Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-17333/2022

23 марта 2023 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска и Администрации города Нефтеюганска к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными сделок и отсутствующим право собственности на объекты недвижимости, применении последствий недействительности сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «РН-Юганскнефтегаз»; ПАО «НК «Роснефть», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

при участии представителей:

от истцов - ФИО5, доверенность от 27.12.2022 (от Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска), по доверенности от 09.01.2023 № 9 (от Администрации города Нефтеюганска),

от ответчика – ФИО6, доверенность от 04.07.2022 (посредством веб-конференции),

от третьих лиц: от ООО «РН-Юганскнефтегаз» - ФИО7 доверенность № 35/22  от 01.02.2022, от ПАО «НК «Роснефть» - ФИО7, доверенность 77 АГ 7743607 от 22.12.2022,

от других - не явились,

установил:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - истец-1, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик-1, ФИО2) с требованиями:

1. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 № 54;

2. о применении последствий недействительности путем:

- возврата администрацией г. Нефтеюганска ФИО2 денежных средств в размере 7 731 000 руб.,

- погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи от 23.12.2019 № 86:20:0000061:698-86/049/2019-6 о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 площадью 29 519 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26;

3. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.06.2019 № 21-А;

4. об обязании ФИО2 в 14-тидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698;

5. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО2 на сооружение - открытая автостоянка для грузовых автомобилей с кадастровым номером 86:20:0000061:711;

6. о погашении в ЕГРН записи от 06.11.2019 № 86:20:0000061:711-86/056/2019-1 о регистрации права собственности ФИО2 на открытую автостоянку для грузовых автомобилей с кадастровым номером 86:20:0000061:711.

Дело передано на рассмотрение Арбитражного суда из Нефтеюганского районного суда.

В ходе судебного разбирательства в суд поступило заявление об увеличении исковых требований (от 11.11.2022), истец просит:

1) Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 № 54, применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 № 54;

2) Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

- запись № 86:20:0000061:698:-86/043/2022-9 о регистрации 1/4 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26;

- запись № 86:20:0000061:698-86/043/2022-8 о регистрации доли ФИО4 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26;

- запись № 86:20:0000061:698-86/043/2022-10 о регистрации 1/2 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26;

- запись № 86:20:0000061:698-86/049/2019-6 о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный но адресу: 

<

...> земельный участок 26.

3) Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 04.06.2019 № 21-А. Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

4) Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и погасить в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним

- запись № 86:20:0000061:711-86/055/2022-3 о регистрации 1/4 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26;

- запись № 86:20:0000061:711-86/055/2022-2 о регистрации 1/4 доли ФИО4 в праве общей долевой собственности на сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26;

- запись № 86:20:0000061:711-86/056/2019-1 о регистрации 1/2 доли ФИО4 в праве общей долевой собственности на сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26.

Обязать ФИО2, ФИО4, ФИО3 в 14-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд принял изменение исковых требований.

В связи с изменением иска, процессуальное положение ранее привлеченных в качестве третьих лиц ФИО4 (далее - ответчик 2, ФИО4) и ФИО3 (далее - ответчик 3, ФИО3) изменено, указанные лица привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

От Администрации города Нефтеюганска (далее - Администрация), привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поступило заявление о вступлении в дело в качестве соистца (ходатайство от 13.11.2022).

Определением от 14.11.2022 суд удовлетворил ходатайство Администрации о вступлении в дело в качестве соистца.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судом привлечены: ООО «РН-Юганскнефтегаз», ПАО «НК «Роснефть», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, которые представили в суд отзывы.

Представитель ООО «РН-Юганскнефтегаз», ПАО «НК «Роснефть» принял участие в судебных заседаниях по делу.

ФИО4, ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

ФИО3, ФИО4 представлены отзывы на заявленные требования.

Представитель Департамента и Администрации поддержал исковые требования, с учетом принятого судом увеличения иска, в полном объеме.

Соответчики согласно отзывов, представитель ответчика-1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились по мотивам, изложенным в отзывахна иск, заявили о пропуске срока исковой давности в отношении заявленных требований.

Представитель ООО «РН-Юганскнефтегаз», ПАО «НК «Роснефть» поддержал позицию истцов, возражая на доводы ответчиков, по мотивам изложенным в отзывах на иск.

