Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5759/2021

15 февраля 2022 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи           Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, зарегистрировано 19.02.1991 Администрацией г. Южно-Сахалинска за регистрационным номером 272, ул. ул. Карла Маркса д. 32, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693020) к индивидуальному предпринимателю Джулакян Офеле Александри (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о взыскании 707 033 рублей 20 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком, 121 839 рублей 59 копеек пени за просрочку платежа, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.06.2021 года, личность удостоверена, копия диплома представлена,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 06.05.2019 года, личность удостоверена по паспорту, копия диплома представлена,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент, истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Джулакян Офеле Александри (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 707 033 рублей 20 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком за 2020 год, а также 121 839 рублей 59 копеек пени за просрочку внесения арендной платы за пользование земельным участком за период с 21.04.2020 по 26.01.2021 года.

В обоснование иска указано, что по договору аренды земельного участка от 28.12.2016 года ответчику передан в аренду земельный участок для завершения строительства объекта – Закрытая двухъярусная автостоянка.

Срок аренды истек 28.12.2019 года.

До истечения срока аренды истец заявил возражения относительно продления договора аренды на новый срок, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие 28.12.2019 года.

Ответчик не внес арендную плату за пользование участком в 2020 году, о взыскании которой заявлен настоящий иск.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск, пояснила, что расчет арендной платы произведен истцом на 2020 года в порядке, установленном Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 N 159/8-20-6, согласно которому  с 01.01.2020 по 31.12.2020 установлен размер арендной платы на уровне 2019 года для субъектов малого и среднего предпринимательства, у которых произошло увеличение арендной платы в 2020 году.

Ответчик внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно действовавшему в 2019 году Решению Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5, арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: А = Кс x Ст x Ки,

где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Ст - ставка арендной платы, установленная приложениями 1 - 3 к Порядку; Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

При расчете арендной платы на 2020 год истцом использована кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 070 331,80 рублей, Ст2, согласно приложению № 1 к указанному Решению, в размере 5 %, то есть на уровне 2019 года, Кинф. = 1, с применением удвоенной годовой платы, стоимость аренды составила 707 033,19 рублей (1 070 331,88 * 5% * 1 *2).

Представитель ответчика в отзыве на иск и в судебном заседании просит в иске отказать, ссылаясь на то, что фактически истцом неверно определен размер арендной платы и период начисления задолженности.

Указывает на то, что при расчете арендной платы истцом неверно определена подлежащая применению кадастровая стоимость земельного участка, а также ставка Ст2 также определена неверно, так как согласно Решению Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 N 159/8-20-6 в отношении объектов для хранения автотранспорта, размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, указанных в пп. 4.2, применяется ставка 2%. 

Кроме того, применение удвоенной платы считает необоснованным, так как разрешение на строительство выдано ответчику 16.05.2019 года и с момента его выдачи не прошло 5 лет по состоянию на 2019 и 2020 год, а потому применение удвоенного размера арендной платы не соответствует требованиям нормативных документов.

Указал на то, что по разрешению на строительство от 16.05.2019 года.

Так же указал, что решением Южно-Сахалинского городского суда от 25.11.2020 года оставленным в силе 30.03.2021 года, земельный участок изъят у ответчика путем продажи с публичных торгов, которые до настоящего времени не проведены, поэтому пользование земельным участком в 2020 году со стороны ответчика отсутствует.

В судебном заседании представитель ответчика заявил о зачете встречных требований, указав на то, что в 2017, 2018 года расчет арендной платы произведен с нарушениями, в связи с чем у ответчика имела место переплата, подлежащая зачету в 2020 году.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Департаментом по настоящему делу заявлено о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за 2020 год в сумме 707 033,20 рублей.

Согласно данным ЕГРИП, ФИО4 зарегистрирована в качестве ИП 15.07.1996 года, прекратила деятельность в  качестве ИП 25.11.2021 года.

