Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

15 сентября 2022 года                                    Дело №А41-47240/22

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРМЫ ВИДНОЕ"      к АО "ВОЛГА-ТРЕЙД" о признании отказа недействительным , не чинении препятствий в пользовании помещением

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к  АО "ВОЛГА-ТРЕЙД" о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды №1 ДСА/МТ от 26.04.2021, признании договора аренды заключенным между истцом и ответчиком, обязании ответчика предоставить истцу доступ в арендуемое помещение в соответствии с условиями договора аренды, обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованными помещения.

Определением от 01.08.22г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора првлечен ИП ФИО2 .

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил ходатайство об отложении судебное заседания для ознакомления с представленными документами.

Ходатайство ответчика судом отклонено ввиду необоснованности.

Истцом заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО ПК "СКОПАС".

Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Однако, заявитель не обосновал необходимость привлечения к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО ПК "СКОПАС", так же не пояснил, в чем состоит личный имущественный интерес указанного лица именно в рассматриваемом споре и каким образом судебный акт по настоящему спору может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд находит его не подлежащим удовлетворению, поскольку заявителем не представлено доказательств того, что принятие судебного акта по настоящему делу может повлиять на права или обязанности ООО ПК "СКОПАС", либо иным образом затронуть его права и законные интересы.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 26 апреля 2021 года между Истцом и Ответчиком был заключен Договор аренды помещения № 1 ДСА/МТ, в соответствии с которым Ответчик обязуется предоставить Истцу, а Истец принять на условиях Договора во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 8 361,85 кв.м. в Торговом центре, расположенном по адресу: Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, 

<

...> и в Здании, расположенном по адресу: Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, 

<

...> совместно именуемые – «Помещение», сроком на 25 лет.

26.04.2021 спорные помещения были переданы истцу  согласно акту приема-передачи.

В арендованном Помещении в ТРЦ «Галерея 9-18» ООО «ТЕРМЫ ВИДНОЕ» был открыт и начал работу центр бытового обслуживания населения «Центр здоровья и отдыха «Термы Видное».

21.07.2021 между сторонами был подписан акт коммерческой деятельности к договору, в котором стороны зафиксировали, что срок начала аренды помещения с 21.07.2021, стороны также подтвердили, что на момент подписания акта арендатор уже начал осуществлять коммерческую деятельность в помещении по спорному договору аренду.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик отказался от договора аренды и прекратил доступ в помещение представителей истца.

Истец считает, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа от исполнения обязательств по договору.

Согласно доводам истца, ответчиком не был соблюден установленный п. 7.9 договора порядок отказа от договора, в связи с чем, договор аренды является действующим.

Директор ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" обратилась в Следственный отдел по г. Видное с заявлением о привлечении к уголовной ответственности лиц, захвативших предприятие.

Истец заявляет, что в ходе проведения следственной проверки ответчиком были представлен Акты осмотра недвижимого имущества от 26.04.2021 и 22.10.2021, подписанные бывшим генеральным директором ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" ФИО3, уведомление от 22.10.2021, на котором имеется подпись ФИО3

Однако, вышеуказанные документы в Обществе отсутствуют, при смене руководителя общества в январе 2022 года новому генеральному директору ФИО4 документы не передавались.

Направленное ответчиком повторно уведомление от 04.05.2022 (почтовый идентификатор 12361068009516) истец не получал.

Как пояснил истец, им был направлен запрос в Домодедовский почтамт УФПС Московской области о предоставлении информации кому было вручено уведомление от 04.05.2022.

Из ответа УФСП следует, что уведомление было получено ООО "Озеленение-сервис" представителю ФИО5, который не является сотрудником истца.

В обоснование своих доводов истец также ссылается на то, что строительно-монтажные работы не были выполнены им по вине ответчика, поскольку последним не была разработана и выдана  истцу проектная документация.

По мнению истца, обязанность по разработке проектной документации прямо предусмотрена условиями договора, а именно п. 3.6 договора.

Выполнение проектных работ было поручено ответчиком ООО "ПКБ СКОПАС" на основании договора подряда №758-20 от 27.11.2020.

Поскольку проектные работы в установленный договором срок не были выполнены, выполнение строительно-монтажных работ было невозможным.

Истец также указывает на то, что договор аренды является долгосрочным, ответчик в нарушение закона уклонился от его государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного, истец расценивает действия ответчика как злоупотребление своим правом с целью завладения имуществом истца.

