АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

19.05.2021                                                                     Дело № А62-4918/2020

Резолютивная часть решения оглашена 12.05.2021

Полный текст решения изготовлен 19.05.2021

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

соответчики: 

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Комбит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

Администрация города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Геотехплан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); кадастровый инженер ФИО2; Департамент государственного строительного и технического надзора Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>); ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, Общество с ограниченной ответственностью «Центрплюс» (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>), Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>),  Акционерное общество «Смоленский ДОК» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56 ФИО57, ФИО58, ФИО41, ФИО59, ФИО60, ФИО61, Алексей Геннадьевич,  ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО17, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО38, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО13, ФИО34, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101 кизи, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>); Банк ВТБ (публичное акционерное общество» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Общество с ограниченной ответственностью «Технострой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), «Газпромбанк» (акционерное общество) (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>); ФИО144; ФИО145; ФИО146; ФИО147;

 

об образовании земельного участка, об оспаривании действий по приостановлению государственного кадастрового учета земельного участка, обязании осуществить государственный кадастровый учет земельного участка, 

 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО148 – представитель по доверенности от 01.03.2021;

от ответчика: ФИО149 – представитель по доверенности от 11.01.2021;

от соответчиков:

 ООО «Фирма «Комбит»: ФИО150 – директор (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ);

Администрации города Смоленска: ФИО151 – представитель по доверенности от 24.12.2020;

от третьих лиц:

от Департамента госстройтехнадзора Смоленской области: ФИО152 – представитель по доверенности от 20.01.2021;

от ООО «Геотехплан»: ФИО153 – представитель по доверенности от 15.06.2020; 

ФИО11 (паспорт); ФИО24 (паспорт); 

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежащим образом; 

 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (далее – заявитель, Общество, ООО «ВитебскЖилстрой») обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области) о признании  образованным земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером 67:27:0030717:11, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории»; о признании незаконными действий Управления Росреестра по Смоленской области по приостановлению государственного кадастрового учета указанного земельного участка и обязании осуществить государственный кадастровый учет земельного участка согласно представленному межевому плану.

До рассмотрения дела по существу  ООО «ВитебскЖилстрой» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил суд образовать земельный участок, согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:003071712 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм; обязать Управление Росреестра по Смоленской области осуществить государственный кадастровый учет образованного земельного участка; обязать Администрацию города Смоленска заключить с ООО ВитебскЖилстрой соглашение о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельного участка с кадастровым номером 67:27:00307171:11 с образованием указанного выше земельного участка (заявление от 16.04.2020; протокол судебного заседания от 16.04.2021).

В соответствии с определениями арбитражного суда от 03.12.2020 и от 16.04.2021 по ходатайству заявителя  к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Комбит» (далее – ООО Фирма «Комбит») и Администрация города Смоленска.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12, площадью 7962 +/- 31 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющем вид разрешенного использования: строительство многоэтажного жилого дома, для многоэтажной застройки, расположенном по адресу: 

<

...>, право собственности на который зарегистрировано за ООО Фирма «Комбит» 15.05.2013, номер государственной регистрации 67-67/01/201/2013-017 (том 13 л.д.54-64). 

Между ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и обществом фирма "Комбит" (продавец) заключен предварительный договор от 17.12.2013 (далее - предварительный договор) купли-продажи земельного участка указанного земельного с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

Согласно п. п. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора, цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи. Стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12, зарегистрировать сделку купли-продажи объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.

Договором установлено, что покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в качестве задатка за объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома - 760 кв. м нежилых помещений по стоимости 40 000 руб. за кв. м; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью 1 252,63 кв. м (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38 000 руб. за кв. м, общая площадь и этажность передаваемых кв. м может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.

Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.

Кроме того, между обществом "ВитебскЖилстрой" (арендодатель) и обществом фирма "Комбит" (арендатор) 19.12.2013  заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7 962 кв. м для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п.) (п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора аренды).

Стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных арендных отношений с 19.12.2013 в течение 3 лет. По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях. 30.12.2013 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

ООО «ВитебскЖилстрой»  получил разрешения на строительство:

- от 25.09.2014 - 1 этапа строительства: блок-секции N N 1 и 2: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.07.2017;

- от 11.06.2015 - 2 этапа строительства-блок-секции N 3, 4, 5: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.06.2017.

