ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности определения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу 

(11АП-19270/2022)

Дело № А65-10688/2021

г. Самара

28 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.О., судей Александрова А.И., Львова Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от ООО «Агрофирма «Кармалы» - представитель ФИО2, по доверенности от 10.11.2022,

от ООО «РП-Активы» - представитель ФИО3, по доверенности от 01.08.2022.

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале №2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Кармалы» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022 об отказе в переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в рамках дела № А65-10688/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2021 ФИО4 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества введена процедура реализации. Финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО5.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 05.07.2022 поступило заявление ООО «Агрофирма «Кармалы» о переводе  прав и обязанностей  покупателя по договору купли-продажи №10/2022 от 31.03.2022, заключенному между ФИО4, в лице финансового управляющего ФИО5 и ООО «РП-Активы» о покупке 1/84 доли земельного участка вправе общей долевой собственности на земельный участок категория – земли сельскохозяйственного назначения по кадастровому номеру -  16:42:000000:988, площадь объекта – 6341002,00 кв.м., адрес: место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, на ООО «Агрофирма «Кармалы».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.07.2022 заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022 в удовлетворении заявления отказано.

ООО «Агрофирма «Кармалы», не согласившись с указанным судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022 в рамках дела № А65-10688/2021.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

Представитель ООО «Агрофирма «Кармалы» в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

Представитель ООО «РП-Активы» в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, Заявитель обратился в суд с требованием о переводе  прав и обязанностей  покупателя по договору купли-продажи №10/2022 от 31 марта 2022 года, заключенному между ФИО4, в лице финансового управляющего ФИО5 и ООО «РП-Активы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о покупке 1/84 доли земельного участка вправе общей долевой собственности на земельный участок категория – земли сельскохозяйственного назначения по кадастровому номеру -  16:42:000000:988, площадь объекта – 6341002,00 кв.м., адрес: место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, на ООО «Агрофирма «Кармалы» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>).

В обоснование заявления указано, что ООО «Агрофирма «Кармалы» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 16:42:000000:988, осуществляет деятельность в сфере сельского хозяйства на вышеуказанном и смежных с ним земельных участках. В частности, земельный участок с кадастровым номером 16:42:000000:988 является объектом договора аренды от 01.03.2021, заключенного между заявителем и участниками общей долевой собственности на срок по 31.12.2021. Впоследствии 28.02.2022 заключен договор аренды на срок с 28.02.2022 по 31.12.2026.

По мнению заявителя, заключение договора купли-продажи с единственным участником торгов нарушает право преимущественного выкупа, поскольку противоречит содержанию договора аренды от 01.03.2021, п.4.3.2 которого предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В качестве правового основания заявления ООО «Агрофирма «Кармалы» указало ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации., ст.ст. 1, 8 и 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что действующим законодательством право преимущественного выкупа для заявителя не предусмотрено, тогда как на договорное условие заявитель ссылаться не вправе, поскольку в период проведения торгов договор аренды от 01.03.2021 прекратил действие, в связи с чем преимущественное право выкупа, предусматривавшееся им, утрачено, сведения о наличии прав аренды в Росреестре отсутствовали, новый договор аренды от 28.02.2022, заключенный в ходе проведения торгов, зарегистрирован не своевременно, и в связи с этим не мог повлечь юридических последствий для третьих лиц как на момент проведения торгов, так и на момент заключения договора купли-продажи от 31.03.2022.

В апелляционной жалобе ООО «Агрофирма «Кармалы» указывает на неверное истолкование судом первой инстанции норм о преимущественном праве покупки, ссылаясь на ошибочность вывода суда об утрате у заявителя такого права.

Также заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание, что финансовым управляющим имуществом должника нарушено преимущественное право выкупа заявителя.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой о пропуске заявителем срока на обращение в суд с заявлением о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору. 

Повторно рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2021 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина ФИО4

04.12.2021 финансовым управляющим в ЕФРСБ размещено сообщение №7802829 о продаже имущества должника (с учетом сообщения об изменении объявления о проведении торгов №8490557 от 29.03.2022): лот №1 - земельный участок для сельскохозяйственного производства кадастровый номер: 16:424:000000:988 общая долевая собственность, доля в праве 1/84 адрес: Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный район, с. Большой Толкиш, тер. Паевые земли, з/у 988.

Начальная цена продажи: 357 999.25 руб.

Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества на «шаг аукциона», который составляет: лот №1: 5% от начальной цены продажи лота Победителем аукциона признается участник торгов, предложивший наиболее высокую цену.

Аукцион проводится на электронной площадке ООО «Перспектива», размещенной в сети Интернет по адресу: www.etp-profit.ru.

Дата и время начала представления предложений о цене: 19.01.2022 в 10:00 (здесь и далее по тексту – время московское). 

Дата и время приема заявок на участие в торгах: начало 06.12.2021 в 00:00, окончание 17.01.2022 в 23:59.

19.01.2022 финансовым управляющим в ЕФРСБ размещено сообщение №8049377, согласно которому торги не состоялись в связи с недостаточным количеством участников.

В соответствии с Протоколом № 5605-ОАОФ/2 о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества ФИО4 от 18.01.2022 единственным участником торгов является Общество с ограниченной ответственностью «РП-Активы» (443011, Самарская область, г.Самара, Третья Просека, д. 250, этаж 1, пом.110; ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) - Заявка принята: дата «14» января 2022 г., время: 10:30.

06.04.2022 финансовым управляющим в ЕФРСБ размещено сообщение №8548350 о заключении договора купли-продажи №10/2022 от 31.03.2022 с единственным участником торгов №5605-ОАОФ ООО "РП-Активы" ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> по цене приобретения имущества 357 999,25 рублей (НДС не облагается).

