ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-37088/2017

город Ростов-на-Дону

08 августа 2018 года

15АП-10142/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (ответчика): представители ФИО2 по доверенности от 30.12.2017,  ФИО3 по доверенности от 30.12.2017,

от истцов: представитель  ФИО4 по доверенности от 18.06.2018,

от третьего лица: представитель не явился, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 по делу № А32-37088/2017 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304231134300102), индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304231134300232), общества с ограниченной ответственностью «Орфей-7» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица: акционерного общества «НЭСК-Электросети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании убытков в размере 20923033,17 руб.,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Орфей-7» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 20923033,17 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «НЭСК-Электросети».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 исковые требования удовлетворены частично. С акционерного общества «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орфей 7» взыскано 2050624,82 руб. убытков. С акционерного общества «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 взыскано 2050624,82 руб. убытков, 18381,25 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также 44115 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы. С акционерного общества «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 взыскано 2050624,82 руб. убытков, 37644,80 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, а также 37531,58 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Акционерному обществу «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края возвращены денежные средства в размере 158600 руб.

Акционерное общество «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 03.05.2018 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы следующими доводами:

- укладка напольного покрытия на 7 этаже. По акту приема - передачи от 30.06.2012 к договору аренды, а также согласно предварительному договору аренды от 08.11.2005 (и по факту) помещения 7 этажа передавались арендатору без напольного покрытия, о чем неоднократно заявлялось в суде первой инстанции. Однако, данные доводы оставлены без оценки в нарушение положений АПК РФ. Удовлетворяя требования в указанной части, суд сослался на заключение эксперта. Однако, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Кроме того, в компетенцию эксперта входит решение только специальных технических вопросов, а вопросы оценки имеющихся в деле доказательств в исключительной компетенции суда. Учитывая то обстоятельство, что помещения 7 этажа передавались обществу без напольного покрытия, на ответчика не может быть возложена обязанность по оплате работ в этой части. Сумма взысканных убытков: работы по укладке 453 кв.м - 455086,56 руб., плитка 453,7 кв.м – 311866 руб., плинтуса 114 пм - 11995,44 руб. Всего: 778948 руб.;

- система пожарной сигнализации. Решением суда первой инстанции с АО «НЭСК» в пользу ответчиков взыскано 363021 руб. убытков по устранению дефектов системы пожарной сигнализации. Истцом были заявлены доводы: материалами дела не доказана вина АО «НЭСК» в выходе из строя системы пожарной сигнализации; Данная система не передавалась АО «НЭСК» в эксплуатацию. В целом, стоимость работ по устранению дефектов системы пожарной сигнализации в сумме 726042  руб.  определена  в  экспертном заключении № 20-17/16.5 от 20.02.2018 на основании договора № 15-М от 12.07.2016, заключенного между истцом - ИП ФИО5 и ООО «Пожарная безопасность», однако, в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих, что указанная система повреждена ответчиком. Единственный довод  истца, который не опровергается ответчиком и который  взят   за основу, как доказательство вины арендатора, это повреждение одного спринклерного оросителя. Однако, судом первой инстанции не учтено, что спринклерный ороситель к системе пожарной сигнализации не относится, следовательно, его повреждение не могло повлечь выход из строя совершенно другого оборудования. Сплинкерный ороситель входит в систему пожаротушения. Доказательства установки системы пожаротушения, в том числе проектная документация, в материалах дела отсутствуют. Из договора № 15-М от 12.07.2016, на который ссылается эксперт, также не следует, что истцом были проведены работы по замене системы пожаротушения. Кроме того, система пожарной сигнализации обслуживалась истцами (договор на обслуживание системы был заключен между ИП ФИО5 и ООО «Пожарная безопасность»), вследствие чего ответственность за ее исправную работу не может быть возложена на ответчика. Доказательств повреждения указанного оборудования ответчиком в материалах дела также не имеется. Замена системы пожарной сигнализации обусловлена ее несоответствием нормам пожарной безопасности, что доказано имеющимися в материалах дела документами: предписанием об устранении нарушений требований пож. безопас. от 01.04.2016, а также техническими документами на элементы системы;

- укладка напольного покрытия в помещении на 4 этаже. Согласно приложению № 1 к заключению судебного эксперта  № 20-17/16.5 от 20 02.2018 на 4 этаже здания производился демонтаж коврового покрытия в объеме 45 кв.м, а также устройство полов из керамо-гранитной плиткой 45 кв. м. Ковровое покрытие на 4 этаже здания ответчиком было уложено на плитку, в связи с чем требования об оплате работ (материалов) по укладке керамо-гранитной плитки в объеме 45 кв.м на 4 этаже здания необоснованы;

- применение коэффициента стесненности. Суд не учел и не дал оценки доводам ответчика о незаконности применения при расчетах стоимости  работ коэффициента стесненности. Так, экспертом был применен коэффициент стесненности, равный 1,35. Данный коэффициент был утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 декабря 2016 № Ю28/пр. Однако, на дату производства работ действовало постановление государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 г. № 15/1 в редакции от 16.06.2014, согласно которому коэффициент стесненности применяется при производстве работ в помещениях эксплуатируемого объекта капитального строительства без остановки рабочего процесса, при этом в зоне производства работ имеются такие факторы как: производство работ в зоне действующего технологического или лабораторного оборудования; производство работ при наличии движения транспорта по внутрицеховым путям; наличие в помещении мебели и иных загромождающих предметов. При этом, ремонтно-восстановительные работы истцами проводились после освобождения АО «НЭСК» арендуемых помещений, что не отрицается и истцом, следовательно, оснований для применения коэффициента не было. При этом на вопрос, заданный эксперту в судебном заседании, последний не смог привести доводы о необходимости применения спорного коэффициента. Сумма взысканных убытков 1132405 руб.;

- отсутствие доказательств того, что износ помещений на дату передачи арендодателю превышает уровень нормального износа. Согласно заключению эксперта ответчик должен возместить истцу стоимость шлифовки напольного покрытия в объеме 3060, 2 кв.м (на сумму 409091 руб.), однако, в заключении не указано, что вся плитка здания была в состоянии сверхнормативного износа, потертость и царапины на плитке являются нормальным физическим износом, с учетом  ее эксплуатации на протяжении 10 лет в помещении, с проходимостью 500 человек в день. Более того, данный вопрос экспертом не исследовался. Аналогичная ситуация сложилась и при оценке работ и материалов, необходимых для покрытия стен грунтовкой и их окраска в объеме 3560 кв.м (на общую сумму 476389 руб.). Сумма взысканных убытков  - 885480 руб.

От истцов поступили отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к отзыву, согласно которым последние возражают против доводов жалобы, поскольку таковые сводятся к иной, чем у суда первой инстанции, трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда и не могут служить основанием для отмены судебного акта. Также, истцы выражают согласие с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении № 20-17/16.5 от 20.02.2018. 

