АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, 

<

...>

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-1644/2024

22 августа 2025 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Субанакова С.К. при ведении протокола судебного заседания секретарём Мункуевой Э.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании уведомления недействительным,

при участии представителя истца ФИО1 (доверенность № 6 от 01.01.2025, паспорт, веб-конференция), представителя ответчика ФИО2 (доверенность № 55 от 10.06.2025, служебное удостоверение),

установил:

публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 14» (далее – Общество, ПАО «ТГК № 14») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (далее – Комитет) о признании уведомления № 12-42-И164/2024 от 16.01.2024 недействительным и не подлежащим применению.

Определением от 15 апреля 2024 года исковое заявление принято по общим правилам искового производства.

До начала судебного заседания от истца через систему подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления Комитета от 04.12.2024 № 2008, копии ответа ПАО «ТГК № 14» на уведомление от 23.01.2025 исх. № 73-АС.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

В обоснование исковых требований истец указал, что условия договора аренды имущественного комплекса № 02/12/АИК-02 от 04.06.2012 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Несоответствие расчетных механизмов по Методике расчета арендной платы за имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденной постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 07.06.2010 № 251, действовавшей на дату проведения конкурса и заключения договора аренды, Методике расчета арендной платы, утвержденной постановлением администрации г. Улан-Удэ от 12.08.2013 № 301, не может повлечь пересмотра способа определения арендной платы, установленного договором, и являться основанием для одностороннего изменения условий конкурсного договора аренды в этой части. Также истец указал на преюдициальность решения Арбитражного суда Республики Бурятия по делу № А10-1647/2019, в рамках которого истец оспаривал изменение арендной платы за 2018 год.

Представитель ответчика исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление (л.д. 60-61), дополнениям к отзыву (л.д. 101-102), представил для приобщения к материалам дела копию рецензии № 01.02/2023.

Как следует из отзыва на исковое заявление, дополнениям к отзыву ответчик полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истец был уведомлен о проведении оценки рыночной стоимости годовой арендной платы по договору от 04.06.2012, сумма указанная в уведомлении от 16.01.2024 рассчитана с учетом решений Арбитражного суда Республики Бурятия по делам № А10-1647/2019, № А10-4096/2019, № А10-4825/2020.

Ответчиком также заявлено ходатайство о прекращении производства по делу (л.д. 34-35) в связи с тем, что уведомление является информационным документом, не отвечает признакам ненормативного правового акта, не является односторонней сделкой, следовательно, не может быть оспорено в судебном порядке.

Судом приобщены к материалам дела представленные документы.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Территориальная генерирующая компания №14» (арендатор, впоследствии наименование изменено на ПАО «ТГК № 14») по результатам открытого конкурса на право заключения договора аренды подписан договор аренды имущественного комплекса № 02/12/АИК-02 от 04.06.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование имущественного комплекса объектов теплоснабжения г. Улан-Удэ (совокупность объектов недвижимого и движимого имущества), указанного в приложении № 1, для использования в соответствии с его техническими характеристиками в целях:

- производства тепловой энергии на источниках тепловой энергии (котельных),

- оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, в том числе получаемых от иных источников тепловой энергии, не предоставляемых по договору,

- оказания услуг по поддержанию резервной тепловой мощности,

- подключения к системе теплоснабжения потребителей.

Использование имущества по целевому назначению осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами, указанными в пункте 1.2 договора.

Согласно пункту 1.3 договора имущество передается арендатору в исправном состоянии, пригодном для его эксплуатации в целях, указанных в пункте 1.1 договора, с начальными техническими показателями, указанными в приложении № 2 к договору.

Договор заключен на срок с 04.06.2012 по 03.06.2037, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (пункты 2.1-2.2 договора).

