АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

11 апреля 2019 года

Дело № А33-18114/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 апреля 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Чурилиной Е.М, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО5 и ФИО1 

к обществу с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно - консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным отчета №1-116 от 08.06.2018 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз»

 об установлении рыночной стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз» по состоянию на 01.12.2018,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз», судебного пристава – исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Красноярска Управления Федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю ФИО2,  Управления Федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю,

 

при участии:

от истцов: ФИО3, действующего на основании доверенности от 21.05.2015 №24АА 1482523, ФИО4, действующей на основании доверенностей от 21.10.2016 №24АА 2514783, от 20.12.2016 №24АА 2540453, 

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Червяковой Н.А.,

установил:

ФИО5 и ФИО1 обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно - консалтинговый центр» (далее по тексту – ООО «Независимый экспертно - консалтинговый центр», ООО «НЭЦК», ответчик) о признании недействительным отчета №1-116 от 08.06.2018 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз» и об установлении следующей рыночной стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз» по состоянию на 01.12.2018:

№

Описание имущества (наименование, существенные  характеристики)

Общая   стоимость

(руб.)

1

Нежилой склад, площадью 820 кв.м.  кадастровый номер №24:50:0000000:189205 по адресу: г. Красноярск, 

ул. Глинки. 37, стр. 25/1

5334043,00

2

Нежилое помещение, площадью 2294.7   кв.м., кадастровый   номер №24:50:0500229:57, по адресу:  г. Красноярск, 

ул. Глинки, 37, стр. 27

12077252,00

3

Нежилой склад,  площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201  по адресу: г. Красноярск, 

ул. Глинки, 37, стр. 25/2

3045714,00

4

Нежилой склад, площадью 304,5 кв.м., кадастровый   номер №24:50:0500229:164 по адресу: г. Красноярск, 

ул.   Глинки,  37,   стр. 15/1

2151287,00

5

Нежилой склад,  площадью 306,9 кв.м.,  кадастровый  номер №24:50:0500225:79, по адресу:  г. Красноярск,  

ул.   Глинки,  37,   стр. 12/1

2168243,00

Заявление принято к производству суда. Определением от 17.08.2018 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз» (далее по тексту – ООО «Красноярский привоз»); судебный пристав – исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю ФИО2

Определением от 25.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФССП России по Красноярскому краю.

В судебное заседание явились представители истцов. Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

Судебный пристав – исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю ФИО2 известил суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей иных лиц по представленным в материалы дела доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Судебным приставом - исполнителем ОСП по Ленинскому району:

- на основании исполнительного листа Арбитражного суда Красноярского края ФС 013500295 от 25.05.2017 по делу №А33-13364/2015 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО1 14 504 753, 85 руб. возбуждено исполнительное производство №34036/17/24010-ИП;

- на основании исполнительного листа Арбитражного суда Красноярского края ФС 013500296 от 25.05.2017 по делу №А33-13364/2015 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО5 7 564 815, 68 руб. возбуждено исполнительное производство №34037/17/24010-ИП; 

- на основании исполнительного листа Арбитражного суда Красноярского края ФС 016666068 от 13.11.2017 по делу №А33-29897/2016 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО1 4 279 299, 75 руб. возбуждено исполнительное производство № 85744/17/24010-ИП;

- на основании исполнительного листа Арбитражного суда Красноярского края ФС 016666067 от 13.11.2017 по делу №А33-29897/2016 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО5 2 133 599, 94 руб. возбуждено исполнительное производство №85749/17/24010-ИП; 

- на основании исполнительного листа Арбитражного суда Красноярского края ФС 016672974 от 06.03.2017 по делу №А33-29411/2017 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО1 778 281, 10 руб. возбуждено исполнительнее производство № 19950/18/24010-ИП;

- на основании исполнительного листа Арбитражного суда Красноярского края ФС 016672975 от 06.03.2017 по делу №А33-29411/2017 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО5 389 431,43 руб. возбуждено исполнительное производство №19956/18/24010-ИП. 

Общий размер задолженности ООО «Красноярский привоз» по предъявленным к исполнению документам перед ФИО5 и ФИО1 составил 29 650 181,75 руб.

01.06.2017 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о присоединении исполнительных производств от 01.06.2017 № 34037/17/24010-ИП и № 34036/17/24010-ИП к исполнительному производству № 21311/17/24010-СД.

26.10.2017 судебным приставом-исполнителем ФИО6 направлена заявка на оценку арестованного имущества должника ООО «Красноярский привоз» для последующей его реализации на торгах; вынесено постановление о привлечении для участия в исполнительном производстве №34036/17/24010-ИП специалиста с целью оценки арестованного имущества..

