АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А14-13066/2020

г. Воронеж

23 августа  2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 16.08.2022г.

В полном объеме текст решения изготовлен 23.08.2022г.              

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Промышленная Компания «АЛЬФА», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж. (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий;

при участии в заседании:

от ООО «Финансовая Промышленная Компания «АЛЬФА»: ФИО2 – адвоката по доверенности, удостоверение № 1519 выдано 08.07.2004 регистрационный номер 36/1501; 

от Администрации городского округа город Воронеж: ФИО3 – заместитель начальника отдела правовой работы в сфере градостроительства и имущественных отношений правового управления администрации по доверенности, диплом ИВС 0235032, регистрационный номер 11475 29 июня 2002 года (копия в деле);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Финансовая Промышленная Компания «АЛЬФА» (далее – ООО «ФПК «АЛЬФА», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского округа город Воронеж (далее – также, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м (полуподвал – поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м; 1 этаж – поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61; о признании договора принятым в приложенной к настоящему иску редакции (приложение №1) и установлении цены выкупаемого имущества равной 7 162 500 руб. 00 коп. с учетом НДС (20%), в т.ч. 1 193 750 руб. 00 коп. НДС (20%) и 5 968 750 руб. 00 коп. без учета НДС (20%) стоимости выкупаемого нежилого помещения (с учетом определения от 03.03.2021). 

Определением от 24.11.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Федеральному бюджетному учреждению Воронежскому региональному центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (394006, 

<

...>) эксперту – ФИО4. 

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м (полуподвал – поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м; 1 этаж - поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61 на 27.03.2020 года?

14.01.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта №9522/6-3 от 11.01.2021, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 7 162 500 руб. (т.2 л.д.75-107).

Определением от 03.03.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 03.03.2021 с учетом ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы (т. 2 л.д. 142- 144), позиции истца, в судебное заседание 14.04.2021 для дачи пояснений был вызван эксперт ФИО4, которая дала пояснения, ответила на вопросы сторон, а также представила дополнение к заключению №9522/6-3 от 11.01.2021, из которого следует, что экспертом была допущена техническая ошибка и ошибочно применена корректировка на торг для цен продажи объектов, а не ставок арендной платы. После произведенного перерасчета рыночная стоимость нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м. (полуподвал – поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м; 1 этаж - поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м.), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61 на 27.03.2020 года составила 7 250 233 руб. (т. 3 л.д. 15-26).

Указанное дополнение было приобщено к материалам дела. 

В ходе судебного заседания 06.07.2021 в порядке ст. 49 АПК РФ судом было принято уточнение заявленных требований, согласно которым истец просил считать договор принятым в приложенной к настоящему иску редакции (Приложение № 1) и установить цену выкупаемого имущества равной 7 250 233 руб. 00 коп. с учетом НДС (20%), в том числе НДС (20%) в сумме 1 208 372 руб. 00 коп. и стоимость выкупаемого нежилого помещения без учета НДС (20%) равна 6 041 861 руб. 00 коп.

Определением суда от 06.07.2021 судебное разбирательство было отложено на 24.08.2021.

Определением суда от 31.08.2021 назначена повторная судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ООО «НПЦ «ПроАльянс» – ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м (полуподвал – поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м; 1 этаж - поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61 на 27.03.2020 года?».

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 14.12.2021.

Определением суда от 31.01.2022 судебное заседание по рассмотрению заявления назначено на 15.03.2022.

17.03.2022 в суд поступило экспертное заключение №46/2021 от 28.02.2022, а также оригинал счета №46-СЭ/2021 от 28.02.2022 на оплату судебной экспертизы.

Определением суда от 21.03.2022 судебное разбирательство откладывалось на 26.04.2022.

По ходатайству истца, в порядке ст.ст. 65-67, 159 АПК РФ, в отсутствие возражений сторон, к материалам дела № А14-13066/2020 приобщена рецензия от 19.04.2022 года № 14-1-19/99 на заключение эксперта №46/2021 от 28.02.2022 г. по делу №А14-13066/2020, составленное экспертом ООО «НПЦ «ПроАльянс» ФИО5

Судом в порядке ст.ст. 7-9, 41, 55, 64-68, 81, 86, 159 АПК РФ, в судебное заседание вызван эксперт ФИО5.

Эксперт представил письменные пояснения. 

