АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

25 июля 2018 года

 

Дело № А33-4826/2018

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Болуж Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью  "Альфа" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными пп. 1, 2, 4, 5, 6 предписания от 20.12.2017 № 6866,

при участии:

от заявителя: ФИО1, действующей на основании доверенности от 24.02.2018, паспорта,

от ответчика: ФИО2, действующей на основании доверенности от 12.04.2018 №ДВ-22513, паспорта, ФИО3, действующей на основании доверенности от 13.07.2018 №ДВ-43230, паспорта,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, с использованием средств системы аудиозаписи, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа"  (далее – заявитель) обратился(ось) в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (далее – ответчик, административный орган) о признании недействительными пп. 1, 2, 4, 5, 6 предписания от 20.12.2017 № 6866.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, сослался на доводы, изложенные в заявлении.

Представители ответчика в судебном заседании заявленные требования не признали, сослались на доводы, изложенные в письменном отзыве на заявление.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

20.12.2017 Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» вынесено предписание № 6866 об устранении в договорах участия в долевом строительстве выявленных нарушений обязательных требований законодательства о защите прав потребителей.

Главный специалист-эксперт отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю ФИО3, в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 и на основании подпункта 4 пункта 4 статьи 40 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1991 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции Федерального закона 18 июля 2011 № 242-ФЗ) (далее - Закон о защите прав потребителей) предписывает обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬФА» в срок до 05 февраля 2018 г. прекратить нарушение статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 16 Закона о защите прав потребителей, выразившееся во включении в текст договоров участия в долевом строительстве от 16 июня 2017 г. № 163 с ФИО5 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 29.06.2017 номер регистрации 24:50:07001885651-24/095/2017-554), от 27 ноября 2017 г. № 208 с ФИО6 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 08.12.2017 номер регистрации 24:50:0000000:103-24/095/2017-1614), от 04 октября 2017 г. №218 с ФИО7 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 23.10.2017 номер регистрации 24:50:07001885651-24/095/2017-755), от 07 ноября 2017 г. № 40 с ФИО8 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 20.11.2017 номер регистрации 24:50:0000000:103-24/095/2017-1542),  от 07 ноября 2017 г. № 63 с ФИО9 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 21.11.2017 номер регистрации 24:50:0400056:120-24/095/2017-83) условий, ущемляющих права потребителей:

1. Условие пункта 3.3 договоров участия в долевом строительстве, в части предусматривающей, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства, в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации.

Анализируемое условие договора, по сути, исключает изменение цены договора, если проектная и фактическая площадь объекта долевого строительства изменится в меньшую сторону.

Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) и в соответствии с пунктом 1.1 договора участия в долевом строительстве является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При несоответствии качества объекта долевого строительства условиям договора, т.е. в том числе в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной (предусмотренной договором), в силу части 2 статьи 7*^ Закона о долевом строительстве участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

При таких обстоятельствах рассматриваемое условие пункта 3.3 договоров участия в долевом строительстве, по сути, ограничивает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства и соответственно исключает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора в связи с несоответствием площади квартиры установленной договором, если проектная и фактическая площадь объекта долевого строительства изменится в меньшую сторону.

Указанное условие противоречит пункту 4 статьи 7 Закона о долевом строительстве.

2. Условие пункта 4.1.5 договоров участия в долевом строительстве в части предусматривающей, что застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в объекте долевого строительства, потребитель вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако, указанное условие ограничивает право участника долевого строительства на предъявление в случае выявления недостатков в объекте долевого строительства требований к застройщику, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве.

3. Условие пункта 4.1.3 договоров участия в долевом строительстве, в части предусматривающей, что застройщик обязуется не менее чем за четырнадцать рабочих дней до срока начала и принятия объекта долевого строительства направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принять объект долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства предусмотрен статьей 8 Закона о долевом строительстве, обязывающей застройщика направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче в следующие сроки:

не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства;

не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Таким образом, уведомление участника долевого строительства «за четырнадцать рабочих дней» допускается при одновременном существовании в договоре двух сроков: 1) срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства и 2) срока его передачи (окончания передачи).

При анализе указанных договоров с учетом всех его условий было установлено, что срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства договором не предусмотрен. Срок, установленный пунктом 4.1.4. договора (в договорах, заключенных ООО «АЛЬФА» с ФИО5, с ФИО6, с ФИО7, с ФИО8 срок передачи объекта долевого строительства 30 декабря 2018 г., в договоре, заключенном ООО «АЛЬФА» с ФИО9 - 30 июня 2019 г.), является конечным.