На основании пункта 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и решения единой комиссии УФССП России по Красноярскому краю (протокол подведения итогов электронного аукциона от 18.01.2018 № 0119100008317000335) УФССП России по Красноярскому краю с ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» заключен государственный контракт на оказание услуг по оценке арестованного имущества от 30.01.2018 № 4, согласно пункту 1.1 которого его предметом является оказание услуг заказчику по оценке арестованного имущества и имущественных прав юридических и (или) физических лиц с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства.

08.06.2018 оценщиком - ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр»  подготовлен отчет №1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз».

Постановлением от 20.06.2018 судебного пристава-исполнителя приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика от 08.06.2018 №1-116, которым определена рыночная стоимость принадлежащего должнику имущества на общую сумму 38 565 000 рублей.

Полагая, что сведения о рыночной стоимости имущества должника, указанные в отчете ООО «НЭЦК» от 08.06.2018 №1-116 не соответствуют действительности, экспертом ООО «НЭЦК» допущены грубые нарушения при проведении оценки строений №12/1, №15/1, №25/1, №25/2, №27, стоимость объектов по отчету превышает рыночную стоимость почти в два раза, истцы обратились в арбитражный суд с иском о признании недействительным отчета №1-116 от 08.06.2018 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз» и установлении рыночной стоимости рассматриваемого имущества общества по состоянию на 01.12.2018.

Исходя из статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), арбитражным судом подлежит рассмотрению спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете.

Учитывая изложенное, требование истцов о признании недействительным отчета №1-116 от 08.06.2018 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз» и установлении рыночной стоимости рассматриваемого имущества общества по состоянию на 01.12.2018, расценено судом как требование о признании недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в отчете от 08.06.2018 № 1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз».

Таким образом, судом рассматриваются требования истцов:

- о признании недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в отчете от 08.06.2018 № 1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз».

- об установлении рыночной стоимости  объектов недвижимости, указанных в отчете от 08.06.2018 № 1-116, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих ООО «Красноярский привоз», по состоянию на 01.12.2018.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. 

Заявленный спор подведомствен арбитражному суду, поскольку отчет оценщика от 08.06.2018 №1-116 составлен в рамках исполнительных производств, возбужденных на основании исполнительных листов, выданных Арбитражным судом Красноярского края.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, на исполнении в ОСП по Ленинскому району находятся исполнительные производства:

- №34036/17/24010-ИП (на основании исполнительного листа ФС 013500295 от 25.05.2017 по делу №А33-13364/2015 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО1 14 504 753, 85 руб);

- № 34037/17/24010-ИП (на основании исполнительного листа ФС 013500296 от 25.05.2017 по делу №А33-13364/2015 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО5 7 564 815, 68 руб.); 

- № 85744/17/24010-ИП (на основании исполнительного листа ФС 016666068 от 13.11.2017 по делу №А33-29897/2016 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО1 4 279 299, 75 руб.);

- № 85749/17/24010-ИП (на основании исполнительного листа ФС 016666067 от 13.11.2017 по делу №А33-29897/2016 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО5 2 133 599, 94 руб.); 

- № 19950/18/24010-ИП (на основании исполнительного листа ФС 016672974 от 06.03.2017 по делу №А33-29411/2017 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО1 778 281, 10 руб.);

- № 19956/18/24010-ИП (на основании исполнительного листа ФС 016672975 от 06.03.2017 по делу №А33-29411/2017 о взыскании с ООО «Красноярский привоз» в пользу ФИО5 389 431,43 руб. 

Общий размер задолженности ООО «Красноярский привоз» по предъявленным к исполнению документам перед ФИО5 и ФИО1 составил 29 650 181,75 руб.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ законодательство Российской Федерации об исполнительном производстве основано на Конституции Российской Федерации и состоит из настоящего Федерального закона, Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» и иных федеральных законов, регулирующих условия и порядок принудительного исполнения судебных актов.

По части 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

 Согласно части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

26.10.2017 судебным приставом-исполнителем ФИО6 направлена заявка на оценку арестованного имущества должника ООО «Красноярский привоз» для последующей его реализации на торгах; вынесено постановление о привлечении для участия в исполнительном производстве №34036/17/24010-ИП специалиста.

08.06.2018 экспертом подготовлен отчет №1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз».

Постановлением 20.06.2018 судебного пристава-исполнителя приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика от 08.06.2018 №1-116, которым определена рыночная стоимость принадлежащего должнику имущества на общую сумму 38 565 000 рублей.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Общие требования к отчету об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В силу статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

 В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

По пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

По пункту 1 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Пунктом 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50) разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Таким образом, отчет об оценке объекта оценки, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки, в котором стоимость объекта оценки является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи, должен быть достоверным, соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ; стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке недвижимого имущества.

