﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10406/2021

г. Архангельск

25 ноября 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Калашниковой В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Медниковой А.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Мирного (ОГРН 1022901468116; адрес: Россия, 164171, Архангельская область, г.Мирный, ул.Ленина, дом 33) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; адрес: Россия, 163069, Архангельская область, г.Архангельск, ул.Садовая, дом 5, корп.1) 

третьи лица: Любимов Андрей Михайлович (место жительства: 164170, Архангельская область, г. Мирный, ул. Мира, д.10, кв.8); Евсюков Александр Николаевич (место жительства: 164170, Архангельская область, г.Мирный, ул.Дзержинского, д.6, кв.9).

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании: 

от заявителя – не явился, извещен, 

от ответчика – Торопов А.А.,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Администрация Мирного (далее – заявитель, Администрация, городской округ Архангельской области «Мирный») обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 10.06.2021 № КУВД-001/2020-16772926/3 об отказе  в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.08.2020 №5/20/Г. Помимо этого, заявитель просит взыскать с ответчика судебные расходы в размере 1000 руб. и направить исполнительный лист взыскателю.

Определением суда от 16.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Любимов А.М., Евсюков А.Н.

Представители заявителя  и третьи лица в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено без  участия указанных лиц, извещённых о времени и месте судебного разбирательства, в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию по представленному письменному отзыву, с заявлением не согласен, просит в удовлетворении заявленного требования отказать. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя Управления, суд установил следующие фактические обстоятельства.

24.02.2015 между Администрацией и Евсюковым А.Н. был заключен договор аренды земельного участка №22/15/Г, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 29:25:010101:2894, площадью 32 кв.м., расположенный по адресу: Архангельская область, г.Мирный, гаражная зона «Плесцы», блок 4В, разрешенное использование: под строительство индивидуального гаража №16. Договор аренды был заключен на срок с 24.02.2015 до 24.02.2018. Государственная регистрация договора аренды произведена 26.03.2015 за номером 29-29/012-29/012/006/2015-260/2.

15.03.2016 была произведена государственная регистрация права собственности Евсюкова А.Н. на построенный гараж, номер регистрации права 29-29/012-29/012/003/2016-241/1.

На основании договора купли-продажи от 02.12.2019 собственником гаража стал Любимов А.М. Государственная регистрация перехода права собственности на гараж произведена 13.12.2019, номер регистрации 29:25:010101:3091-29/045/2019-2. 

На основании заявления Любимова А.М. от 16.07.2020 между городским округом Архангельской области «Мирный» и Любимовым А.М. был заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2020 №5/20/Г с кадастровым номером 29:25:010101:2894, площадью 32 кв.м., расположенный по адресу: Архангельская область, г. Мирный, гаражная зона «Плесцы», блок 4В, разрешенное использование: хранение автотранспорта.

Договор аренды был заключен на срок с 06.08.2020 до 06.08.2030.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации.

25.09.2020 городской округ Архангельской области «Мирный» обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.08.2020 № 5/20/Г.

На основании заявления городского округа Архангельской области «Мирный» от 06.10.2020 государственная регистрация прав была приостановлена.

24.02.2021 городской округ Архангельской области «Мирный» обратился с заявлением о возобновлении государственной регистрации договора аренды.

09.03.2021 Плесецким офисом межмуниципального отдела по Онежскому, Плесецкому районам и г. Мирный Управления государственная регистрация договора аренды была приостановлена, а 10.06.2021 отказано в государственной регистрации договора, о чем было направлено уведомление об отказе государственной регистрации прав от 10.06.2021 №КУВД-001/2020-16772926/3.

По мнению органа государственной регистрации, в связи с наличием в ЕГРН актуальной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка в пользу Евсюкова А.Н., в соответствии с пунктом 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Поскольку представленный на государственную регистрацию договор аренды не содержит указанной информации, то сделка не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ.

Городской округ Архангельской области «Мирный» не согласен с указанным решением органа государственной регистрации по следующим основаниям. Евсюков А.Н., будучи арендатором земельного участка площадью 32 кв.м., завершив на земельном участке строительство объекта недвижимости - гаража, приобрел право собственности на гараж площадью 32 кв.м., о чем была произведена государственная регистрация права собственности 15.03.2016.

Осуществив продажу гаража площадью 32 кв.м. Любимову А.М., Евсюков А.Н. в силу закона, а также фактически, выбыл из правоотношения по пользованию и владению земельным участком площадью 32 кв.м.