Суд признал возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся представителей участников дела, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ.

Заслушав позицию представителей сторон и ООО «РН-Юганскнефтегаз», ПАО «НК «Роснефть», исследовав доводы иска и отзывов на иск, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.06.2019 № 21-А, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу; Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> земельный участок 26, площадью 29 519 кв.метров, из категория земель - земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером - 86:20:0000061:698 (далее - участок), а арендатор принять и использовать участок в соответствии с условиями, определенными договором (пункт 1.1. договора).

Разрешенное использование участка: под обслуживание автотранспорта.

Договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.5 договора).Дата регистрации договора - 19.06.2019.

В соответствии с актом приема-передачи арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26, площадью 29 519 м2, из категории земель - «земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена» с кадастровым номером 86:20:0000061:698 (далее так же - Земельный участок).

05.12.2019 ФИО2 обратился с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пп.6 п. 2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. В заявлении указал на наличие в собственности объекта с кадастровым номером 86:20:0000061:711.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.05.2022 № КУ ВИ-001/2022- 73077423 арендатор 06.11.2019 зарегистрировал право собственности на объект недвижимостис кадастровым номером 86:20:0000061:711 - «Открытая автостоянка для грузовых автомобилей».

Соглашением о расторжении от 05.12.2019 договор аренды земельного участка№ 21-А от 04.06.2019 расторгнут.

05.12.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка № 54 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец (Администрация) обязуется передать в собственность покупателю (ФИО2) земельный участок из земель населённых пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 86:20:0000061:698 площадью 29519 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...> земельным участок 26 (далее - участок), а покупатель принять и оплатить его по цене и на условиях, предусмотренных договором.

В преамбуле договора купли-продажи указано, что стороны заключили договор купли-продажи в соответствии с пп.2 п.1 ст.39.1, пп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи (приложение № 3 к договору купли-продажи).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2022 № КУВИ-001/2022-73077430 (приложение № 7 к иску), право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2 23.12.2019.

Истец, полагая, что договор аренды № 21-А от 04.06.2019, договор купли - продажи земельного участка № 54 от 05.12.2019 являются ничтожной сделкой, нарушающей требования закона, обратился в суд с настоящим иском.

В качестве оснований заявленных требований истец ссылается на то, что заключенные сделки противоречат земельному законодательству, поскольку открытая автостоянка для грузовых автомобилей, выполненная путем укладки асфальтобетона на поверхность земли в отсутствие её подземной или надземной части не является сооружением и, как следствие, не отвечает признакам недвижимого имущества. «Автомобильная стоянка» не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

Согласно доводов иска, продажа земельного участка без торгов в отсутствие установленных законом оснований нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишенного возможности через торги реализовать свое право па получение земельного участка. При этом в качестве основания для предоставления в собственность земельного участка ФИО2 указывал на наличие объекта, находящегося в его собственности - «Открытая автостоянка для грузовых автомобилей». Площадь указанного объекта составляет 1374,2 кв.м. Таким образом, если бы объект - «Открытая автостоянка для грузовых автомобилей» соответствовал признакам недвижимого имущества, предоставление земельного участка площадью 29 519 кв.м, в собственность в порядке, предусмотренном пн.6 и.2 ст.39.3, н.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ свидетельствовала бы о явной несоразмерности площади выкупаемого земельного участка площади размещенного на нём спорного объекта.

По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи от 05.12.2019 № 54 земельного участка, заключенного с ФИО2 в силу его ничтожности применительно к положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как не соответствующий требованиям закона.

Кроме того, истец утверждает, что границы земельного участка предоставленного по договору аренды, расположены с нарушением нормативных расстояний от объектов нефтедобычи:

- от скважин кустовой площадки № 55 Усть-Балыкского месторождения нефти - 100 м;

- земельный участок попадает в охранные зоны промысловых трубопроводов. Охранная зона промыслового трубопровода 50 м., определяется в соответствии с РД 39-132-94: «Правила по эксплуатации, ревизии, рем опту и отбраковке нефтепромысловых трубопроводов»;

- охранная зона линии электропередачи составляет 15 м. от осей ВЛ 35 кВ с каждой стороны (Постановление Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).