Ответчик против исковых требований возражал, указав на то, что истцом в нарушении принятых на себя обязательств не были проведены строительно-монтажные работы для организации "Центра здоровья и отдыха Термы".

Ответчик не использовал в своей коммерческой деятельности существенную часть помещений ввиду отсутствия проведенного ремонта, что подтверждается актами осмотра от 22.09.2021 и 22.10.2021.

При этом, стороны согласовали условие об арендной плате в виде процентов от полученных истцом денежных средств в связи с осуществлением коммерческой деятельности.

Таким образом, стороны при заключении договора аренды исходили из обязанности истца провести работы по проектированию и строительно-монтажные работы во всем помещении для дальнейшего его использования в коммерческой деятельности и выплаты соответствующей арендной платы.

Использование истцом только частью помещения противоречит коммерческим интересам ответчика и введет к упущенной выгоде.  

Все произведенные истцом отделимые и неотделимые улучшения перешли в собственность ответчика на основании п. 7.13 договора. 

Таким образом, по мнению ответчика, он на основании п. 7.9.3 договора обоснованно отказался от спорного договора.

Рассмотрев исковые требования, с учетом пояснений обеих сторон, суд пришел к следующим выводам.

Положениями п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Обстоятельства, имеющие значения для правильного рассмотрения дела согласно п. 2 ст. 65 АПК РФ определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, при этом каждое лицо, участвующее в деле должно, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что на основании договора № 1 ДСА/МТ от 26.04.2021 истцу от ответчика были переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 8 361,85 кв.м. в Торговом центре, расположенном по адресу: Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, 

<

...> и в Здании, расположенном по адресу: Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, 

<

...> совместно именуемые – «Помещение», сроком на 25 лет.

Согласно п. 12.1 договора помещения предоставляются арендатору для СМР и последующей аренды на основании подписанного сторонами Акта приема-передачи помещения и согласованного сторонами графика производства СМР в состоянии, указанном в Разделительной ведомости, оформляемой сторонами дополнительно, передаваемого в возмездное пользование.

В силу п. 1.12 договора период проведения СМР- промежуток времени, начало которого определяется датой подписания Акта приема-передачи, а окончание-датой подписания Акта начала коммерческой деятельности, в течение которого арендатор производит СМР для подготовки помещения к ведению коммерческой деятельности в соответствии с Разрешенным использованием. Срок СМР составляет 365 календарных дней.

Из фактических обстоятельств дела следует, что 26.04.2021 спорные помещения были переданы истцу по акту приема-передачи.

21.07.2021 сторонами подписан акт начала коммерческой деятельности, в котором стороны зафиксировали, что срок начала аренды помещения с 21.07.2021, стороны также подтвердили, что на момент подписания акта арендатор уже начал осуществлять коммерческую деятельность в помещении по спорному договору аренду

22.09.2021 был проведен осмотр помещений и было установлено, что на территории 42% площадей коммерческая деятельность истцом не ведется, строительно-монтажные работы не проведены, о чем был составлен Акт осмотра, подписанный генеральным директором ООО "Термы Видное" ФИО3, а также генеральным директором АО "ВОЛГА-ТРЕЙД" ФИО6

22.10.2021 сторонами в составе тех же представителей был проведен повторный осмотр помещений, по результатам которого установлено, что строительно-монтажные работы не проведены, помещения не используются в соответствии с договором аренды.

Уведомлением от 22.10.2021, врученного ФИО7, ответчик заявил об отказе от договора аренды №1 ДСА/МТ от 26.04.2021 и возвращении помещения, указав на нарушения условий договора.

При этом, ответчик указал, что поскольку срок СМР составляет 365 календарных дней, последним днем действия договора будет считаться 26.04.2022. В случае если истец осуществит все необходимые мероприятия по отделке помещений и началу коммерческой деятельности на всей площади помещений в срок до 26.04.2022 включительно, договор аренды будет считаться не прекратившим свое действие.

Таким образом, ответчик был заинтересован в дальнейшем действии договора аренды при условии проведения истцом строительно-монтажных работ с целью использования арендатором всей площади помещений.

В соответствии с п. 7.9 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения своих обязательств по договору во внесудебном порядке с обязательным направлением соответствующего письменного уведомления арендатору не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если:

- П. 7.9.3 арендатор использует помещение по назначению, отличному от определенного в п.п. 1.18 договора, а также от согласованным в соответствии с п.п. 1.18 договора сторонами видов, без письменного согласия арендодателя и не устранил данное нарушение в течение 30 календарных дней с даты получения письменного уведомления арендодателя об отказе от договора.

