АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18343/2021

г. Владивосток

24 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен  24 ноября 2023 года.

Резолютивная часть решения объявлена  15 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» (ИНН2543112960, ОГРН1172536019810, дата государственной регистрации юридического лица 31.05.2018) 

к обществу с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (ИНН7736649510, ОГРН1127747025504, дата государственной регистрации юридического лица 08.10.2012) о взыскании,

встречное исковое заявление о расторжении договора №Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения; о взыскании с ООО СЗ «Альянс инвест» предоплаты по договору № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения, 

третьи лица: Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации г.Владивостока, Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края,

при участии в заседании:

от ООО СЗ «Альянс инвест»: в помещении суда представитель ФИО2 по доверенности от 03.02.2021г. № 25 АА 3185463, ФИО3 по доверенности от 17.07.2023г. №78, 

от ООО «МСК инжиниринг»: в помещении суда генеральный директор ФИО4 на основании решения от 08.10.2022г. № 6, паспорт; посредством системы вэб-конференции представитель ФИО5 по доверенности от 28.04.2023г., диплом, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» (далее – истец, первоначальный истец, ООО «СЗ «Альянс инвест») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (далее – ответчик, первоначальный ответчик, ООО «МСК инжиниринг») 1 735 500 руб. суммы основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества, 815 116, 50 руб. суммы неустойки, 44 570, 51 суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 01.02.2022 принято встречное исковое заявление ООО «МСК инжиниринг» о расторжении договора № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения; о взыскании с ООО «СЗ «Альянс инвест» предоплату по договору № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения в размере 900 000 рублей.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации г.Владивостока, Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

Определением от 29.02.2022 в соответствии со ст. 18 АПК РФ была произведена замена судьи Е.А. Грызыхиной на судью О.А. Жестилевскую.

С учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений первоначальный истец просил взыскать с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» 1 735 500 рублей основного долга, 7 345 138,50 рублей пени, 398 261,59 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 976 рублей.

В свою очередь, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ истец по встречному иску, общество с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» просил расторгнуть договор № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения, взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» предоплату по договору в размере 900 000 рублей, убытки в виде упущенной выгоды в размере 3 695 760 рублей, расходы на проведение судебно-технического обследования спорного помещения на предмет соответствия строительным нормам в размере 25 000 рублей, расходы на проведение судебно-технической экспертизы спорного помещения на предмет соответствия договору купли-продажи и строительным нормам в размере 60 000 рублей, расходы на проведение лингвистической экспертизы договора купли-продажи в размере 26 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 000 рублей.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле и определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза.

Суд, оценив спорность обстоятельств дела, исходя из предмета спора, а также учитывая необходимость применения специальных познаний для определенного круга вопросов, которые следует поставить перед экспертом, определением от 21.11.2022 на основании ст. 82 АПК РФ назначил по делу №А51-18343/2021 судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Приморский экспертно-правовой центр» ФИО6.

19.04.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта № 313/10 от 18.04.2023, которое в порядке ст. 66 АПК РФ приобщено к материалам дела.

По первому вопросу «Определить соответствует ли объект - нежилое помещение, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, условиям Договора №Морион-ИП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения от 29.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 29.03.2021» эксперт пришел к выводу, что объект - нежилое помещение, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, на момент экспертного осмотра не соответствует условиям Договора №Морион-ВД1-С1-21 купли-продажи нежилого помещения от 29.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 29.03.2021.

По второму вопросу: «Определить техническую возможность подключения санитарно-технического оборудования нежилого помещения, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, к сетям хозяйственно-бытовой канализации дома в соответствии с требованиями действующего законодательства»» эксперт сделал вывод о том, что техническая возможность подключения санитарно-технического оборудования нежилого помещения, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, к сетям хозяйственно-бытовой канализации дома в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствует. В помещении №7, 8 отсутствует полноценный требуемый нормами стояк системы канализации, прокладка которого должна быть прямолинейной по всей высоте помещения и подключаться в нижней точке помещения или ниже отметки местоположения помещения в здании к горизонтальному магистральному трубопроводу системы. Фактически, через помещение №7, 8 транзитно проходит горизонтальный трубопровод, проложенный под потолком цокольного этажа №3, где расположено помещение №7, 8, и уходит в перекрытие на цокольный этаж №2; транзитный трубопровод представляет собой участок трубы длиной не более 10см и фасонные детали (отвод и гильзы), обеспечивающие изгиб трубы и проход ее через ограждающие бетонные конструкции, что, в совокупности, не позволяет с соблюдением требований норм и правил и обеспечением нормативного отвода самотечных сточных вод, подключить к нему санитарные приборы помещения №7, 8.

