Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                               Дело № А32-26325/2019

17.09.2019

Резолютивная часть решения оглашена 10.09.2019

Решение в полном объеме изготовлено 17.09.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Нигоева Р.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Осиповой М.Н., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

ООО «Кубань Инвест Строй» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар, 

об отмене и обязании, 

при участии:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности

установил:

ООО «Кубань Инвест Строй» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар, в котором просит:

- отменить решение о приостановлении государственной регистрации № 23/237/001/803/2019-634 от 05.03.2019;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Ленина, ул. Наримановская, д.10.

Обоснование требований изложено в тексте заявления.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит удовлетворить заявление в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 30 мин., после завершения которого судебное заседание продолжено. Стороны и их представители после окончания перерыва в судебное заседание не явились.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав стороны, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Кубань Инвест Строй» (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 20.02.2019 нежилого здания котельной. Площадью 105,5 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0432033:1743, расположенного по адресу: г. Краснодар, х. Ленина, ул. Наримановская, д. 10, строение 1.

21.02.2019 представитель ООО «Кубань Инвест Строй» и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности покупателя на указанную выше котельную.

05.03.2019 государственным регистратором Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО4 по результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации прав вынесено уведомление № 23/237/001/803/2019-634 о приостановлении осуществления государственной регистрации прав.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации указано, что нежилое здание (котельная), КН/УН: 23:43:0432033:1743, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Ленина, ул. Наримановская, д. 10, является общим имуществом многоквартирного хилого дома и принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений дома. 

Вместе с тем, как указывает заявитель, нежилое здание (котельная) принадлежит на праве собственности ООО «Кубань Инвест Строй» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.08.2018 № 23-43 4621-В-2018, договор аренды земельного участка от 01.02.2011 № 4300017089, и подтверждается выпиской из ЕГРП. 

Таким образом, по мнению заявителя, нежилое здание (котельная), КН/УН: 23:43:0432033:1743, находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Ленина, ул. Наримановская, д. 10, не может являться общим имуществом многоквартирного жилого дома и принадлежать всем собственникам жилых и нежилых помещений дома. 

Основываясь на изложенном выше, заявитель считает, что решение о приостановлении государственной регистрации права является необоснованным и незаконным.

Указанные требования послужили основанием для обращения в суд.

Принимая решение по делу, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон 218-ФЗ / Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 2, 8 части 2 статьи 14 Закона 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.02.2019 представитель ООО «Кубань Инвест Строй» и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю. В качестве документов-оснований представлены:

- заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества от 21.02.2019 № 23/237/001/803/2019-634;

- заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества от 21.02.2019 № 23/237/001/803/2019-634;

- паспорт гражданина РФ;

- доверенность от 11.02.2019;

- договор купли-продажи от 20.02.2019;

- справка от 15.02.2019.

В соответствии с п. 3 ч.1 ст. 29 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В ходе рассмотрения заявления установлено, что согласно данным ЕГРН котельная предназначена для обслуживания многоквартирного дома, сданного в эксплуатацию с учетом ее наличия, котельная как комплекс, включающий все находящееся в ее составе оборудование, является общим имуществом МКД и принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений дома.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы представленных документов, государственным регистратором выявлено, что основания государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании представленного договора отсутствуют.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу правовой позиции, изложенной в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 10545/12, Постановлении суда Поволжского округа от 09.08.2017 № Ф06-22573/2017 по делу № А57-9340/2016; Постановлении суда Уральского округа от 02.06.2017 № Ф09-6619 по делу № А50-22263.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-0-0 указано что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, помещения и расположенное в них оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, и не имеющие иного самостоятельного назначения, подлежат отнесению к общей долевой собственности собственников данных помещений в силу закона.

Согласно данным ЕГРН котельная предназначена для обслуживания многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию с учетом ее наличия, котельная как комплекс, включающий все входящее в ее состав оборудование, является общим имуществом МКД и принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещении дома.

Данные обстоятельства подтверждаются представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 15.08.2018 № 23-43 4621-В-2018, согласно которому в соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: «Комплекс малоэтажных жилых домов в хуторе им. Ленина по адресу: г. Краснодар, х. им. Ленина, ул. Наримановская, 10» Здание котельной (Литер 5) Корректировка».

С учетом вышеизложенного, государственный регистратор пришел к правомерному и обоснованному выводу о необходимости приостановления регистрационных действии по переходу прав собственности на здание (котельная).

Кроме того, как следует из материалов дела, в связи с тем, что в течение срока приостановления, заявителем не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, государственным регистратором принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действии (рег. запись № 23/237/001/803/2019-634 от 05.06.2019).

Судом не принимаются доводы заявителя, как не основанные на верном толковании норм действующего законодательства, так и не исключающие правомерности, обоснованности действий регистрирующего органа, с учётом указанных фактических обстоятельств, установленных судом, как не доказывающие сами по себе наличия нарушения, ущемления прав или законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации № 23/237/001/803/2019-634 от 05.03.2019, незаконным, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При распределении судебных расходов суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок.

Судья                                                                                                    Р.А. Нигоев