Департаментом заявлен иск о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 года, когда ФИО4 имела статус ИП.

Иск заявлен в суд 20.10.2021 года, то есть в период, когда ответчик имела статус ИП.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности. В таком же порядке рассматриваются споры с участием глав крестьянского (фермерского) хозяйства.

С момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Судом установлено, что настоящий иска связан с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности, поступил в суд 20.10.2021 года и принят судом к производству 25.10.2021 года, то есть до момента прекращения ответчиком статуса индивидуального предпринимателя, в связи с чем такой иск признается судом принятым с соблюдением правил подсудности.

В этой связи утрата ответчиком статуса индивидуального предпринимателя 25.1.2021 года, не влечет изменение подсудности настоящего спора, так как в силу ч. 1 ст. 39 АПК РФ дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому суду.

Из материалов дела судом установлено, что 22.12.2010 года ФИО5 выдано разрешение на строительство Закрытой двухъярусной автостоянки, 1-ая очередь строительства – закрытая автостоянка на 73 машино-места.

Согласно представленному ответчиком индивидуальному проекту объекта «Закрытая двухъярусная стоянка в планировочном районе «Луговое» по восточной стороне ул. Гайдука, севернее жилого дома № 50 по ул. Гайдука» от 2008 года № 58.07-04, объект строительства первой очереди представляет собой здание закрытой стоянки на 73 места (л.5, 6, 10), на 1 этаже здания – временная парковка автотранспорта на 32 м/места, на втором этаже – временная парковка на 41 м/место (л. 10), здание второй очереди строительства – на первом этаже временная парковка на 18 м/мест, на втором этаже – на 20 м/мест.

Согласно кадастровому паспорту объекта от 19.06.2016 года объект незавершенного строительства с кадастровым № 65:01:0802001:1702, площадь застройки 1 365,9 кв. м., адрес: 

<

...> поставлен на кадастровый учет 17.12.2012 года, что отражено в кадастровом паспорте объекта от 19.05.2016 года (л. д. 21).

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым № 65:01:0802001:171, что также отражено в кадастровом паспорте от 19.05.2016 года.

По данным кадастрового паспорта от 19.05.2016 года объект имел степень готовности – 12%.

Согласно вступившему в законную силу решению Южно-Сахалинского городского суда от 25.11.2020 года по делу № 2-1868/2020, в котором принимали участие истец и ответчик по настоящему делу, 09.03.2016 года ответчик получила по наследству в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым № 65:01:0802001:1702.

Изложенное не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего дела на основании ст. 69 АПК РФ.

В соответствии с положениями ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, действующего с 01.03.2015 года, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

28.12.2016 года Департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 договора ответчику предоставлен в аренду земельный участок на период с 28.12.2016 по 28.12.2019 года, относящийся к Землям населенных пунктов, с кадастровым № 65:01:0802001:171, площадью 4868 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, для завершения строительства объекта «Закрытая двухъярусная автостоянка».

Учитывая, что срок  ранее заключенного договора аренды земельного участка истек и в течение 6 месяцев со дня истечения указанного срока обстоятельства, указанные в подп. 2 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не наступили, а ответчик 09.03.2016 года приобрела статус собственника объекта незавершенного строительства, соответственно с ней, в порядке ст. 39.6 ЗК РФ, заключен 28.12.2016 года договор аренды спорного земельного участка без торгов (однократно), срок договора аренды – до 28.12.2019 (л. д. 12).

16.05.2019 года ответчику выдано разрешение № 65-64701000-07658-2019 на строительство  объекта – Закрытая двухъярусная стоянка в пл. р-не Луговое на 73 машиноместа на земельном участке № 65:01:0802001:171.

Срок строительства, указанный в разрешении, - до 16.11.2020 года.

19.12.2019 года истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды от 28.12.2019 года.

Доказательства передачи ответчиком имущества из аренды не представлены.

В соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Учитывая, что уведомление о прекращении договора аренды получено ответчиком 20.12.2019 года, а срок договора аренды истекал 28.12.2019 года, суд приходит к выводу о том, что по истечении срока аренды (28.12.2019 года) договор аренды, заключенный сторонами, прекратил свое действие и на стороне ответчика имеет место пользование земельным участком при отсутствии договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила определения размера неосновательного обогащения при пользовании имуществом без установленных сделкой оснований сформулированы в статье 1105 ГК РФ, согласно которой неосновательное обогащение возмещается по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке.

Положения статьи 1102, части 2 статьи 1105 ГК РФ устанавливают обязанность по возмещению неосновательного сбережения при пользовании чужим имуществом без наличия к тому предусмотренных законом или договором оснований.

Как установлено договор аренды земельного участка от 28.12 2016 года прекратил свое действие 28.12.2019 года.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что решением Южно-Сахалинского городского суда от 25.11.2020 года по делу № 2-1868/2020 удовлетворены исковые требования Департамента к ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый № 65:01:0802001:1702 площадью застройки 1365,9, расположенного по адресу: 

<

...>,, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены по рыночной стоимости 23 206 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии Сахалинского областного суда от 30.03.2021 года решение Южно-Сахалинского городского суда от 25.11.2020 года изменено в части установления начальной цены изымаемого объекта незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Пункт 3.1 части 2 данной статьи закрепляет в качестве основания прекращения права собственности принудительное изъятие у собственника имущества в случае, когда производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При изложенных обстоятельствах до вступления в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, начисление неосновательного обогащения за пользование земельным участком соответствует фактическим правоотношениям сторон, а также принципу единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков под ними.

При этом, исходя из смысла статьи 239.1 ГК РФ, обращение в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления.

Воспользовавшись данным правом, истец лишил ответчика права владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства.

Таким образом, судом по настоящему делу установлено, что со стороны ответчика в 2020 году пользование земельным участком с  кадастровым № 65:01:0802001:171 имело место при отсутствии договора аренды.

В этой связи на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение в виде пользования земельным участком с даты расторжения договора аренды - 29.12.2019 года до 30.03.2021 года, то есть в заявленный спорный период, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за 2020 год суд признает обоснованными по праву.

Относительно размера платы за период пользования земельным участком, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Изложенное означает, что за период пользования земельным участком в пределах срока действия договора ответчик обязан оплатить арендную плату, установленную договором, а после прекращения действия договора – неосновательное обогащение, определяемое в соответствии с установленными нормативными документами размерами такой платы.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) и ст. 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 1 марта 2015 г., если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Положениями ст. 10.1 ЗК РФ, введенной в действие с 9 января 2015 г., предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как договор аренды публичного земельного участка заключен с ответчиком 28.12.2016 года, то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы.

Ответчиком при рассмотрении дела заявлено о зачете встречных требований с указанием на имевшую место переплату арендных платежей в 2016-2019 годах.

В соответствии с п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

В этой связи вопрос о сумме подлежащих оплате арендных платежей за указанные периоды (2017-2019 годы) подлежит исследованию в настоящем деле.

Судом установлено, что истцом начислены к оплате следующие суммы:

за 2017 год - 336 397, 49 рублей,

за 2019 году – 729 788,48 рублей,

за 2018 год - 699 706,79 рублей 

за 2020 году – 707 033, 20 рублей (л.д. 9-11).

Действовавшим в период с 2016 года по 01.01.2020 года Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5  утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", согласно которому арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле:

А = Кс x Ст x Ки,

где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ст - ставка арендной платы, установленная приложениями 1 - 3 к Порядку.

При этом, ставки устанавливаются двух видов: Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости, Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

Ки - коэффициент инфляции, применяемый в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 3 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка. Для случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка, коэффициент инфляции применяется в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19.05.2016 года, его кадастровая стоимость составляла 6 469 182 рубля.