В судебном заседании ООО Специализированный застройщик «Альянс инвест» настаивало на заявленных требованиях в уточненной редакции, возражало по встречным требованиям. Первоначальный истец в обоснование своей позиции указал, что помещение соответствует проектной документации, было осмотрено ответчиком до заключеия договора купли-продажи, претензий не было до момента обращения в суд с требованием о взыскании долга. 

Первоначальный ответчик по иску возражал, настаивал на удовлетворении встречных требований. Полагает, что Продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как ООО  «МСК инжиниринг» передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Недостатки, которые имеются в приобретенном нежилом помещении, являются существенными, скрытыми и неустранимыми, требующими переустройства жилого дома, в котором расположено спорное нежилое помещение. К заседанию 24.10.2023 ООО «МСК инжиниринг» представило суду заключение № 104/10 от 11.09.2023. Также общество сослалось на лингвистическую экспертизу от 29.09.2023 № 2498/19, выполненную экспертом ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» ФИО7, которая исследовала текст предмета договора. По результатам экспертизы выявлено следующее: Лингвистический анализ пункта 1.1 показал, что предметом договора №Морин-НПС1-21 от 30 марта 2021 года является недвижимое имущество в составе двух помещений - нежилого помещения и кладовой общей площадью 25,1 кв.м. Согласно данному договору, ООО «МСК ИНЖИНИРИНГ» приобрело два помещения – нежилое помещение и кладовую. В силу вышеизложенных доводов считает, что первоначальный иск подлежит отказу.

ООО Специализированный застройщик «Альянс инвест», ООО  «МСК инжиниринг» ходатайствовали о применении к расчётам друг друга положений ст. 333 ГК РФ.

Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации г.Владивостока по тексту совместного письменного отзыва пояснили, что Администрацией города Владивостока в соответствии с действующим законодательством были выдана ООО СЗ «Альянс инвест» разрешение на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Брянская 18а в г. Владивостоке», а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.10.2020 № RU25304000-68/2020. В УГА г. Владивостока отсутствуют сведения по вопросу корректировки, в том числе в части изменения схемы подключения внутридомовых коммуникаций. На основании заявления от 09.10.2019 № 23024/20у объекту капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Брянская 18а в г. Владивостоке» решением от 10.10.2019 № 23024/20 присвоен адрес: Владивостокский г.о., 

<

...>.

Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края письменный отзыв в материалы дела не представила, позицию по иску не обозначила.

Третьи лица в заседание суда не явились, извещены надлежащим образом, в силу чего заседание проводится в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между ООО СЗ «Альянс инвест» (далее - Продавец) и ООО «МСК Инжиниринг» (далее - Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества помещения № Морион-НП-С1-21 от 30.03.2021 (далее - Договор).

По условиям договора купли-продажи № Морион-НП-С1-21 от 30.03.2021 г, Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в соответствии с условиями Договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, кладовую, площадь 25,1 кв.м., цокольный этаж № 3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...> (далее - «Помещение»).

Согласно условий пунктов 3.1, 3.2 Договора Цена Помещения составляет 2 635 500 (два миллиона шестьсот тридцать пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС, из которых задаток в размере 900 000 рублей оплачивается покупателем в день подписания договора, денежная сумма в размере 1 735 500 рублей подлежит оплате двумя платежами (900 000 рублей должна быть оплачена 30.04.2021, 835 500 рублей – 30.05.2021).

Ответственность сторон предусмотрена разделом 4 Договора.

Так, сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки (п. 4.1).

В силу п. 4.3 договора в случае задержки платежа, предусмотренного в п.3.2 Договора, Покупатель уплачивает пеню в размере 0,3% от Цены Помещения за каждый день просрочки.

Как следует из п. 8.2 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, установленного путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

На момент подачи первоначального иска общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» ответчиком произведена оплата в размере 900 000 руб. Таким образом, задолженность по Договору составила 1 735 500 рублей.

Истец обратился к ответчику с претензиями от 30.07.2021, а также от 09.08.2021, однако ответчик задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд Приморского края за защитой нарушенных прав.