Ответчики полагают, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания сделок, договор аренды от 04.06.2019 № 21-А заключен по итогам торгов, условия которых полностью выполнены арендатором и истец не назвал ни одного основания, свидетельствующего о недействительности данной сделки, торги могут быть признаны недействительными в течение одного года лицом, права которого нарушены; Департамент не является стороной сделки; истцы не указали, в чем заключается нарушение их прав оспариваемыми договорами, а так же какой публичный интерес нарушают оспариваемые сделки; объект недвижимости «автомобильная стоянка для грузовых автомобилей» помимо замощения включает в себя капитальное здание контрольно-пропускного пункта (КПП), административное здание, электросети, забор на капитальном фундаменте, благоустройство территории, что подтверждается техническим планом, осмотр объекта истцом не производился.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как следует из положений статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений статьи 168 ГК РФ, на которую ссылается истец, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000061:698 от 04.06.2019 № 21-А заключен по результатам торгов.

В соответствии со статьёй 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Истец не оспорил торги по основаниям, указанным в статье 449 ГК РФ, срок исковой давности по признанию торгов недействительными истёк 24.05.2019 (один год со дня проведения торгов), протокол подведения итогов торгов датирован 24.05.2019 (том 1 л. д. 105).

В соответствии со статьёй 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор аренды от 04.06.2019 № 21-А расторгнут 05.12.2019 по соглашению сторон, в связи с чем отсутствует предмет спора в части требования о признании недействительным договора аренды.

Кроме того, не нашли своего подтверждения доводы истцов о нарушении земельного законодательства при заключении договора аренды.

В качестве основания признания договора аренды недействительным, как ничтожной сделки, не порождающей права и обязанности сторон, истец указывает на нарушение п.п. 5, 5.1 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с указанными нормами, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: (п.п.5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона; (п.п.5.1) земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Доводы истцов сводятся к тому, что на момент формирования земельного участка, согласно выкопировке из карты градостроительного зонирования города Нефтеюганска Правил землепользования и застройки города Нефтеюганска, утвержденных решением Думы города от 01.10.2010 № 812-VI (в ред. от 11.04.2018 № 372-VI) земельный участок находился в зоне Р.3 - Зона природных территорий (приложение № 17 к объяснениям от 11.11.2022), основными видами разрешенного использования земельных участкови объектов капитального строительства в указанной зоне, согласно статье 75 градостроительных регламентов, утвержденных в составе Правил землепользования и застройки (далее так же - Правила), не предусмотрен вид использования «под обслуживание автотранспорта» (приложение № 18 к объяснениям истца от 11.11.2022), являются несостоятельными полностью и судом отклоняются.

Как следует из градостроительного плана земельного участка от 21.02.2019 № RU86304000-2120, подготовленного на основании постановления Администрации«Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и в кадастровом квартале 86:20:0000061» от 20.11.2018 № 617-п, участок с кадастровым номером располагается в зоне ТА «Зона объектов инфраструктуры автомобильного транспорта», основными видами разрешенного использования в которой являются в том числе, «автомобильный транспорт (код 7.2); обслуживание транспорта (код 4.9).

Сведения о том, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды градостроительное зонирование и разрешенное использование земельных участков было изменено, отсутствуют.

Представленные с объяснениями от 11.11.2022 истцом выкопировка из карты градостроительного зонирования и выкопировка из Правил не имеют реквизитов, позволяющих соотнести эти документы со временем заключения спорных договоров.

Между тем, градостроительный план земельного участка, в соответствии со статьёй 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

В градостроительном плане земельного участка, в числе прочего, содержится информация об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом; об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, действуя добросовестно, лицо, претендующее на использование земельного участка, вправе рассчитывать на достоверность информации, содержащейся в градостроительном плане.

Администрация же не имеет оснований ссылаться на недостоверность предоставленного ею градостроительного плана, если такой документ не признан недействительным, не отозван и не отменен в порядке самоконтроля.

Исходя из содержания градостроительного плана земельного участка, ограничения, полностью исключающие возможность использования земельного участка в соответствии с его назначением, в том числе с учетом частичного расположения его в санитарно-защитных зонах ЛЭП 35 кВ и объектов ОАО «НК Роснефть» и ООО «РН-Юганскнефтегаз», не установлены (том 1 л. д. 78-87).