Отношения, которые возникают при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции, действующей на дату принятия постановления об изменении кадастровой стоимости, далее - Закон N 237-ФЗ).

К данным отношениям установлен переходный период применения Закона N 237-ФЗ с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с данным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (части 1 и 2 статьи 24 Закона N 237-ФЗ).

Согласно статье 15 (частями 1 и 4) Закона N 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 24.10.2019 N 12-п утверждены результаты определения кадастровой оценки, согласно которым земельный участок с кадастровым № 65:01:0802001:171 имеет кадастровую стоимость - 7 070 331,88   рублей.

В силу статьи 18 (частью 1) Закона N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:

1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

2) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения.

Указанный Приказ опубликован 25.10.2019 года, вступает в силу с 1 января 2020 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в вопросе 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, о том, с какой даты происходит изменение арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов. В случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности или право государственной собственности на который не разграничено, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017).

Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 24.10.2019 N 12-п вступает в силу с 1 января 2020 года, по данным открытых источников запись о кадастровой стоимости спорного участка внесена в кадастр 05.02.2020 года (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-onlineъ).

Поскольку годом, следующим за годом вступления в силу Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 24.10.2019 N 12-п, является 2022 год, а данные о кадастровой стоимости участка внесены в реестр 05.02.2020 года, соответственного в спорный период, то есть до 31.12.2021 года при расчете арендной платы за пользование спорным участком подлежит применению кадастровая стоимость участка в размере 6 469 182, 56 рублей.

В отношении Ст2 указанным выше Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5  в период до 31.12.2019 года применялись следующие ставки: 

3.

Земельные участки, предназначенные для 

размещения гаражей и автостоянок

3.1.

Земельные участки, предназначенные для 

размещения объектов

 гаражно-строительных кооперативов

1,5

1,5

3.2.

Земельные участки, занятые 

нестационарными (временными) гаражами 

для индивидуального автотранспорта

13,0

-

3.3.

Земельные участки, предназначенные 

для размещения гаражей, гаражных боксов, 

стоянок автотранспорта, 

кроме указанных в п. 5.12

13,0

5,0

В этой связи Ст2 в расчете арендной платы составляла 5 % (до 01.01.2020 года).

Кинф составлял: в 2017 году – 1,04; в 2018 году - 1,0816, в 2019 году -1,1281.

Кроме того, Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО (ред. от 25.12.2018) "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» установлено, что арендная плата за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в двукратном годовом размере в случае, если по истечении пяти лет с даты выдачи разрешения на строительство, за исключением объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, объект недвижимости, построенный на таком земельном участке, не введен в эксплуатацию.

Указанные положения закона вступили в силу с 01.01.2012 года.

Судом установлено, что выданное ответчику 16.05.2019 года разрешение на строительство объекта имело срок действия – до 16.11.2020 года.

Ранее выданное ФИО5 разрешение датировано 22.12.2010 годом, пятилетний срок с момента его выдачи истек в 2015 году.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи (ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Как установлено судом, выданное ранее разрешение на строительство от 22.12.2010 года продлено до 31.12.2014 года, а 09.03.2016 года состоялся переход к ответчице права собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем за ней сохранялись, как право на строительство объекта в пределах указанного в разрешении срока, так и обязанности, связанные с истечением срока разрешения на строительство (в частности, о плате повышенного размера аренды, если в 5-лений срок объект не был введен в эксплуатацию).

Приняв объект в собственность и получив 16.05.2019 года разрешение на строительство, ответчик, фактически, приняла не только право на строительство объекта, но и связанные с этим обязательства.

При ином понимании взыскание удвоенной арендной платы, как мера ответственности за неэффективное освоение земельных участков, выданных для строительства объектов недвижимости, будет невозможно при смене собственников объектов до момента ввода таких объектов в эксплуатацию, что недопустимо.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для исчисления пятилетнего срока действия разрешения на строительство объекта с даты его выдаче ответчику.