При таких обстоятельствах уведомление участника долевого строительства, предусмотренное пунктом 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве, должно быть совершено не менее чем за месяц до наступления установленного пунктом 4.1.4 Договора срока.

В свою очередь формулировка рассматриваемого пункта 4.1.3 договора существенно ограничивает указанный срок, допуская возможность уведомления участника долевого строительства о завершении строительства жилого дома и готовности объекта к передаче за четырнадцать рабочих дней до срока его принятия.

4. Условие пункта 7.7 договоров участия в долевом строительстве в части, предусматривающей, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу пункта 6 статьи 7 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Кроме того, Закон о долевом строительстве не исключает возможности участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении недостатков объекта долевого строительства, 'не заявленных им до подписания акта приема-передачи.

В силу пункта 4 статьи 7 Закона о долевом строительстве условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Таким образом, условие пункта 7.7 договора участия в долевом строительстве ограничивает право участника на предъявление претензий относительно недостатков объекта долевого строительства, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия.

5. Условие пункта 8.3 договоров участия в долевом строительстве в части, предусматривающей обязанность участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а также передачи экземпляра зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента государственной регистрации указанного соглашения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона о долевом строительстве участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязанность участника долевого строительства по уведомлению застройщика о заключении соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве не предусмотрена статьей 11 Закона о долевом строительстве и статьей 388 ГК РФ.

В свою очередь, условие в договоре участия в долевом строительстве об обязанности участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а также передачи экземпляра зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента государственной регистрации указанного соглашения выступает дополнительным обременением для участника долевого строительства.

6. Условие пункта 11.3 договоров участия в долевом строительстве в части предусматривающей, что по результатам рассмотрения претензий участника долевого строительства застройщик, в случае признания претензии обоснованной, принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменной сообщает участнику долевого строительства о принятом решении, а также, что при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения путем не предоставления объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ участник долевого строительства не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Законом о долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в объекте долевого строительства, потребитель вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В свою очередь, указанное условие ограничивает право участника долевого строительства на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей перечисленные условия договоров участия в долевом строительстве признаются ущемляющими права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей.

В целях устранения допущенных нарушений ООО «АЛЬФА» (ОГРН 

<

***> присвоен Инспекцией Федеральной налоговой службы Железнодорожного района г. Красноярска 30 ноября 2002 года, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 660048, 

<

...>) надлежит:

Довести до сведения ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 информацию о том, что отдельные условия  договоров участия в долевом строительстве ущемляют  права потребителей и являются недействительными в силу закона, а также предложить привести договоры участия в долевом строительстве, заключенные с ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, в соответствие с действующим законодательством путем исключения условий, ущемляющих права потребителя, а именно:

условие пункта 3.3 договоров участия в долевом строительстве в части предусматривающей, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации;

условие пункта 4.1.5 договоров участия в долевом строительстве в части предусматривающей, что застройщик обязуется устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства;

условие пункта 4.1.3 договоров участия в долевом строительстве, в части предусматривающей, что застройщик обязуется не менее чем за четырнадцать рабочих дней до срока начала и принятия объекта долевого строительства направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принять объект долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства;

условие пункта 7.7 договоров участия в долевом строительстве в части, предусматривающей, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия;

условие пункта 8.3 договоров участия в долевом строительстве в части, предусматривающей обязанность участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а также передачи экземпляра зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента государственной регистрации указанного соглашения;

пункта 11.3 договоров участия в долевом строительстве в части предусматривающей, что по результатам рассмотрения претензий участника застройщик, в случае признания претензии обоснованной, принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменной сообщает участнику долевого строительства о принятом решении,. а также, что при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения путем не предоставления объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ участник долевого строительства не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Законом о долевом строительстве.

Полагая, что предписание от 20.12.2017 № 6866, за исключением пункта 3 указанного предписания, противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что  для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями   65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания   факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Согласно пункту 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 № 322, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека осуществляет следующие полномочия, в том числе, государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

В соответствии с пунктом 6.5. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в целях реализации полномочий в установленной сфере деятельности имеет право пресекать факты нарушения законодательства Российской Федерации в установленной сфере деятельности, а также применять предусмотренные законодательством Российской Федерации меры ограничительного, предупредительного и профилактического характера, направленные на недопущение и (или) ликвидацию последствий нарушений юридическими лицами и гражданами обязательных требований в установленной сфере деятельности.

