ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

25 августа 2021 года                                                                             Дело № А55-1053/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 25.08.2021

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

 судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В., 

 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 с участием:

от истца– не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика ООО ТК «Ронто» – представитель ФИО2 по доверенности от 14.07.2021;

от третьего лица ООО «Отдых» – представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 августа 2021 года 

апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2021 года по делу № А55-1053/2021 (судья Разумов Ю.М.) 

по иску 

Администрации  городского округа  Тольятти

к  Обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания  "Ронто"

Третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Отдых»

О взыскании 109 068 руб. 90 коп. 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью ТК "Ронто" (далее - ответчик) о взыскании 109 068 руб. 90 коп., в том числе: 106 233 руб. 27 коп. задолженности  по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 по договору аренды земельного участка №3869 от 06.11.2018,  2835 руб. 63коп. пени за период с  11.07.2020 по 23.11.2020.

Определением суда от 26.01.2021 исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением от 19.03.2021 суд перешел к рассмотрению дела   по общим правилам искового производства и привлек к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «Отдых». 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы.

Вид разрешенного использования объектов капитального строительства "детские оздоровительные лагеря" соответствует для вида разрешенного использования земельного участка "Санаторная деятельность" (9.2.1), под санаторную деятельность участок не формировался. Истец производил расчет по формуле, которая применяется при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и соответственно размер арендной платы рассчитывается за пропорциональную земельную долю в год. Не согласен с выводом суда о том, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка. Не согласен с расчетом арендной платы в части доли землепользования ответчика.

Вывод суда первой инстанции о том, что общая площадь зданий на земельном участке равна 3309,4 кв. м, в связи с чем доля землепользования ООО ТК "Ронто" составляет 0,148604, не соответствует представленным Администрацией г.о. Тольятти выпискам из ЕГРН.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил отзыв  на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Представители ответчика и третьего лица не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между администрацией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка № 3869 от 06.11.2018г. Согласно договору аренды истец передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположенный по адресу: г.Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок №69, общей площадью 120 935 кв.м., с разрешенным использованием: туристическое  обслуживание, сроком  до 02.05.2061.

Договор аренды земельного участка заключен с условием согласия сторон на вступление иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящихся на земельном участке на основании дополнительных соглашений к настоящему договору (с множественностью лиц на стороне арендатора).

По акту приема-передачи земельный участок  от 06.11.2018, являющийся  приложением  к договору аренды,  арендаторы приняли земельный участок в пользование. 

В п. 1.2.6  договора  указаны имеющиеся на земельном участке  объекты капитального  строительства. 

Договор  зарегистрирован в Управлении  Росреестра по Самарской области – 21.11.2018.  

Дополнительным соглашением между Администрацией г.о.Тольятти, ООО "Отдых" и ООО ТК "Ронто", определены доли землепользования арендаторов, определен порядок расчета арендной платы.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 06.12.2018.

В соответствии с условиями договора аренды и ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. В соответствии с пунктом 2.4. договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

Согласно п. 5.3. договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. 

Как указал истец,  исходя из расчета доли землепользования, ответчик  использовал земельный участок 14725,77 кв.м. в период с  01.07.2020 по 31.12.2020  (л.д.8). 

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Тольятти от 04.02.2020г. № 297-п/1  был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание».

В соответствии с постановлением администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 № 1875-п/1 был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «Туристическое обслуживание».

Расчет арендной платы  произведен истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" с применением коэффициентов, утвержденных Решением Думы г.о.Тольятти  от 01.10.2008 №972"О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов", исходя из кадастровой стоимости  установленной постановлением Правительства Самарской области  от 13.11.2013 №610 «Об утверждении результатов определения  кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области». 

В соответствии с указанной выше Методикой, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год рассчитывается по формуле:

А = Скад * Кв * Ки, где  

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли,

Кв - коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования. 

Ки - коэффициент инфляции расчетного года.

При этом, истцом был произведен расчет  арендной платы  исходя из кадастровой стоимости   земельного участка   77152901 руб. 95 коп., исходя из Кв=0,0162 (п. 8.1. Земельные участки санаториев, домов  отдыха,  пансионатов, кемпингов, туристических баз), в связи с чем,  за период с  01.07.2020 по 31.12.2020  размер арендной платы составил  53558,40 руб. в квартал, с учетом произведенных ответчиком платежей, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате  в сумме 106 233,27 руб. (л.д.6 -7). 

Кроме того, истцом были начислены пени за период с 11.07.2020 по 23.11.2020 в сумме 2835 руб. 63 коп. (л.д. 6). 

Администрация городского округа Тольятти направила в адрес ответчика претензию № 8477/5.2 от 23.11.2020г. о погашении образовавшейся задолженности, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Ответчик, возражая против заявленных требований в ходе судебного разбирательства в первой инстанции, ссылался на необоснованное  изменение вида использование земельного участка, а также  ссылался  на заключенное между сторонами дополнительное соглашение  от 30.11.2018, в соответствии с которым определен вид использования земельного участка, а также доля землепользования, представил контррасчет, из которого усматривается наличие переплаты за спорный период. 