С учетом даты вступления в силу закона об установлении удвоенной платы, истец произвел ее начисление с 2018 года.

Таким образом, в 2017 году арендная плата составила 336 397,49 рублей из расчета: 6 469 182,56 * 5% * 1,04.

В 2018 году расчет арендной платы следующий: 6 469 182,56 * 5% * 1,10816 * 2 = 699 706,79 рублей.

В 2019 году арендная плата исчисляется в следующем порядке: 6 469 182,56 * 5% * 1,1281 * 2 = 729 788,48 рублей.

Аналогичные суммы начислены истцом за указанные периоды.

В 2020 году Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 N 159/8-20-6 установлен новый Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск.

Согласно указанному Порядку с 01.01.2020 по 31.12.2020 применяется размер арендной платы на уровне 2019 года для субъектов малого и среднего предпринимательства, у которых произошло увеличение арендной платы в 2020 году.

Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 N 159/8-20-6 (ред. от 29.09.2021) "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" установлен порядок начисления арендной платы в 2020 году, согласно которому арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле:

А = Кс x Ст x Ки, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ст - ставка арендной платы, установленная приложениями 1, 2 к Порядку, в соответствии с которыми применяются ставки:

4.2.

Земельные участки, предназначенные для размещения служебных гаражей

12,0

2.2.

Хранение автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, указанных в пп. 4.2

2,0

Согласно утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (в ред. от 04.02.2019) под видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» с кодом 2.7.1 понимается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9.

Исключение по коду 2.7.2 касается размещения для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.

Исключение по коду 4.9 касается размещения постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

По коду 3.0 Классификатор предусматривает - Общественное использование объектов капитального строительства, то есть Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10.2.

Судом установлено, что объект, для завершения строительства которого ответчику предоставлен спорный земельный участок,  представляет собой Закрытую двухъярусную стоянку в пл. рне Луговое на 73 машиноместа, то есть отдельно стоящий гараж, предназначенный для хранения автотранспорта, с разделением на машино-места.

Вопреки утверждениям истца, данный объект не может быть отнесен к объектам, указанным по коду классификатора 4.9 – Служебные гаражи, так как указанный вид разрешенного использования предусматривает размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

Кодом 3.0 Классификатора предусмотрено размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10.2 (Коммунальное обслуживание, Предоставление коммунальных услуг, Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, Социальное обслуживание, Дома социального обслуживания, Оказание социальной помощи населению Оказание услуг связи Общежития Бытовое обслуживание Здравоохранение Амбулаторно-поликлиническое обслуживание Стационарное медицинское обслуживание Медицинские организации особого назначения Образование и просвещение Дошкольное, начальное и среднее общее образование и др., не относящиеся к спорному объекту).

Кодом 4.0 Классификатора предусмотрено размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10 (Деловое управление, Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), Рынки, Магазины, Банковская и страховая деятельность, Общественное питание, Гостиничное обслуживание, Развлечение, Развлекательные мероприятия, Проведение азартных игр, Проведение азартных игр в игорных зонах, Служебные гаражи, Объекты дорожного сервиса, Заправка транспортных средств, Обеспечение дорожного отдыха, Автомобильные мойки, Ремонт автомобилей, Выставочно-ярмарочная деятельность).

С учетом изложенного, применение Ст в данном случае должно иметь значение 2%, как и указано ответчиком.

Относительно Ки судом установлено, что согласно указанному Порядку Ки - коэффициент инфляции, применяемый в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 3 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка. Для случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка, коэффициент инфляции применяется в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации.

В п. 2 ст. 3 Порядка определения размера арендной, утв. Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 N 159/8-20-6, установлено, что пересмотр размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям:

1) путем ежегодной индексации на коэффициент инфляции, определяемый по формуле: Кинф = 1 + Уинф / 100%, где: Кинф - коэффициент инфляции; Уинф - размер уровня инфляции, предусмотренный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год;

2) в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по результатам проведенной государственной кадастровой оценки земель, утвержденным органом государственной власти Сахалинской области. В этом случае арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло такое изменение кадастровой стоимости, при этом индексация арендной платы на коэффициент инфляции, указанный в пункте 1 части 2 настоящей статьи, не производится.

