АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-71

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-30392/2018

резолютивная часть решения объявлена 20.03.2019 г.

полный текст решения изготовлен 27.03.2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шепель А.А.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Радченко А.И.

Рассмотрев дело по иску ООО «Инвестиционно-строительная компания «Славобласть»

к 1. Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

2. АО «Российский аукционный дом» 

3. ООО «Имеретинский сервис»

4. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 2. ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» 3. НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «ОМЕГА», 4. АОНО «Росгонки», 5. Администрация города Сочи

о признании торгов недействительными

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 15.03.2019, 

ФИО2 – представитель по доверенности от 19.03.2019,

от ответчиков: от МТУФАУГИ: ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2019,

от ООО «Имеретинский сервис»: ФИО4 – представитель по доверенности от 26.12.2018,

от АО «Российский аукционный дом»: не явился,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом: ФИО3 – представитель по доверенности от 07.09.2018,

от ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности»: ФИО5 – представитель по доверенности от 21.11.2018,

от АОНО «Росгонки»: ФИО6 – представитель по доверенности от 26.11.2018,

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Славобласть» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, АО «Российский аукционный дом», ООО «Имеретинский сервис» и  Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, в котором просит суд:

- Признать недействительными результаты торгов в форме продажи без объявления цены, проведенных АО «Российский аукционный дом» 23.05.2018, по продаже объекта – площадки служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), площадью 9 385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность.

- Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 01-05/3321 от 29.05.2018, заключенный между ООО «Имеретинский сервис» и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея по продаже объекта – площадки служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), назначение: иное сооружение (площадка служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в)), площадью 9 385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность.

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции обязав ООО «Имеретинский сервис» возвратить Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея площадку служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), назначение: иное сооружение (площадка служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в)), площадью 9 385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность и обязав Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея вернуть ООО «Имеретинский сервис» денежных средств, полученные от продажи в размере 13 135 593,22 рублей (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ).

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчики в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

В судебном разбирательстве был объявлен перерыв до 16 час. 20 мин. 22.01.2018г., после перерыва судебное заседание было продолжено.

В судебном заседании суд, исследовав представленные в дело доказательства, выслушав пояснения лиц участвующих в деле, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, 23 мая 2018 организованы торги по продаже принадлежащего казне Российской Федерации имущества - площадки служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), площадью 9385 кв. м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность.

Истец не являлся участником торгов, однако при этом его права и законные интересы нарушены по приведенным ниже основаниям.

В информационном сообщении о проведении оспариваемых торгов, размещенном на сайте https://www.rosim.ru/, отсутствовала информация о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041:1057, на котором расположена являвшаяся предметом торгов площадка.

Отсутствие в извещении о проведении торгов сведений об обременениях реализуемого с торгов объекта недвижимости является существенным нарушением закона.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402041:1057 обременен правом аренды истца на 49 лет согласно договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности № 4900000122 от 19 апреля 2011, договору уступки прав и обязанностей по договору аренды, а также ипотекой права аренды.

07 апреля 2014 между истцом и ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» в отношении части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:1057 площадью 621,83 кв.м. заключено соглашение об установлении сервитута № 819/Ф-1 для строительства и эксплуатации объекта федерального значения «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формула-1».

Объект федерального значения «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формула-1» проходит именно по части, являвшейся предметом оспариваемых торгов площадки.

Кроме того, истец передал часть арендованного земельного участка с кадастровым номером 23:490402041:1057 в субаренду ООО «КубСервис» для размещения на ней футбольного поля с трибуной на 300 человек, и эта часть земельного участка также пересекается с площадкой, являвшейся предметом торгов. 

Среди документации для потенциальных покупателей, размещенных на официальном сайте https://www.rosim.ru/ имеется фото № 5, на котором сквозь баннер «Ледяной куб» просматриваются конструктивные элементы указанной выше трибуны на 300 мест, за которой расположено футбольное поле с искусственным покрытием. 

В свою очередь, ООО «КубСервис» 15 марта 2018 (до официального объявления о торгах) заключило договор субаренды № 200/2 с индивидуальным предпринимателем ФИО7 по которому передало субарендатору часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:1057 для обустройства на нем трех футбольных полей с искусственным покрытием.

Эта часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:1057 также пересекается с являвшейся предметом оспариваемых торгов площадкой.

Указанные выше три футбольных поля размещены в соответствии с договором, субарендатором понесены существенные расходы на их обустройство.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением. 

При рассмотрении спора суд полагает исходить из следующего.

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены положениями статей 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Между тем, недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 Кодекса). Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на результат торгов. 

Основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов (конкурса) могут выступать нарушения установленной законом процедуры (правил) проведения торгов.

Требуя признать торги недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Из правовой позиции, выраженной в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2017 по делу №А32-20001/2016 следует, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 совместного постановления Пленумов ВС РФ Федерации и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-0-0, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, от 29.01.2013 N11604/12).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума № 50).

Следовательно, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество при обращении в арбитражный суд с настоящими требованиями должно доказать наличие допущенных организатором торгов существенных нарушений правил проведения конкурса, повлиявших на результат, а также нарушение прав и законных интересов истца и которые привели к принятию незаконного решения.