От акционерного общества «НЭСК-Электросети» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо соглашается с доводами апелляционной жалобы и считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

От заявителя (АО «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края») поступили возражения на отзыв истцов на апелляционную жалобу, в которых ответчик выражает несогласие с доводами истцов и повторяет доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

От экспертной организации (ООО Независимое экспертное бюро «Группа А») поступили письменные пояснения относительно экспертного заключения № 20-17/16.5 от 20.02.2018 с учетом доводов апелляционной жалобы. 

Представители заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержали в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении.

Представитель истцов в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва и дополнений к отзыву.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцам на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная/Братьев И-вых, 247/164, а именно:

- ФИО6: 2/3 доли - нежилые помещения цокольного этажа №№ 1-8 здания литер под/Ж, площадью 415,9 кв.м, нежилые помещения первого этажа №№ 1-5 здания литер Ж, площадью 431,8 кв.м, нежилые помещения первого этажа №№ 1-4 здания литер Ж, площадью 429,8 кв.м, нежилые помещения первого этажа №№ 1-5 здания литер Ж, площадью 448,6 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права 23 АД № 593324 от 03.12.2007 – т. 1, л.д. 79).

- ФИО5: 2/3 доли - нежилые помещения четвертого этажа №№ 1-7 здания литер Ж, площадью 445,5 кв.м, нежилые помещения пятого этажа №№ 1-12 здания литер Ж, площадью 444,3 кв.м, нежилые помещения шестого этажа №№ 1-12 здания литер Ж, площадью 444,3 кв.м, нежилые помещения седьмого этажа №№ 1-7 здания литер Ж, площадью 453,7 кв.м, нежилые помещения технического этажа № 2 здания литер Ж, площадью 26,2 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права 23 АД N 593322 от 03.12.2007 – т. 1, л.д. 81).

- обществу с ограниченной ответственностью «Орфей 7»: - 1/3 доли -  нежилые помещения цокольного этажа №№ 1-8 здания литер под/Ж, площадью 415,9 кв.м, нежилые помещения первого этажа №№ 1-5 здания литер Ж, площадью 431,8 кв.м, нежилые помещения первого этажа №№ 1-4 здания литер Ж, площадью 429,8 кв.м, нежилые помещения первого этажа №№ 1-5 здания литер Ж, площадью 448,6 кв.м, нежилые помещения четвертого этажа №№ 1-7 здания литер Ж, площадью 445,5 кв.м, нежилые помещения пятого этажа №№ 1-12 здания литер Ж, площадью 444,3 кв.м, нежилые помещения шестого этажа №№ 1-12 здания литер Ж, площадью 444,3 кв.м, нежилые помещения седьмого этажа №№ 1-7 здания литер Ж, площадью 453,7 кв.м, нежилые помещения технического этажа № 2 здания литер Ж, площадью 26,2 кв.м (свидетельства о государственной регистрации права 23 АД № 593323 от 03.12.2007 г., 23 АД № 593321 от 03.12.2007  т. 1, л.д. 80, 82).

Между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» (в настоящее время - акционерное общество «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края») (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 25.12.2005, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилые коммерческо-офисные помещения, расположенные на 3, 4, 5, 6, 7 этажах в многоэтажном торгово-офисном здании на пересечении ул. Северная и Братьев И-вых в 

<

...>, общей площадью 2152,7 кв.м в состоянии, позволяющем их использовать под офис арендатора (помещения) в том числе: 3 этаж - 364,9 кв.м, 4 этаж -445,5 кв.м, 5 этаж 444,3 кв.м, 6 этаж - 444,3 кв.м, 7 этаж - 453,7 кв.м, для использования в целях, указанных в приложении № 1 к договору (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.2. договора неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием расположения помещений (приложение № 2 к договору).

Помещения сдаются аренду на период с 25.12.2005 по 18.12.2006 (пункт 1.3. договора).

Пунктом 2.2. договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:

- содержать помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю, производить за свой счет текущий ремонт, порядок проведения которого, технологию и состав используемых материалов предварительно согласовывает с арендодателем (пункт 2.2.2. договора);

- нести расходы на содержание имущества, указанные в приложении № 4 к договору (пункт 2.2.3. договора);

- любые перестройки и переделки, а также неотделимые и отделимые улучшения помещений обязан производить при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности и только на основании заранее достигнутого с арендодателем письменного соглашения об их характере, объеме, порядке выполнения работ, технологии и состава используемых материалов (пункт 2.2.6. договора).

В пункте 4.8. договора указано, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он его получил, по правилам, установленным пунктом 2.2.7. договора.

Приложением № 1 к договору стороны согласовали цель использования арендуемого помещения арендатором - под офис ОАО «НЭСК».

Согласно приложению № 4 к договор арендатор осуществляет текущий ремонт помещений, а также 2-х разовое обслуживание в год и ремонт сплит-системы GREE.

Помещения, указанные в вышеназванном договоре аренды, а также оборудование, перечень которого согласован в передаточном акте, переданы арендодателем арендатору по акту по акту приема-передачи от 25.12.2005 (т. 1, л.д. 96-105).

03.12.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Орфей-7» (арендодатель 1), индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатель 2), индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель 3) и открытым акционерным обществом открытым акционерным обществом «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» (в настоящее время - акционерное общество «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края») (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 204-ДА, согласно условиям которого арендодатели сдают, а арендатор принимает следующие нежилые коммерческо-офисные помещения, принадлежащие арендодателям на праве общей долевой собственности и расположенные в многоэтажном торгово-офисном здании по адресу: 

<

...>/Братьев И-вых, 247/164:

- нежилые помещения цокольного этажа №№ 1-8 литер под/Ж площадью - 415,9 кв.м;

- нежилые помещения первого этажа №№ 1-5 литер Ж общей площадью - 431,8 кв.м;

- нежилые помещения второго этажа №№ 1-4 литер Ж общей площадью - 429,8 кв.м;

- нежилые помещения третьего этажа №№ 1,2,3,5 и часть помещения № 4 литер Ж общей площадью 364,9 кв.м;

- нежилые помещения четвертого этажа №№ 1-7 литер Ж общей площадью - 445,5 кв.м;

- нежилые помещения пятого этажа №№ 1-12 литер Ж общей площадью - 444,3 кв.м;

- нежилые помещения шестого этажа №№ 1-12 литер Ж общей площадью - 444,3 кв.м;

- нежилые помещения седьмого этажа №№ 1-7 литер Ж общей площадью - 453,7 кв.м, для использования в целях, указанных в приложении № 1 к договору (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.6. договора передача помещений производится по передаточному акту, подписание которого является моментом, определяющим возникновение у арендатора обязанности по оплате аренды, а также определяющим укомплектованность помещений сопутствующим имуществом - инженерными приборами, изделиями, приспособлениями и т.д.

Пунктом 2.4. договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:

- содержать помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателям, производить за свой счет текущий ремонт, порядок проведения которого, технологию и состав используемых материалов предварительно согласовывает с арендодателями (пункт 2.4.2. договора);

- нести расходы на содержание имущества, указанные в приложении № 4 к договору (пункт 2.4.3. договора);

- любые перестройки и переделки, а также неотделимые и отделимые улучшения помещений обязан производить при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности и только на основании заранее достигнутого с арендодателями письменного соглашения об их характере, объеме, порядке выполнения работ, технологии и состава используемых материалов (пункт 2.4.6. договора).