В связи с изложенным, при расчете арендной платы на 2020 год применяется Кинф = 1.

Отсюда на 2020 года арендная плата составит 6 469 182,56 * 2% * 1 * 2 = 258 767,30 рублей в год, то есть имеет место уменьшение размера арендной платы по сравнению с 2019 годом, в связи с чем п. 2.1 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 N 159/8-20-6 (ред. от 29.09.2021) о сохранении размера арендной платы на уровне 2019 года для субъектов малого и среднего предпринимательства, у которых произошло увеличение арендной платы в 2020 году, в данном случае не применяется.

С учетом представленной истцом и не оспоренной ответчиком, таблицы начисления арендной платы, платежи  за 2016-2019 год внесены ответчиком в объеме начислений, задолженности не имеется.

Арендная плата за 2020 года ответчиком не оплачена, задолженность составила 258 767,30 рублей и подлежит взысканию с ответчика 

Отсюда задолженность по аренде за 2020 год у ответчика составила 258 767,30 рублей.

Оснований для проведения зачета встречных требований судом не установлено, так как не установлено наличие переплаты за период до 01.01.2020 года.

Истец заявил о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей.

Пени, согласно исковому заявлению, начислены с 21.04.2020 по 26.01.2021 года.

В соответствии со ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО

(ред. от 25.12.2018) "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в собственности Сахалинской области, вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае несвоевременного или неполного внесения арендного платежа за использование земельного участка начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки. Пеня не начисляется в день внесения оплаты в случае полного погашения текущей задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, срок внесения арендной платы в 2020 году для ответчика установлен по кварталам:

64 691,82 рубля до 20.03.20 года,

64 691,82 рубля до 20.06.20 года,

64 691,82 рубля до 20.09.20 года,

64 691,84 рубля до 25.11..20 года,

Отсюда пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021 года (заявленный в иске) составили:

за 1 квартал – 64 691,82 до 20.03.20 года, просрочка с 21.04.2020 (заявлено в иске, как начало периода просрочки) по 22.06.2020 года – 64 691,81 * 0,1% * 63 дня = 4 075, 58 рубль,

 

за 2 квартал – 64 691,82 до 20.06.2020 года (суббота) переносится на 22.06.2020; просрочка с 23.06.2020 по 21.09.2020 – 129 383,64 рубля * 0,1% * 91 день = 11 773, 91 рубль,

3 квартал – 64 691,82 до 20.09.2020 года (воскресенье) переносится на 21.09.2020, просрочка с 22.09.2020 по 25.11.2020 – 194 075, 46  рублей  * 0,1 % * 65 дней =12 614, 90 рублей, 

4 квартал –64 691,84  до 25.11.2020 года, просрочка с 26.11.2020 по 26.01.2021  (дата окончания начисления пени по иску) – 258 767, 30  рублей  *0,1% * 62 дня =  16 043,57 рублей.

Всего пени составили 44 507,96 рублей.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца 258 767,30  рублей за фактическое пользование земельным участком в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 года и 44 507 рублей 96 копеек пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021 года, а всего 303 275 рублей 26 копеек.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в федеральный бюджет суд взыскивает 9 066 рублей государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В соответствии со ст. 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, может быть также направлено лицам, участвующим в деле, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Джулакян Офели Александри в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска 258 767,30 рублей за фактическое пользование земельным участком в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 года, 44 507 рублей 96 копеек пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021 года, а всего 303 275 рублей 26 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Джулакян Офели Александри в федеральный бюджет 9 066 (девять тысяч шестьдесят шесть) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение сторонам не направлять.

Судья

О.А. Портнова