Согласно пункту 1 Административного регламента исполнения Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека государственной функции по проведению проверок деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан по выполнению требований санитарного законодательства, законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, правил продажи отдельных видов товаров", утвержденного Приказом Роспотребнадзора от 16.07.2012 № 764, административный регламент исполнения Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека государственной функции по проведению проверок деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан по выполнению требований санитарного законодательства, законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, правил продажи отдельных видов товаров (далее - Административный регламент) устанавливает сроки и последовательность административных процедур и административных действий, осуществляемых должностными лицами Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - Роспотребнадзор) при осуществлении государственного контроля за выполнением требований санитарного законодательства, законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, правил продажи отдельных видов товаров.

Пунктом 5 Административного регламента установлено, что предметом государственного контроля (надзора) является деятельность или действия (бездействие) проверяемых юридических лиц, проверяемых индивидуальных предпринимателей, проверяемых граждан требованиям законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей на потребительском рынке.

В соответствии с пунктом 67 Административного регламента  в случаях обнаружения в ходе проверки нарушений обязательных требований должностное лицо Роспотребнадзора, уполномоченное провести проверку, принимает меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации, в пределах своей компетенции.

Пунктом 68 Административного регламента предусмотрено, что  административная процедура "Принятие мер по результатам проверки деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан по выполнению требований санитарного законодательства, законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, правил продажи отдельных видов товаров" включает следующие действия:

1) выдача предписания лицу, подлежащему проверке, об устранении выявленных нарушений;

2) принятие мер по контролю за устранением выявленных нарушений, их предупреждению, предотвращению возможного причинения вреда жизни, здоровью граждан, предупреждению возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

3) принятие мер по привлечению лиц, допустивших выявленные нарушения, к ответственности.

Согласно пункту 70 Административного регламента предписание об устранении выявленных нарушений выдается должностным лицом Роспотребнадзора, уполномоченным проводить проверку, лицу, подлежащему проверке, с указанием сроков устранения таких нарушений.

В предписании должно быть указано:

1) дата и место выдачи предписания;

2) фамилия, имя, отчество (при наличии) и должность должностного лица Роспотребнадзора, выдавшего предписание;

3) сведения о лице, которому выдается предписание, в том числе наименование и место нахождения (адрес) проверяемого юридического лица, либо фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) и адрес места жительства проверяемого индивидуального предпринимателя, сведения о государственной регистрации и зарегистрировавшем органе, либо фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) и адрес места жительства проверяемого гражданина;

4) положения действующих нормативных правовых актов Российской Федерации, предусматривающие обязательные требования, нарушение которых было выявлено при проверке;

5) требования, предписываемые к выполнению в целях устранения нарушения обязательных требований, и срок их исполнения;

6) срок, в течение которого лицо, которому выдано предписание, должно известить должностное лицо Роспотребнадзора, выдавшее предписание, о выполнении предписания, с указанием способа такого извещения;

7) порядок и сроки обжалования предписания;

8) предупреждение лица, в отношении которого выдается предписание, об административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, по факту невыполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений обязательных требований.

Предписание об устранении выявленных нарушений является приложением к акту проверки и направляется лицу, в отношении которого оно вынесено, вместе с актом проверки.

Суд считает, что административным органом соблюден порядок принятия и форма оспариваемого предписания.

Требования Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в ходе проведения плановой выездной проверки соблюдены, о проведении проверки заявитель уведомлен надлежащим образом. Процедура проведения проверки заявителем не оспаривается.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.

Как следует из оспариваемого предписания, административным органом установлены нарушения, выразившиеся во включении в тексты заключенных договоров участия в долевом строительстве, условий, ущемляющих права потребителя, а именно:

1) Пунктом 3.3 договоров участия в долевом строительстве, предусмотрено, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства, в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд соглашается с выводом административного органа о том, что указанное условие договора нарушает права  потребителя.

В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Заявитель полагает, что указанное условие договора не ущемляет права потребителя, ссылаясь на пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которого изменение общей площади жилого помещения на не более пяти процентов от указанной площади является основанием для расторжения договора об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.

Вместе с тем частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора вследствие передачи объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, договорами предусмотрено, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора.