В силу пункта 4.8. договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателям помещения в том состоянии, в котором он их получил, по правилам, установленным пунктом 2.4.7. договора.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 30.11.2010 включительно (пункт 4.12. договора)

Приложением № 1 к договору стороны согласовали цель использования арендуемого помещения арендатором - под офис ОАО «НЭСК».

Согласно приложению № 4 к договору арендатор осуществляет текущий ремонт помещений, 2-х разовое обслуживание в год и ремонт сплит-системы GREE, обслуживание и ремонт лифта, обслуживание и ремонт пожарной сигнализации и системы пожаротушения.

Вышеуказанные в договоре помещения, а также оборудование, перечень которого согласован в передаточном акте, переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 03.12.2007 (т. 1, л.д. 126-135).

01.12.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «Орфей-7» (арендодатель 1), индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатель 2), индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель 3) и открытым акционерным обществом «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» (в настоящее время – акционерное общество «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края») (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 67НЭ-ДА, согласно условиям которого арендодатели сдают, а арендатор принимает следующие нежилые коммерческо-офисные помещения, принадлежащие арендодателям на праве общей долевой собственности и расположенные в многоэтажном торгово-офисном здании по адресу: 

<

...>/Братьев И-вых, 247/164:

- нежилые помещения цокольного этажа №№ 1-8 литер под/Ж площадью - 415,9 кв.м;

- нежилые помещения первого этажа №№ 1-5 литер Ж общей площадью - 431,8 кв.м;

- нежилые помещения второго этажа №№ 1-4 литер Ж общей площадью - 429,8 кв.м;

- нежилые помещения третьего этажа №№ 1,2,3,5 и часть помещения № 4 литер Ж общей площадью 364,9 кв.м;

- нежилые помещения четвертого этажа №№ 1-7 литер Ж общей площадью - 445,5 кв.м;

- нежилые помещения пятого этажа №№ 1-12 литер Ж общей площадью - 444,3 кв.м;

- нежилые помещения шестого этажа №№ 1-12 литер Ж общей площадью - 444,3 кв.м;

- нежилые помещения седьмого этажа №№ 1-7 литер Ж общей площадью - 453,7 кв.м, для использования в целях, указанных в приложении № 1 к договору (пункт 1.1. договора).

Передача помещений производится по передаточному акту, подписание которого является моментом, определяющим возникновение у арендатора обязанности по оплате аренды, а также определяющим укомплектованность помещений сопутствующим имуществом - инженерными приборами, изделиями, приспособлениями и т.д. (пункт 1.6. договора).

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендатор обязан, в том числе:

- содержать помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателям, производить за свой счет текущий ремонт, порядок проведения которого, технологию и состав используемых материалов предварительно согласовывает с арендодателями (пункт 2.4.2. договора);

- нести расходы на содержание имущества, указанные в приложении N 4 к договору (пункт 2.4.3. договора);

- любые перестройки и переделки, а также неотделимые и отделимые улучшения помещений обязан производить при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности и только на основании заранее достигнутого с арендодателями письменного соглашения об их характере, объеме, порядке выполнения работ, технологии и состава используемых материалов (пункт 2.4.6. договора);

- самостоятельно или по требованию арендодателей, в рамках срока аренды, а также с учетом размеров арендной платы, предусмотренных договором, произвести за свой счет текущий ремонт помещений, а также ремонт, а при необходимости, замену соответствующего имущества, переданного арендатору по передаточному акту, для приведения их в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент получения по передаточному акту, за исключением нормального износа (пункт 2.4.7. договора).

Согласно пункту 4.8. договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателям помещения в том состоянии, в котором он их получил, по правилам, установленным пунктом 2.4.7. договора.

Договор заключен сроком на 11 месяцев, вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до 01.11.2011. При отсутствии письменного заявления одной из сторон о прекращении договора за 30 дней до даты окончания срока его действия, договор считается ежегодно возобновленным на тех же условиях и на тот же срок (пункты 4.12., 4.13 договора).

В приложении № 1 к договору сторонами согласована цель использования арендуемого помещения арендатором - под офис ОАО «НЭСК».

Приложением № 3 к договору установлено, что арендатором дополнительно, сверх размера арендной платы оплачивается теплоснабжение, водоснабжение, канализация; пользование лифтом, расходы по обслуживанию пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения; уборка лифта и территории перед офисом, холла 1-го этажа.

Согласно приложению № 4 к договору арендатор осуществляет текущий ремонт помещений, 2-х разовое обслуживание в год и ремонт сплит-системы GREE, обслуживание и ремонт лифта, обслуживание и ремонт пожарной сигнализации и системы пожаротушения.

По акту приема-передачи от 01.12.2010 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование для аренды вышеуказанные помещения, а также оборудование, перечень которого согласован в передаточном акте (т. 1, л.д. 152-160).

Дополнительными соглашениями от 17.05.2011, 30.06.2012 и 01.09.2013 к договору от 01.12.2010 стороны уточнили перечень помещений и оборудования, переданного в аренду арендатору.

Дополнительным соглашением № 26НЭ-ДА от 21.03.2015 к договору от 01.12.2010 стороны согласовали обязанность арендатора самостоятельно оплачивать услуги по уборке лифта и территории перед офисом холла 1-го этажа путем заключения договоров с обслуживающими организациями.

29.02.2016 арендатор (ответчик) направил в адрес арендодателей (истцов) уведомление № 26.1НЭ-07/31 о досрочном расторжении с 30.04.2016 договора аренды нежилых помещений от 01.12.2010 (т. 1, л.д. 165).

Ответным письмом № 21 от 16.03.2016 истцы сообщили ответчику о необходимости восстановить в первоначальное состояние помещения цокольного, 1-го, 2-го этажей согласно приложению № 2 к договору аренды от 01.12.2010, а также уведомили арендатора о готовности проинспектировать состояние всех помещений здания для принятия окончательного решения по текущему состоянию здания и имущества, переданного в аренду (т. 1, л.д. 166).

Письмом № 39 от 28.03.2016 истцы уведомили ответчика о проведении осмотра здания по адресу: 

<

...>/Братьев И-вых, 247/164 с помещениями, подлежащими передаче арендатором по акту приема-передачи (возврата), начиная с 10-00 часов 29.03.2016 (т. 1, л.д. 167).

В письме № 26.1НЭ-11/60 от 28.03.2016 ответчик указал своих ответственных лиц для участия в осмотре спорных помещений - ФИО7 и ФИО8 (т. 1, л.д. 168).

Письмом № 26.1НЭ-07/70 от 31.03.2016  ответчик сообщил истцам, что в связи с изменившимися обстоятельствами просит считать расторгнутым с 01.06.2016 договор аренды нежилых помещений от 01.12.2010 (т. 1, л.д. 169).