Судебное разбирательство откладывалось на 09.08.2022.

Все лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом принятых судом уточнений, заключение эксперта №46/2021 от 28.02.2022 г. по делу №А14-13066/2020, составленное экспертом ООО «НПЦ «ПроАльянс» ФИО5 считает необоснованным по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения исковых требований.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 09.08.2022 объявлялся перерыв до 16.08.2022. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Лица, участвующие в деле, после перерыва в судебное заседание не явились. Дополнительные доказательства не представили.

Судом установлено, что ООО «ФПК «АЛЬФА» в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, является арендатором муниципального имущества на основании договора аренды №6-084-16 от 11.02.2016, нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м. (полуподвал – поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м.; 1 этаж - поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61.

Согласно уведомления №14396069 от 04.06.2020 и приказа №363 от 28.05.2020 указанное имущество в преимущественном порядке подлежит продаже ООО «ФПК «АЛЬФА», о чем выслан проект договора купли-продажи №Ц-ХХХ-20 от 04.06.2020. В проекте указана цена – 10 151 672 руб. 

На основании отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта №271 от 26.06.2020, выполненного по заказу истца ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» стоимость составляет 5 878 023 руб. без учета НДС, на основании указанного отчета Администрации предоставлен протокол разногласий, в котором предложена цена договора 5 878 023 руб. 

11.08.2020 истцом получено возражение №14539831 от 28.07.2020 на протокол разногласий №б/н от 29.06.2020, из которого следует, что ответчика не устраивает предложенная цена.

Учитывая, что между сторонами не достигнуто соглашение относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассматриваемый спор касается разногласий сторон договора купли-продажи недвижимого имущества относительно условия о выкупной стоимости нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82 - 87 АПК РФ. 

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением арбитражного суда назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО4 

 

14.01.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта №9522/6-3 от 11.01.2021, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 7 162 500 руб. (т.2 л.д.75-107).

Определением суда от 03.03.2021 с учетом ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы (т. 2 л.д. 142- 144), позиции истца, в судебное заседание 14.04.2021 для дачи пояснений был вызван эксперт ФИО4, которая дала пояснения, ответила на вопросы сторон, а также представила дополнение к заключению №9522/6-3 от 11.01.2021, из которого следует, что экспертом была допущена техническая ошибка и ошибочно применена корректировка на торг для цен продажи объектов, а не ставок арендной платы. После произведенного перерасчета рыночная стоимость нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м. (полуподвал – поз. 1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м; 1 этаж - поз. 1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м.), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 61 на 27.03.2020 года составила 7 250 233 руб. (т. 3 л.д. 15-26).

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу. 

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Сомнений в достоверности заключения экспертизы, или свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки, ответчик не выразил, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявил. 

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Заключение эксперта №46/2021 от 28.02.2022 г. по делу №А14-13066/2020, составленное экспертом ООО «НПЦ «ПроАльянс» ФИО5, не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу ввиду следующего.

При описании исследуемого объекта эксперт не провел анализ данных о характеристиках и правах на земельный участок, на котором расположено здание с исследуемыми помещениями; на стр.16 Заключения эксперт указывает, что въезд на территорию осуществляется с ул. Сакко и Ванцетти и с ул. Коммунаров – однако что эта территория собой  представляет, кому она принадлежит и насколько владелец помещений правомочен использовать эти съезды и сам участок – эксперт  не анализирует и не учитывает при проведении исследования.  Кроме этого, эксперт не отразил в своем исследовании тот факт, что все входы в помещения расположены не на красной линии указанных улиц, а с внутренней (внутридомовой) территории. В данном контексте анализ земельного участка приобретает особое значение в связи с возможным ограниченным доступом к помещениям, так как со стороны красной линии улиц вход в помещения отсутствует. Таким образом, эксперт не проанализировал и не представил точного описания важнейших характеристик земельного участка, на котором расположено, в том числе исследуемое помещение, а также не учел эти данные в составе дальнейших расчетов. Права на земельный участок не оформлены, земельный участок не является ни предметом договора аренды, ни предметом договора купли-продажи.

