АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-45089/2020

г. Краснодар

04 марта 2021 года

Резолютивная часть решения 15.02.2021.

Полный текст решения изготовлен 04.03.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                                                 ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация),

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи (далее ответчик, предприниматель)

о взыскании 

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности, диплом

от ответчика: ФИО4, – по доверенности, диплом

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженность за пользование земельным участком площадью 17 400 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0202008:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Виноградный, д. 30, по договору аренды от 12.08.1997 № 382, за период с 01.07.2019 по 30.06.2020 в размере 853 824, 06 рублей и пени в размере 118 757,77 рублей.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, в иске просит отказать, ссылаясь на то, что спорный договор аренды не содержит прямого указания на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Со своей стороны ответчик обязанность по внесению арендной платы выполнял надлежащим образом.

Определением суда от 08.12.2020 назначена судебная экспертиза.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО «Сочиавто» (арендатор) на основании постановления Главы города Сочи от 06.07.1994 № 593 заключен договор 12.08.1997 № 382 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка  площадью 17 400 кв.м. с кадастровым номером  23:49:0202008:19, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «для размещения и ремонта автотранспорта».

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 01.07.2046.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.1997.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 № 99/2020/363714423 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202008:19 площадью 17 400 кв.м.. расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, центральный район, пер. Виноградный, 30, 02.12.2011 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 09.09.2015 ОАО «Сочиавто» передал свои права и обязанности ФИО5.

25.02.2016 между ФИО5 (правообладатель) и ответчиком по настоящему делу - ФИО2 (правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 382 от 12.08.1997. Сделка прошла государственную регистрацию.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых Администрацией города) либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4 договора).

Администрация, полагая, что ответчик нарушил условия договора аренды и допустил задолженность по оплате за пользование земельным участком в период с 01.07.2019 по 30.06.2020 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Истцом расчет задолженности по арендной плате выполнен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком, с учетом кооффициентов инфляции 2019-2020 год, а также с учетом условий дополнительного соглашения от 20.08.2018, подписанного в одностороннем порядке.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно стать 39.7 Земельного кодекса российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными правительством российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137_ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей. Которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев. Предусмотренных указанным договором.

Таким образом, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступление в силу.

В таком случае, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.

В пункте 16 постановления Пленума N 73 содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума N 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Следовательно, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения, изменяющего условия договора. Данный правовой подход находит свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/2011 по делу № А55-35889/2009.

Поскольку договор аренды № 382 был заключен 12.08.1997,  то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указание на наличие  у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции, согласованной сторонами.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительным соглашением от 22.02.2008, которое представляет собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле. В соответствии с которым арендная плата по договору от 12.08.1997 № 382 рассчитывается в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края и постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также  за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в г. Сочи» и определяется как произведение площади земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования, зональной дифференциации, коэффициента «прочие», равного единице. Итоговая сумма годовой арендной платы определена в размере 454 662 рубля в год.

Администрация произвела начисление арендной платы за период с 01.07.2019 по 30.06.2020 в размере 853 824,06 рублей.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, истолковав условия договора аренды (пункт 2.4), с учетом содержания дополнительного соглашения от 22.02.2008, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, суд приходит к выводу, что к договору от 12.08.1997 № 382 не применяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. 

Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Исходя из содержания дополнительного соглашения от 22.02.2008, подписанного двумя сторонами, которое устанавливает новый порядок определения размера арендной платы (соглашение об установлении твердого ее размера по согласованной сторонами формуле), а также с учетом внесенных ответчиком в спорный период платежей (которые подтверждаются в представленном администрацией акте сверки взаимных расчетов и не оспаривается сторонами), суд приходит к выводу о том, что долг по арендной плате в заявленный администрацией период у ответчика отсутствует.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 118 757,77 рублей.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Требование о взыскании с ответчика пени судом удовлетворению не подлежит, поскольку оснований для взыскания суммы долга по арендной плате не имеется.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 137, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.С. Левченко