Таким образом, каких-либо прав на земельный участок в настоящее время и на момент рассмотрения заявления о государственной регистрации договора аренды у Евсюкова А.Н. отсутствуют. Также Евсюковым А.Н. прекращено и фактическое пользование и владение земельным участком в силу того, что земельный участок полностью занят отчужденным им объектом недвижимости.

Следовательно, у городского округа Архангельской области «Мирный» при заключении договора аренды отсутствовали основания для предупреждения Любимова А.М. о наличии прав у Евсюкова А.Н. на земельный участок.

У ответчика были все необходимые документы для проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договора аренды документов, в том числе имелись сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о зарегистрированных правах и изменениях прав на земельный участок и расположенный на нем гараж, а также документы, представленные ранее для регистрации права собственности Евсюкова А.Н. на гараж и перехода права собственности к Любимову А.М. Данные документы и сведения из ЕГРН свидетельствуют о прекращении права Евсюкова А.Н. на земельный участок в силу закона.

В связи с этим заявитель считает решение органа государственной регистрации об отказе в государственной регистрации договора аренды незаконным.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителя ответчика, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным. 

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (статья 14 Закона № 218-ФЗ). 

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. 

В частности, пунктом 17 части 1 указанной статьи предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся  основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. 

Согласно части «б» статьи 1 Закона №218-ФЗ к числу ограничений прав и обременении недвижимого имущества относится аренда.

Таким образом, в случае, если объект (в данном случае земельный участок) находится в аренде, то при заключении сделки в отношении такого имущества, в том числе аренды, в договоре должны содержаться сведения о наличии подобного обременения.

Указанное следует также из статьи 613 ГК РФ, согласно которой при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

В противном случае могут быть нарушены права как арендатора, который берет во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок в определенных целях и не располагает информацией о том, что ранее данный объект уже передан иному лицу, так и лица, у которого участок уже находится в аренде.

В данном случае согласно данным ЕГРН спорный земельный участок уже находился в аренде у иного лица - Евсюкова А.Н. Однако информация об этом в представленном на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договоре аренды от 06.08.2020 №5/20/Г отсутствовала. В связи с этим правовых оснований для принятия решения о проведении государственной регистрации указанной сделки не имелось.

Отсутствие указания на наличие ограничений прав - арендодателя и несоответствие в связи с этим содержания представленного на государственную регистрацию документа (договора) требованиям законодательства Российской Федерации является основанием для приостановления и дальнейшего отказа в государственной регистрации.

Государственная регистрация в таком случае привела бы к нарушению не только действующего законодательства, но и прав как имеющегося, так нового арендатора (Евсюкова А.Н., Любимова А.М.).

Довод заявителя о том, что какие-либо права у Евсюкова А.Н. на земельный участок отсутствуют в связи с тем, что расположенный на соответствующем участке объект был им продан Любимову А.М., не имеет правового значения. 

Управление как орган формальной юрисдикции не обладает полномочиями устанавливать фактически сложившиеся между участниками гражданского оборота отношения. 

Согласно части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Если в ЕГРН имеется запись о праве (обременении права), в отсутствие заявления уполномоченного лица с приложением необходимых документов прекратить в ЕГРН сведения о таком праве (обременении) Управление не может, даже в случае если в его распоряжении имеются документы, позволяющие предположить, что соответствующее право (обременение) прекратилось.

 Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, если иное не установлено законом. Следовательно, до момента исключения из ЕГРН записи о праве (обременении) данное право (обременение) является актуальным для всех третьих лиц, а значит, Управление не может игнорировать информацию о нем. 

Достоверность реестра - ключевой принцип государственной регистрации имущественных прав, который предусматривает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились данные, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.        

 В случае, если заявитель полагает, что аренда у Евсюкова А.Н. прекратилась, то он не лишен возможности в предусмотренном законодательством порядке обратиться с заявлением о прекращении соответствующей записи, исполнив тем самым требование закона и обеспечив достоверность реестра прав (в противном случае имеет место факт нарушения прав неограниченного круга лиц, обладающих правом на получение достоверной информации из ЕГРН). 

Однако в данном случае подобных действий совершено не было. Как указывалось ранее, согласно данным ЕГРН запись об аренде в отношении спорного земельного участка является актуальной. В связи с чем, сведения о соответствующем обременении должны были быть отражены в новом договоре аренды. Однако указание на названное ограничение в представленной на государственную регистрацию сделке отсутствует.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление Управления является законным и не нарушает прав заявителя, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления о признании недействительным, проверенного на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уведомления об отказе государственной регистрации прав от 10.06.2021 №КУВД-001/2020-16772926/3, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в отношении Администрации Мирного.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

В.А. Калашникова