АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу 

«

Дело № А14-21067/2021

г. Калуга

31» октября 2025 года

Резолютивная часть постановления оглашена «21» октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме «31» октября 2025 года  

 Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего Серокуровой У.В., 

судей Нарусова М.М., Чудиновой В.А., при участии в судебном заседании:  

от общества с ограниченной ответственностью «Производственный кластер систем жизнеобеспечения»: представитель ФИО1 по доверенности от 23.03.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственный кластер систем жизнеобеспечения» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.04.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 по делу № А14-21067/2021,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственный кластер систем жизнеобеспечения» (далее - истец, ООО «ПКСЖ») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2) о расторжении договора аренды и об обязании возвратить истцу имущество.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Научно-исследовательский институт  

автоматизированных средств производства и контроля» (далее - третье лицо, АО «НИИАСПК»).  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.04.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.  

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Указывает на использование арендатором переданного имущества не по назначению, осуществление самовольной перепланировки, нарушение целостности стен, перегородок арендуемого помещения. Считает, что допущенные арендатором нарушения являются существенными при исполнении договора аренды № 32 от 01.06.2020, в связи с чем он подлежит расторжению.  

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.  

В письменном отзыве представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.  

При надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы ответчик и третье лицо своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия провела судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей названных лиц.  

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.06.2010 между ОАО «НИИАСПК» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 32 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование части нежилого здания (лабораторный корпус № 2) - 43 помещения на 1-2 этажах здания общей площадью 1164,02 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> (далее - объект аренды, нежилые помещения).  

Согласно пункту 4.1. договора аренды он заключен на 49 лет - по 31.05.2059.  

По акту приема-передачи от 01.06.2010 нежилые помещения переданы во владение и пользование ИП ФИО3  

В силу п. 1.5 договора аренды передаваемые в аренду нежилые помещения находятся в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.  

В соответствии с пунктом 1.7 договора аренды арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованных помещений.  

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданных им в аренду по договору помещений, полностью или частично препятствующих пользованию ими, несмотря на то, что при сдаче их в аренду (заключении договора) арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков (п. 1.8 договора аренды).  

Согласно подпункту 2.2.3 договора аренды арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.  

Арендатор обязуется не производить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения производить только с письменного согласия арендодателя (подпункт 2.2.5 договора аренды).  

В силу пункта 4.6 договора аренды односторонний отказ от исполнения договора не допускается.  

ООО «ПКСЖ» является правопреемником-арендодателем по договору аренды, заключенному между АО «НИИАСПК» и ИП ФИО3, в связи с приобретением у АО «НИИАСПК» по договору купли-продажи от 11.06.2020 лабораторного корпуса № 2, что не оспаривалось сторонами.  

По результатам инвентаризации земельных участков и объектов капитального строительства ООО «ПКСЖ» выявлены допущенные нарушения ИП ФИО3 при исполнении договорных обязательств, а именно: назначение помещений не предусматривает оказание услуг общественного питания; произведена реконструкция обеденного зала (часть зала используется под кухню, раздаточную и т.д.); произведена реконструкция вентиляционной системы, канализации (водоотведения); оборудована сливная яма; не производится текущий ремонт помещений.  

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований претензии о прекращении предпринимателем нарушения пунктов 1.5, 1.7 и подпунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.5 договора аренды, а также о приведении объекта аренды в первоначальное состояние, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Разрешая спор по существу и отказывая в иске, суды двух инстанций правомерно руководствовались пунктом 1 статьи 384, статьями 450, 450.1, статьей 608, пунктом 1 статьи 617, пунктом 1 статьи 619, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), правовой позицией  

Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.02.2017 № 430-О, разъяснениями, изложенными в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  

Из смысла и содержания пункта 1 статьи 384 и пункта 1 статьи 617 ГК РФ следует, что лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.  

Суды установили, что ООО «ПКСЖ» является арендодателем по договору аренды с момента регистрации перехода права на объект недвижимости по договору купли-продажи от 11.06.2020, то есть с 30.07.2020.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.12.2022 по делу № А14-19482/2020 установлено, что полученные в аренду помещения дооборудованы ИП ФИО3 приобретенным непосредственно у арендодателя имуществом: электрокотлы, шкаф пекарский, посудомоечная машина, электрическая плита, картофелечистка, линия прилавков, витрина комбинированная и другим оборудованием.  