Определением от 02.11.2018 по ходатайству истцов судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости; проведение экспертизы поручено эксперту ФИО7

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

А). Какова рыночная стоимость по состоянию на 08 июня 2018 года объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- нежилого склада, площадью 820 кв.м., кадастровый номер №24:50:0000000:189205, по адресу: 

<

...>;

- нежилого помещения, площадью 2294,7 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:57, по адресу: 

<

...>;

- нежилого склада, площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201, по адресу: 

<

...>;

- нежилого склада, площадью 304,5 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:164, по адресу: 

<

...>;

- нежилого склада, площадью 306,9 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500225:79, по адресу: 

<

...>?

Б). Какова рыночная стоимость на текущую дату объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- нежилого склада, площадью 820 кв.м., кадастровый номер №24:50:0000000:189205, по адресу: 

<

...>;

- нежилого помещения, площадью 2294,7 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:57, по адресу: 

<

...>;

- нежилого склада, площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201, по адресу: 

<

...>;

- нежилого склада, площадью 304,5 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:164, по адресу: 

<

...>;

- нежилого склада, площадью 306,9 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500225:79, по адресу: 

<

...>?

В). Соответствует ли Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику ООО «Красноярский привоз» от 08.06.2018 № 1-116?

Г). Является ли достоверной рыночная стоимость объектов недвижимости, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику ООО «Красноярский привоз» от 08.06.2018 № 1-116?

Вышеуказанным определением эксперт ФИО7  предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

1) время и место проведения судебной экспертизы;

2) основания для проведения судебной экспертизы;

3) сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы;

4) записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

5) вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

6) объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы;

7) содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

8) оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

9) иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Экспертом ФИО7 представлено суду экспертное заключение от 03.12.2018 № 119-Э/2018 «О рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих ООО «Красноярский привоз».

Изучив указанное экспертное заключение, суд полагает, что вышеуказанные требования экспертом ФИО7 соблюдены; экспертное заключение от 03.12.2018 № 119-Э/2018 составлено оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ к его составлению и содержанию; с применением федеральных стандартов оценки, экспертное заключение от 03.12.2018 № 119-Э/2018 соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ (заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных).

Экспертом в заключении приведена обоснованная и мотивированная позиция по анализируемым вопросам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за составление заведомо ложного заключения.

В заключении от 03.12.2018 № 119-Э/2018 отражено, что, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ  имеет целью определение рыночной стоимости, рекомендуемой для совершения сделки (статья 12), то он и соответствующие Федеральные стандарты оценки (Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО-3)» (Утвержден приказом Минэкономразвития России 20.05.2015 № 299) использовались только в методологической части, как инструмент обоснования величины рыночной стоимости исследуемых объектов. Оценка проведена, заключение составлено по состоянию на 01.12.2018 и 08.06.2018, данные результаты могут быть использованы для заявленных (согласно пункту 3 требованиям ФСО-2) целей.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о достоверности  произведенной судебным экспертом оценки.

Согласно экспертному заключению от 03.12.2018 № 119-Э/2018 по состоянию на 08 июня 2018 года рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, составила:

- нежилого помещения, площадью 2294,7 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:57, по адресу: 

<

...> 641 руб.;

- нежилого склада, площадью 820 кв.м., кадастровый номер №24:50:0000000:189205, по адресу: 

<

...> – 5 029 469 руб.;

- нежилого склада, площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201, по адресу: 

<

...> – 2 871 803 руб;

- нежилого склада, площадью 304,5 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:164, по адресу: 

<

...> – 2 028 448 руб.;

- нежилого склада, площадью 306,9 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500225:79, по адресу: 

<

...> – 20 044 436 руб.,

всего 23 361 799 руб.

По состоянию на 01.12.2018 рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, составила:

- нежилого помещения, площадью 2294,7 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:57, по адресу: 

<

...> 252 руб.;

- нежилого склада, площадью 820 кв.м., кадастровый номер №24:50:0000000:189205, по адресу: 

<

...> - 5 334 043 руб.;

- нежилого склада, площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201, по адресу: 

<

...> - 3 045 714 руб.;

- нежилого склада, площадью 304,5 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500229:164, по адресу: 

<

...> - 2 151 287 руб.;

- нежилого склада, площадью 306,9 кв.м., кадастровый номер №24:50:0500225:79, по адресу: 

<

...> - 2 168 243 руб., 

всего 24 776 539 руб.

Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику ООО «Красноярский привоз» от 08.06.2018 №1-116, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3, федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Рыночная стоимость объектов недвижимости, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику ООО «Красноярский привоз» от 08.06.2018 №1-116, не является достоверной.

