Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-11737/2019

24.03.2020

Резолютивная часть решения вынесена 17.03.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 24.03.2020.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Востряков К.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гудовой М.Д., с применением средств аудиозаписи,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета имущественных отношений 

<

...>, ГОРОД МУРМАНСК, ОБЛАСТЬ МУРМАНСКАЯ, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр технической инвентаризации кадастра и оценки» (ул. Софьи Перовской , д. 31/11, оф.5, г. Мурманск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 5 616 190,30 рубля

и встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Центр технической инвентаризации кадастра и оценки»

к Комитету имущественных отношений города Мурманска

о признании недействительным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 14.12.2018 № 13073, применении последствий недействительности сделки

Третье лицо- ФИО1

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.12.2016  №  32;

от ответчика, третьего лица – не явились, извещены;

установил:

20.11.2019 Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр технической инвентаризации кадастра и оценки» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 5 616 190,30 рубля задолженности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (далее- договор аренды земли) от 14.12.2018 № 13073, из которых 5 285 852,42 рубля задолженность по арендной плате за период с 1 квартала по 3 квартал 2019 года, 330 337,88 рубля пени за просрочку платежа за период с 02.03.2019 по 11.10.2019.

В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей.

Определением суда от 29.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен участник Общества ФИО1

Третье лицо свою позицию по иску не представило.

Общество с иском не согласилось, завило о недействительности договора аренды земли. 

Определением суда от 03.02.2020 принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным договора аренды земли, применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование встречного иска Общество указало, что оспариваемая сделка является крупной и была заключена директором Общества в отсутствие надлежащего согласия на ее совершение со стороны органа управления (участника); перед заключением договора Комитет получил копию устава Общества, а также другие документы, подтверждающие крупность сделки, но при отсутствии документов, подтверждающих разрешение сделки, заключил договор.     

В судебном заседании 03.03.2020 директор Общества ФИО3 дополнил  основания встречного иска, просил признать сделку недействительной в связи с тем, что в период проведения аукциона и заключения договора аренды он был временно нетрудоспособным, и в силу состояния здоровья, не отдавал отчет своим действиям.

Определением от 03.03.2020 суд принял дополнение оснований встречного иска, а   судебное разбирательство было отложено на 17.03.2020.

Ответчик и третье лицо, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, полномочных представителей не направили.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении искового заявления, в удовлетворении встречного иска просила отказать по основаниям, изложенным в возражениях от 19.02.2020 и дополнительных возражениях от 12.03.2020:

- ссылаясь на часть 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», (далее - Закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ) пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2018 № 27«Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2018 № 27),  пункт 58 раздела 9 решения Совета депутатов города Мурманска от 27.03.2015 № 10-130, пункты 1, 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Комитет указал, что предоставление устава при подаче заявки для участия в аукционе не предусмотрено, устав Обществом не предоставлялся, у Комитета отсутствует право требовать документы, помимо документов, указанных в статье 39.12 ЗК РФ, а также обязанность по проверке крупности сделки перед ее заключением;

- перед заключением договора директор Общества не сообщал Комитету о необходимости получения согласия участника Общества на совершение данной сделки, документов, содержащих ограничения на совершение сделки у Комитета не имелось;

- доказательств того, что Комитет, являясь стороной по оспоримой сделке, знал или должен был знать о том, что данная сделка являлась для Общества крупной не представлено;

- доказательств того, что данная сделка являлась для Общества крупной, ответчиком не представлено;

- встречное исковое заявление не содержит достоверных сведений о том, что оспариваемая сделка нарушила публичные интересы неопределенного круга лиц, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;

- Обществом пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности;

С учетом обстоятельств дела, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ)  суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Как следует из материалов дела, руководствуясь ЗК РФ, решением Совета депутатов города Мурманска от 27.03.2015 № 10-130 и во исполнение постановления администрации города Мурманска от 14.05.2018 № 1351 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка  с кадастровым № 51:20:0003202:97, расположенного в Ленинском административном округе города Мурманска», на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.10.2018 № КУВИ-001/2018-10140412, Комитетом был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 

Победителем аукциона по лоту 2 признано Общество. Результаты аукциона отражены в итоговом протоколе № 10 от 10.12.2018. 