Вместе с тем, предусмотренное договорами условие о неизменности цены договора при изменении площади объекта долевого строительства в меньшую сторону ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя и ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства

Указанный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2017 № 309-КГ17-9841.

2) Пунктом 4.1.5 договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства.

По мнению суда, указанное условие договора нарушает права  потребителя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в объекте долевого строительства, потребитель вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В силу пункта 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве не исключает возможности участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении недостатков объекта долевого строительства, не заявленных им до подписания акта приема-передачи.

Таким образом, правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

На основании изложенного, пункт 4.1.5 договоров участия в долевом строительстве ущемляет права потребителя, имеющего право на различные способы восстановления его нарушенных прав, не только путем устранения выявленных недостатков.

4) Пунктом 7.7 договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия.

Отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, регулируются специальным законодательством - Законом о долевом строительстве.

Частью 4 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлен запрет на ограничения прав потребителей, а именно, что условия договора об участии в долевом строительстве об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В силу пункта 6 статьи 7 указанного закона, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Аналогичные положения закреплены и в Законе Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Таким образом, Закон о долевом строительстве, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не исключают возможности участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении любых недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи.

Исходя из вышеизложенного, рассматриваемое условие договора ограничивает право участника на предъявление претензий относительно недостатков объекта долевого строительства, не заявленных им при подписании акта приема-передачи. Указанная позиция согласуется с выводами, изложенными в пункте 76 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, в соответствии с которым ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

5) Условие пункта 8.3 договоров участия в долевом строительстве предусматривает обязанность участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а также передачи экземпляра зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента государственной регистрации указанного соглашения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности административным органом довода о том,  что указанное условие договора ущемляет права потребителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона о долевом строительстве уступка прав требования по договору участником долевого строительства допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как верно указывает ответчик, обязанность участника долевого строительства по уведомлению застройщика о заключении соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве не предусмотрена статьей 11 Закона о долевом строительстве и статьей 388 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Отсутствие уведомления должника о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу не влечет за собой прекращение обязательств должника В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно статье 312 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

В соответствии с абзацем 9 пункта 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство передать право (требование) цессионарию. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).

Таким образом, суд считает, что условия пункта 8.3 договоров не нарушают права потребителя, а, напротив, направлены на защиту интересов участника долевого строительства, в адрес которого застройщик обязан своевременно направить сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и которому подлежит передаче объект долевого строительства.

Исходя из вышеизложенного, условие пункта 8.3 договоров участия в долевом строительстве, не нарушает права потребителя, соответствует сложившимся обычаям делового оборота, в связи с чем предписание в указанной части подлежит признанию недействительным.

6) Пункт 11.3 договоров участия в долевом строительстве предусматривает, что по результатам рассмотрения претензий участника застройщик, в случае признания претензии обоснованной, принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменной сообщает участнику долевого строительства о принятом решении, а также, что при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения путем не предоставления объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ участник долевого строительства не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Законом о долевом строительстве.

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в объекте долевого строительства, потребитель вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В свою очередь, указанное условие ограничивает право участника долевого строительства на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве.

Довод ООО «АЛЬФА» о том, что часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве имеет диспозитивный характер, и закон закрепляет право застройщика предусмотреть в договоре участия долевого строительства условие о безвозмездном устранении недостатков до обращения участника долевого строительства к застройщику с иными требованиями, является незаконным в связи с тем, что часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает право выбора потребителем способа защиты своих прав при обнаружении недостатков объекта строительства.

Физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, в связи с чем, предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально. Более того, свобода договора, с учетом специфики данных правоотношений, а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, не может являться безусловной.

Диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя, прямо закрепленных специальным законом, в данном случае, на соразмерное уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, суд соглашается с выводом ответчика о том, что условия пункта 11.3 договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителя.

С учетом установленных обстоятельств по делу, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению частично.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины по делу, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего искового заявления составляют 3000 рублей и подлежат взысканию с с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа».

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить частично.

Признать недействительным предписание Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю от 20.12.2017 № 6866 в части требования доведения до сведения потребителей информации и предложения привести договоры участия в долевом строительстве в соответствие с действующим законодательством путем исключения условия пункта 8.3 договоров (пункт 5 предписания).

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

В порядке распределения судебных расходов взыскать с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» 3 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья                                                                                                                                   Е.В. Болуж