Кроме того в экспертном заключении от 03.12.2018 № 119-Э/2018 указано на следующие нарушения, допущенные ООО «Независимый экспертно - консалтинговый центр», приведенные экспертом в таблице 32 при проведении экспертизы соответствия отчета от 08.06.2018 №1-116 статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, ФСО№ 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО № 7, существующим принципам и методикам проведения оценки, в а также в пояснениях к таблице: 

- в нарушение требований пункта 12 ФСО-3 отсутствует пункт «Информация представленная заказчиком подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке» (пункт 6 таблицы);

- в нарушение требований раздел «Заявление о соответствии» не в полной мере раскрыт, отсутствует: оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнителя;  оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества; оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично; никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета; -имя, профессиональная квалификация и подпись оценщика (пункт 20 таблицы);

- в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и пункта 8е ФСО-3 отсутствуют «Сведения об устареваниях», данная информация должна находиться в обязательном разделе «Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки» (пункт 47 таблицы);

- в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и пунктов 8е, ж ФСО-3 отсутствует «Информация о текущем использовании объекта оценки», данная информация должна находиться в обязательном разделе «Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки» (пункт 49);

- в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и пунктов 8е, ж ФСО-3 отсутствует информация «Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость», данная информация должна находится в обязательном разделе «Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки» (пункт 50);

- в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и пунктов 8 ж ФСО-3 отсутствует информация «Сведения в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - балансовая стоимость объекта оценки»; Формальное требование, не влияющее на итоговый результат оценки (пункт 51);

- в нарушение требований пункта 11 ФСО-1 и пункта 8и ФСО-3 описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки проведено не в полном объеме (неверно проведен отказ от доходного подхода). При анализе рынка (п. 7.3 отчета) оценщик относит объекты к активному развитому рынку недвижимости. Но при выборе подходов необоснованно отказывается от применения доходного подхода, ссылаясь на отсутствие рынка и, соответственно, достоверной рыночной информации, чем вводит пользователя в заблуждение, т.к. данная информация не соответствует действительности. Противоречие в выводах оценщика. Если оценщиком проведен осмотр лично (о чем нет ни слова в отчете), то он знает, что объекты оценки имеют арендопригодные площади и сдаются собственником в аренду и не простаивают. Спрос на аналогичные объекты высокий. Данный вывод оценщика не обоснован и не соответствует действительности (пункты 54-59 таблицы).

Согласно пунктам 4 и 5 ФСО-3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Однако, изложенное (вышеуказанные нарушения, допущенные ответчиком при составлении отчета №1-116 от 08.06.2018, не позволяет пользователю отчета убедиться в однозначности выводов, достоверности и достаточности исследования рынка, к которому относятся объекты оценки. 

Данный факт допускает неоднозначное толкование результатов оценки т.к. в соответствии с пунктом 5 ФСО-3 информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. 

В экспертном заключении от 03.12.2018 № 119-Э/2018 эксперт также указал, что применение доходного подхода могло существенно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости, и сделало его более достоверным, точным и объективным.

Согласно пунктам 12, 13 и 14 ФСО-1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В нарушение требований пунктов 12-14 ФСО-1 при описании процесса оценки объекта сравнительным подходом использована не достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. 

Соответственно, выбор объектов-аналогов, сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения, выбор единиц сравнения, корректировка значения единицы сравнения для объектов аналогов, согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам вызывает сомнение, что свидетельствует об обоснованности вывода, изложенного экспертом в экспертном заключении от 03.12.2018 № 119-Э/2018.

Так при проверке выборки аналогов на однородность применен коэффициент вариации, который не должен превышать 33%.  В данном случае данный показатель выше допустимого значения - 42,79%, что говорит о неоднородной выборке, некорректном и недопустимом подборе аналогов.  Аналоги  существенно отличаются по стоимости, площади, т.е. площади аналогов существенно ниже объектов оценки и несопоставимы с объектами оценки. А при уменьшении площади увеличивается  рыночная     стоимость 1 кв.м. объекта. Аналог №2 является недопустимым – иное функциональное назначение - гаражные боксы. Кроме того, выбрано минимальное количество аналогов при существующем активном предложении на рынке. Все это ведет к искажению результатов, влияет на достоверность итоговой стоимости (пункты 61-66 таблицы).

