Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1702/2023

23 мая 2023 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312861720200023, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Сургут» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 18.06.2014, адрес: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, блок Б (этаж 1) о расторжении договора и взыскании 34 000 рублей 00 копеек,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 30.01.2023 (онлайн, после перерыва),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 01.10.2021 (онлайн, до перерыва) ФИО5 по доверенности от 07.10.2020 (до перерыва – не явились, после перерыва - онлайн),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Сургут» (далее – ответчик, ООО «Бета Сургут») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.05.2016 № БС-54-10/2016 и взыскании арендной платы за период с 01.08.2022 по 30.11.2022 в размере 34 000 рублей 00 копеек.

В качестве нормативного основания удовлетворения исковых требований, истец ссылается на статьи 614, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на условия договора аренды нежилого помещения от 06.05.2016 № БС-54-10/2016.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на отсутствие в договоре аренды права арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы, в связи с чем, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 17-20). Также представил письменные дополнения к отзыву.

Определением от 05.04.2023 судебное заседание назначено на 11.05.2023.

Ответчик обеспечил явку своего представителей путем веб-конфренции, который поддержал доводы отзыва.

В судебном заседании, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16.05.2023.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика, которые поддержали доводы и возражения, озвученные ранее.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзыва на него, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендатор) и истцом (далее - арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения от 06.05.2016 № БС-54-10/2016,  с дополнительным соглашением от 23.01.2018, (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения общей площадью 196,5 кв.м., расположенные на первом этаже и являющиеся частью нежилого здания: торговый комплекс «Березка-2» назначение - торговое, общей площадью 790,2 кв.м., этажность - 1, вставка, подз. этажность - нет, инв. № 71:126:001:001375570, находящегося по адресу: улица Дружбы народов, строение 16, город Лянтор, Сургутский район, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия (далее - помещение). План помещения указан в Приложении № 1 к настоящему договору (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

В соответствии с пунктом 3.1.1. договора постоянная часть арендной платы составляет 85 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатором в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной  платы изменению не подлежит

Пунктом 3.2. договора стороны согласовали, что  пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики ХМАО-Югре, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

В силу пункта 3.3.1. договора арендатор уплачивает постоянную части арендной платы ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 14.11.2016.

Письмом от 28.06.20221 истец, ссылаясь на пункт 3.2 договора, уведомил ответчика об увеличении постоянной части арендной платы на 10 %. Указал, что с 01.08.2022 постоянная часть арендной платы составит 93 500 рублей в месяц.

В связи  с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей с учетом индексации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела, разделом 3 договора определены размер и порядок расчетов по договору.

Из буквального толкования пункта 3.2. договора следует, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики ХМАО-Югре, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Исходя из смысла данного условия договора, внесение изменений в действующий договор аренды возможно по соглашению сторон, при этом право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы договором не предусмотрено, а значит, имеет значение воля стороны арендатора на изменение размера цены аренды.

Включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции), не является принятием сторонами сделки по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В пункте 3.2 договора аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.

Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Следовательно, договор от 06.05.2016 № БС-54-10/2016 не подлежит изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции не чаще чем один раз в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Поскольку стороны договора, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.08.2020 по делу № А43-42068/2019.

Дополнительно истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.05.2016 № БС-54-10/2016

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть расторгнут.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 5.4 спорного договора аренды стороны согласовали, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий арендатором:

- неоднократная просрочка по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней:

- использование арендуемых площадей не по назначению.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции усматривается, что расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что в обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды истец ссылался на наличие у ответчика задолженности по постоянной части арендной платы с августа по ноябрь 2022 в размере 34 000 рублей.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися материалами дела, спорная задолженность по постоянной части арендной платы возникла в связи с повышением арендодателем с 01.08.2023 арендной платы на 10% .

Поскольку в рассматриваемом случае суд отказал истцу в удовлетворении требований  о повышении арендной платы, и наличие которой послужило основанием для заявления арендодателем требования о расторжении договора аренды, на момент рассмотрения судом спора и принятия им решения по делу таких нарушений не имелось, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствуют.

При таких обстоятельствах наличие у ответчика задолженности, не установленной судом, не может служить безусловным основанием для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке.

Вопрос о расторжении договора решается судом при оценке всех доказательств. Таким образом, в данном конкретном случае избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и не обеспечивает баланс интересов сторон.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, на основании статьей 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                  Н.Ю. Яшукова