Между обществом фирма "Комбит" и обществом "ВитебскЖилстрой" заключен договор 29.03.2016 (далее - договор долевого участия) об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения" по адресу: 

<

...>. Дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2, 3, 4, 5) в соответствии с утвержденным проектом и передать по завершению строительства 21 квартиру по перечню, указанному в п. 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь, стоимость). Общая стоимость квартир составляет 42 938 860 руб.

По условиям п. 2.1 договора долевого участия, дольщик производит оплату квартир в размере базовой договорной стоимости 42 938 860 руб. в соответствии с п. 1.1 договора долевого участия. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство квартир, лоджий, общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено п. 2.3 договора долевого участия, сумма 42 938 860 руб. в соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 стороны внесли изменения в договор долевого участия, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче квартир, а именно: в первой и второй секциях строящегося 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, подлежали передачи квартиры N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99. Кроме того, дополнительным соглашением изменена стоимость земельного участка, подлежащего передаче в собственность на основании договора купли-продажи от 03.05.2017, которая составляет 53 894 640 руб.

Между обществом фирма "Комбит" и обществом "ВитебскЖилстрой" заключен договор от 29.03.2016 N 10-9-8-7-ОФ (далее - договор долевого участия) об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) с приложениями, на основании которого для строительства 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...> дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2) в соответствии с утвержденным проектом и передать дольщику в сроки, указанные в п. 3.1 договора, нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7 по перечню, указанному в п. 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер помещения, этаж, площадь, стоимость). Общая стоимость помещений составляет 18 685 200 руб.

По условиям п. 2.1 договора долевого участия, базовая стоимость объектов недвижимости в соответствии с п. 1.1 договора составляет 18 685 200 руб., в указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедомового имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено п. 2.4 договора долевого участия, сумма 18 685 200 руб. в соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...>, от 29.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

В соответствии с п. 5.5 договора долевого участия, застройщик имеет право инициировать расторжение заключенного с дольщиком договора в случае нарушения сроков уплаты денежных средств, предусмотренных договором. Расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 с приложениями, стороны внесли изменения в договор долевого участия, поименовав его договором N 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче объектов недвижимого имущества, а именно: подлежат передаче дольщику нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7, расположенные в секциях N 1, 2, а также помещение N 5, расположенное в секции N 3, изменена стоимость объектов недвижимого имущества, которая составила 23 467 600 руб.

Также между обществом фирма "Комбит" (продавец) и обществом "ВитебскЖилстрой" (покупатель) заключен договор от 29.03.2016 купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки под строительство многоэтажного жилого дома, инвентарный номер 3662 с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность вышеуказанный земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 с дополнительными соглашениями о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.11.2009, от 16.01.2012.

Стоимость земельного участка составила 80 000 000 руб., которые подлежат внесению покупателем до 31.05.2017 на следующих условиях:

- покупатель передает продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 объекты недвижимости (нежилые помещения общественного назначения) на сумму 18 685 200 руб., площадью 467, 13 кв. м;

- покупатель передает продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 объекты недвижимости (жилые помещения) на сумму 42 938 960 руб.;

- покупатель с момента регистрации настоящего договора оплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней;

- покупатель оплачивает остаток денежных средств в сумме 16 375 940 руб. на расчетный счет продавца в соответствии с графиком равными долями в течение 12 месяцев с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 1 364 662 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 внесены изменения в части стоимостного выражения подлежащих передаче помещений.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, датированным 17.08.2017, стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в ипотеке у участников долевого строительства в соответствии с договорами долевого участия, приведенными в перечне.

Согласно актам приема-передачи от 29.03.2016, 03.05.2017, земельный участок передан обществом фирма "Комбит" обществу "ВитебскЖилстрой" в отсутствие взаимных претензий сторон.

Договоры долевого участия с дополнительными соглашениями прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметками Управления Росреестра по Смоленской области и выписками из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.08.2018 N КУВИ-001/2018-5377535. При этом договор купли-продажи земельного участка не прошел государственной регистрации - в государственной регистрации отказано.

Данные  обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 по делу № А62-11210/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа  от 03.02.2020.

Указанным решением, в том числе, отказано в удовлетворении требований ООО «ВитебскЖилстрой» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 с дополнительным соглашением от 03.05.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.10.2020 № КУВИ-002/2020-27354282 на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 расположен многоквартирный 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства – блок-секции № 1 и № 2, адрес (местоположение) 

<

...>, год завершения строительства -  2017, кадастровый номер объекта: 67:27:0030717:64 (том 4 л.д.4-72).

В ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных правах на нежилые и жилые помещения в 1 и 2 секциях указанного  многоквартирного дома (том 4 л.д.73-151, 1-122).

Строительство указанного объекта осуществлялось ООО «ВитебскЖилстрой» на основании разрешения на строительство от 25.09.2014 № RU 67 302000-283. По завершении строительства получено разрешение на ввод в эксплуатацию от 27.12.2017 № 67-RU67302000-96-2017 (том 3 л.д.76-78).

Также, ООО «ВитебскЖилстрой» было получено разрешение от 11.06.2015 № RU 67 302000-151, а впоследствии – разрешение от 25.01.2019 №  67- RU67302000-151-2-2019 на строительство объекта капитального строительства: 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. II этап строительства – блок-секция № 3, III этап строительства блок секции № 4 и 5, расположенного по адресу: 

<

...>. Срок действия разрешения на строительство от 25.01.2019 №  67- RU67302000-151-2-2019 был продлен до  15.06.2020 (том 1 л.д. 23-24).

На момент рассмотрения настоящего дела строительство указанного объекта не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

Строительство осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (том 12 л.д.86-117).

В ходе строительства указанного многоквартирного дома было выявлено, что строящийся объект частично размещен  за границами земельного участка с кадастровым номером  67:27:0030717:12 и находится на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:11.

В связи с этим, в соответствии с письмами  от 14.11.2018 № 23/6516-исх и от 03.12.2018 № 23/6890-исх Администрация города Смоленскауведомила ООО «ВитебскЖилстрой» об осуществлении строительства 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. II этап строительства – блок-секция № 3, III этап строительства блок секции № 4 и 5, с отступлением от проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № RU 67 302000-151 от 11.06.2015, в части места допустимого размещения объекта.

Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм утверждены проект планировки и проект межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории (том 1 л.д.75-162).

06.11.2019 ООО «ВитебскЖилстрой» было подано в Администрацию города Смоленска заявление о перераспределении  земельных участков в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденными Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм.

В соответствии с договором на выполнение кадастровых работ от 28.01.2020 № 6-з, по заявке заказчика кадастровых работ - ООО «ВитебскЖилстрой», кадастровым инженером ФИО2 подготовлен межевой план от 25.02.2020 в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с кадастровым номером 67:27:0030717:11, расположенного по адресу: 

<

...>.

Из заключения кадастрового инженера следует, что межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с кадастровым номером 67:27:0030717:11, расположенного по адресу: 

<

...>. Основанием для проведения кадастровых работ послужило постановление Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской - улицы Марии Октябрьской - улицы Верхне-Рославльской -нерегламентируемой территории». Согласно Правилам землепользования и застройки города Смоленска, опубликованным на официальном сайте http://map.smoladmin.ru/, образуемые земельные участки расположены в функциональной зоне Ж4 (Зона застройки жилыми домами смешанной этажности, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры), предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» не установлены. В связи с истечением временного статуса части расположенные на земельных участках 67:27:0030717:12 и 67:27:0030717:11 прекращает существование. На земельном участке 67:27:0030717:ЗУ1 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0030717:64.

22.04.2020 в адрес Управления Росреестра по Смоленской области поступило заявление представителя Администрации города Смоленска об осуществлении государственного кадастрового учета (о постановке на учет) земельного участка.

По результатам проверки сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и в представленных документах, Управлением Росреестра по Смоленской области в адрес Администрации направлено уведомление от 28.04.2020 № КУВД-001/2020-4278969/1 о приостановлении государственного кадастрового учета. В обоснование принятого решения указано, что согласно представленного межевого плана образуется :ЗУ1 путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030717:12 (находится в частной собственности ООО фирма «Комбит») с земельным участком 67:27:0030717:11 (находится в государственной или муниципальной собственности) и земель находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается перераспределение земель и нескольких земельных участков. 

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «ВитебскЖилстрой» в суд.

Обосновывая заявленные требования, заявитель указал, что образование земельного участка путем перераспределения производится согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм, которым утвержден проект межевания территории. Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:11, площадью 440 кв.м, расположен между земельным участком 67:27:0030717:12 и красной линией улицы 1-Брянская, растянут вдоль улицы более чем на 60 метров захватывает часть участка под построенным жилым многоквартирным домом, а земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, участвующие в перераспределении, имеют площадь 77 кв.м, ширину до 5 м, и также отделяют участок заявителя узкой полосой  от улицы 1-Брянская.