По мнению ответчика и третьего лица, постановление администрации городского округа Тольятти от 04.02.2020 №297-п/1 «Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103 не соответствовало закону, нарушало права и законные интересы ООО «Отдых», ООО ТК «РОНТО» в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагало дополнительные обязанности, создавало препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

В связи с этим 30.03.2020 в адрес администрации г.о.Тольятти от ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» направлено обращение с требованием отменить постановление администрации г.о.Тольятти от 04.02.2020 №297-п/1 с обоснованием позиции.

Постановлением администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 №1875-п/1 «Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103» вид разрешенного использования земельного участка изменен с «туристическое обслуживание (5.2.1), гостиничное обслуживание (4.7)» на «туристическое обслуживание (5.2.1)».

Таким образом, по мнению ответчика и третьего лица, требования ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» об исключении необоснованно добавленного в одностороннем порядке вида разрешенного использования земельного участка и отмене постановления от 04.02.2020 №297-п/1 удовлетворены администрацией добровольно и необоснованно добавленный вид разрешенного использования земельного участка исключен постановлением администрации г.о.Тольятти от 18.06.2020 №1875-п/1 в порядке самоконтроля. 

Ответчик также указал, что земельный участок с кадастровым номером  63:09:0305025:2103, на котором расположены  нежилые здания  и инфраструктура детского лагеря (спальные корпуса, домики для обслуживания персонала, сторожки,  теплоузел, складское помещения, домик пионеров и т.д.) в настоящее время  не используется в связи с тем, что  здания находятся в аварийном  состоянии. То есть вид разрешенного использования данного участка – туристическое обслуживания соответствует п. 1.1 договора аренды №3869 от 06.11.2018, также соответствует  коэффициент вида использования  земельного участка –«земельные  участки  пионерских лагерей, детских и спортивных  лагерей», указанные в п. 2.2 договора аренды №3869 от 06.11.2018.  До заключения договора аренды, в адрес арендодателя  представлялись все документы, подтверждающие  нахождение  на спорном земельном участке детского лагеря, указанные объекты  капитального строительства поименованные в  пункте  1.2.6 договора аренды. 

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

 Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Как верно отметил суд первой инстанции, предметом договора аренды  №3869 от 06.11.2018 является земельный участок с   кадастровым   номером   63:09:0305025:2103, на котором расположены нежилые здания и инфраструктура детского лагеря (спальные корпуса, домики для обслуживающего персонала, сторожки, теплоузел, складские помещения, домик пионеров и т.д.).

Исходя из условий дополнительного соглашения от 30.11.2018,  вид разрешенного использования определен как земельные участки  пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей (п.8.2), при этом в расчете арендной платы применяется коэффициент вида использования земельного участка Кв = 0,0011 для земельных участков пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей. Годовой размер арендной платы для ООО «Отдых» пропорционально доле 103046,94 кв. м, составляет 9 798,67 руб., для ООО ТК «Ронто» пропорционально доле 17888,06 кв. м – 1700 ,97 руб., при этом применяется Кв = 0,00011, Ки на 2018 год – 1,355.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, стороны  выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Р-3 «Зона отдыха», тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ. 

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Следовательно, в рассматриваемом случае арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Согласно доводам заявителя апелляционной жалобы, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 предоставлен по договору аренды № 3869 от 06.11.2018г. ООО «Отдых» и ООО ТК «Ронто» для эксплуатации нежилых зданий с разрешенным использованием в спорном периоде под «туристическое обслуживание». Согласно Карте градостроительного зонирования (Приложение №1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 №1059) земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположен в границах территориальной зоны Р-3 «Зона отдыха». (п. 9.2.1 Санаторная деятельность: санатории, детские оздоровительные лагеря; п. 5.2.1 Туристическое обслуживание: база отдыха, дома отдыха,  туристические базы, кемпинги, и т.д.). Такой вид разрешенного использования как «пионерские лагеря, детские  и спортивные лагеря» отсутствуют в зоне Р-3  «Зона отдыха». 

Данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и правомерно отклонены, поскольку  коэффициент вида использования земельного участка (8.2) определен сторонами  в дополнительном соглашении согласно решению Думы г.о. Тольятти Самарской области от 01.10.2008 №972.  

Кроме того, вид разрешенного использования "детские оздоровительные лагеря", вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, относится в целом к зоне отдыха Р-3 карты градостроительного зонирования (Приложение №1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 №1059, в редакции, действующей в спорный период).

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о применении в расчете арендной платы Кв=0,0011 соответствует указанным нормам и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции не дал оценку его доводам об изменении доли ответчика в праве на земельный участок в связи со снятием двух зданий с кадастрового учета и в связи с привязкой одного здания к другому земельному участку. 

В соответствии с п. 2 ст. 39.20  Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как указано выше, стороны договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с участием всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто») дополнительным соглашением от 30.11.2018 согласовали размер долей в праве общей собственности и размер обязательства каждого арендатора, что в силу указанной нормы, обязывает стороны придерживаться данного соглашения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял контррасчет истца, выполненный с учетом дополнительного соглашения, согласно которому, с учетом внесенных платежей, задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует, что в силу ст. 408 ГК РФ прекращает обязательство, и является основанием для отказа в иске. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2021 года по делу № А55-1053/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

Судьи                                                                                                                   Д.А. Дегтярев

                                                                                                                              Е.В. Коршикова