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора годовой размер арендной платы в соответствии с конкурсным предложением на момент заключения договора составляет 2 013 220 рублей 36 копеек без НДС, с НДС (18 %) – 2 375 600 рублей 02 копейки. Годовая арендная плата вносится в бюджет городского округа «город Улан-Удэ» не позднее 01 февраля года, следующего за отчетным годом, которым является период с 01 января по 31 декабря. Окончательный платеж производится не позднее срока действия договора.

Имущественный комплекс передан арендатору на основании акта приема-передачи от 04.06.2012.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 декабря 2015 года по делу № А10-4926/2015, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 года и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июня 2016 года, пункт 4.1. договора аренды дополнен абзацем следующего содержания: «Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «город Улан-Удэ». Пересмотр арендной платы в сторону уменьшения невозможен». 

Основанием для изменения данного пункта договора являлось приведение содержания пункта договора в соответствие с конкурсной документацией. 

Согласно конкурсной документации (решение от 03.05.2012 № 345) начальный размер арендной платы определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденной постановлением администрации г. Улан-Удэ от 07.06.2010 № 251 (далее – Методика № 251) по формуле:

Апл. = Zа,

где 

Апл. – годовая величина арендной платы, 

Zа – годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление, определяемая как сумма амортизационных отчислений по каждому наименованию основных средств, входящих в состав имущества.

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление от 16.01.2024 № 12-42-И164/2024 об изменении размера арендной платы в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 12.08.2013 № 301 (далее – Методика № 301) в размере 334 155 796 рублей 78 копеек, и необходимостью оплаты за 2020 год арендной платы без НДС в размере 332 142 576 рублей 78 копеек (за вычетом оплаченной Обществом части арендного платежа в размере 2 013 220 рублей 36 копеек).

Обществом на спорное уведомление от 16.01.2024 направлен ответ исх. № ЕР-102 от 25.01.2024, в котором указало, что сумма арендной платы, указанной в уведомлении не подтверждается документально, в связи с чем, является необоснованной, просило отозвать уведомление от 16.01.2024 в связи с его неправомерностью.

Комитетом уведомление от 16.01.2024 № 12-42-И164/2024 не отозвано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Оценив условия договора аренды имущественного комплекса № 02/12/АИК-02 от 04.06.2012, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения, возникающие из договора аренды и регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенные условия договора аренды согласованы, договор в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Размер арендной платы по договору от 04.06.2012 на дату его подписания определен в соответствии с Методикой № 251 – исходя из годовой величины арендной платы и годовой суммы амортизационных отчислений, что отражено в решении комитета от 03.05.2012 № 345 о внесении изменений в решение от 23.04.2012 № 309. 

Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 12.08.2013 № 301 утверждена новая Методика расчета арендной платы за имущество, находящееся в собственности муниципального образования городской округ «Город Улан-Удэ». 

Согласно Методике № 301 (пункт 1) начальный размер годовой арендной платы при проведении торгов на право заключения договора аренды за имущественные комплексы определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Пункт 4.1 договора (в редакции решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 декабря 2015 года по делу № А10-4926/2015) устанавливает право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования городского округа «Город Улан-Удэ». 

В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2021 года по делу № А10-1647/2019, имеющее в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, сформулирована позиция, согласно которой, с учетом условий заключенного сторонами договора в его редакции, установленной решением по делу № А10-4926/2015, а также принимая во внимание действующее правовое регулирование, у Комитета имеется право на односторонние изменение размера арендной платы по договору № 02/12/АИК-02 от 04.06.2012 в связи с утверждением Методики № 301.

Соответственно, к расчету арендной платы по спорному договору применима Методика № 301.

Вместе с тем, доводы истца относительно неправомерности установления ответчиком размера годовой арендной платы в сумме, указанной в оспариваемом уведомлении, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. Следовательно, законом предусмотрено получение арендодателем такой платы только в случае фактической и юридической возможности использования имущества арендатором. В случае если имущество у арендатора отсутствует, то оснований для начисления арендной платы не имеется.