Суд учитывает, что при составлении отчета №1-116 от 08.06.2018 (на что указано в экспертном заключении от 03.12.2018 № 119-Э/2018) в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и пунктов 8е, ж ФСО-3 отсутствуют «Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки (п. 6.4. отчета), которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки», данная информация должна находится в обязательном разделе «Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки». Оценщик перечисляет документацию, на основании которой проведено описание объектов, но данные документы в отчете отсутствуют. Отсутствие необходимой информации не позволяет идентифицировать объект оценки, что нарушает принцип достоверности оценки, допускает неоднозначное толкование, вводит пользователя в заблуждение. Отсутствует фотофиксация объектов оценки (в отчете приведено несколько фотографий, которые не подписаны, не привязаны к объекту оценки), а также документация подтверждающая количественные и качественные характеристики объектов оценки, причина отсутствия не указана и не обоснована. Отсутствие фотофиксации и техдокументации не позволяют идентифицировать и проверить информацию о состоянии объектов оценки. На основании вышеуказанного замечания проверка расчетов не может быть проведена, чем нарушены пп.5, 8, 22 ФСО №7, что существенно влияет на результат оценки (пункт 48 таблицы).

Доводы третьего лица, изложенные в возражениях от 08.02.2019 по экспертному заключению от 03.12.2018 № 119-Э/2018, о том, что экспертное заключение от 03.12.2018 № 119-Э/2018 является недопустимым, рассмотрены судом и отклонены, как опровергаемые материалами дела, в том числе представленными суду письменными пояснениями эксперта ФИО7 от 18.02.2018 № 12/э на возражения ООО «Красноярский привоз» по экспертному заключению от 03.12.2018 №119-9/2018, возражениями эксперта от 18.02.2019 № 15/э на ходатайство о признании заключения эксперта 03.12.2018 №119-3/2018 недопустимым доказательством, устными пояснениями эксперта, данными в  судебном заседании.

В пояснениях от 18.02.2018 № 12/э на возражения ООО «Красноярский привоз» по экспертному заключению от 03.12.2018 №119-9/2018 экспертом ФИО7 представлены следующие пояснения по каждому пункту возражений третьего лица:

Пункт№1.

Аналог объекта оценки (п. 10 ФСО 1) - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Площадь объекта является не единственным, а одним из ценообразующих параметров при выборе аналогов. При выборе аналогов, анализе выявляются различия параметров, имеющиеся у объекта оценки и объекта - аналога. При расчете стоимости сравнительным подходом, по каждому элементу сравнения, если он отличается от объекта оценки, вносятся корректировки, которые эти различия убирают. В данном расчете к площади аналогов применялись корректировки (повышающие), учитывающие разницу. Поэтому факт занижения стоимости объектов отсутствует, и цена объектов оценки, определенная в экспертном заключении от 03.12.2018, соответствует их реальной рыночной стоимости. В отчете №1-116 на стр. 30 указано, что «при подборе аналогов очень сложно подобрать недвижимость с одинаковыми параметрами площади», в связи с чем оценщиком также применены соответствующие корректировки и возражений это у ООО «Красноярский привоз» не вызвало.

По пункту №2, по мнению эксперта, замечание является необоснованным, поскольку из объявления совершенно однозначно ясно, какая площадь предлагается к продаже: склад площадью 2000м за 14 млн. рублей, что подтверждается пунктом «информация о предложении». Обычно собственник как можно подробнее описывает объекты, их преимущества, чтобы заинтересовать как можно большее количество потенциальных покупателей. Поэтому в объявлении приведены иные характеристики объекта, которые к подбору аналога отношения не имеют.

Пункт №3:

Информация,  использованная в расчете стоимости  объектов сравнительным подходом, и ссылки на источники ее получения приведены в отчете (стр. 42-46 отчета) в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3.

В результате технической ошибки при подготовке заключения ссылка на источник информации по аналогу 6 не была скопирована в итоговый документ из рабочего файла. Данный факт не влияет на результаты расчетов, а касается описательной части.

В связи с чем суду предоставлено дополненное экспертное заключение с указанием источника информации по Аналогу 6. Если бы целью эксперта было занижение стоимости объектов, о чем говорит ООО «Красноярский привоз», то данный аналог 6 вообще не был бы включен в анализ, поскольку из Таблиц 17-19 следует, что цена 1  кв. м. аналога 6 выше всех остальных аналогов и составляет 10218 руб. за 1 кв.м.

Пункт №4:

При расчете величины ставки арендной платы для расчета стоимости объектов доходным подходом, информация, использованная в расчетах, и ссылки на источники ее получения представлена в приложении к заключению в соответствии с требованиями п. 11 ФСО 3 (стр. 112-117). Все объекты можно идентифицировать. Ссылки на источники информации по объектам №2, №5, №8 работают и открываются. По аналогу 6 ссылка на источник информации указана на странице 112 заключения. Поэтому данные замечания необоснованными. Далее приведены ссылки и скриншоты страниц с объявлениями, которые работают и открываются.

Аналог 7 в таблице 23 (площадь объекта 3761,7кв.м./ арендная ставка 97 руб/квм., Промбаза, ул. Пограничников) и аналог 7 в таблицах 24 и 25 (площадь объекта 212 кв.м./ арендная ставка 150 руб.кв.м., ул. Пограничников, ЮГ) - это два разных объекта, что очевидно из объявлений, приведенных в приложении (стр. 114, стр. 116), поскольку таблицы 23 и 24-25 составлялись применительно к объектам с разными характеристиками.

