гражданстрой" (далее - общество, ответчик) об обязании освободить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановленные судебные акты, принять новый судебный акт, которым исковое заявление удовлетворить в полном объеме. Кассатор указывает на недоказанность обстоятельства совершения ответчиком действий по освоению земельного участка.

До начала судебного заседания от ответчика в суд поступил отзыв на кассационную жалобу.

Суд приобщил поступивший документ к материалам дела.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества полагал жалобу необоснованной.

Заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.03.2020 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 634/н, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) на срок с 28.03.2020 по 28.02.2030 земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0031281:21 площадью 9 569 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе поселка Одинцово, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание (далее - договор).

По акту приема-передачи от 28.03.2020 участок передан обществу.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя прекратить в одностороннем порядке договор при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае нарушения других условий договора, уведомив арендатора за 3 месяца.

В соответствии с пунктом 6.3 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора путем уведомления арендатора об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

На основании пункта 6.4 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней в состоянии не хуже первоначального.

Ссылаясь на отсутствие на участке зданий и строений, неиспользование его арендатором в течение четырех лет, отсутствие разрешения на строительство, направление в адрес ответчика уведомления от 29.07.2024, содержащего требование об одностороннем расторжении договора по истечении 30 дней с момента получения уведомления, отказ общества от возврата земельного участка, администрация обратилась в суд с иском о возвращении переданного в аренду имущества.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно исходили из ничтожности условия договора, допускающего односторонний отказ от долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, ввиду наличия явно выраженного законодательного запрета на такое регулирование правоотношений сторон (статья 168 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), пункты 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Исходя из статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 619 ГК РФ.

Договор аренды от 28.03.2020 заключен между сторонами на срок 9 лет 11 месяцев.

Процедура досрочного расторжения договора аренды земельного участка должна обеспечивать соблюдение принципов справедливости и соразмерности, баланса интересов сторон, не позволяя наделенному властными полномочиями арендодателю получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 305-ЭС16-2309).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Вывод о недействительности условия договора о возможности одностороннего отказа арендодателя от долгосрочной аренды земельного участка в кассационной жалобе не оспаривается и с учетом установленных фактических обстоятельств соответствует судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 09.11.2023 по делу № А08-8582/2022).

Кроме того, суды сослались на недоказанность истцом неиспользования арендатором земельного участка по назначению.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

На истечение срока освоения земельного участка или его использование не по назначению администрация не ссылалась.

При таких обстоятельствах являются правильными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы жалобы сводятся к иной оценке доказательств, представленных в обоснование использования земельного участка. Вместе с тем иная оценка кассатором доказательств не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права и основанием к отмене судебных актов не является.

Материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А62-9115/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

            А.В. Переверзев

Судьи

             ФИО1

             ФИО2