На данных участках невозможно обособленное строительство и использование их обособленно от жилого дома и земельного участка 67:27:0030717:12 по целевому назначению в рамках функциональной зоны Ж4, в которой они расположены. Эти участки, по сути, являются корректировками, приводящими расположение земельного участка 67:27:0030717:12 к границам проекта межевания, утвержденного постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм, представляют собой узкие выступы, создающие взаимное неудобство в использовании земли, поскольку в отсутствие  возможности  самостоятельного использования, препятствуют использованию утвержденных проектом выходов дома из нежилых помещений на общественную улицу, препятствуют использованию прилегающей с общественной улицы территории (вклинивание, неудобства в использовании и не соответствуют требованиям ст. 11.9 ЗК РФ при обособленном использовании без перераспределения).

Указанное перераспределение земельных участков соответствует принципу приоритета защиты прав дольщиков.

Строительство многоквартирного дома осуществляется в соответствии с разрешением на строительство и утвержденной проектной документацией. Частичное (в пределах погрешности) размещение его части на полосе перераспределяемого земельного участка является несущественным нарушением. Вместе с тем, без осуществления перераспределения земельных участков с образованием испрашиваемого земельного участка, невозможен ввод дома в эксплуатацию.

Управление Росреестра по Смоленской области в письменном отзыве полагало обоснованными оспариваемые заявителем действия, связанные с приостановлением осуществления государственного кадастрового учета.

Администрация города Смоленска представила отзыв, в котором указала на отсутствие возражений относительно удовлетворения требований ООО «ВитебскЖилстрой» и формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом № 60/2 по ул.Крупской в границах, определенных в проекте планировки и межевания территории, утвержденном постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм.

ООО Фирма «Комбит» в письменном отзыве от 21.01.2021 просило отказать в удовлетворении предъявленных к нему требований. Вместе с тем, указало на отсутствие возражений относительно образования земельного участка. 

В соответствии с определениями суда к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены кадастровый инженер ФИО2 и Общество с ограниченной ответственностью «Геотехплан», Департамент государственного строительного и технического надзора Смоленской области, собственники помещений в многоквартирном 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства – блок-секции № 1 и № 2, адрес (местоположение) 

<

...>, участники долевого строительства строящегося объекта: «14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. II этап строительства – блок-секция № 3, III этап строительства блок секции № 4 и 5», расположенного по адресу: 

<

...>, залогодержатели.

  В представленных отзывах третьи лица: ФИО28, ФИО147, ФИО4, ФИО32, ФИО31, ФИО146, ФИО10, ФИО42, ФИО18, ФИО21, ФИО144, АО «Россельхозбанк», ФИО29, ФИО26, ФИО8, ФИО44, ФИО25, ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО33, ФИО40, ФИО24, ФИО27, ФИО19, ФИО35, ФИО14, ФИО23, ФИО145, ФИО45, ФИО9, ФИО22, ФИО16, Банк ВТБ (публичное акционерное общество) считали требования ООО «ВитебскЖилстрой» к Управлению Росреестра по Смоленской области и ООО Фирма «Комбит» подлежащими удовлетворению.

Иные участвующие в деле лица письменный отзыв на заявление не представили, заявленные требования не оспорили.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании подпункта 2 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае принятия судом решения, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 11.7 Земельного кодекса перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, определены статьей 39.28 Земельного кодекса.

Так, перераспределение допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков (подпункт 2 пункта 1 названной статьи).

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки (пункт 2 статьи 39.28 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 39.28 Кодекса перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном нормативно (пункт 5 статьи 39.28 Земельного кодекса). 

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (пункт 1 статьи 39.29 Земельного кодекса).

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления такого заявления уполномоченный орган по результатам его рассмотрения обязан направить заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо принять решение об отказе в его заключении при наличии оснований, исчерпывающий перечень которых предусмотрен пунктом 9 статьи 39.29 Земельного кодекса.

Из анализа приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что законодатель установил возможность перераспределения земель и земельных участков, находящихся в государственной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

Поскольку нормы главы V.4 Земельного кодекса являются специальными по отношению к положениям пунктов 1, 2 статьи 11.7 Кодекса, именно они обладают приоритетом и подлежат применению при разрешении настоящего спора, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что способ перераспределения, при котором одновременно могут участвовать земельный участок, находящийся в частной собственности, земельный участок, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и свободные земли, предусмотрен земельным законодательством 

Схожая правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации  от 26.01.2018 N 303-КГ17-2496, от 03.04.2018 N 307-ЭС18-2026.

Согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2, он подготовлен в результате выполнения кадастровых работ «в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с кадастровым номером 67:27:0030717:11, расположенного по адресу: 

<

...>. Основанием для проведения кадастровых работ послужило постановление Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской - улицы Марии Октябрьской - улицы Верхне-Рославльской -нерегламентируемой территории». Согласно Правилам землепользования и застройки города Смоленска, опубликованным на официальном сайте http://map.smoladmin.ru/, образуемые земельные участки расположены в функциональной зоне Ж4 (Зона застройки жилыми домами смешанной этажности, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры), предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» не установлены. В связи с истечением временного статуса части расположенные на земельных участках 67:27:0030717:12 и 67:27:0030717:11 прекращает существование. На земельном участке 67:27:0030717:ЗУ1 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0030717:64.

Кадастровым инженером ФИО2 представлены в материалы дела следующие пояснения от 13.11.2020 № 145 относительно содержания межевого плана: согласно межевому плану от 25.02.2020г. земельный участок :ЗУ1 образуется согласно проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской - улицы Марии Октябрьской - улицы Верхне-Рославльской -нерегулируемой территории, утвержденного постановлением Администрации города Смоленска 29.12.2018 года № 3522-адм.

Согласно данным проекта планировки и проекта межевания территории в  образуемый участок :ЗУ 1 входят земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 находится в частной собственности ООО фирма «Комбит»;

- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:11 находится в государственной или муниципальной собственности;

- неразграниченные земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В межевом плане в разделе «Сведения об образуемых земельных участках» в пункте «Сведения об образовании земельных участков путем перераспределения» указаны: земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:11, и земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности кадастровый квартал 67:27:0030717. Так же земельные участки и земли находящихся в государственной или муниципальной собственности отображены на «Чертеже земельных участков и их частей» (том 6 л.д. 7-8).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.07.2020 № КУВИ-002/2020-7651068, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:11, относящийся к неразграниченной государственной собственности, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местоположение): 

<

...> имеет вид разрешенного использования: для производственной базы, жилого дома. Сведения о зарегистрированных правах, обременениях отсутствуют (том 3 л.д.42-46).

Полномочиями по распоряжению данным земельным участком и землями, государственная собственность на которые не разграничена, обладает Администрация города Смоленска.

Так, в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлены полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» введена ст. 3.3, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска» Администрация города Смоленска определена таким уполномоченным органом.

Также, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12, площадью 7962 +/- 31 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющем вид разрешенного использования: строительство многоэтажного жилого дома, для многоэтажной застройки, расположенном по адресу: 

<

...>, право собственности на который зарегистрировано за ООО Фирма «Комбит» 15.05.2013, номер государственной регистрации 67-67/01/201/2013-017. В границах данного земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 67:27:0030717:64 - многоквартирный 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства – блок-секции № 1 и № 2, расположенный по адресу:  

<

...>.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> от 10.11.2020 № «03-2020», по вопросу № 4 повестки собрания принято решение дать согласие на  образование и постановку на кадастровый учет земельного участка, сформированного путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 и земель находящихся в государственной или муниципальной   собственности с кадастровым номером 67:27:0030717:11, согласно утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской -улицы Марии Октябрьской -улицы Верхне-Рославльской - не регламентируемой территории (№3522-адмот29.12.2018) (том 6 л.д.9-12).

Также, в ходе рассмотрения дела третьими лицами, в том числе участниками долевого строительства, возражений относительно перераспределения земельных участков заявлено не было.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, разъяснено, что при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации; для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий: в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы; размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

В рассматриваемом случае, при  образовании земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, границы образуемого земельного участка приводятся в соответствие с утвержденными постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм проектам планировки и межевания территории. Такое перераспределение отвечает целям рационального использования земель, исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ. 

На земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и землях неразграниченной государственной (муниципальной) собственности, участвующих в перераспределении, невозможно обособленное строительство и использование их обособленно от жилого дома и земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 по целевому назначению в рамках функциональной зоны Ж4, в которой они расположены.