Как указывает истец, 29.03.2016 комиссией в составе представителей арендатора ФИО7 (специалист административно-хозяйственного отдела АО "НЭСК"), ФИО8 (ведущий специалист производственно-технического отела АО "НЭСК"), представителей арендодателей ФИО9, ФИО10, независимого лица ФИО11, проведен осмотр арендуемых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Северная/Братьев И-вых, 247/164, о чем составлен акт от 29.03.2016, в котором отражено фактическое состояние имущества, в том числе установлены факты причинения ущерба, порчи, повреждения арендованного имущества, а также не согласованной с арендодателями перепланировки арендуемых помещений (т. 1, л.д. 171-194, т. 2, л.д. 1-5).

Вышеназванный акт осмотра направлен в адрес ответчика письмом № 42 от 10.05.2016 (т. 1, л.д. 170), который ответчиком не подписан.

Письмом № 52 от 12.05.2016 истцы указали ответчику на необходимость передать 01.06.2016 спорные помещения в надлежащем - первоначальном состоянии на момент получения по передаточному акту, либо указать срок, в течение которого у АО «НЭСК» будет возможность передать помещения арендодателям в надлежащем состоянии (т. 2, л.д. 6-7).

В письме № 26.1 НЭ-07/112/2359 от 17.05.2016 ответчик сообщил истцам о том, что берет на себя обязательства по приведению в первоначальное состояние арендуемых помещений в части их планировки, иные замечания, указанные в акте осмотра, считает некорректным, в связи с тем, что состояние помещений на дату осмотра является надлежащим состоянием с учетом нормального износа (т. 2, л.д. 8-10).

Письмом № 61 от 19.05.2016 истцы уведомили ответчика о необходимости назначить ответственных лиц для передачи арендованных помещений арендодателям и сообщить об этом в срок до 30.05.2016, 01.06.2016 по акту приема-передачи начать передачу арендованного имущества, а также предложили арендатору назначить и провести 31.05.2016 совместную независимую строительно-техническую экспертизу относительно состояния помещений, арендованного имущества, подлежащего возврату арендодателям (т. 2, л.д. 21-53).

30.05.2016 арендатор (ответчик) направил в адрес арендодателей (истцов) письмо № 26.1НЭ-07/123, в котором сообщил о том, что представителем АО «НЭСК» при проведении строительно-технической экспертизы 31.05.2016 назначен начальник производственно-технического отдела ФИО12, и предложил назначить начало проведения экспертизы на 14 час. 00 мин. 31.05.2016 (т. 2, л.д. 56)

31.05.2016 комиссией экспертов ООО «ЮрИнСтрой», в присутствии представителя арендатора АО «НЭСК» - ФИО12, представителей арендодателей - ФИО9, ФИО10 и ФИО6, выполнены работы по обследованию технического состояния помещений спорного здания в связи с прекращением арендных отношений.

Эксперты произвели визуальное и инструментальное обследование, а также фотофиксацию технического состояния помещений здания и его конструктивных элементов, по итогам которого составлен акт строительно-технической экспертизы № 76/16.1. от 05.07.2016 (т. 3, л.д. 3-149).

В соответствии с актом строительно-технической экспертизы № 76/16.1. от 05.07.2016, по состоянию на 31.05.2016 на момент передачи арендатором ОАО «НЭСК» помещений нежилого торгово-офисного семиэтажного с цокольным этажом здания, расположенного по адресу: РФ, 

<

...>/Братьев И-вых 247/164 в помещениях указанного объекта и в конструктивных элементах здания имеются дефекты. При этом наличие значительных дефектов, а также техническое состояние помещений здания, техническое состояние инженерных систем жизнеобеспечения объекта капитального строительства делают технически невозможным дальнейшую эксплуатацию всего объекта капитального строительства без проведения комплекса ремонтно-строительных работ всего здания. По составу технологических процессов, объему работ и величине необходимых затрат комплекс требуемых ремонтно-строительных работ классифицируется как "внеплановый капитальный ремонт". На момент проведения обследования техническая эксплуатация здания невозможна в связи с созданием угрозы жизни и здоровью людей в период нахождения в этом здании, так как:

- системы пожаротушения и оповещения о пожаре находятся в аварийном состоянии;

- система электроснабжения здания изменена под технологический процесс арендатора, отсутствуют исполнительные схемы изменения системы электроснабжения, имеются отдельные не заизолированные участки, находящиеся под напряжением;

- техническое состояние помещений не позволяет осуществить производственный процесс, предусмотренный функциональным назначением здания.

Стоимость ремонтно-строительных работ, технически необходимых для устранения имеющихся дефектов в ценах по состоянию на 31.05.2016, в целях доведения планировочного решения помещений и технического состояния их до состояния, существовавшего на момент передачи объекта (объектов) арендатору (с учетом величины физического износа помещений здания, накопленного за период аренды помещений на основании договора аренды) составляет 20923033,17 руб.

Как указывает истец, 01.06.2016 в 10 час. 15 мин. представитель арендатора ФИО12 начал осуществлять передачу помещений и арендуемого имущества представителю арендодателей ФИО9 в присутствии одного из собственников недвижимого имущества - ФИО6, независимых лиц - ФИО13, ФИО11, ФИО14 Передачу помещений и арендуемого имущества начали осуществлять с цокольного этажа. Во время передачи арендуемых помещений и имущества второго этажа представитель арендатора - начальник производственно-технического отдела ФИО12 отказался от дальнейшего участия в возврате (передаче) арендуемых помещений и имущества арендодателям, самовольно покинув здание.

Согласно акту приема-передачи (возврата) от 01.06.2016 представитель арендатора ФИО12 передал представителю арендодателей ФИО9 арендованные помещения и имущество цокольного этажа, первого и частично второго. Арендованные помещения и имущество, в том числе частично второго, третьего, четвертого, пятого, шестого, седьмого этажей, представитель арендодателей совместно с указанными выше третьими лицами продолжила описывать уже без участия покинувшего здание представителя арендатора (т. 2, л.д. 69-95).

06.06.2016 истцы уведомили ответчика о том, что при выезде из здания арендатором неправильно эксплуатировался лифт, а именно осуществлялись перевозки крупногабаритных и иных грузов (мебель, сейфы и т.д.), в связи с чем лифту был причинен ущерб в виде повреждений кабины лифта и его напольного покрытия, в машинном отделении потолки из экзопана повреждены, частично экзопан отсутствует; демонтаж перегородок и оборудования при выезде и освобождении помещений осуществлялся в нарушение правил техники безопасности, правил пожарной безопасности, следствием чего явились оставленные оголенные электрические провода под напряжением, что в любой момент может привести к замыканию и как следствие пожару; один спринклер в ходе монтажных работ был отломан от общей системы пожаротушения, вследствие чего был залит полностью весь первый этаж, вся система пожаротушения здания пришла в негодность; стены, полы и потолки помещений вследствие использования их не по назначению просверлены, поломаны, имеют множество отверстий, окрашены в разные цвета, с подтеками, масляными пятнами и т.п., в связи с чем не подлежат дальнейшей эксплуатации и требуют ремонта.

К указанному письму, направленному в адрес ответчика, истцами был приложен проект акта приема-передачи (возврата) помещений от 01.06.2016 с перечнем выявленных недостатков.