Материалами дела установлено, что истцу на основании заключенного 21 апреля 2011 ГК «Олимпстрой» договора перенайма (переуступки прав и обязанностей) № 13-1/5-2663 по договору аренды земельных участков № 4900000122, находящиеся в государственной собственности, перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402041:1057 общей площадью 34 011 кв.м. Срок действия договора аренды 49 лет. 

На момент заключения Договора перенайма на указанном земельном участке отсутствовали какие-либо капитальные здания и сооружения.

Позднее истцу стало известно, то в границах земельного участка были построены и введены в эксплуатацию 2 капитальных сооружения:

1) площадка служебной зоны Ледовой арены для керлинга, конькобежного центра (№21), назначение: иное сооружение (площадка служебной зоны Ледовой арены для керлинга, конькобежного центра (№21). Площадь общая 15893 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2010, адрес (месторасположение): Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность (далее по тексту - Площадка № 21);

2) площадка служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в). Площадь общая 9385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021. Адрес (месторасположение): Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность (далее по тексту – Площадка № 19).

Право собственности на указанные сооружения было зарегистрировано за Российской Федерацией.

В соответствии с распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19 марта 2018 года № 133-р в отношении площадки № 19 было принято решение о приватизации указанного объекта путем проведения продажи в электронной форме без объявления цены.

23 мая 2018 года победителем, т.е. лицом, предложившим наиболее высокую ставку (цену) за приобретение Площадки № 19, было признано ООО «Имеретинский сервис», с которым Федеральным агентством по управлению государственным имуществом 29 мая 2018 года был заключен договор купли-продажи, а 02 августа 2018 года был зарегистрирован переход права собственности на ООО «Имеретинский сервис», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 августа 2018 года № 99/2018/152239815. 

Отчуждение в пользу ООО «Имеретинский сервис» площадки № 19 посредством приватизации существенным образом ограничивает права истца на владение и пользование земельным участком, поскольку истец лишен возможности осуществлять использование всего земельного участка с учетом его целевого назначения, а уполномоченный орган не вправе был приватизировать Площадку № 19 без выделения под указанной Площадкой необходимой для эксплуатации указанной площадки части земельного участка, находящегося в аренде у истца.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

 Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющегося собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Защита владения против собственника имеет отличие от защиты против третьих лиц, так как может быть реализована лишь в случае, когда действия собственника, направленные на ограничения владения, выходят за рамки полномочий, которые определены или ограничены законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым № 23:49:0402041:1057 общей площадью 34 011 кв.м. Обществом «Славобласть» были заключены:

- 20 апреля 2012 года с ГК «Внешэкономбанк» договор залога права аренды и в отношении нескольких земельных участков, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым № 23:49:0402041:1057;

- 07 апреля 2014 года с НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» соглашение об установлении сервитута № 819/Ф-1 для строительства и эксплуатации объекта федерального значения «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формула-1», в соответствии с которым на части земельного участка площадью 1504,30 кв.м. (где располагается Площадка № 19) предусмотрено капитальное строительство – гоночной трассы;

Приватизация Площадки № 19 и переход права собственности на нее третьему лицу при том, что в договор аренды не вносились изменения, арендуемая площадь не уменьшилась, безусловно, нарушает права истца как арендатора, поскольку это приведет к неблагоприятным правовым последствиям в отношении с третьим лицом.

Согласно опубликованному на сайте Росимущества информационному сообщению об условиях приватизации и распоряжению Росимущества от 19.03.2018 № 33-р приватизация Площадки № 19 осуществлялась без одновременного отчуждения земельного участка, который необходим для эксплуатации указанного сооружения.

В соответствии с пунктом 1 стать 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее по тексту – Закон о приватизации) и п. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация объекта недвижимости без одновременной приватизации земельного участка не допускается.

В силу статей 16 и 24 Закона о приватизации продажа имущества без объявления цены является одним из способов приватизации государственного имущества.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении  последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подлежат отнесению на ответчиков. 

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными результаты торгов в форме продажи без объявления цены, проведенных АО «Российский аукционный дом» 23.05.2018, по продаже объекта – площадки служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), площадью 9 385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 01-05/3321 от 29.05.2018, заключенный между ООО «Имеретинский сервис» и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея по продаже объекта – площадки служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), назначение: иное сооружение (площадка служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в)), площадью 9 385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность.

Обязать ООО «Имеретинский сервис» возвратить Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея площадку служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в), назначение: иное сооружение (площадка служебной зоны Олимпийского парка (№ 19в)), площадью 9 385 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402041:2021, адрес (месторасположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея вернуть ООО «Имеретинский сервис» денежные средства, полученные от продажи объекта недвижимого имущества в размере 13 135 593 рубля 22 копейки.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в пользу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Славобласть» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Взыскать с АО «Российский аукционный дом»  в пользу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Славобласть» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Взыскать с ООО «Имеретинский сервис» в пользу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Славобласть» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента принятия.

Судья                                                                                                                         А.А. Шепель