По Аналогу 3 при расчете арендной ставки использовалась информация, актуальная и размещенная в открытом доступе на дату оценки. Оценщик не может гарантировать и не несет ответственности за содержание информации в объявлении после даты оценки. Ссылка на источник согласно пункта 11 ФСО № 3 в приложении к заключению представлена, необходимая и достаточная информация для расчетов в объявлении указана. Одним из пунктов отчета об оценке является обязательный пункт «Допущения и ограничения», где принимается допущение, что информация, предоставленная оценщику и использованная в расчетах, является достоверной. Описание характеристик Аналога 3 было взято в соответствии с существующими и размещенными на дату оценки данными, в которых сведения о том, что склад холодный отсутствовали. Само по себе изменение характеристик одного объекта (теплый/холодный склад) при применении доходного подхода укладывается в статистическую погрешность 3 % и на результат оценки не влияет.

По Аналогу 1 (ул. Глинки, 35), как и по всем остальным аналогам в расчетах использовалась информация, которая актуальна на дату оценки. Как было указано ранее, любой собственник (арендодатель) стремится указать максимум информации о своем имуществе для привлечения интереса. В связи с этим для расчета были взяты конкретные параметры: площадь 450кв.м (150руб./кв.м.)., этаж - 1, высота - 5,5м, материал -кирпич (что говорит о капитальном характере объекта). Информация была подобрана оценщиком с учетом принципа достаточности. 

Пункт №5:

Руководствуясь принципами достаточности и достоверности, при изучении объявлений о продаже на рынке складской недвижимости было выявлено, что существуют объявления, размещенные более 6 месяцев, т.е. дольше типичного срока экспозиции аналогичных объектов. Таким образом, изменение динамики цен не отслеживалось, что вело к фактическому совпадению выводов на обе даты оценки. Поэтому, ввиду недостаточности данных и в целях достижения всесторонности и полноты исследования оценщиком для расчета индекса пересчета стоимости в уровень цен на дату 08.06.2018 использовались данные об изменении цен на рынке жилой недвижимости, поскольку это наиболее емкий рынок, реагирующий на малейшие изменения экономической ситуации, где для расчетов показателей анализируется большой объем различных факторов. Информация по рынку достоверна, проверяема. Никакого запрета на использование оценщиком подобной информации в законодательстве об оценке нет, аналогичная позиция подтверждается п. 11 ФСО 7: «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования». В связи с вышеизложенным считает свои действия правильными и обоснованными.

При проверке отчета №1-116 в заключении перечислены замечания, которые касаются как оформления, содержания отчета, так и расчетной части, влияющие и не влияющие на достоверность отчета. В связи с тем, что замечания были выявлены, то эксперт их должен отразить.

Вышеуказанные обстоятельства ответчиком и третьим лицом документально не опровергнуты.

Кроме того экспертом в пояснениях приведены также следующие пояснения к тем замечаниям, которые влияют на достоверность отчета.

1. В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценщик при подготовке отчета об оценке обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки (в данном случае ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7) и требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а именно Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости», утвержденные Решением Совета Партнерства НП  «СМАО» от 15.08.2008 (протокол № 78 от 15.08.2008 (Изменения и дополнения внесены Решением Совета АссоциацииСМАО Протокол №2016/09/06 от 06.09.2016). Данные стандарты указаны в отчете (п.4, стр.5 отчета №1-116).

Данные требования носят императивный характер и являются обязательными, их соблюдение является обязанностью, а не желанием оценщика. Однако, в отчете № 1-116 оценщик допускает грубые нарушения данных требований либо просто их игнорирует.

В части точного описания объектов оценки (статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ), информации, идентифицирующей объект оценки (п.8 ФСО №3, Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости»), проведения осмотра объектов (п. 5 ФСО №7) в отчете отсутствуют: 

1.   дата осмотра объектов оценки;

2. описание   улучшений   (зданий,   строений,   сооружений),   включая   период   застройки,   объемно - планировочные и конструктивные характеристики, в том числе, строительный объем, состав площадей в разрезе функционального использования, этажность, описание основных конструктивных элементов (фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, проемов, отделки, инженерных и сантехнических систем и т.п.), описание состояния основных конструктивных элементов и другие необходимые сведения. Если объектом оценки является помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения; Раздел «Описание объекта оценки» должен включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки.

3. Согласно пункту 10 ФСО № 3 в приложении к отчету в обязательном порядке приводятся копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и право подтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

4. Описание фотографий, приведенных в отчете и позволяющих идентифицировать объекты оценки.