Письмом № 26.1НЭ-07/223/3315 от 06.07.2016 ответчик не согласился с недостатками помещений, указанными истцами, представил свои комментарии по замечаниям арендодателей (т. 2, л.д. 96-142).

31.10.2016 истцами в адрес ответчика направлена претензия № 94 с требованием в десятидневный срок возместить расходы на устранение дефектов, зафиксированных в акте № 76/16.1. от 05.07.2016 (т. 2, л.д. 143-191), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд с настоящим исковым заявлением.

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В обоснование иска истец сослался на то, что ответчиком (арендатором) арендуемое имущество возвращено истцам (арендодателям) в технически неисправном состоянии, поврежденном, требующем восстановительного ремонта, не приведя его в то состояние, в котором получил, с учетом нормального износа, что является нарушением пункта 4.8. договора аренды нежилых помещений № 67НЭ-ДА от 01.12.2010.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Основанием применения гражданско-правовой ответственности, установленной статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений.

При этом, для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий - наличие ущерба, доказанность его размера, установление виновности и противоправности поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом.

Исходя из положений вышеуказанных норм и в соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт неправомерных действий ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между неправомерными действиями ответчика и возникшими убытками.

В подтверждение факта и размера понесенных убытков истцами в материалы дела представлен акт строительно-технической экспертизы № 76/16.1. от 05.07.2016, составленный ООО "ЮрИнСтрой", согласно которому стоимость ремонтно-строительных работ, технически необходимых для устранения имеющихся дефектов в ценах по состоянию на 31.05.2016, составляет 20923033,17 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что истцом не доказан факт причинения убытков, все недостатки помещений, возвращенных арендодателям после прекращения договора аренды, с учетом срока аренды носят характер нормального износа.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, и учитывая возражения ответчика, определением Арбитражного суда Краснодарского края от  26.12.2017 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимое экспертное бюро «Группа А» ФИО15.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы.

1. Соответствовало ли состояние нежилых помещений семиэтажного здания, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - "спорные помещения", "спорное здание"), на дату 31.05.2016 условиям п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 в редакции дополнительных соглашений к нему, с учетом соглашения о передаче неотделимых улучшений от 31.12.2012 и без его учета, а также с учетом естественного износа за период аренды с 01.12.2010 по 31.05.2016?

При ответе на данный вопрос учесть состояние спорных помещений на дату заключения договора - 01.12.2010 с учетом согласованных с истцами (собственниками) изменений, произведенных ответчиком в предшествующий период аренды с 2005 по 01.12.2010.

2. Если не соответствовало, то установить, какие по состоянию на 31.05.2016 имелись несоответствия (дефекты), и определить объем и стоимость ремонтно-строительных работ в ценах по состоянию на 31.05.2016 по устранению несоответствий (дефектов) в целях приведения спорных помещений в соответствие с п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 в редакции дополнительных соглашений к нему, а также с учетом соглашения о передаче неотделимых улучшений от 31.12.2012 и с учетом естественного износа за период аренды с 01.12.2010 по 31.05.2016.

3. При установлении несоответствий (дефектов) определить, возможна ли была нормальная техническая эксплуатация спорных нежилых помещений без их устранения.

4. Соответствуют ли объем и стоимость работ и материалов, указанных в представленных истцами документах (том 6 - том 9 материалов дела), объему и стоимости ремонтных работ фактически выполненных в спорных помещениях после их освобождения ответчиком 31.05.2016.

5. Является ли объем и стоимость работ и материалов, указанных в представленных истцами документах (том 6 - том 9 материалов дела), необходимым для приведения спорных помещений в соответствие с условиями п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 в редакции дополнительных соглашений к нему, а также с учетом соглашения о передаче неотделимых улучшений от 31.12.2012 и с учетом естественного износа за период аренды с 01.12.2010 по 31.05.2016, или истцами произведены дополнительные работы по улучшению спорных помещений.

6. Установить, является ли объем работ и материалов, указанных в представленных ответчиком - АО "НЭСК" документах (том 11 - том 15 материалов дела) необходимым и достаточным для приведения спорных помещений в соответствие с п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 в редакции дополнительных соглашений к нему, а также с учетом соглашения о передаче неотделимых улучшений от 31.12.2012 и с учетом естественного износа за период аренды с 01.12.2010 по 31.05.2016.

7. Из документов, представленных истцами и ответчиком, определить, какие из работ и материалов фактически произведены и установлены в спорных помещениях в период с мая 2016 по декабрь 2016.

8. Установить, соответствует ли на текущую дату состояние спорных помещений их состоянию с учетом подписания сторонами соглашения о передаче неотделимых улучшений от 31.12.2012.

В соответствии с экспертным заключением № 20-17/16.5 от 20.02.2018:

1. Техническое состояние помещений и систем инженерного обеспечения (электроснабжения, пожаротушения и оповещения о пожаре) здания, расположенного по адресу: 

<

...> на дату 31.05.2016 не соответствовало условиям п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010.

2. Стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов (несоответствий) и приведение помещений в соответствие с п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 составляет 5788853,44 руб., в том числе НДС 18% и стоимость работ по устранению дефектов системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре по договору № 15-М от 12.07.2016 - 726042 руб., всего 6514895,44 руб. Перечень дефектов (несоответствий) нежилых помещений многоэтажного торгово-офисного здания по адресу: 

<

...> приведен в исследовательской части по 1 вопросу.

3. В соответствии с требованиями "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384-ФЗ, нормальная, безопасная техническая эксплуатация спорных нежилых помещений невозможна без выполнения работ по устранению дефектов (несоответствий), перечисленных в исследовательской части по 1 вопросу.

4. Установить соответствие объемов, стоимости работ и материалов, указанных в представленных истцами документах, объему и стоимости фактически выполненных ремонтных работ в спорных помещениях с достаточной точностью не представляется возможным, по следующим причинам:

- на исследование представлены только договора и платежные документы, отсутствуют схемы, проектные решения, рабочая и исполнительная документации. То есть невозможно установить, где (помещение, этаж и т.д.) и в каком объеме выполнялись ремонтные работы;

- в спорных помещениях выполнялись работы по перепланировке и изменению (улучшению) дизайнерских решений, т.е. истцами проведены работы по улучшению спорных помещений.

5. На момент проведения экспертизы в помещениях здания и по фасаду выполнены ремонтно-восстановительные работы после прекращения арендных отношений с АО "НЭСК". Согласно представленным документам, ремонтные работы производились с июня 2016. В ходе выполнения ремонтных работ выполнялись дополнительные работы по улучшению спорных помещений, объемы работ не выделялись (документы не представлены).

6. После прекращения арендных отношений (31.05.2016), ответчиком (АО "НЭСК") выполнялись работы по демонтажу перегородок и дверных коробок в офисном здании на сумму 478851,08 руб., договор подряда № 97 НЭ-ДХ от 23.05.2016. Работы по демонтажу перегородок и дверных коробок необходимы, но недостаточны для приведения спорных помещений в соответствие с п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010.