При проведении анализа состояния экономики России и Воронежской области (стр.31-33) эксперт ограничился анализом данных о состоянии экономики в 2019 году, полностью проигнорировав данные за январь-февраль 2020 года, которые выпускаются помесячно и отражают реальную текущую ситуацию начала стагнации экономики – отсутствие указанного анализа не позволяет отразить в доходном подходе тенденции экономических изменений, имеющих большое значение для инвесторов на рынке недвижимости, что не позволяет считать выводы эксперта обоснованными и достоверными; так как подавляющая часть данных для расчета взята экспертом из справочных данных, опубликованных в 2018 году и не учитывающих последующие изменения экономической ситуации (например, стр.39 а далее по тексту Заключения).

На стр.46-48 (Табл.5) и стр.47-49 (Табл.6) Эксперт представляет две выборки  объектов недвижимости, предлагаемых к продаже и объектов недвижимости, предлагаемых к аренде, из состава которых далее выделяются объекты-аналоги, используемые экспертом в расчетах и составляющие основу формирования выводов о величине стоимости исследуемых помещений. При этом следует отметить, что эксперт грубо нарушает требования к полноте и всесторонности исследования - экспертиза является повторной и в материалах дела имеется иная информация о ценах предложения объектов, доступная эксперту. Однако, эксперт полностью проигнорировал содержащиеся в материалах дела данные, не отразил их в своем исследовании и на обосновал причин, по которому эти данные не могут быть учтены в процессе расчетов стоимости исследуемого объекта. Таким образом, анализ рынка, проведенных экспертом, не может быть признан достоверным и обоснованным. Кроме этого, эксперт нарушает требования п.22 ФСО №7, которое гласит: «При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Таким образом, эксперт не только нарушает требования ст. 8 Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части полноты и всесторонности исследования, но и нарушает требования п.22 ФСО №7.

В составе исследования на стр.57-58 Эксперт говорит о том, что здание, в котором расположено исследуемое помещение, является объектом культурного наследия. Далее эксперт указывает на то, что «появление реальной минимальной престижности, связанной со статусом объекта недвижимости как памятника исторического и культурного наследия компенсирует приведенную стоимость дополнительных расходов, связанных с обременением. В этом случае объект недвижимости оценивается по стоимости аналога-заместителя без дополнительных корректировок». Однако, никакого описания исторической, культурной и архитектурной ценности объекта в Заключении не приводится, охраняемые в соответствии с законодательством РФ и имеющимся в материалах дела Охранным обязательством элементы здания не отражаются. Таким образом, частично существенные характеристики объекта экспертом проигнорированы, уровень престижности не определен, затраты на обременение не описаны и не установлены. Следовательно, утверждение эксперта о минимальной престижности объекта и приведенных затратах является голословным и не обосновано. Нарушены положения ст.8 закона в части полноты и всесторонности исследования в части точной идентификации исследуемого объекта При описании объекта оценки и объектов-аналогов на стр.60, а также корректировок на расположение относительно красной линии на стр.64 эксперт допускает искажение расчетных значений скорректированной стоимости все объектов-аналогов, так как не видит разницы между наличием входа в здание со стороны красной линии и со двора. У исследуемого объекта отсутствует вход со стороны улиц Сакко и Ванцетти и Коммунаров. Как указывалось выше, вход в помещения расположен со двора и не оборудован входной группой. Тем не менее, эксперт игнорирует данное обстоятельство и не учитывает существенное различие между объектом оценки и объектами-аналогами, рассматривая их как равноценные. Данная логическая ошибка оказывает влияние на стоимость исследуемого помещения в сторону ее завышения, так как в этом случае корректировки к стоимости объектов-аналогов должны были бы иметь отрицательные значения. Данная логическая и методическая ошибка оказывает прямое влияние на результаты экспертизы и выводы эксперта, приводя к получению недостоверных результатов.

При описании корректировки на местоположение на стр.64 эксперт утверждает, что все объекты-аналоги по критерию местоположения являются сопоставимыми. Данная информация является недостоверной – очевидно, что объекты, расположенные по адресам: ул. Средне-Московская, 7, а также просп. Революции, 1/1, имеют более высокую транспортную и пешеходную доступность, более высокий трафик и обеспечены значительно большим количеством городского транспорта. Дополнительным подтверждением данных преимуществ является количество полос движения городского транспорта у этих улиц и наличие вдоль них платных парковок. У исследуемого объекта движение является однополосным в каждую сторону и парковочные места отсутствуют. Таким образом, выводы эксперта об отсутствии необходимости применения к объектам-аналогам №3 и №4 корректировок на местоположение, которые в данном случае должны были бы быть отрицательными и снижать стоимость исследуемого объекта, являются недостоверными и противоречат реальным параметрам объектов-аналогов. Данная логическая и методическая ошибка оказывает прямое влияние на результаты экспертизы и выводы эксперта, приводя к получению недостоверных результатов.