Размер арендной платы за 2020 год по уведомлению № 12-42-И164/2024 от 16.01.2024 равный 334 155 796 рублям 78 копейкам (без учета НДС) определен Комитетом на основании размера арендной платы за 2018 год – 309 541 089 рублей 40 копеек (без НДС), увеличенной на коэффициенты инфляции за 2019 год (3,8%) и 2020 год (4,0%) (309 541 089 руб. 40 коп. + 3,8% + 4,0%).

Из материалов дела, в том числе представленных Комитетом отчётов об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы (компакт-диск, л.д. 112), а также перечня имущества, переданного Обществу с учетом исключенного имущества (л.д. 129-152), перечня имущества, возвращённого в муниципальную казну и не исключённого из договора аренды (представлен истцом в электронном виде 18.07.2025) следует, что при расчёте арендной платы Комитетом ошибочно учтено имущество, которое исключено из договора аренды и списано, что подтверждается представленным истцом в материалы дела дополнительными соглашениями к спорному договору аренды об исключении имущества от 28.03.2014, от 07.06.2018, от 09.04.2019, от 12.02.2019, от 06.03.2020, от 20.07.2020 (представлены истцом в электронном виде 18.07.2025).

Указанное обстоятельство ответчиком соответствующим доказательствами не опровергнуто.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здание или сооружение иное право на соответствующий земельный участком.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решается с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме права установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В рамках толкования договора, судебные инстанции при рассмотрении дела между теми же сторонами спора (дело № А10-1228/2014) и, имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, признали, что предусмотренная договором аренды № 02/12/АИК-02 от 04.06.2012 арендная плата включает, в том числе, и плату за пользование земельным участком под объектом аренды.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что в расчёт арендной платы ответчиком также необоснованно включена рыночная стоимость арендной платы за земельный участок, что подтверждается представленными Комитетом отчётами об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы и ответчиком не оспаривается.

При таких условиях у суда отсутствуют основания считать достоверным установленный ответчиком размер годовой арендной платы в сумме, указанной в оспариваемом уведомлении - 334 155 796 рублей 78 копеек.

Таким образом, размер годовой арендной платы в сумме, указанной арендодателем в оспариваемом уведомлении, не подтвержден.

Кроме того, как следует из материалов дела, уведомлением от 04.12.2024 № 2008 Комитет указал Обществу о необходимости перечисления арендной платы по договору от 04.06.2012 № 02-12/АИК-02 за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 31 081 055 рублей 67 копеек (за вычетом уплаченной суммы в размере 2 013 220 рублей 36 копеек).

В связи с чем, суд приходит к выводу, что размер арендной платы, установленный в оспариваемом уведомлении от 16.01.2024 № 12-42-И164/2024 является неподтвержденным, в том числе и в связи с вынесением Комитетом уведомления от 04.12.2024 № 2008 по тому же договору и за тот же период, но с иным размером арендной платы.

При установленных обстоятельствах исковые требования истца о признании недействительными и не подлежащими применению уведомления Комитета № 12-42-И164/2024 от 16.01.2024 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Довод Комитета о наличии оснований для прекращения производства по делу в порядке пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом отклонен на основании следующего.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Суд приходит к выводу, что направленное ответчиком истцу уведомление от 16.01.2024 № 12-42-И164/2024 об изменении годового размера арендной платы, является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и как всякая сделка, она может быть оспорена в суде другой стороной договора. Общество, являющееся заинтересованным лицом, обязанным уплачивать арендную плату, вправе оспорить это уведомление.

Указанный вывод отражен в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2021 года по делу № А10-6344/2020.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным и не подлежащим применению уведомление муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) № 12-42-И164/2024 от 16.01.2024 об изменении годового размера арендной платы по договору аренды имущественного комплекса № 02/12/АИК-02 от 04.06.2012 за период с 01.01.2020 по 31.12.2020.

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей - судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья С.К. Субанаков