При проверке отчета возникает сомнение о факте проведения осмотра объектов (отсутствует дата осмотра, описание объектов по результатам осмотра, фактическое состояние основных конструктивных элементов).

Отсутствие технических и правоустанавливающих документов является  нарушением, не позволяющим четко, однозначно, достоверно и в полном объеме идентифицировать объекты, что вводит пользователя отчета в заблуждение и влечет неоднозначное толкование результатов оценки.

Суд соглашается с доводом эксперта ФИО7, что оценщиком (ООО «Независимый экспертно - консалтинговый центр») нарушены требования статей 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и стандартов оценки, не соблюден порядок проведения оценки. 

Требования, установленные в статьях 11 и 15 названного закона, к содержанию отчета об оценке являются императивными. В связи с чем суд признает обоснованным довод эксперта, что все перечисленные в статье требования должны обязательно содержаться именно в отчете, а не в других документах. Наличие необходимых сведений свидетельствует о соблюдении порядка составления отчета, являющимся одним из необходимых условий, позволяющих признать достоверной величину рыночной стоимости. 

Все вышеуказанные нарушения, допущенные ООО «Независимый экспертно - консалтинговый центр» в его отчете, ставят под сомнение факт ознакомления оценщика с объектом оценки, что в свою очередь влияет на подбор аналогов в рамках единственного избранного оценщиком метода оценки, и повлияло на достоверность полученной рыночной стоимости.

С указанными доводами суд соглашается.

В соответствии с пунктом 22 «а», «б» ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

Таким образом, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Судом установлено, что оценщиком (ООО «Независимый экспертно - консалтинговый центр») оценка объектов недвижимости проводилась сравнительным подходом.

Однако, при наличии развитого рынка выбрано всего три аналога, что не является репрезентативной выборкой; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Поскольку информация о фактическом состоянии объектов оценки отсутствует, суд соглашается с доводом эксперта, что из отчета № 1-116 не ясно, каким образом оценщиком выбирались объекты-аналоги.

Аналог №2 является ненадлежащим аналогом, т.к. имеет иное функциональное назначение (гаражные боксы). В п. 8 отчета сказано, что наилучшим и наиболее эффективным является фактическое использование. Т.е. складское, а не гаражные боксы. Нарушение в части введения в заблуждение, использование недостоверной информации.

Аналоги используются для расчета стоимости всех объектов оценки, что некорректно, т.к. данные аналоги существенно меньше по площади от объектов оценки площадью 2 294,7 кв.м.. и 820 кв.м. При использовании аналогов для этих объектов происходит завышение стоимости 1 кв.м. не смотря на введение корректировки на площадь.

Кроме того, оценщик в пункте 9.2.1. на стр. 28 отчета приводит перечень ценообразующих факторов, но фактически сравнивает аналоги с объектами оценки всего по двум параметрам - торг, корректировка на площадь.

Таким образом, оценщик считает равными, идентичными аналоги по остальным параметрам, что не соответствует действительности (разное функциональное значение, высота потолков, коммуникации).

Указанные обстоятельства влияют на достоверность расчетов и, следовательно, достоверность величины рыночной стоимости.

При этом оценщиком не учтен принцип замещения, который означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Иными словами, рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью

При проверке выборки аналогов на однородность применен коэффициент вариации, который не должен превышать 33%. В данном случае этот показатель выше допустимого значения и составляет 45,07%, что говорит о неоднородной выборке, некорректном и недопустимом подборе аналогов. Данное значение получено после ввода корректировок оценщиком (в отличии от аналогичного расчета, выполненного ООО «Красноярский привоз») и подтверждает разброс значений, неоднородность выборки. Что ставит под сомнение достоверность расчетов.

6.   Оценка доходным подходом.

Согласно пункту 16 ФСО 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При этом существенная разница в стоимости, определенная сравнительным и доходным подходом, может свидетельствовать о некорректности методики в использовании указанных подходов (что и произошло бы в данном случае).

При проведении осмотра объектов в присутствии собственника  выявлено, что все объекты сданы в аренду, и очевидно, что на длительный срок, т.е. приносят доход.

При   отказе   от   использования   доходного   подхода   оценщиком   в   качестве   обоснования используется противоречивая информация, не соответствующая действительности и вводящая в заблуждение потенциального пользователя,

Так в пункте 7 Отчета социально-экономическая ситуация в России определена как растущая экономика с ростом всех основных показателей. Но в пункте 9.3. сам оценщик указывает, что в России экономика переходного периода (что соответствует 90-м годам 20    века) и финансовый кризис (последний кризис по данным Минэкономразвития был в России в 2008 г.).