7. Истец (арендодатели 1,2,3) в период с мая по декабрь 2016 выполнил ремонтно-восстановительные работы в спорных помещениях. Выполнена перепланировка (реконструкция) помещений здания, а также изменены решения по дизайну помещений и фасаду. Установить фактические объемы выполненных ремонтных работ по представленным документам невозможно, так как на исследование представлены только договора и платежные документы, отсутствуют схемы, проектные решения, рабочая и исполнительная документации. Ответчик (АО "НЭСК") в период с мая по декабрь 2016 выполнил работы по демонтажу перегородок и дверных коробок в офисном здании, на сумму 478851,08 руб., договор подряда № 97 НЭ-ДХ от 23.05.2016.

8. В помещениях здания и по фасаду выполнены ремонтно-восстановительные работы после прекращения арендных отношений с АО "НЭСК". Согласно представленным документам, ремонтные работы производились с июня 2016. В ходе ремонтно-восстановительных работ выполнена перепланировка (реконструкция) помещений здания и изменены решения по дизайну помещений и фасаду. В материалах дела отсутствует перечень и техническая документация (схемы, планы, спецификация и т.д.) на передаваемые улучшения (соглашение о передаче неотделимых улучшений от 31.12.2012), указана только сумма. По результатам исследования представленных документов и видеозаписи, эксперт приходит к выводу о том, что значительная часть "неотделимых улучшений" на дату 31.05.2016 была демонтирована: электромонтажные работы по 1 этажу и реконструкция (перепланировка) 2 этажа. Определить, какие из "неотделимых улучшений" остались на объекте исследования, не представляется возможным.

Кроме того, из пояснений эксперта ФИО15, данных в судебном заседании суда первой инстанции 12.04.2018 - 18.04.2018, следует, что площади спорных помещений, учитываемые при определении объемов ремонтно-восстановительных работ, определены на основании представленных планов помещений к договору аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010. В отношении включения в состав убытков стоимости шлифовки покрытия (полировка) полов в объеме 3060,2 кв.м эксперт пояснил, что после проведения арендатором демонтажных работ (перегородок, стен, оборудования и т.д.), выноса мебели и оборудования на поверхности плитки остались множественные царапины, остатки клея, отверстия от креплений. Комиссией экспертов ООО НПП "ЮрИнСтрой" (акт экспертизы № 76/16.1 от 05.07.2016) предложено решение по демонтажу напольного покрытия из керамической плитки, что значительно дороже, чем шлифовка. Экспертом предложен экономичный вариант восстановления покрытия полов.

Как указал эксперт, в заключении экспертизы не учтены объемы работ по устранению дефектов дверных и оконных блоков, поскольку на момент проведения экспертного осмотра дефекты дверных и оконных блоков устранены. При осмотре определено, что оконные и дверные блоки не менялись, остались б/у. В представленном на исследование акте экспертизы № 76/16.1 от 05.07.2016 (ООО НПП "ЮрИнСтрой") не указаны объемы (количество, площадь и т.д.) дефектов дверных и оконных блоков, их предложено заменить на новые.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное суду заключение эксперта № 20-17/16.5 от 20.02.2018  подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, согласно которой заключение строительно-технической экспертизы № 20-17/16.5 от 20.02.2018, выполненное ООО "Независимое экспертное бюро "Группа А", соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доводы ответчика о том, что истцами не доказан перечень убытков, правомерно отклонен Арбитражным судом Краснодарского края, поскольку все недостатки арендованного имущества были указаны в акте ООО НПП "ЮрИнСтрой" № 76/16.1 от 05.07.2016. При этом, ответчику направлялось уведомление о дате и времени осмотра спорных помещений.

Суд первой инстанции верно указал, что ответчиком не принято надлежащих мер по возврату арендуемых помещений арендодателям с фиксацией каждого повреждения, в связи с чем он несет риск ненадлежащей сдачи помещений истцам.

Таким образом, факт причинения убытков в виде стоимости ремонтно-строительных работ по устранению дефектов (несоответствий) и приведению помещений в соответствии с условиями договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 в размере 5788853,44 руб., подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе экспертным заключением № 20-17/16.5. от 20.02.2018.

В отношении требований истцов о взыскании убытков в виде стоимости работ по устранению дефектов системы пожарной сигнализации, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно представленному в материалы дела дефектному акту ООО "Пожарная безопасность" от 31.05.2016, по результатам осмотра систем противопожарной защиты в спорном здании, было установлено:

1. В помещениях цокольного этажа повреждены линии пожарной сигнализации (демонтирован кабель-канал и отсутствует провод);

- отсутствует адресный сигнальный блок (АСБ) в количестве 2 шт.;

- отсутствует 12 шт. дымовых пожарных извещателя Аврора;

- отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах.

2. В помещениях первого этажа отсутствует 9 шт. дымовых пожарных извещателя Аврора;

- повреждена линия (шлейф) пожарной сигнализации (обрыв);

- неисправность аккумуляторной батареи (АКБ) 12/7 Ah - 5 шт. в блоках бесперебойного питания;

- неисправность аккумуляторной батареи (АКБ) 12/2 Ah 1 шт. в блоке речевого оповещения Орфей;

- поврежден трубопровод системы водяного спринклерного пожаротушения;

- отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах.

3. В помещениях второго этажа повреждены линии пожарной сигнализации (обрывы);

- неисправность аккумуляторной батареи (АКБ) 12/2 Ah 1 шт. в блоке речевого оповещения Орфей;

- отсутствует 2 шт. дымовых пожарных извещателя Аврора;

- отсутствует 2 шт. светового табло "Выход";

- отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах.

4. В помещениях третьего этажа отсутствует 3 шт. дымовых пожарных извещателя Аврора;

- отсутствует акустическая система АМ-1 в количестве 1 шт.;

- отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах.

5. В помещениях четвертого этажа отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах;

- неисправность аккумуляторной батареи (АКБ) 12/2 Ah 1 шт. в блоке речевого оповещения Орфей;

6. В помещениях пятого этажа отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах.

7. В помещениях шестого этажа отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах;

- отсутствует 1 шт. дымовой пожарный извещатель Аврора.

8. В помещениях седьмого этажа отсутствуют огнетушители в пожарных шкафах;

- неисправность аккумуляторной батареи (АКБ) 12/2 Ah 1 шт. в блоке речевого оповещения Орфей;

- отсутствует акустическая система АМ-1 в количестве 5 шт.;

- отсутствует 4 шт. дымовых пожарных извещателя;

- отсутствует адресный исполнительный блок (АИБО) в количестве 1 шт.;

- отсутствует адресный сигнальный блок (АСБ) в количестве 1 шт.

Комиссией сделан вывод о том, что противопожарная система находится в неработоспособном состоянии. Для полной работоспособности систем необходимо устранить перечисленные неисправности и установить недостающее оборудование.

Как установлено экспертным заключением № 20-17/16.5 от 20.02.2018, стоимость работ по устранению дефектов системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре составляет 726042 руб.