- п. 7.9.4 арендатор не осуществляет коммерческую деятельность в помещении более 30 дней подряд по обстоятельствам, зависящим от арендатора, при отсутствии виновных действий/бездействий арендодателя или предварительного согласования с арендодателем, а также при отсутствии запретительных мер со стороны государственных и муниципальных органов власти в связи с распространением инфекционных заболеваний в части осуществления строительно-монтажных работ и ведения коммерческой деятельности в помещении.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ООО "Термы Видное" не осуществило обусловленные договором строительно-монтажные работы для организации "Центра здоровья и отдыха Термы", ввиду отсутствия ремонта существенная часть помещений истцом не использовалась.

Учитывая цели договора, а именно что стороны исходили из обязанности истца провести работы по проектированию и строительно-монтажные работы во всех помещениях для дальнейшего их использования в коммерческой деятельности и выплаты соответствующей арендной платы, вышеназванные нарушения со стороны арендатора являются существенными. 

Суд находит справедливым разумное ожидание ответчика при заключении договора аренды, что после проведения строительно-монтажных и отделочных работ в помещении, данное помещение будет использоваться арендатором полностью, приносить прибыль и соответственно увеличение арендной платы.

Суд не может согласиться с доводом истца о том, что использование помещения по назначению, но в меньшем размере, не свидетельствует о нарушении истцом п. 7.9.3 договора.

Так, в соответствии с п. 2.1 договора под помещением понимается 11 объектов недвижимости общей площадью 8 361, 85 кв.м.

Учитывая условия договора, в том числе согласованный сторонами порядок расчета арендной платы, очевидно, что обязанность АО "ВОЛГА-ТРЕЙД" передать помещения во владение истцу для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности истца провести указанные работы и вносить соответствующую плату. Обратный подход о возможности ООО "Термы Видное" осуществлять коммерческую деятельность лишь в части помещений противоречил бы коммерческим интересам ответчика как арендодателя.

Истец считает, что уведомление об отказе договора от 22.10.2021 было направлено ответчиком преждевременно, поскольку срок проведения СМР составляет 365 дней, который на момент направления уведомления не наступил.

Как следует из текста уведомления от 22.10.2021, ответчик заявил об отказе от договора аренды №1 ДСА/МТ от 26.04.2021, указав, что поскольку срок СМР составляет 365 календарных дней, последним днем действия договора будет считаться 26.04.2022. В случае если истец осуществит все необходимые мероприятия по отделке помещений и началу коммерческой деятельности на всей площади помещений в срок до 26.04.2022 включительно, договор аренды будет считаться не прекратившим свое действие.

Таким образом, уведомление соответствовало условиям договора, в случае исполнения истцом обязательства по выполнению СМР в предусмотренный срок (365 дней), договор аренды не прекратил бы свое действие. 

На момент рассмотрения дела, работы, предусмотренные договором, истцом не осуществлены. Данный факт сторонами не оспаривается.

Доводы истца о том, что в январе 2022 при смене руководителя ООО "Термы Видное" прежним генеральным директором ФИО3 новому генеральному директору ФИО4 не были переданы документы: акт осмотра от 22.10.2021, уведомление об отказе от договора от 22.10.2021, повторное уведомление от 04.05.2022, судом также отклонены.

Организация порядка хранения и передачи документов общества является прямой обязанностью самого общества. Истец как самостоятельный хозяйственный субъект несет риски потери или не передачи юридических значимых документов внутри сотрудников общества.

Генеральный директор ООО "Термы Видное" ФИО4, приступив к исполнению своих обязанностей с 11.01.2022, а также другие члены общества, действуя разумно и добросовестно, имели возможность проверить порядок исполнения обязательств ООО "Термы Видное", в том числе по спорному договору аренды. 

Истец также ссылается на то, что повторное уведомление об отказе от договора от 04.05.2022 им получено не было, согласно ответу Домодедовского УФСП уведомление было получено ООО "Озеленение-сервис" представителю ФИО5

Учитывая, что 22.10.2021 истец уже был надлежащим образом уведомлен об отказе договора по причине невыполнения строительных работ, факт получения второго уведомления не имеет правового значения.