В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» в рамках настоящего дела обратилось со встречными требованиями о расторжении договора № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения; о взыскании с ООО «СЗ «Альянс инвест» предоплаты по договору № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения в размере 900 000 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» обосновывает встречные исковые требования тем обстоятельством, что, по его мнению, обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» существенно нарушены условия договора № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения, поскольку покупателю передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора, с существенными недостатками, которые невозможно было обнаружить при заключении договора, что дает истцу по встречному иску право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. ООО «МСК инжиниринг» в обоснование своих требований со ссылкой на статью 178 ГК РФ указывает на то, что ответчик по встречному иску ввел его в заблуждение относительно наличия критических недостатков Помещения, переданного по договору купли-продажи.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд признает исковые требования ООО «СЗ «Альянс инвест» обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, а в удовлетворении встречных требований ООО «МСК инжиниринг» полагает необходимым отказать по следующим основаниям.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Отношения сторон по договору от 30.03.2023 № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Купля-продажа», а также общими положениями об обязательствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 475 ГК РФ предусматривает, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

При этом продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предметом договора купли-продажи явилось нежилое помещение, кладовая, площадью 25,1 кв. м., расположенное на цокольном этаже №3 здания по адресу 

<

...> (кадастровый номер 25:28:030006:7902).

Цена Помещения установлена в пункте 3.1 Договора в размере 2 635 500 (два миллиона шестьсот тридцать пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС.

Стоимость помещения подлежит оплате Покупателем тремя платежами: 900 000 рублей - в день подписания договора, 900 000 рублей – до 30.04.2021, 835 500 рублей – до 30.05.2021.

В силу п. 8.1. Договора, Договор одновременно является документом о передаче Помещения Покупателю. 

Согласно пункту п. 8.2 договора Покупатель до подписания договора осмотрел помещение, удовлетворен его качественным состоянием, установленным путем осмотра помещения на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

В счет оплаты договора Покупателем внесен первый платеж в сумме 900 000 рулей.

Переход права собственности на помещение к ООО «МСК Инжиниринг» зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 14.04.2023 в ЕГРН внесена запись № 25:28:030006:7902-25/064/2021-3.

Остальные суммы в счет оплаты стоимости помещения Покупателем не внесены в связи с обнаружением существенных недостатков помещения, которые не могли быть, по мнению ООО «МСК Инжиниринг», обнаружены при осмотре помещения перед заключением договора.

В связи с обнаруженными недостатками Покупатель потребовал расторжения договора, возврата уплаченной суммы и возмещения причиненных убытков. При этом в качестве существенных недостатком им указаны: несоответствие помещения требованиям строительных норм и правил, санитарным правилам и проектной документации в связи с отсутствием технической возможности подключения спорного помещения к общедомовой системе водоотведения (канализации), нарушение системы вентиляции помещения, что привело к значительному повышению уровня влажности в помещении и, как следствие, появлению плесени и мохового плесневого налёта. Учитывая, что при приобретении помещения Общество предполагало осуществлять деятельность по сдаче его в аренду в качестве апартаментов, выявленные недостатки, по мнению Общества, являются неустранимыми и существенными.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В ходе рассмотрения дела судом по заявлению ООО «МСК Инжиниринг» была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Приморский экспертно-правовой центр» ФИО6.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении, объект - нежилое помещение, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, на момент экспертного осмотра не соответствует условиям Договора №Морион-ВД1-С1-21 купли-продажи нежилого помещения от 29.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 29.03.2021; техническая возможность подключения санитарно-технического оборудования нежилого помещения, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, к сетям хозяйственно-бытовой канализации дома в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствует.

Однако исходя из описания экспертного исследования (Заключение эксперта №313/10 от 18.04.2023), письменных ответов эксперта на вопросы сторон и анализа  дополнительно представленных материалов от 27.07.2023 исх. №1366, а также пояснений эксперта, данных в судебном заседании 27.07.2023 судом установлено, что единственным основанием для вывода эксперта о не соответствии Помещения условиям Договора №Морион-ВД1-С1-21 купли-продажи нежилого помещения от 29.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 29.03.2021, послужило изменение застройщиком материала труб канализации (согласно проекту внутренние сети ниже отметки 0,000 предусмотрены из чугунных канализационных труб, в то время как застройщиком использованы полимерные трубы).