В соответствии с актом № 76/16.1 от 05.07.2016, составленном ООО НПП "ЮрИнСтрой", установлено, что система пожаротушения находится в нерабочем состоянии. Датчики системы частично отсутствуют, частично не прикреплены к поверхности строительных конструкций. Датчики пожарной безопасности, спринклеры частично погнуты, сломаны. Один спринклер в процессе демонтажных работ выполняемых арендатором был отломан от общей системы пожаротушения, вследствие чего вся система пожаротушения здания пришла в нерабочее состояние.

Стоимость работ по устранению дефектов системы пожарной сигнализации в сумме 726042 руб. определена в экспертном заключении № 20-17/16.5 от 20.02.2018 на основании договора № 15-М от 12.07.2016, заключенного между истцом - ИП ФИО5 и ООО «Пожарная безопасность».

Согласно представленному в материалы дела акту о приемке выполненных работ за июль - ноябрь 2016, подрядчиком - ООО "Пожарная безопасность" произведены монтажные работы по системе пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре в спорном здании.

Возражая против взыскания убытков в сумме 726042 руб. ответчик указал, что согласно акту № 76/16.1 от 05.07.2016 арендатором был поврежден один спринклер.

При этом, согласно представленному ответчиком письму ООО "Краснодарремстроймонтаж" от 18.12.2017, механическое повреждение одного спринклерного оросителя не может вывести из строя всю систему автоматического пожаротушения.

Таким образом, возложение на ответчика убытков в полном объеме в сумме 726042 руб. не отвечает принципу разумности и справедливости.

Применительно к ответственности за нарушение обязательств в пункте 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель установил, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Аналогичный правовой подход подлежит применению и к возмещению убытков, возникших из внедоговорных обязательств.

В частности, согласно пункту 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 г., недоказанность размера имущественного вреда не является основанием для отказа в применении к причинителю вреда мер гражданско-правовой ответственности.

Довод ответчика о том, что срок эксплуатации системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре истек до даты выявления соответствующих дефектов ООО "Пожарная безопасность" - 31.05.2016 правомерно отклонен Арбитражным судом Краснодарского края по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спринклерный ороситель был отломан от общей системы пожаротушения в процессе демонтажных работ выполняемых арендатором. Таким образом, причиной выхода из строя указанного спринклера не может являться истечение срока эксплуатации системы пожарной сигнализации.

Договор аренды между сторонами в течение длительного времени (с 2005) перезаключался, при этом каких-либо замечаний о работе системы пожарной сигнализации со стороны арендатора в адрес истцов не направлялось.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства, пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца сумму убытков по устранению дефектов системы пожарной сигнализации в размере 363021 руб. (50% от установленной экспертом суммы 726042 руб.).

На основании вышеизложенного, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию сумма убытков в общей сумме 6151874,44 руб. (5788853,44 руб. + 363021 руб.), следовательно, в пользу каждого истца подлежит взысканию сумма убытков в размере 2050624,82 руб. (6151874,44 руб. / 3).

Апелляционный суд критически  относится к доводу жалобы о том, что помещения 7 этажа по факту передавались арендатору без напольного покрытия.

Из пояснений истца следует, что отсутствие в акте приема-передачи помещений записи о наличии покрытия полов 7 этажа в виде плитки обусловлено исключительно невнимательностью работников ответчика, которые с 2005 года всегда самостоятельно готовили договоры аренды, акты приема-передачи помещений и предоставляли их на подпись истцам уже подписанные со стороны арендатора, но не свидетельствует о фактическом отсутствии плитки на 7 этаже в момент заключения договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010. На протяжении более десяти лет эксплуатации арендуемого имущества с 2005 года у ответчика не возникало претензий к отсутствию отделки полов 7 этажа плиткой. Ответчиком, арендуемое имущество, в том числе помещения и полы 7 этажа, принято по договору № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 без претензий, возражений и замечаний, что является доказательством надлежащего выполнения истцами обязанности по передаче имущества ответчику в состоянии, соответствующем условиям договора, пригодном для целей аренды. 

Наличие отделки полов в виде плитки подтверждается договорами субаренды № 13 НС/9НЭ-ДА от 25.03.2008, № 11НЭ-ДА от 30.03.2009, 09НЭ-ДА от 03.03.2001, 17НЭ-ДА от 01.03.2013, которые заключались между ответчиком и ОАО «НЭСК-электросети», и актами приема-передачи помещений, подписанными ОАО «НЭСК» и ОАО «НЭСК-электросети».

Так, согласно пункту 1.4. указанных выше договоров субаренды, передача нежилых помещений производится по передаточному акту, определяющим укомплектованность нежилых помещений сопутствующим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 актов приема-передачи помещений от 01.10.2010, 07.04.2011, 01.11.2012, 01.03.2013, 01.03.2014, 01.04.2015, на момент подписания актов нежилые помещения находятся в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, и может быть использовано для целей указанных в договоре. Каких-либо недостатков, изъянов, неисправностей не обнаружено: стены, потолки и полы без повреждений.

При этом ответчиком не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих, что плитка, которая имелась в остатке на 7 этаже на 31.05.2016, не укладывалась истцами.

По результатам осмотра сторонами арендованного имущества составлен акт от 29.03.2016, в котором отражено фактическое состояние арендуемого имущества, в том числе факты причинения порчи, повреждения арендованного имущества, несогласованной с истцами перепланировки арендуемых помещений (приложение № 22 к иску).

В письме № 26.1НЭ-07/112/2359 от 17.05.2016 ответчик сообщает истцам о том, что АО «НЭСК» берет на себя обязательства по приведению в первоначальное состояние арендуемых помещений только в части их планировки, остальные замечания, указанные истцами, в направленном ими на подписание акте осмотра от 29.03.2016, АО «НЭСК» считает некорректными по причине того, что в соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров аренды № 67 НЭ-ДА от 01.12.2010, при расторжении любого договора арендатор передает арендодателям имущество, в том состоянии, в котором его принимал, за исключением нормального износа (приложение № 24 к иску).

В целях урегулирования спорной ситуации, для определения технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации арендуемого имущества на момент возврата ответчиком, истцами было принято решение о проведении независимой строительно-технической экспертизы, о чем было сообщено ответчику исходящим письмом № 61 от 19.05.2016 (приложение № 25 к иску).

Экспертами произведено визуальное и инструментальное обследование, а также фото-фиксация технического состояния помещений здания и его конструктивных элементов цифровым фотоаппаратом, что отражено в акте экспертизы № 76/16.1 от 05.06.2016 (приложение № 33 к иску).

Так, экспертами в присутствии представителя ответчика, зафиксированы значительные дефекты, а также техническое состояние помещений здания, в том числе частичное отсутствие плитки на 7 этаже.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции признает несостоятельным довод апеллянта о том, что ковровое покрытие на 4 этаже здания ответчиком было уложено на плитку, поскольку частичное отсутствие плитки было зафиксировано экспертами и на 4 этаже, что отражено в акте экспертизы № 76/16.1 от 05.07.2016, в то время как ответчиком не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих, что плитка, которая имелась в остатке на 4 этаже на 31.05.2016, не укладывалась истцами.