Отказ может быть обоснован, если нет в достаточном объеме достоверных данных о доходности объекта и аналогов, т.е. отсутствуют данные для реализации методов доходного подхода. В данном случае наблюдается противоположная  ситуация.  Кроме того  реализация доходного  подхода необходима как дополнительное подтверждение расчетов.

С этим согласен ответчик, который в замечаниях ссылается на то, что результаты расчетом сравнительным и доходным подходом в экспертном заключении практически не отличаются, что свидетельствует о том, что они выполнены корректно.

Суд соглашается с доводом эксперта ФИО7, что отказ от использования доходного подхода  являлся необоснованным и неправомерным, его использование могло существенно повлиять на итоговые результаты.

Таким образом, отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику ООО «Красноярский  привоз», от 08.06.2018 №1-116 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3, федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В связи с этим рыночная стоимость объектов недвижимости, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику ООО «Красноярский привоз» от 08.06.2018 №1-116, не является достоверной. 

Таким образом, установленные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недостоверности рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в отчете от 08.06.2018 № 1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику - ООО «Красноярский привоз.

С учетом пояснений эксперта, на основании изучения документов, представленных сторонами в дело, пояснений участвующих в деле лиц, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности результатов проведенного экспертом ФИО7 исследования.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении от 03.12.2018 № 119-Э/2018, суд пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в отчете от 08.06.2018 № 1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз, нарушении в связи с этим прав и интересов истца.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает требования истцов  обоснованным и подлежащими удовлетворению.

По пункту 50 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В связи с этим, принимая во внимание заявленные требования, суд полагает необходимым установить следующую рыночную стоимость объектов недвижимости, указанных в отчете от 08.06.2018 № 1-116, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз», по состоянию на 01.12.2018:

№

Описание имущества (наименование, существенные  характеристики)

Общая   стоимость

(руб.)

1

Нежилой склад, площадью 820 кв.м.  кадастровый номер №24:50:0000000:189205 по адресу: г. Красноярск, 

ул. Глинки. 37, стр. 25/1

5 334 043,00

2

Нежилое помещение, площадью 2294.7   кв.м., кадастровый   номер №24:50:0500229:57, по адресу:  г. Красноярск, 

ул. Глинки, 37, стр. 27

12 077 252,00

3

Нежилой склад,  площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201  по адресу: г. Красноярск, 

ул. Глинки, 37, стр. 25/2

3 045 714,00

4

Нежилой склад, площадью 304,5 кв.м., кадастровый   номер №24:50:0500229:164 по адресу: г. Красноярск, 

ул.   Глинки,  37,   стр. 15/1

2 151 287,00

5.

Нежилой склад,  площадью 306,9 кв.м.,  кадастровый  номер №24:50:0500225:79, по адресу:  г. Красноярск,  

ул.   Глинки,  37,   стр. 12/1

2 168 243,00

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения дела с ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» подлежит взысканию в пользу ФИО5 6 000 руб. государственной пошлины; в пользу ФИО1 - 35 000 руб. за проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

РЕШИЛ:

ФИО8 Хакимовны, ФИО1 удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость объектов недвижимости, указанную обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в отчете от 08.06.2018 № 1-116 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих должнику обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз. 

Установить следующую рыночную стоимость объектов недвижимости, указанных в отчете от 08.06.2018 № 1-116, расположенных по адресу: 

<

...>, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский привоз», по состоянию на 01.12.2018:

№

Описание имущества (наименование, существенные  характеристики)

Общая   стоимость

(руб.)

1.

Нежилой склад, площадью 820 кв.м.  кадастровый номер №24:50:0000000:189205 по адресу: г. Красноярск, 

ул. Глинки. 37, стр. 25/1

5 334 043,00

2.

Нежилое помещение, площадью 2294.7   кв.м., кадастровый   номер №24:50:0500229:57, по адресу:  г. Красноярск, 

ул. Глинки, 37, стр. 27

12 077 252,00

3

Нежилой склад,  площадью 431,1 кв.м. кадастровый номер №24:50:0000000:189201  по адресу: г. Красноярск, 

ул. Глинки, 37, стр. 25/2

3 045 714,00

4.

Нежилой склад, площадью 304,5 кв.м., кадастровый   номер №24:50:0500229:164 по адресу: г. Красноярск, 

ул.   Глинки,  37,   стр. 15/1

2 151 287,00

5.

Нежилой склад,  площадью 306,9 кв.м.,  кадастровый  номер №24:50:0500225:79, по адресу:  г. Красноярск,  

ул.   Глинки,  37,   стр. 12/1

2 168 243,00

В порядке распределения судебных расходов взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в пользу ФИО5 6 000 руб. государственной пошлины; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в пользу ФИО1 35 000 руб. за проведение экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.М. Чурилина