/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7127/2018-ГК

г. Пермь

12 июля 2018 года

Дело № А60-70849/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при участии:

от истца: Демина К.В.,   паспорт, доверенность от 28.12.2017,

от ответчика-ООО Зрелищно-цирковая компания "Московский Дельфинарий": Ярополов А.А.,  паспорт,  доверенность от 09.01.2018,  

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Кит Екатеринбург",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 апреля 2018 года

по делу № А60-70849/2017,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кит Екатеринбург" (ИНН

6671261763, ОГРН 1086671008907) 

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, обществу с ограниченной ответственностью Зрелищно-цирковая компания "Московский Дельфинарий" (ОГРН 1127746543275, ИНН 7717729086)

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью «Авеню Отель» (ОГРН 1156658090852, ИНН 6685103037), общество с ограниченной ответственностью «Стерн» (ОГРН 1107746210802, ИНН 7720680708), общество с ограниченной ответственностью «Наутилус» (ОГРН 1116674007185, ИНН 6674375504) 

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кит Екатеринбург"  (далее – ООО "Кит Екатеринбург", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ответчикам  Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО), обществу с ограниченной ответственностью Зрелищно-цирковая компания "Московский Дельфинарий" (далее – ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий")  о признании недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 04.04.2017 к договору аренды земельного участка № 5-626* от 25.10.2014 со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного МУГИСО и ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий,  и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Министерства привести п. 2 дополнительного соглашения от 04.04.2017 к договору аренды земельного участка № 5-626* от 25.10.2014 со множественностью лиц на стороне арендатора и расчеты арендной платы на 2016, 2017 гг. для всех арендаторов земельного участка в соответствии с условиями п. 2.1 договора и Постановления Правительства СО от 30.12.2011г. № 1855-ПП.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил, что просит признать частично недействительным указанное соглашение как недействительную ничтожную (сделку) согласно ст. 168 ГК РФ. Уточнение судом принято на основании ст. 49 АПК РФ.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью «Авеню Отель», общество с ограниченной ответственностью «Стерн», общество с ограниченной ответственностью «Наутилус».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец, общество с ограниченной ответственностью "Кит Екатеринбург", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что по условиям п. 2.1. спорного договора, размер доли ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий" должен определяться расчетным путем и составляет 6 687,54 кв.м, а не 6 394,0 кв.м, как установил МУГИСО в п. 2 дополнительного соглашения от 04.04.2017 к договору. По мнению апеллянта, суд не применил ст. 10 ГК РФ, подлежащую применению, что привело к принятию неправильного решения по делу. Так МУГИСО  злоупотребив своим правом, предоставленным п. 10.2 договора аренды земельного участка, на одностороннее изменение договора в части вступления в договор иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, путем подписания соглашения о внесении изменений в договор между  арендодателем и заинтересованным правообладателем объекта недвижимости, без согласования с другими участниками договора на стороне арендатора, и в нарушение иных условий договор аренды земельного участка, установил размер доли ответчику – 2 не расчетным путем, как это установлено разделом 2 договора, а самовольно, в размере 6394,0 кв.м.

До начала судебного разбирательства от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы. Кроме того, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Общество с ограниченной ответственностью Зрелищно-цирковая компания "Московский Дельфинарий" в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе,  представитель ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий"  против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 04.04.2017 к договору аренды земельного участка № 5-626* от 25.10.2014 со множественностью лиц на стороне арендатора, в п. 2 которого установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату за использование земельного участка площадью 6394 кв.м из общей площади участка 39692 кв.м. Дополнительное соглашение от 04.04.2017 зарегистрировано 10.04.2017 (запись регистрации № 66:41:0502060:3-66/001/2017-1).

Истец, как один из арендаторов земельного участка, являющегося предметом по договору аренды № 5-626* от 25.10.2014, вступивший в договор аренды на основании дополнительного соглашения № 6 от 04.04.2012, указывает на то, что общество "Московский Дельфинарий" поставлено в преимущественное положение перед другими арендаторами, поскольку согласно оспариваемому условию дополнительного соглашения от 04.04.2017 будет уплачивать арендную плату в меньшем размере, чем все остальные арендаторы. По мнению истца, доля общества "Московский Дельфинарий" в размере 6394 кв.м занижена, что нарушает установленный постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011 (с изменениями) порядок.

Полагая, что установленный указанным нормативным правовым актом Свердловской области порядок расчета арендной платы нарушен, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из  отсутствия материально-правового  интереса для оспаривания истцом  дополнительного  соглашения, поскольку из материалов дела не следует нахождение на  участке площадью 6394 кв.м принадлежащие истцу объектов недвижимости, также не  представлено  сведений о том, что   этот  участок  требуется истцу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, расчеты арендной платы производятся истцу не из всей площади земельного участка в размере 39692 кв.м, а из площади участка за вычетом площади 6394 кв.м.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного  кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Согласно  ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки,  расположенные на территории Свердловской области,  установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок № 1855-ПП).

Материалами дела,  кадастровым паспортом  подтверждается наличие между сторонами правоотношений со множественностью  лиц на стороне арендатора, регулируемых договором  аренды земельного участка № 5-626* от 25.10.2014, в соответствии с которым во временное владение и  пользование арендаторов  передан  земельный участок с кадастровым номером  66:41:0502060:3 общей площадью 39692 кв.м, категория земель -  земли населенных  пунктов, разрешенное использование -  для строительства, часть    земельного  участка площадью  6394 кв.м поставлена на временный учет и обременена субарендой.

В результате заключения спорного  соглашения от 04.04.2017 определена доля принадлежащих ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий"   объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, в размере 6394 кв.м.

По общим правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст.  166  ГК РФ).

В соответствии с п.  3 ст.  39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с Порядком № 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле, элементом которой является размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

В пункте 20  Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что  при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.  При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Оценив представленные доказательства по  правилам ст.  71 АПК РФ,  с учетом положений ст. 552 ГК РФ и ст.  35 ЗК РФ, в силу которых   при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к ООО ЗЦК "Московский Дельфинарий"   с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость перешло право на земельный участок, площадь земельного  участка, необходимого  для завершения строительства,  определена равной  6394 кв.м,  данный участок фактически выделен и  поставлен на временный учет, что  подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, при  этом истцом не  представлено  доказательств полагать  его  права и  законные интересы нарушенными формированием земельного  участка,  суд  первой инстанции пришел  к правильным выводам об отсутствии у истца  материально-правых  оснований для оспаривания сделки.  

Поскольку по  смыслу п. 2 ст.  166  ГК РФ и разъяснений  п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",  для признания оспоримой  сделки недействительной  лица, оспаривающего сделку, должно   доказать, что  такая сделка  нарушает его права или охраняемые законом интересы,   в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, однако, таких  доказательств истцом не  приведено, отказ  в удовлетворении иска представляется правомерным. 

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных  требований, суд  первой инстанции указал, что расчеты арендной платы производятся истцу не из всей площади земельного участка в размере 39692 кв.м, а из площади участка за вычетом площади 6394 кв.м.

Необходимо отметить, что само по себе несогласие истца с произведенным арендодателем расчетом арендной платы не может  являться основанием для оспаривания сделки, которая не является основанием такого  начисления. Полагая произведенные расчеты не соответствующими требованиям законодательства, в данном случае  Порядку № 1855-ПП, истец не  лишен  права на судебную защиту путем предъявления соответствующего  иска. 

В этой связи доводы апелляционной жалобы о несогласии  с расчетом определенной для истца доли отклоняются.

Довод  апелляционной жалобы о необоснованном отказе суда в применении  ст. 10 ГК РФ, так как  МУГИСО  злоупотребило  предоставленным п. 10.2 договора аренды земельного участка правом на одностороннее изменение договора в части вступления в договор иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Принимая во внимание положения ст.  39.20 ЗК РФ о преимущественном права собственника объекта недвижимости на получение земельного  участка в аренду либо его выкуп,  невозможность получения неделимого  земельного  участка в единоличную  собственность  правообладателя объекта недвижимости, расположенного  на таком земельном участке,  в связи с чем такой земельный участок предоставляется этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, отсутствие у публичного  собственника оснований для заключения оспариваемого  соглашения, суд  апелляционной инстанции  не  усматривает  оснований полагать  действия ответчика недобросовестными.

При названных  обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями  258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 апреля 2018 года по делу № А60-70849/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

Судьи

 

Т.М. Жукова 

 

Т.Л. Зеленина