Образуемый земельный участок расположен в функциональной зоне Ж4 (зона застройки жилыми домами смешанной этажности, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Указанной правовой нормой установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно пункту 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

При этом минимальные нормы предоставления земельных участков под многоквартирными домами действующим законодательством не установлены.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела, в том числе межевым планом от 25.02.2020,  подготовленным кадастровым инженером ФИО2, проектом планировки и проектом межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории, утвержденными постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм. 

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений много квартирного дома, который находится на нем.

До тех пор пока земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в многоквартирного дома могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22)).

Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления N 10/22, следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом, каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в этом доме.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Таким образом, формирование земельного участка в результате перераспределения земель не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и дольщиков, а, напротив, может обеспечивать такие интересы за счет образованного земельного участка.

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков применительно к спорной ситуации остается тем же, что и у исходных земельных участков (пункт 3 статьи 11.2 ЗК РФ).

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 6 статьи 11.6 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки.

По общему правилу пункт 6 статьи 11.6 Кодекса в случае, если один из смежных земельных участков, участвовавших в объединении, был предметом договора об ипотеке, то право залога будет распространяться на весь новый земельный участок, образованный в результате объединения. Это правило установлено в диспозитивной правовой норме, поэтому оно может быть изменено соглашением сторон, где право залога распространяется на часть нового земельного участка, образованного в результате объединения, площадь которой соответствует площади смежного земельного участка, участвовавшего в объединении, который был предметом договора об ипотеке.

Учитывая указанные нормы права, права собственников помещений и дольщиков, а также права залогодержателей части исходного земельных участков в результате их перераспределения нарушены не будут, поскольку право залога будет распространяться на весь земельный участок, образованный в результате перераспределения земель.

Таким образом, отсутствуют препятствия для образования земельного участка путем перераспределения перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории». 

Также образование земельного участка согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 позволит осуществить дальнейшее строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В связи с изложенным, требование ООО «ВитебскЖилстрой» об образовании земельного участка подлежит удовлетворению.

На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 10 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о госрегистрации) государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

Основания для осуществления государственного кадастрового учета установлены частью 2 статьи 14 Закона о госрегистрации, таковым основанием является, в частности межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Закона о госрегистрации  при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, на которые на основании федерального закона возложена обязанность по образованию земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, - при государственном кадастровом учете земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах.

В связи с этим, в рамках разрешения требования заявителя об образовании земельного участка суд полагает необходимым возложить на Администрацию города Смоленска обязанность совершить действия по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, образованного в порядке перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории», путем обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) с соответствующим заявлением с 10-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Суд также приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя об обязании Администрации города Смоленска заключить соглашение о перераспределении земельных участков с ООО «ВитебскЖилстрой» ввиду следующего.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 по делу № А62-11210/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.02.2020, отказано в удовлетворении требований ООО «Витебскжилстрой» о признании недействительным договора от 29.03.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, заключенного между ООО Фирма «Комбит» (продавец) и ООО «ВитебскЖилстрой» (покупатель).

При этом, в рамках дела А62-11210/2018 был установлен факт передачи указанного земельного участка от продавца к покупателю в соответствии с актами приема-передачи от 29.03.2016 и от 03.05.2017 в отсутствие взаимных претензий сторон, а также использование (освоение) ООО «ВитебскЖилстрой» земельного участка путем строительства на нем 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: 

<

...> на основании выданных разрешений на строительство от 25.09.2014 и  от 11.06.2015.

Также, решением суда от 25.06.2019 по делу № А62-11210/2018 на ООО «ВитебскЖилстрой» возложена обязанность передать ООО Фирма «Комбит» по акту приема-передачи нежилые встроенные помещения общественного назначения № 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2, во исполнение обязательств по договору №10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу № А62-6094/2018 на ООО «ВитебскЖилстрой» возложена обязанность передать ООО Фирма «Комбит» жилые помещения №№ 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: 

<

...>, во исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д с дополнительным соглашением от 03.05.2017.

При этом, условиями договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 передача названных нежилых и жилых помещений согласована в качестве части платы за проданный ООО Фирма «Комбит» заявителю земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

На момент рассмотрения настоящего дела строительство многоквартирного 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения не завершено: завершен 1 этап строительства, построены и введены в эксплуатацию блок-секции № 1 и № 2, зарегистрированы в ЕГРН права на нежилые и жилые помещения, расположенные в указанных блок-секциях. При этом, строительство блок-секций № 3, 4 и 5, осуществляемое на основании разрешения на строительство  от 25.01.2019 №  67- RU67302000-151-2-2019, не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Передача объектов долевого строительства дольщикам в соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве застройщиком  не произведена, доказательства иного в материалах дела отсутствуют.  