ООО «Агрофирма «Кармалы» обратилась в суд с заявлением о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи №10/2022 от 31.03.2022, заключенному между ФИО4, в лице финансового управляющего ФИО5 и ООО «РП-Активы» о покупке 1/84 доли земельного участка вправе общей долевой собственности на земельный участок категория – земли сельскохозяйственного назначения по кадастровому номеру -  16:42:000000:988, площадь объекта – 6341002,00 кв.м., адрес: место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

В соответствии с частью 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

В силу норм процессуального законодательства судопроизводство осуществляется на основе состязательности (ч.1 ст.9 АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст.65 АПК РФ), лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами (ч.2 ст.41 АПК РФ) и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.1 ст.9 АПК РФ).

В качестве правового основания заявления ООО «Агрофирма «Кармалы» указало ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1, 8 и 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель является не сособственником, которому право на преимущественное приобретение предоставляется п.1 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а арендатором земельного участка, основывающим свое требование на условии договора аренды.

Ссылка заявителя на ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» судебной коллегией отклоняется, поскольку предоставляет право преимущественной покупки исключительно муниципальному образованию.

Указанным законом преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности закреплено в качестве принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения (пп.4 п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Согласно ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Особенностью отчуждения доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является упрощенный порядок извещения участников общей долевой собственности о предстоящей возмездной сделке с долей в праве общей собственности при условии, что участников общей долевой собственности более пяти. В этом случае участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Направление адресного сообщения о намерении продать земельную долю, если количество участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, не предусмотрено и для собственника доли в недвижимом имуществе в силу ст.42 Федерального Закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, права общей долевой собственности на спорный земельный участок зарегистрированы у 73 участников.

Пункт 2 ст.179 Федерального закона Российской Федерации №127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) также предусматривает опубликование информации о продаже имущества должника, связанного с ведением сельскохозяйственной деятельности, непосредственно в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.04.2004 №161 утвержден перечень средств массовой информации для опубликования обязательных сообщений по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения. Согласно данному Постановлению средством массовой для размещения информации относительно земельных участков, расположенных в Чистопольском районе Республики Татарстан, является газета «Чистопольские известия».

Как следует из материалов дела, 18.02.2022 в газете «Чистопольские известия» №6 на странице 2 было опубликовано сообщение от финансового управляющего ФИО5, адресованное участникам долевой собственности и лицам, использующим земельный участок с кадастровым номером 16:42:000000:988, о праве преимущественной покупки земельной доли должника в размере 1/84 в праве общей долевой собственности на земельный участок по цене, определенной на торгах.

Таким образом, у заявителя имелась возможность получить информацию из газеты «Чистопольские известия», а также из общедоступной информации на сайте ЕФРСБ об имуществе, выставленном финансовым управляющим на торги.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что несмотря на соблюдение финансовым управляющим норм права им было проигнорировано договорное условие, что по существу и является основанием заявленных требований.

Судебной коллегией указанный довод отклоняется в силу следующего.

Судом первой инстанции установлено, что договоры аренды за предыдущие периоды и договор аренды от 28.02.2022 на момент реализации не был зарегистрирован в ЕГРН.

В силу п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п.3 ст.433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН аренда на основании договора от 28.02.2022 зарегистрирована в пользу заявителя 01.04.2022 (номер государственной регистрации 16:42:000000:988-16/204/2022-66).

Ссылка подателя апелляционной жалобы на судебные акты по другим делам, свидетельствующие, по его мнению, о нарушении единства судебной практики, не может быть принята во внимание, поскольку указанные судебные акты приняты по результатам рассмотрения конкретных дел, с учетом установленных фактических обстоятельств, имеющихся в материалах дела доказательств и их оценки применительно к рассмотренным спорам.

Довод заявителя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о пропуске заявителем срока на обращение в суд, судебной коллегией отклоняется как не подтвержденный материалами дела.

Как следует из материалов дела, 04.12.2021 на сайте ЕФРС финансовым управляющим ФИО5 было опубликовано сообщение № 7802829 о проведении торгов.

19.01.2022 на сайте ЕФРС финансовым управляющим ФИО5 было опубликовано сообщение № 8049377 о проведении торгов.

Согласно статье 28 Закона о банкротстве Единый федеральный реестр сведений о банкротстве представляет собой федеральный информационный ресурс и формируется посредством включения в него сведений, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Сведения, содержащиеся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, являются открытыми и общедоступными. Согласно п.6 данной статьи ФЗ о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, обязательному опубликованию подлежат сведения о проведении торгов о продаже имущества должника и о результатах проведения торгов.

Заявитель обратился с заявлением о переводе прав 05.07.2022, то есть по истечении трехмесячного срока со дня публикации на сайте ЕФРСБ сообщения о результатах торгов (сообщение № 8049377 от 19.01.2022).

Действующим законодательством РФ, предусмотрено уведомление лиц, имеющих право преимущественной покупки, однако в рассматриваемом обособленном споре сведения о регистрации прав аренды по договору аренды от 01.03.2021 в Росреестре отсутствовали, в связи с чем, у финансового управляющего должника отсутствовали основания для извещения ООО «Агрофирма «Кармалы» как лица с правом преимущественной покупки доли в праве должника, поскольку договор аренды заключен 28.02.2022 (после определения порядка продажи имущества должника (определение от 18.11.2021) и в ходе проведения торгов (сообщение от 04.12.2021), обременение по нему зарегистрировано в ЕГРН лишь 01.04.2022.

Все иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на приведенную им судебную практику, подтверждающую, по его мнению, изложенную в апелляционной жалобе позицию, является несостоятельной, поскольку основана на других фактических обстоятельствах.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы в обжалуемой части не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022 по делу №А65-10688/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                       Г.О. Попова

Судьи                       А.И. Александров

                                                                                                                      Я.А. Львов