При этом экспертом установлено и подтверждается представленными в материалы дела документами, что система канализации, включая схему прохождения канализационной трубы длиной 10 см. и фасонных соединительных деталей – гильзы, обрамляющей трубу в перекрытии и стене и отвода, обеспечивающего изгиб трубы под углом 90 градусов, полностью соответствует прошедшей государственную экспертизу проектной документации, на основании которой было осуществлено строительство жилого дома и выдан акт приемки в эксплуатацию.

Учитывая, что спорное помещение является нежилым, назначение его использования в качестве апартаментов, пригодных для временного проживания людей, ни проектной документацией, ни выпиской из ЕГРН не предусмотрено, какие-либо нормативные требования к обязательному обеспечению такого помещения канализацией не установлены.

Доводы Покупателя о том, что в момент заключения договора он был введен в заблуждение относительно возможности подключения такого помещения к системе канализацию судом отклоняются как необоснованные.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Согласно пункту 3 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178 ГК РФ).

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Учитывая, что объявление о продаже непосредственно спорного помещения Покупателем не представлено, сведения ЕГРН не содержат записи о назначении нежилого помещения в виде апартаментов, предмет договора купли-продажи также не свидетельствует о продаже помещения с целью использования его для целей временного проживания людей (апартаменты), суд полагает недоказанными доводы Общества о введении его в заблуждение относительно свойств и возможностей использования такого помещения.

Ссылки на объявления о продаже иных помещений в здании в качестве апартаментов судом не принимаются, поскольку не относятся к спорному помещению. Кроме того согласно пояснениям генерального директора Общества, данным в судебном заседании 15.11.2023, иные помещения на одном этаже со спорным и на иных этажах имеют иные характеристики и полноценные стояки канализации, в связи с чем Обществом в рамках досудебного урегулирования настоящего спора принимались меры к обмену спорного помещения на иное.

Более того, материалами дела установлено и не оспаривается директором ООО «МСК Инжиниринг», что помещения были осмотрены до момента заключения договора, возражений относительно конфигурации сети канализации, проходящей транзитом сквозь приобретаемое помещение, заявлено не было.

Доводы Общества о невозможности оценить наличие технической возможности подключения на момент осмотра судом отклоняются, поскольку согласно выписке из ЕГРЮЛ Общество является профессиональным участником рынка строительных и монтажных услуг, основным видом деятельности которого является производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха. О наличии специальных технических познаний в указанной области представителем Общества неоднократно заявлялось в ходе дачи пояснений по существу спора.

Учитывая изложенное, Покупатель в силу специфики своей предпринимательской деятельности не мог не обнаружить указанные недостатки при осмотре и передаче помещения.

Доводы о несоответствии системы вентиляции помещения нормативным требования также не подтвержденные какими-либо достоверными доказательствами.

Так согласно заключению судебного эксперта спорное помещение обеспечивается естественной вентиляцией через канал в ограждающей стеновой конструкции,  приток наружного воздуха предусмотрен неорганизованный через неплотности дверных и оконных проёмов.

Таким образом, существенное значение для нормального функционирования системы вентиляции помещения имеет воздухообмен, осуществляемый путем регулярного проветривания помещения.

Согласно пояснениям Покупателя спорное помещение им не эксплуатировалось, доводы о регулярном проветривании помещение ничем не подтверждены.

При этом на стр. 14 заключения №313/10 и фотографии № 26 к судебному заключению экспертом отмечено наличие черных плесневых пятен только на предметах и вещах находящихся в помещении кладовой, а также наличие мохового налета на поверхностях стен.

В силу п. 3.4.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, в случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

Кроме того суд признает обоснованными доводы застройщика о том, что замечания Покупателя относятся к инженерному оборудованию дома и к текущему их обслуживанию, то есть в силу закона относятся к компетенции Управляющей компании, но не Застройщика, который передал дом в управление Управляющей компании в новом состоянии.

При этом как пояснил истец по первоначальному иску, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома истёк.

Учитывая, что между передачей помещения Обществу (30.03.2021) и осмотром помещения экспертом (20.01.2023) прошло около двух лет, суд полагает недоказанным возникновение такого недостатка помещения как излишняя влажности и появление мохового налета по вине АО Специализированный застройщик «Альянс Инвест».

С учетом положений п. 8.1 Договора помещение Покупателем принято в том виде и в том состоянии, которое имеется на момент передачи, каких-либо претензий к качественному состоянию и другим свойствам недвижимого имущества, равно как и любых иных претензий к Продавцу, связанных с исполнением обязательства по передаче Помещения, Покупатель не имеет.