Сведения о том, что земельный участок частично расположен в границах зоны, установленной Федеральным агентством водных ресурсов Нижне-Обского ВБУ, отражены так же в выписке из ЕГРН как на дату присвоения кадастрового номера 05.12.2018, так и на дату заключения спорных договоров (от 05.12.2019, том 1 л. д. 35).

Зоны с особыми условиями использования объектов ОАО «НК Роснефть» и ООО «РН-Юганскнефтегаз» в ЕГРН не внесены.

Таким образом, на земельный участок, вопреки доводам истцов и третьих лиц, не установлены ограничения, полностью исключающие возможность его использования в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, нарушение нормы закона, предусмотренной п.п. 5, 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ при формировании земельного участка на торги судом не установлено.

Необходимость согласования хозяйственной деятельности в зонах с особыми условиями использования с уполномоченными органами или организациями, в том числе ООО «ПАО «Роснефть» и ООО «РН-Юганскнефтегаз», не исключает полностью возможность такой деятельности на земельном участке.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019№ 54, договор аренды земельного участка № 21-А от 04.06.2019 являлся действующим и расторгнут, либо оспорен в установленном законом порядке не был, право аренды получено путем конкурентной процедуры торгов.

05.12.2019 стороны ФИО2 и администрация г. Нефтеюганска подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 21-А от 04.06.2019.

ФИО2: приобрел право на заключение договора аренды земельного участка на основании аукциона (протокол № 6 от 24.05.2019 г.), который был организован и проведен истцом Департаментом. В соответствии с п. 2 протокола, ФИО2 признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, как предложивший наибольшую цену. В последствии ФИО2 оплатил 5 032 785,84 рублей по итогам торгов, платил арендную плату (согласно данным ответчика оплата в квартал составляла 1 081 918 рублей в соответствии с п. 4.2 договора аренды), размер которой был установлен Администрацией. Внес установленную плату по договору купли-продажи земельного участка в размере 7 731 000 рублей. Указанное обстоятельства подтверждаются справкой Департамента от 11.12.2019 исх. № 01-01-46- 5756-9; протоколом аукциона № 6 от 24.05.2019.

В соответствии с п. 3.2.3 договора аренды ответчик-1 разработал проектно-сметную документацию на объекты строительства, получил технические условия на электроснабжение (техусловия № 02/03/02-5454 от 17.07.2019). Заказал исполнительную документацию на электромонтажные работы в ООО «ЮганскСибСтройПлюс».

В ходе указанных действий, направленных на электрификацию земельного участка ответчиком за свои денежные средства произведена забивка свай под монтаж опоры, сборка фундамента, монтаж опор, натяжка проводов и др. Указанные обстоятельства подтверждаются исполнительной документацией, в частности актом технической готовности электромонтажных работ (том 2 л. д. 28-58).

Ответчик обращался 05.08.2019 в адрес Департамента с заявлением о необходимости получения разрешения на строительство КПП, однако ему было разъяснено, что разрешение на строительство не требуется (том 2 л. д. 26).

На момент заключения договора купли продажи земельного участка, на указанном земельном участке было расположено здание, что подтверждается техническим планом здания от 23.08.2019 составленным кадастровым инженером ФИО8, членом СРО Ассоциация «ОКИС». На земельном участке собственником возведен контрольно пропускной пункт (КПП) на капитальном фундаменте, административное здание, забор на капитальном фундаменте, произведена отсыпка земельного участка ранее представлявшего болотистую местность, асфальтирование, установка шлагбаума, прокладка электросетей, установка капитального фундамента и возведение опор, прокладка кабелей, благоустройство территории и т.д..

Постройки не признаны самовольными, доказательства обратного не представлены.

Собственность на объект «Открытая автостоянка для грузовых автомобилей», в составе которой согласно Техническому плану от 23.08.2019 (том 1 л. д. 129) имеется здание КПП, в соответствии с Техническим планом сооружения от 21.10.2019 (том 4 л. д. 109) зарегистрирована за ФИО2 06.11.2019, а в последующей после смерти супруги, вступления в наследство ФИО2, ФИО4, ФИО3 долевая собственность за ответчиками зарегистрирована 03.06.2022 (материалы регистрационного дела том 4 л. д. 98-151).