Эксперт применяет повышающую корректировку к объектам-аналогам, утверждая, что у исследуемого объекта имеется организованная парковка. Однако, как указывалось выше, эксперт не проверил, кому принадлежит прилегающий участок и насколько доступно использование этой парковки владельцам исследуемых помещений без дополнительной оплаты. Таким образом, положительная корректировка на организованную парковку не обоснована в полном объеме и не может быть признана достоверной. Данная логическая и методическая ошибка оказывает прямое влияние на результаты экспертизы и выводы эксперта, приводя к получению недостоверных результатов.

На стр.67 Заключения эксперт обосновывает применение корректировок на этаж расположения помещений. В описаниях исследуемого объекта эксперт неоднократно указывает на то, что часть (44%) этих помещений являются полуподвалом. Однако, без каких-либо объяснений и обоснований для расчетов эксперт принимает в Таблице 11 корректировку не для полуподвала, а для цоколя. Строго говоря, эксперт, выбирая между корректировкой на подвал и цоколь, мог взять среднее значение между корректировкой на полуподвал, однако он этого не сделал, что привело к завышению расчетной величины стоимости исследуемых помещений. Данная логическая и методическая ошибка оказывает прямое влияние на результаты экспертизы и выводы эксперта, приводя к получению недостоверных результатов.

На стр.67 Заключения эксперт приводит обоснование корректировки на наличие отдельного входа. Однако, эксперт во всем Заключении не указывает на тот факт, что на самом деле у помещений имеется три входа. Все три входы не имеют входных групп и вход в часть полуподвальных помещений ограничен по условиям безопасности и высоте (см. фотографии объекта). Таким образом, эксперт не учитывает качество входа в помещения и их доступность в этом смысле, что приводит к завышению стоимости исследуемых помещений. Данная фактическая, логическая и методическая ошибка оказывает прямое влияние на результаты экспертизы и выводы эксперта, приводя к получению недостоверных результатов.

Аналогичные логические и методические ошибки, приводящие к искажению расчетной величины стоимости исследуемого объекта, допущены экспертом и при описании применения доходного подхода к определению стоимости объекта недвижимости на стр.73-88 Заключения. Эти многократно повторяемые ошибки также существенно влияют на стоимость исследуемого объекта недвижимости. Данная фактическая, логическая и методическая ошибка оказывает прямое влияние на результаты экспертизы и выводы эксперта, приводя к получению недостоверных результатов.

Также следует отметить, что эксперт не проводит сравнения объектов-аналогов с исследуемым объектом по составу и обеспеченности инженерными коммуникациями, хотя очевидно, что у исследуемых помещений в силу их отнесения к объектам культурного наследия, имеются особенности местного и централизованного ресурсоснабжения, что также требует учета при выявлении ценообразующих факторов, требующих учета в процессе расчетов. Нарушены положения ст.8 закона в части полноты и всесторонности исследования.

Таким образом, Заключение эксперта №46/2021 от 28.02.2022 г. по делу №А14-13066/2020, составленное экспертом ООО «НПЦ «ПроАльянс» ФИО5, выполнено с нарушением законодательства в сфере судебно-экспертной деятельности, а проведенное экспертом исследование содержит методологические нарушения, и логические ошибки, существенно влияющие на величину стоимости объекта исследования

В силу положений статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Госпошлина в силу ст. 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Финансовая Промышленная Компания "АЛЬФА" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1, площадью 257,0 кв.м (полуподвал – поз.1-5, 7-11 площадью 112,7 кв.м; 1 этаж – поз.1-7, 12-16 площадью 144,3 кв.м), кадастровый номер: 36:34:0605058:2539, расположенного по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д.61, считать договор принятым в приложенной к настоящему иску редакции (Приложение № 1) и установить цену выкупаемого имущества равной 7 250 233  руб. с учетом НДС (20%), в том числе НДС (20%) в сумме 1 208 372 руб. и стоимость выкупаемого нежилого помещение без учета НДС (20%) равна 6 041 861 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области в порядке части 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                                   О.А. Тимашов