Ссылка ответчика на ФЗ «О защите прав потребителей» судом отклоняется, поскольку спорное нежилое помещение передавалось обществу - юридическому лицу, согласно абз. 3 преамбулы Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»; разд. I Разъяснений, утв. Приказом МАП РФ от 20.05.1998 № 160 юридические лица не признаются потребителями.

Исследовав все существенные обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суд не выявил оснований, позволяющих считать, что ООО «МСК Инжинирнг» при заключении спорного договора было введено ООО СЗ «Альянс инвест» в заблуждение, в том числе по причине непредоставления всей необходимой информации относительно предмета сделки или сообщения недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для ее заключения. В связи с изложенным основания для удовлетворения требований Общества о расторжении договора и взыскания внесенной суммы оплаты отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками в силу статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 4.1 сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

На основании вышеприведенных выводов, суд полагает несостоятельными требования ООО «МСК инжиниринг» о взыскании убытков в виде упущенной выгоды с учетом обстоятельств настоящего дела, кроме того, позиция общества о взыскании упущенной выгоды с момента заключения спорного договора признается судом несостоятельной, поскольку помещение по договору от 30.03.2021 было передано Покупателю без чистовой отделки, таким образом, общество не могло приступить с указанной даты к использованию помещения в своей предпринимательской деятельности.

Кроме того, в перечне видов деятельности ООО «МСК Инжиниринг», указанных в выписке из ЕГРН отсутствуют виды деятельности, связанные с операциями с недвижимым имуществом (в том числе сдача в аренду).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд  считает, что встречный иск общества с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг»  удовлетворению не подлежит.

В части искового заявления общества с ограниченной ответственностью СЗ «Альянс Инвест» суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с условиями п. 3.2 Договора ООО «МСК Инжиниринг» должно было уплатить на счет ООО СЗ «Альянс инвест» денежную сумму в размере 1 735 500 рублей путем оплаты двумя платежами, однако покупатель уклонился от исполнения принятого на себя обязательства.

Таким образом, поскольку ответчик доказательств оплаты задолженности в сроки, предусмотренные договором, не представил, требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в заявленном размере 1 735 500 рублей основного долга.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 7 345 138,50 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае задержки платежа, предусмотренного в п.3.2 Договора, Покупатель уплачивает пеню в размере 0,3% от Цены Помещения за каждый день просрочки.

Ответчик в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство о снижении размера пени, заявленной ко взысканию, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст.71 АПК РФ

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу,  на реализацию требования ст.17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст.65 АПК РФ).

Оценив доводы ответчика относительно чрезмерности размера неустойки, суд пришел к выводу, что размер заявленной к взысканию пени является завышенным (0,3%) и в целях соблюдения баланса интересов сторон подлежит снижению в порядке ст.333 ГК РФ до 0,1%.

Учитывая вышеизложенное, суд находит заявленные требования в части требований о взыскании пени подлежащими частичному удовлетворению, с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» подлежит взысканию сумма неустойки с учетом моратория, введенного Постановлением Правительства РФ №497 на период с 01.04.2022 по 30.09.2022, в размере 1 963 447рублей 50копеек, из которых 880 257 рублей за период с 01.05.2021 по 30.03.2022, за период с 01.10.2022 по 15.11.2023 в размере 1 083 190 рублей 50 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании 398 261,59 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Статьей 395 ГК РФ установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Поскольку спорным договором предусмотрена ответственность покупателя за нарушение денежного обязательства в виде неустойки, оснований для начисления процентов по статье 395 ГК РФ не имеется.

На основании изложенного, суд полагает, что начисление   процентов в данной части противоречит законодательной сути и цели процентов, как средства для обеспечения исполнения обязательств, и приведет  к нарушению экономического баланса сторон.

Таким образом, требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в порядке статьи 395 ГК РФ на сумму основного долга, судом удовлетворению не подлежит.

Иные доводы и возражения сторон судом не принимаются, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела и не влияющие на вышеизложенные  выводы суда по существу спора.

Статьей 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны ответчика пропорционально размеру удовлетворённых требований и в связи с увеличением первоначальных исковых требований без доплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (ИНН7736649510) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» (ИНН2543112960) 1 735 500рублей основного долга, 1 963 447рублей 50копеек пени, 22 214рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявлению.

В остальной части иска обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (ИНН7736649510) в доход федерального бюджета 53 398рублей государственной пошлины по первоначальному и встречному искам.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      О.А. Жестилевская