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в этом доме.

Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета или с момента приобретения права собственности на помещение, в случае если МКД расположен на сформированном земельном участке, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме. 

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены права владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД, в том числе на земельный участок, пропорциональна размеру общей площади приобретенного помещения (часть 1 статьи 37, часть 1 статьи 38 ЖК РФ).

С учетом ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок обременен залогом в пользу участников долевого строительства, а более того – перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Заключение Администрацией города Смоленска соглашения о перераспределении земельных участков с ООО «ВитебскЖилстрой» как с лицом, осуществляющим владение и пользование земельным участком  с кадастровым номером  67:27:0030717:12 по договору купли-продажи от 29.03.2016, заключенному с ООО Фирма «Комбит», являющимся застройщиком при строительстве многоквартирного 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, II этап строительства – блок-секция № 3, III этап строительства блок секции № 4 согласно разрешению на строительство от 25.01.2019 №  67- RU67302000-151-2-2019, не повлечет нарушение прав собственников помещений, расположенных в 1 и 2 секциях многоквартирного доме по адресу: 

<

...>, участников долевого строительства, и  будет способствовать достижению целей правовой определенности статуса образованного в результате перераспределения земельного участка, обеспечению баланса публичного и частного интересов.

Также, заключение соглашения о перераспределении земельных участков с ООО «ВитебскЖилстрой» не повлечет нарушения прав и законных интересов прежнего собственника земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 – ООО Фирма «Комбит», поскольку восстановление права данного Общества на предоставление встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 обеспечивается  в связи с принятием решения Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 по делу № А62-11210/2018 и решения Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу № А62-6094/2018, вступившими в законную силу, согласно которым  на ООО «ВитебскЖилстрой» возложена обязанность передать ООО «Фирма «Комбит» ряд нежилых и жилых помещений в спорном многоквартирном доме.

При этом, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 АПК РФ). Не исполненное в добровольном порядке решение суда подлежит принудительному исполнению в порядке, установленном АПК РФ и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Соглашение о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории», подлежит заключению Администрацией города Смоленска с ООО «ВитебскЖилстрой» в порядке и сроки, установленные  статьей 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Рассмотрев требование ООО «ВитебскЖилстрой» об оспаривании действий Управления Росреестра по Смоленской области по приостановлению государственного кадастрового учета указанного земельного участка.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Законом сведений об объектах недвижимости.

На основании части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

22.04.2020 в адрес Управления Росреестра по Смоленской области поступило заявление представителя Администрации города Смоленска об осуществлении государственного кадастрового учета (о постановке на учет) земельного участка.

По результатам проверки сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и в представленных документах, органом регистрации в адрес Администрации направлено уведомление от 28.04.2020 № КУВД-001/2020-4278969/1 о приостановлении государственного кадастрового учета. В обоснование принятого решения указано, что согласно представленного межевого плана образуется :ЗУ1 путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030717:12 (находится в частной собственности ООО фирма «Комбит») с земельным участком 67:27:0030717:11 (находится в государственной или муниципальной собственности) и земель находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается перераспределение земель и нескольких земельных участков.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Смоленской области от  28.07.2020 № КУВД-001/2020-4278969/2  Администрации города Смоленска отказано  в государственном кадастровом учете земельного на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 28.04. 2020 КУВД-001/2020-4278969/1 о приостановлении государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, учитывая, что в рамках настоящего дела решение регистрирующего органа от 28.07.2020 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка не обжаловалось, признание незаконными действий по приостановлению осуществления кадастрового учета не приведет к восстановлению нарушенного права, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований в данной части.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Образовать земельный участок площадью 8 406 ±32 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории».

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) совершить действия по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, образованного в порядке перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории», путем обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) с соответствующим заявлением с 10-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) на основании заявления Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) осуществить государственный кадастровый учет земельного участка, образованного в порядке перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории».

Обязать Администрацию города Смоленска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) соглашение о перераспределении земельного участка, образованного в порядке перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно межевому плану от 25.02.2020,  подготовленному кадастровым инженером ФИО2 в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм «Об утверждении  проекта планировки и проекта межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентируемой территории», в порядке и в сроки, установленные статьей 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в остальной части отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  И.Л. Каринская