По итогам аукциона 14.12.2018 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) 26.10.2013 был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 13073 (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктами 1.1., 1.3. договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель – земли населенных пунктов, земельный участок площадью 1339 кв.м, с кадастровым номером 51:20:0003202:97, расположенный по адресу: 

<

...> именуемый в дальнейшем «Участок», в границах, указанных на прилагаемой к Договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (Приложение № 1) и качественном состоянии как он есть. Участок входит в территориальную зону: зона делового, общественного, коммерческого назначения (Ц-1); вид разрешенного использования: предприятия розничной торговли и общественного питания (торговой площадью до 250 кв.м, вместимостью до 50 посадочных мест).

Договор подписан со стороны Комитета – 14.12.2018, со стороны Общества – 17.01.2019.

Земельный участок передан по акту приема-передачи, при этом судом установлено, что акт фактически подписан 17.01.2019.

Договор аренды заключен на срок 54 месяца с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи, для строительства объекта с видом разрешенного использования «Предприятие розничной торговли и общественного питания (торговой площадью до 250 кв.м вместимостью до 50 посадочных мест)» (пункт 1.4. договора аренды).

29.01.2019 осуществлена государственная регистрация договора аренды.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003202:97 указана категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Предприятие розничной торговли и общественного питания (торговой площадью до 250 кв.м вместимостью до 50 посадочных мест).

Арендатор обязался вносить арендную плату за использование земельного участка в размере, определенном по результатам аукциона на основании итогового протокола № 10 от 10.12.2018 о результатах проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка – 7 503 300 рубля в год (Приложение № 2, пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.2. арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 1 числа третьего месяца квартала, а за           4-й квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

За период с 1 по 3 квартал 2019 года оплата от ответчика в полном объеме не поступила, в результате чего образовалась задолженность в размере 5 285 852,42 рубля, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Пунктом 2.5. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За нарушение сроков внесения платежей ответчиком истец в соответствии с пунктом 2.5. договора аренды начислил пени в размере 330 337,88 рубля за период с 02.03.2019 по 11.10.2019, которые предъявляются к взысканию вместе с основным долгом. 

16.10.2019 ответчику была вручена претензия от 11.10.2019                                  исх. № 15-018-01/12044 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

Ответчик на претензию не ответил, задолженность не оплатил.

Выслушав пояснения представителя Комитета, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998                 N 14-ФЗ крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату; предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Пунктом 3 упомянутой статьи предусмотрено, что принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Пунктом 4 названной статьи установлено, что крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств: к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки; при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

На основании пункта 58 раздела 9 Решения Совета депутатов города Мурманска от 27.03.2015 № 10-130 «Об утверждении Порядка управления, распоряжения и использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Мурманск, и о признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка осуществляется в порядке, определенном статьей 39.12 ЗК РФ, в соответствии с положениями пункта 1 которой  для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1)заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2)копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3)надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии сзаконодательством иностранного государства в случае, если заявителем являетсяиностранное юридическое лицо;

4)документы, подтверждающие внесение задатка.

Извещение о проведении аукциона, опубликованное на сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, газете «Вечерний Мурманск» (08.11.2018), содержало сведения, определенные пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в том числе о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе, о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Обществом для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка № 51:20:0003202:97 20.02.2018 были представлены в Комитет следующие документы: заявка на участие в аукционе, выписка из ЕГРЮЛ и платежное поручение, подтверждающее внесение задатка.

Устав Общества в Комитет не предоставлялся, доказательств обратного суду  не представлено.

Более того, в силу пункта 3 статьи 39.12 ЗК РФ организатор аукциона вправе запросить в отношении заявителя - юридического лица только сведения, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27, по общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные единого государственного реестра юридических лиц о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

В аукционе, состоявшемся 10.12.2018, а также при заключении договора аренды интересы Общества представлял директор ФИО3, который в силу положений части 1, пункта 1 части 3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998                № 14-ФЗ  являлся (является по настоящее время) единоличным исполнительным органом Общества, имеющий право действовать от его имени без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.

На основании части 3.1 указанной статьи Уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия совета директоров (наблюдательного совета) Общества или общего собрания участников общества на совершение определенных сделок.

Согласно пункту 9.4. Устава Общества решение о совершении крупной сделки (пункт 9.2.20 Устава), связанной с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения Обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет свыше 25% стоимости имущества Общества, принимается органом управления Общества, которым является участник.

В данном случае Обществом не доказано, что Комитет, как  сторона сделки, знал или должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия участника общества. 

Ссылки представителя Общества на нормы Устава о необходимости получения решения единственного участника при заключении крупной сделки  судом не принимаются, поскольку сами по себе нормы Устава не свидетельствуют о том, что данная сделка являлась для Общества крупной.

Обществом не представлено доказательств балансовой стоимости активов, свидетельствующих о том, что сделка, является крупной для Общества, а представленная директором Общества справка от 15.10.2019 о стоимости чистых активов таким доказательством не является.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27, на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Обществом не представлено соответствующих доказательств, подтверждающих заявленные доводы. 

Обществом также не представлено доказательств, о том, что в период проведения аукциона и заключения договора аренды директор Общества являлся временно нетрудоспособным и в силу состояния здоровья не мог отдавать отчет своим действиям.

Кроме того, Комитетом заявлено о пропуске срока исковой давности по встречному требованию.

Комитет полагает, что срок давности подлежит исчислению со дня, когда директор Общества - ФИО3 совершил данную сделку, т.е. с момента заключения договора аренды.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 срок исковой давности по требованиям о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности исчисляется по правилам пункта 2 статьи 181 ГК РФ и составляет один год.

Срок исковой давности по искам о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее совершения, и о применении последствий ее недействительности, в том числе, когда такие требования от имени общества предъявлены участником (акционером) или членом совета директоров (наблюдательного совета) (далее - совет директоров), исчисляется со дня, когда лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, узнало или должно было узнать о том, что такая сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, в том числе, если оно непосредственно совершало данную сделку.

Со встречным исковым заявлением Общество обратилось в арбитражный суд 28.01.2020, тогда как договор аренды земли был подписан директором Общества 17.01.2019.

Довод представителя Общества о том, что срок следует исчислять с даты государственной регистрации договора аренды – 29.01.2019 является ошибочным.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Это связано с тем, что, если договор не прошел регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Поскольку Обществу было известно о факте заключения договора аренды , о его содержании с даты его подписания (17.01.2019), а с встречным исковым заявлением о признании сделки недействительной Общество обратилось 28.01.2020, то следует признать, что истцом по встречному исковому заявлению пропущен срок для обращения в суд за защитой своего права.

Суд полагает, что срок исковой давности пропущен Обществом и по дополнительному доводу, который был заявлен лишь 03.03.2020, т.е. также за пределами срока исковой давности.

Суд учитывает, что об этом доводе Общество ранее не заявляло, в своих объяснениях и в исковом заявлении директор ФИО3 указывал только на совершение крупной сделки.

В представленной в материалы дела копии искового заявления участника Общества ФИО1 также нет ссылок на наличие у директора Общества ФИО3 заболевания, препятствующего совершению им сделок от имени Общества.  

Ссылки представителя Общества, что спорный договор аренды является ничтожной  сделкой основаны на ошибочном толковании законодательства и судом не принимаются. 

Таким образом, во встречном требовании следует отказать.

Суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку ответчиком нарушены условия договора аренды, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в размере 5 285 852,42 рубля за 1-3 кварталы 2019 года. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 2.5 договора аренды.

Размер неустойки рассчитан Комитетом в соответствии с условиями пункта 2.5. договора аренды, оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом не установлено и ответчиком не заявлялось, в связи с чем с ответчика подлежат взысканию пени в размере 330 337,88 рубля, начисленные за период с 02.03.2019 по 11.10.2019.

В порядке статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 110 АПК РФ с ответчика взыскивается государственная пошлина в размере 51 081 рубля.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  "Центр технической инвентаризации кадастра и оценки" в пользу Комитета имущественных отношений города Мурманска (доход бюджета муниципального образования город Мурманск)  задолженность в размере 5 285 852,42 рублей, пени в размере 330 337,88 рублей, а всего 5 616 190,30 рублей.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью  "Центр технической инвентаризации кадастра и оценки" к Комитету имущественных отношений города Мурманска о признании сделки недействительной отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  "Центр технической инвентаризации кадастра и оценки" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 51 081 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                          К.А. Востряков