Кроме того, согласно Отчета об отслеживании отправления 12361068009516 ООО "Термы Видное" получило уведомление 06.05.2022.

В силу п. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В отношении довода истца о том, что причина невыполнения полного комплекса строительно-монтажных работ  является уклонение арендодателя от передачи истцу разработанной и согласованной рабочей документации, судом установлено следующее. 

Условиями спорного договора аренды прямо не предусмотрена обязанность арендодателя выполнения проектных работ для проведения СМР.

Из буквального толкования п.п. 3.3.6 договора следует, что арендодатель лишь согласовывает проектную документацию, а также кандидатуру подрядчика, которому поручено проведение проектных работ.

Напротив, пунктом 12.10.2 предусмотрено, что все проектные работы должны быть проведены следующим образом: арендатор поручает проведение указанных работ лицензированному/профессиональному подрядчику, кандидатура которого должна быть предварительно одобрена генеральным подрядчиком арендодателя.

Суд также принимает во внимание, что с момента заключения договора, в дальнейшем составлении акта осмотра до момента обращения в суд с настоящими требованиями истец не обращался к ответчику с уведомлениями о кандидатурах подрядных организация, о продлении выполнения СМР ввиду отсутствия проектной документации. Акт о завершении СМР не составлялся, ответчику не направлялся.

Согласно статье 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. 

По мнению суда у истца имелось достаточно времени для выполнения полного комплекса строительно-монтажных работ. Доказательств того, что такие (активные) меры им предпринимались, истцом не представлено.

При заключении договора аренды арендатор был ознакомлен с его условиями и спецификой. Следовательно, арендатор как профессиональный участник хозяйственной деятельности, взял на себя риски, связанные с указанными обстоятельствами, и обязан был предпринять необходимые действия для надлежащего исполнения договора.

Несостоятельным также является довод истца о незаконном завладении ответчиком принадлежащим истцу имуществом.

Так, на основании п.п. 1.9, 7.13 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2021) в собственность ответчика перешли неотделимые и отделимые улучшения, а также движимое имущество, используемое для ведения коммерческой деятельности арендатора. Цена имущества рассчитывается на основании понесенных  затрат арендатором, за вычетом амортизации и задолженности по арендной плате. 

В обоснование довода о том, что обязанность по разработке проектной документация принял арендодатель, истец ссылается на договор подряда №758-20 от 27.11.2020, заключенный между ООО "ПКБ СКОПАС" и ответчиком.

Как указывает истец, поскольку проектные работы не были выполнены в установленный договором срок, у арендатора отсутствовала возможность выполнения всего комплекса строительно-монтажных работ.

Вместе с тем, в материалы дела представлены акты сдачи-приемки работ № 758-20/1 от 18.03.2021 (1 этап), а также №758-20/2 от 14.06.2022 (2 этап), которые свидетельствуют о том, что работы по разработке проектной документации выполнены в полном объеме.

При этом, суд учитывает, что обязанность по разработке проектной документации по спорному договору у ответчика отсутствовала. Кроме того, предмет выполняемых работ  по договоруподряда №758-20 от 27.11.2020г. не соответствовал предмету договора аренды. 

Ссылка истца на заключенные ответчиком договоры с третьими лицами АО "Кубаньпроект", ООО "СК-ЭКОПРОЕКТ" не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку заключать договоры на выполнение работ в принадлежащем ответчику помещении является его неотъемлемым правом как собственника имущества.

Согласно п. 2 ст. 310, п. 4 ст. 450 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено недопущение осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных норм права для признания действий лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором пунктов 7.9.3 и 7.9.4.

Судом установлено, что истец не выполнил обязательства по выполнению строительно- монтажных работ, тем самым  нарушив существенные условия договора аренды.

Установленные по настоящему делу конкретные обстоятельства, с учетом положений статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не позволяют прийти к выводу о наличии признаков злоупотребления правом со стороны ответчика.

Суд пришел к выводу, что направленные арендатору уведомления от 22.10.2021 и 04.05.2022 соответствует требованиям статьи 450.1 ГК РФ, и действие договора аренды прекращено.

Учитывая изложенное,, требования о признании договора аренды заключенным , обязании ответчика предоставить истцу доступ в арендуемое помещение в соответствии с условиями договора аренды, обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованными помещения удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме..

Расходы по оплате государственной пошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.

 

Судья                                                         Н.В. Плотникова