Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47256/17

11 декабря 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таранец Ю.С., рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению 

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о взыскании по договору аренды от 26.12.2008 № 800-КИЗ/08 задолженности в размере 7933999,15 руб. за период с 01.01.2014 по 31.03.2017 и неустойки в сумме 2046522,40 руб., расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050104:82,

 

при участии в заседании согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово обратился в суд с иском к ИП ФИО1 с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №800-КИЗ/08 от 26.12.2008г. в размере 6 219 337,96 руб. за период с 01.01.2014г. по 31.03.2017г., пени в размере 2046522,40 руб., а также о расторжении договора и обязании освободить участок (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком действует заключен договор аренды земельного участка №800-КИЗ/08 от 26.12.2008г. Стороны согласовали предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050104:82 общей площадью 28990 кв.м, для размещения производственно-технической базы.

В договоре также установлены срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №2-20/389 от 02.03.2017г., в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности. 

Вместе с тем, при расчете задолженности истцом не учтено следующее.

Ответчик стал владельцем участка на праве аренды на основании договора уступки от 15.05.2015г., заключенного с предыдущим арендатором участка – ООО «Пилигрим».

Из условий договора уступки следует, что он подлежит государственной регистрации, а право аренды переходит к ИП ФИО1 с момент даты такой государственной регистрации (раздел 2 договора уступки).

Таким образом, с даты регистрации договора уступки новый арендатор обязан исполнять условия договора аренды земельного участка, в том числе, вносить арендную плату за арендуемый земельный участок в порядке и сроки установленные условиями договора аренды.

При этом договор уступки не содержит условий о переходе новому арендатору (ответчику по настоящему делу) обязанности по оплате арендной платы и пеней, возникших у прежнего арендатора (ООО "Пилигрим").

Кроме того, ответчик ходатайствовал о частичном пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявлять требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Согласно пункту 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то, при наличии заявления надлежащего лица, об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Судом установлено, что поскольку истец направил иск по почте  26.05.2017г., то часть периода ко взысканию находится за пределами срока исковой давности.

Поскольку государственная регистрация договора уступки произведена 12.08.2016г., оснований для отнесения на ответчика задолженности предыдущего арендатора по оплате арендной платы за период по указанную дату не имеется.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на момент разрешения спора задолженность по арендной плате у ответчика в период владения земельным участком отсутствует. 

Следовательно, оснований для удовлетворения данного требования у суда не имеется.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 2046522,40 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд установил, что обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком не исполнена.

В материалы дела представлен расчет неустойки, который составил 173865,39 руб. за период с 16.09.2016г. по 04.10.2017г.

Вместе с тем, представитель истца поддержал заявленные требования, ходатайства об уточнении требований в части неустойки заявлено не было.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, за несвоевременное внесение арендной платы на ответчика необходимо отнести неустойку в размере 173865,39 руб. за период с 16.09.2016г. по 04.10.2017г.

Суд счел данный размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Следовательно, исковое требование в части неустойки подлежит взысканию в размере 173865,39 руб. за период с 16.09.2016г. по 04.10.2017г.

Истец также просит расторгнуть договор аренды №800-КИЗ/08 от 26.12.2008г.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Однако претензия №2-20/389 от 02.03.2017г. не содержит предложения расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, данное требование также подлежит удовлетворению.

Указанное обстоятельство рассматривается судом, как несоблюдение истцом досудебного порядка. 

В силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка №800-КИЗ/08 от 26.12.2008г.,  подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ.

Истец также просит обязать ответчика освободить участок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд установил, что договор аренды является действующим, срок аренды не истек, в судебном порядке договор расторгнуть не был, участок находится во владении ответчика. Соответственно, оснований для возврата участка в порядке ст. 622 ГК РФ у суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить в части.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 173865,39 руб. неустойки.

Требование о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) доход федерального бюджета 6 216 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                                                              Богатина Ю.Г.