Факты частичного отсутствия плитки на 7 и 4 этажах обусловлен тем, что в период эксплуатации арендованного имущества ответчик его самостоятельно заменил на другое менее стойкое к износу и загрязнению покрытие - ковровое покрытие, которое зафиксировано в акте экспертизы № 76/16.1 от 05.07.2016.

Кроме того, состояние здания, помещений, после освобождения ответчиком, подтверждается видеозаписью, представленной истцом (флэш-карта Smartbuy 16Gb, том дела 15, лист 160).

Утверждение ответчика о том, что он не несёт ответственность за выход из строя системы пожарной сигнализации и оповещение о пожаре в арендуемом имуществе), признается апелляционной коллегией несостоятельным по следующим основаниям.

Так, в ходе монтажных работ, работ по приведению планировки арендуемого имущества в первоначальное состояние, ответчиком выведены из строя системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре строения, а именно 25.05.2016 последним производился демонтаж перегородок, 1-го этажа здания, при осуществлении которого поврежден трубопровод системы водяного сплинкерного пожаротушения - отломан один спринклер, вследствие чего был залит полностью весь первый этаж, вся система пожаротушения здания пришла в негодность. Кроме того, были повреждены датчики оповещения о пожаре.

Об указанном факте ответчику сообщалось в письме № 55 от 25.05.2016; к письму приложены фотоматериалы и документы, подтверждающие причинение ущерба системе пожаротушения. Ответчику было передано письмо ООО «Пожарная безопасность» № 16 от 26.03.2016 и дефектный акт ООО «Пожарная безопасность» от 31.03.2016.

Указанные повреждения системы противопожарной безопасности также были установлены экспертами при осмотре и отражены в акте экспертизы № 76/16.1 от 05.07.2016.

Таким образом, материалами дела документально подтвержден факт причинения ответчиком ущерба, в связи с чем довод ответчика о том, что он не несет ответственности за выход из строя системы противопожарной безопасности арендуемого имущества, является необоснованным.

Более того, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что он не несет ответственность за выход из строя системы противопожарной безопасности, в том числе и в связи с повреждением трубопровода системы водяного сплинкерного пожаротушения, вследствие поломки сплинкера при осуществлении демонтажа перегородок 1 -го этажа арендуемого имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не учел и не дал оценки доводам ответчика о незаконности применения экспертом при расчетах стоимости работ коэффициента стесненности, также является несостоятельным.

Как следует из материалов дела, принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку представленным сторонами в дело доказательствам, а также выводам эксперта, который был опрошен в судебном заседании, в том числе по указанному доводу.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту.

Возражая против выводов эксперта, ответчик не воспользовался правами, предусмотренными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не заявлял, как и не заявлял ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Между тем, проверяя данный довод, суд апелляционной инстанции определением от 12.07.2018 запрашивал у эксперта ООО «Независимое экспертное бюро «Группа А» ФИО15 письменные пояснения по доводам ответчика, касающиеся несогласия с выводами эксперта.

Из пояснений эксперта ООО «Независимое экспертное бюро «Группа А» ФИО15, направленных в суд апелляционной инстанции, относительно применения коэффициента стесненности следует, что стоимость ремонтно-строительных работ в ценах по состоянию на 31.05.2016 по устранению несоответствий (дефектов) в целях приведения спорных помещений в соответствие с п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 определена базисно-индексным методом на основании территориальных сметных нормативов (ТЕР-2001) для Краснодарского края, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской федерации (Минстрой России) от 31.12.2014 № 937/ПР и внесенных в Федеральный реестр сметных нормативов, а также применения индексов перевода цен в текущие цены 2 квартала 2016 (письмо департамента строительства Краснодарского края от 08.06.2016 № 207-2416/16-01-09 «Об индексах на 2 квартал 2016 года», приложение 2, п.1), с учетом применения МДС81-35.2004 «порядок определения сметной стоимости», Методических указаний и писем Министерства регионального развития РФ об уточнении применения коэффициентов к нормативам накладных и плановых накоплений. 

Коэффициент 1,35 использовался экспертом с учетом рекомендаций Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС81-35.2004, п. 2, Примечание 2):

- интенсивное движение городского транспорта и пешеходов в непосредственной близости от места выполнения работ по фасаду здания;

- техническое состояние системы электроснабжения не отвечает требованиям, предъявляемым к безопасной эксплуатации зданий (на момент освобождения здания арендатором);

- стесненные условия складирования материалов или невозможности их складирования на строительной площадке, требующие постоянного перемещения. 

Несогласие заявителя жалобы с такой оценкой не может являться достаточным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Также необоснованными являются доводы заявителя жалобы о том, что все недостатки возвращенного арендуемого имущества истцам носят характер нормального износа.

Из материалов дела усматривается, что арендуемое имущество принято ответчиком без претензий, возражений и замечаний, что является доказательством надлежащего выполнения истцами обязанности по передаче имущества ответчику в состоянии соответствующем условиям договора, пригодном для целей аренды.

По окончании арендных отношений ответчик возвратил нежилые помещения с недостатками, указанными в акте строительно-технической экспертизы № 76/16.1. от 05.07.2016. Перечень недостатков (дефектов) приведен в экспертном заключении № 20-17/16.5 от 20.02.2018. На основании установленных недостатков (дефектов) экспертом определена стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов (несоответствий) и приведение помещений в соответствие с п. 4.8 договора аренды № 67НЭ-ДА от 01.12.2010 (то есть состояния, в котором было получено помещение арендатором).

При этом судебная практика исходит из того, что под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.

Выявленные экспертом ООО «Независимое экспертное бюро «Группа А» ФИО15 дефекты (несоответствия) имущества арендодателей не являются следствием обычного хозяйственного использования нежилого помещения.

Допустимые доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с акционерного общества «Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края» убытков в общем размере 6151874,44 руб.

 

Рассмотрев требования истцов о взыскании с ответчика расходов на оплату досудебной экспертизы для определения размера материального ущерба, причиненного арендатором в результате ненадлежащей эксплуатации спорных помещений в сумме 150000 руб., а также расходов на оплату услуг представителя в размере 110000 руб., Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил указанные требования пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований - в размере 44115 руб. (150000 руб. * 29,41%) и в размере 18381,25 руб. (62500 руб. * 29,41%).

В обоснование расходов по оплате досудебной экспертизы истцом -  ФИО6 представлены платежные поручения № 129 от 09.06.2016 (на сумму 70000 руб.) и № 128 от 02.06.2016 (на сумму 80000 руб.) (т. 3, л.д. 160-161).

В подтверждение понесенных расходов на оплату услуг представителя ФИО6 представлены договор о возмездном оказании услуг № 40-11/16, платежное поручение № 299 от 12.12.2016 (на сумму 110000 руб.) (т. 3, л.д. 152-154).

Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца – ФИО5 расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 37644,80 руб., несение которых подтверждается платежным поручением от 14.11.2017 (т. 6, л.д. 38).

В части взыскания судебных расходов решение суда первой инстанции не обжалуется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (платежное поручение № 5303 от 01.06.2018), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 по делу № А32-37088/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                              Е.А. Маштакова

 

Судьи                                                                                                               В.В. Ванин

 

                                                                                                                           Н.В. Нарышкина