В преамбуле договора купли-продажи от 05.12.2019 указано, что он заключен на основании п.п. 2 п.1 статьи 39.1, п.п. 6 п. 2 статьи 39.3, п. 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Представитель истцов указывает, что данные нормы Земельного кодекса Российской Федерации были нарушены, поскольку ответчик не являлся правообладателем объекта недвижимого имущества, зарегистрированное им сооружение не является таким объектом, кроме того, площадь земельного участка, приобретенная по договору купли-продажи (29519 кв.м.) несоразмерна с площадью сооружения (1374,2 кв.м).

В соответствии с положениями п.п. 2 п. 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При этом, согласно п. 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец не указал, каким образом при заключении договора купли-продажи были нарушены указанные нормы.

Как было указано выше, ответчик приобрел право аренды на торгах, произвел работы по размещению на земельном участке сооружения, которое было зарегистрировано как объект недвижимого имущества. На момент заключения договора купли-продажи регистрация права собственности на объект недвижимости не была оспорена.

При таких обстоятельствах, у ответчика имелось право обратиться за выкупом земельного участка.

Указывая на то, что сооружение, на которое зарегистрировано право собственности ответчиком, не является объектом недвижимого имущества, истец не представил какие-либо доказательства в подтверждение своих доводов, земельный участок не осматривался истцом, акты обследования объектов, размещенных на земельном участке, не составлялись.

ФИО2 представил в суд Акт экспертного исследования № 22/07-0186 объекта «Автомобильная стоянка», расположенная на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000061:698 по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...> участок № 26, согласно которому контрольно-пропускной пункт и Забор длиной 202,0 пог. м. со шлагбаумом соответствуют критериям недвижимого имущества, асфальтовое покрытие площадки соответствует критериям сооружения (том 5 л. д. 76-136, приобщение в КадАрбитр от 14.03.2023).

Данное заключение составлено экспертной организацией ООО «СургутГлавЭкспертиза», имеющей свидетельство от 29.06.2010 № 9080 Палаты Судебных экспертиз, необходимые квалификационные сертификаты, суд оценивает данное доказательство как иное доказательство допустимое и относимое.

Истец выводы экспертной организации не опроверг, о проведении судебной экспертизы объектов, расположенных на спорном участке ходатайств не заявлял. Сооружения не признаны самовольными, подлежащими сносу.

При таких обстоятельствах, истцы не доказали нарушение норм земельного законодательства при заключении с ответчиком договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Обращаясь с иском об оспаривании сделки купли-продажи, истцы не доказали нарушение публичных интересов оспариваемым договором, а так же своё право на обращение с иском в суд в защиту публичных интересов, наличие своего материально правового интереса в оспаривании сделки.

В качестве доказательства действия в защиту публичных интересов истец ссылается на представление Следственного управления Следственного комитета Российской Федерации от 15.08.2022 № 202-001-2022 (приложение 11 к ходатайству от 11.11.2022), в котором указано на ненадлежащее исполнение должностными лицами Департамента муниципального имущества Администрации своих должностных обязанностей по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот, оставшихся без попечения родителей, а так же обращено внимание на предоставление необоснованно больших земельных участков, которые в дальнейшем не используются арендаторами, а так же на продажу в собственность физическим лицам необоснованно больших земельных участков, при том что количество земли, которое было бы пригодно для строительства специализированного жилищного фонда очень мало.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о возможности защиты публичных интересов путем восстановления необходимой площади земельных участков для строительства специализированного жилищного фонда, поскольку как следует из градостроительной документации, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне, где не предусмотрено строительство объектов жилья.

Признание же спорной сделки купли-продажи недействительной приведет лишь к прекращению права собственности одного хозяйствующего субъекта и возможности предоставления этого земельного участка другому хозяйствующему субъекту с тем же или со схожим назначением, без удовлетворения какого-либо публичного интереса.