Доказательства осуществления ИП ФИО3 реконструкции арендуемых помещений не представлены, а для дооборудования помещений простыми техническими устройствами путем их установки и подключения к имеющимся сетям, получение разрешения со стороны арендодателя в силу договора аренды нежилых помещений от 01.06.2010 не требуется.  

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела (часть 2 статьи 69 АПК РФ).  

Таким образом, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что переданные арендатору спорные помещения не были реконструированы. Доказательств обратного ни в материалы дела № А14-19482/2020, ни при рассмотрении настоящего спора представлено не было.  

В целях определения фактического состояния спорных нежилых помещений судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.  

Согласно выводам экспертного заключения № 3910/6-3 от 24.06.2024 в части арендованных помещений произведены изменения; отдельные изменения относятся к перепланировке и переоборудованию, так как выполненные работы затрагивают ненесущие конструкции, включают демонтаж/монтаж ненесущих перегородок, устройство дверного проема в перегородке; установку, демонтаж, перенос сантехнического и электрического оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт. Произведенные работы выполнены в габаритах арендованных помещений, не приводят к изменению параметров объекта капитального строительства, его частей, не являются надстройкой перестройкой, расширением объекта капитального строительства, не направлены на замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.  

Признаков работ по демонтажу (полному или частичному) несущих и ограждающих конструкций экспертом не выявлено.  

Однако в арендованных помещениях имеются признаки непригодности помещений к эксплуатации в текущем состоянии.  

Эксперт указал, что в ходе эксплуатации зданий необходимо своевременное проведение ремонтных и восстановительных работ, проведение контроля технического состояния для обеспечения эксплуатационных показателей и предотвращения ухудшения технического состояния. На момент осмотра необходимо проведение текущего ремонта помещений, включая восстановление отделочных покрытий, восстановление герметичности кровли в метах протечек.  

Оценив представленное экспертное заключение, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, представляет собой объективное и обоснованное исследование, содержит подробное описание проведенного исследования, а сделанные в результате его выводы являются мотивированными, ясными и понятными.  

Суды оценили, что пунктом 1.2 договора аренды № 32 от 10.06.2010, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.12.2022 по делу № А14-19482/2020 установлено, что арендуемое помещение является специализированным, ввиду включения в состав переданной в аренду части «лабораторного корпуса» обеденного зала, кладовых, моек, холодного цеха, мясного цеха, овощного цеха, холодильных камер, душевых, сан. узлов.  

На основании выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ИП ФИО3 судами установлено, что основной вид его деятельности - деятельность предприятий общественного питания по прочим видам организации питания (код ОКВЭД 56.29).  

Суды оценили, что арендодатель, сдавая в аренду части нежилого здания, знал, для каких целей будут использоваться данные помещения арендатором и одобрил данное использование.  

Следует отметить, что условиями договора аренды не предусмотрено какого-либо целевого использования нежилых помещений, равно как не установлено ограничений в их целевом использовании.  

В пункте 1.5. договора аренды указано лишь на передачу помещений для административных, коммерческих и иных целей.  

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции, оценив экспертное заключение наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, части 4, 5 статьи 71 АПК РФ), сделали вывод о том, что арендатором не допущено существенных нарушений обязательств по договору, а выявленные на объекте аренды отклонения не являются значительными и не образуют правовых снований для расторжения договора аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доказательств наличия негативных последствий, возникновения убытков, обусловленных данными отклонениями, истец не представил (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).  

Иные основания, предусмотренные договором для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, судами не установлены.  

Следует учитывать, что в пункте 2.2.6. договора аренды сторонами согласовано, что если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает их своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законе порядке.  

Пунктом 3.6. договора аренды предусмотрено, что в случае освобождения арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещений.  

Таким образом, условиями договора аренды предусмотрены иные правовые последствия ненадлежащего содержания арендованных нежилых помещений, не связанные с расторжением договора.  

При этом истец не лишен права обратиться в суд с иным требованием, связанным с возникшими между сторонами разногласиями относительно выявленных отклонений на объекте аренды, который будет способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворить его материально-правовой интерес.  

Приведенные кассатором доводы, по существу, выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.04.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 по делу № А14-21067/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственный кластер систем жизнеобеспечения» - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.  

Председательствующий У.В. Серокурова 

Судьи М.М. Нарусов  

 В.А. Чудинова