АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-10379/2018

27.11.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 27.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к предпринимателю ФИО2, г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>),

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 на основании доверенности от 14.12.2017

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с предпринимателя ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205027:5 площадью 324 кв. м, расположенным по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 7/2, за период с 01.07.2014 по 31.12.2017 в размере 293 111,13 руб. и пени в размере 84 927,30 руб., а также расторжении договора от 24.06.2003 №4900002806 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:5 площадью 324 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 7/2.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду, что на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, право собственности на помещения в нем зарегистрированы за другими лицами, земельный участок перешел в собственность собственников этих помещений.

В судебном заседании объявлялся перерыв до  27.09.2018 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Администрацией города Сочи и ФИО2 согласно постановлению главы г. Сочи от 21.03.2003 №162/2 24.06.2003 подписан договор №4900002806 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:5 площадью 324 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская д. 7/2.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205027:5 с декабря 2008 года обладает местное самоуправление.

В пункте 1.1 договора указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

На момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").

Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие договора ответчик должен вносить оплату при условии владения земельным участком.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи письмом 21.05.2018 сообщил, что в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 13:49:0205027:5, проведенного управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи 08.07.2016 установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположен семиэтажный объект недвижимости. Указанный объект был предметом рассмотрения гражданского дела №2-4975/12 по иску администрации г. Сочи к ФИО2, в ходе рассмотрения которого было установлено, что ФИО2 построено здание - жилой дом Лит. Б, общей площадью 2375,2 кв. м. По результатам рассмотрения этого дела за ФИО2 признано право собственности на жилой дом. Этот дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0205027:1160.

Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205027:1160 является жилым домом, общей площадью   2375,2 кв. м, восьмиэтажным, состоящим из 36 квартир.

Судом установлено, что на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 23:49:0205027:1192 за ФИО4 02.12.2013 уполномоченным органом зарегистрировано право собственности. 

В силу положений пункта 13 статьи 39.20 Земельного кодекса, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в этом доме, независимо от того, в частной или в публичной собственности находился этот участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку с этой даты земельный участок выбыл из юридического и фактического владения ответчика, требование истца о взыскании неосновательного обогащения  с 01.07.2014 удовлетворению не подлежит.

Также не подлежит взысканию по этому основанию и предъявленная с 18.07.2014 ответственность.

Кроме того неустойка не может быть взыскана в силу ничтожности сделки аренды.

Истец просит договор аренды земельного участка расторгнуть.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Претензией от 24.05.2017 истец предложил ответчику оплатить задолженность и  от 15.09.2017 расторгнуть договор в связи с неоплатой.

Суд считает, что это требование не подлежит удовлетворению по двум самостоятельным основаниям.

Ничтожный договор не может быть расторгнут, в том числе и в судебном порядке.

Кроме того, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При указанных обстоятельствах истцу в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько