Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-20686/2019

г. Краснодар

12 августа 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2019г.

Полный текст судебного акта изготовлен 12 августа 2019г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому  заявлению  

индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Новопокровский район (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306234426300010)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования Новопокровский район

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора

при участии: 

от истца: ФИО2 – доверенность от 01.06.2019г.;

от ответчика: ФИО3 – доверенность № 52-4497/19-41-15 от 07.02.2019г.;

от третьего лица: ФИО4 – доверенность № 01-24/2883 от 01.10.2018г. 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Новопокровский район (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (далее - ответчик)  об обязании заключить договор купли-продажи № 1242 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31 января 2019г. на условиях, указанных в протоколе разногласий: Изложить п. 2.1. договора купли-продажи № 1242 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31 января 2019г. в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 531 829 (пятьсот тридцать одна тысяча восемьсот двадцать девять) рублей 56 копеек».

В ходе судебного заседания представители сторон заявили ходатайства о приобщении письменных позиций по делу. Ходатайства удовлетворены, документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца в ходе судебного заседания представил дополнение к иску, на основании которого поддержал исковые требования. 

Представитель ответчика в судебном заседании представил дополнительные пояснения, согласно которым возражал против исковых требований. 

Представитель третьего лица в судебном заседании представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым указал на факт непрерывного использования ответчиком спорного земельного участка.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

В соответствии с постановлением главы Администрации Новопокровского района Краснодарского края от 15.11.1993 г. № 572 крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Танго» в лице ФИО5 был передан в аренду земельный участок площадью 20,0 га из земель фонда перераспределения для организации крестьянского хозяйства и был заключен договор о предоставлении земельного участка в аренду № 000359 от 06.04.1994 г. общей площадью 20,0 га сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

На основании постановления главы Администрации Новопокровского района Краснодарского края от 08.05.2003 г. № 420 с главой крестьянского (фермерского) хозяйства «Танго» ФИО1 был заключен договор № 2200000365 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.05.2003г. на срок с 08.05.2003г. по 08.05.2013г.

21.05.2013г. на основании постановления Администрации муниципального образования Новопокровский район от 21.05.2013г. № 672 в связи с продлением срока действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.05.2003г. № 8822000173 заключено дополнительное соглашение, срок действия договора продлен до 21.05.2023г.

Вместе с тем, 18.02.2015г. между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.05.2003г. № 8822000173.

При этом, 26.02.2015г. стороны вновь заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 8822000286, сроком на 10 лет до 25.02.2025г.

10.12.2018г. на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности, без проведения торгов.

12.02.2019г. истец получил от ответчика проект договора.

Сторонами договора купли-продажи № 1242 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31.01.2019г. являются Департамент имущественных отношений Краснодарского края (продавец) и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (покупатель).

По итогам рассмотрения истцом указанного проекта договора составлен и направлен ответчику протокол разногласий, в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной ответчиком редакции, а именно: п. 2.1. договора, предусматривающей выкупную цену земельного участка, которая составила 2 659 147 руб. 80 коп.

Согласно данному пункту цена выкупа определена на основании постановления администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края.

Однако, ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий, что послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

В обоснование своих возражений относительно предложенной ответчиком выкупной цены истец пояснил, что пользование спорным земельным участком осуществляется истцом непрерывно с 06.04.1994 г., то есть на дату подачи заявления о выкупе более чем 15 лет., следовательно, цена выкупа должна составить 2 659 147 руб. 80 коп. х 20 % = 531 829  руб. 56 коп., а не 2 659 147 руб. 80 коп.

Ответчик, не согласившись с доводами истца, представил в ходе рассмотрения иска свои возражения, согласно которым указал на то, что доводы истца о владении спорным земельным участком на протяжении 15 лет являются ошибочными, поскольку соглашением о расторжении от 18.02.2015г. договор аренды от 08.05.2003г. № 8822000173 расторгнут по обоюдному соглашению сторон, следовательно, договорные отношения были прекращены. Согласно выписке из ЕГРН от 14.12.2018г. № 23/001/164/2018-7438 спорный земельный участок обременен правом аренды истца с 13.03.2015г. по 25.02.2025г.

Таким образом, ответчик ссылается на прерывание пользования истцом спорным объектом, в результате чего на дату обращения с заявлением в департамент земельный участок находился на праве аренды у истца в течение 3 лет.