Довод о неэффективном распределении земель так же не подтвержден какими либо доказательствами, поскольку ответчик первично приобрел право аренды земельного участка на торгах, исполнил все свои обязательства по внесению платежа на стадии заключения договора по результатам торгов, оплачивал арендную плату (доказательства наличия задолженности в дело не представлены), как собственник земельного участка обязан уплачивать земельный налог (доказательства неисполнения обязанности не представлены). Кроме того, неэффективное распоряжение земельными участками уполномоченным органом не является основанием оспаривания заключенных с хозяйствующими субъектами сделок.

При таких обстоятельствах, истец не доказал наличие публичного интереса в оспаривании сделок, которые были исполнены обеими сторонами надлежащим образом.

Несоразмерность площади земельного участка и зарегистрированного в собственность объекта недвижимости является голословным утверждением истца, какие-либо расчеты необходимой площади земельного участка для использования в соответствии с предоставленными целями истцом не выполнялись, суду такие сведения не представлены.

В соответствии с правовой позицией, которая изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52). Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000061:698, площадью 29519 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок № 26, земли населенных пунктов, разрешенное использование - под обслуживание автотранспорта, правообладателем которого является:

- общая долевая собственность 1/4, собственность от 02.06.2022 ФИО3, основанием для регистрации послужило: свидетельство о праве на наследство по закону от 01.06.2022;

- общая долевая собственность 1/4, собственность от 02.06.2022 ФИО4, основанием для регистрации послужило: свидетельство о праве на наследство по закону от 01.06.2022;

- общая долевая собственность 1/2, собственность от 02.06.2022 ФИО2, основанием для регистрации послужило: договор купли-продажи земельного участка № 54 от 05.12.2019; свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от 01.06.2022.

В отношении объекта недвижимости расположенного на земельном участке 86:20:0000061:698, по адресу: 

<

...> участок 26, с кадастровыми номером 86:20:0000061:711:

- сооружение, сооружение транспорта и связи «открытая автостоянка для грузовых автомобилей», год завершения строительства 2019, площадь 1374,2 кв.м., правообладателем которого является:

- общая долевая собственность 1/4, собственность от 03.06.2022, ФИО3, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 01.06.2022;

- общая долевая собственность 1/4, собственность от 03.06.2022, ФИО4, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 01.06.2022;

- общая долевая собственность 1/2, собственность от 06.11.2019, ФИО2, на основании- договор аренды земельного участка № 21А от 04.06.2019; технический план на сооружение от 21.10.2019; свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

Согласно сведениям государственного реестра, в материалах регистрационного дела имеются все необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26 с кадастровым номером объекта - 86:20:0000061:711, при этом разъяснения об отсутствии необходимости выдачи разрешения на строительство, и соответственно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (исходя из положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, даны Департаментом.

Доказательства того, что данный объект не является недвижимым имуществом, подлежащим регистрации. истцом не представлено.

На объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 площадью 29 519 кв. метров право собственности зарегистрировано – 23.12.2019 на основании купли-продажи земельного участка № 54 от 05.12.2019, который на момент обращения за регистрацией являлся действующим.

При таких обстоятельствах, право собственности на оспариваемые объекты было зарегистрировано при наличии необходимых документов, в соответствии с требованиями Федерального закона о государственной регистрации, основания для прекращения права собственности ответчиков суд не усматривает.

Доводы истца о несоответствии объектов видам разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования, судом отклоняется, поскольку в соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доказательства наличия таких обстоятельств истцом не представлено.

Ответчики заявили о пропуске истцом срока исковой давности для применения последствий недействительности оспариваемых сделок.

Согласно пункту 1 статьи 199 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьёй 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исполнение договора аренды земельного участка, исходя из даты государственной регистрации договора аренды, началось с 19.06.2019. Договор прекратил свое действие 05.12.2019 в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон. Договор купли-продажи заключен 05.12.2019, с указанной даты началось исполнение сторонами обязательств по договору. С настоящим иском истец обратился 13.09.2022.

Поскольку суд не установил оснований для признания сделок ничтожными и применения последствий их недействительности, срок исковой давности в отношении оспоримых сделок, составляющий один год истёк, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Требование об освобождении земельного участка ответчиками, являются производными от требований о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности, о прекращении права собственности на объекты недвижимости, в связи с чем основания для его удовлетворения так же отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требований в полном объеме.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, судебные расходы на данной стадии судебного разбирательства не распределяются.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

Р Е Ш И Л:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                  О. Г. Чешкова