Истец с доводами ответчика не согласился, указав на то, что соглашением от 18.02.2015г. договор аренды расторгнут сторонами с целью приведения документов в соответствие с действующим законодательством, поскольку Администрация муниципального образования Новопокровский район не имела полномочий на продление договора аренды.

26.02.2015г.  между Администрацией муниципального образования Новопокровский  и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 заключен новый договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет. При этом, истец пояснил, что земельный участок в период отсутствия договора аренды (с 18.02.2015г. по 26.02.2015г.) из фактического владения и пользования арендатора не выбывал.

Администрация муниципального образования Новопокровский район в ходе рассмотрения настоящего  спора поддержала доводы истца, указав на то, что фактической передачи спорного земельного участка при расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2003г. № 8822000173 от предпринимателя к администрации не осуществлялось.

На основании изложенного, администрация подтвердила факт непрерывного использования земельного участка истцом с 06.04.1994г. по настоящее время.

Суд, при приятии решения, исходил из следующего.

Не получив согласие на заключение договора на своих условиях, предприниматель передал преддоговорный спор на разрешение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" (в редакции на дату обращения главы КФХ в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность - 17.09.2018), установлено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков;

- до 31 декабря 2018 года с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта:

в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Наличие арендных правоотношений между сторонами подтверждено материалами дела. В материалы дела представлены: постановление главы Администрации Новопокровского района Краснодарского края от 15.11.1993 г. № 572, договор о предоставлении земельного участка в аренду № 000359 от 06.04.1994г., постановление главы Администрации Новопокровского района Краснодарского края от 08.05.2003 г. № 420, договор № 2200000365 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.05.2003г., постановление Администрации муниципального образования Новопокровский район от 21.05.2013г. № 672, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.05.2013г., соглашение от 18.02.2015г. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.05.2003г. № 8822000173, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 8822000286 от 26.02.2015г.

Ответчик не опроверг факт предоставления спорного земельного участка истцу в 1994 году. При этом, все возражения ответчика сводились к прерыванию арендных отношений в виду расторжения договора аренды в 2015 году, о чем свидетельствуют данные в ЕГРН.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом суд отмечает, что согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Так, согласно ссылкам предпринимателя и администрации в период расторжения договора аренды с 18.02.2015 по 26.02.2015 спорный земельный участок не был возвращен, истец фактически продолжал им пользоваться.

Таким образом, спорный земельный участок надлежащим образом непрерывно используется крестьянским хозяйством на условиях аренды с 1994г.

При этом, относительно ничтожности договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 08.05.2003г. № 8822000173, на основании которого истцу был представлен спорный земельный участок ответчиком не заявлено.

Несоблюдение установленной законом процедуры предоставления земельного участка не имеет существенного значения для результата рассмотрения дела и не может быть положено в основание отказа в предоставлении его в собственность. Участок предоставлен крестьянскому хозяйству в пользование уполномоченным лицом, департамент меры по отобранию их у предпринимателя до поступления заявления на их приватизацию не предпринимал.

Таким образом, отсутствие доказательств соблюдения публичной процедуры, не повлияло на действительность договора аренды и не лишает ответчика, как добросовестного арендатора, права на выкуп земельных участков по льготной цене.

Более того, суд считает необходимым отметить следующее.

Первоначально договор с КФХ заключен 06.04.1994 года сроком действия 5 лет, т.е. до 06.04.1999 года. Данный договор зарегистрирован в установленном на момент его заключения порядке, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Следовательно, по истечении срока его действия, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, а также в отсутствие его фактического возврата, данный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ.           

Учитывая установление фактического непрерывного пользования спорным земельным участком и добросовестное выполнение истцом своих обязательств по внесению арендной платы, суд считает, что основания для расчета выкупной стоимости более, чем 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, в настоящем случае отсутствуют. 

Истец в настоящем случае является добросовестным арендатором, в то время как подход ДИО КК при расчете выкупной стоимости земельного участка является формальным.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не усматривает оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, по выкупной цене равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению, как законные и обоснованные.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика, как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Новопокровский район - удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 договор купли-продажи № 1242 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31.01.2019 г. на условиях, указанных в протоколе разногласий, а именно: 

изложить п. 2.1 договора купли-продажи № 1242 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31.01.2019 г, в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03,2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 531 829 (пятьсот тридцать одна тысяча восемьсот двадцать девять) рублей 56 копеек».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Новопокровский район (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306234426300010)  расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий