АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 мая 2024 года

Дело №

А05-3998/2023

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей Аникиной Е.А., Толкунова В.М., 

при участии от администрации городского округа «Город Архангельск» ФИО1 (доверенность от 15.06.2023), от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 13.03.2024), 

рассмотрев 22.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08.12.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 по делу № А05-3998/2023, 

 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, адрес: 163000, г. Архангельск, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Предприниматель), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа «Город Архангельск», адрес: 163069, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о внесении изменений в договор от 21.10.2014 № 256-15/11 (л) о развитии застроенной территории, а именно:

- пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом в срок не более 15 лет с момента заключения настоящего договора»;

- внести изменения в преамбулу договора и указать новые данные о застройщике – «Индивидуальный предприниматель ФИО2, ИНН 

<

***>».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК на Ломоносова», адрес: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее –  Общество).

Решением суда первой инстанции от 08.12.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.02.2024, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 08.12.2023, постановление от 07.02.2024 и принять новый судебный акт, которым отказать Предпринимателю в удовлетворении его требований.

 По мнению подателя жалобы, суды не исследовали должным образом все обстоятельства дела, свидетельствующие о невозможности исполнения застройщиком принятых на себя обязательств в порядке и сроки, согласованные сторонами при заключении договора от 21.10.2014 № 256-15/11 о развитии застроенной территории (далее – Договор). 

Кроме того,  Администрация считает, что Предприниматель не является стороной по Договору, в связи с чем не может быть признан надлежащим истцом в данном споре; в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства по Договору должны быть исполнены победителем торгов лично, поскольку законодатель не допускает изменение условий договора о развитии застроенной территории на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон.

Как указывает податель жалобы, Предприниматель, заключая договор от 10.01.2023 купли-продажи земельного участка, знал о существующих рисках и обязательствах по Договору, что свидетельствует о злоупотреблении им правом в виде обращения в суд с заявленными требованиями. 

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель, считая  принятые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Предпринимателя возражала против ее удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило, поэтому кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией города Архангельска (Заказчиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «АГР» (застройщиком (далее – ООО «Агентство недвижимости «АГР») заключен Договор в целях развития застроенной территории общей площадью 0,8940 га, расположенной в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска, ограниченной пр. Ломоносова, ул. Володарского, Новгородским пр. и ул. Серафимовича, за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц.

В соответствии с пунктом 3.1.4 Договора застройщик обязался осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 лет с момента заключения Договора.

Согласно главе 3 Договора застройщик обязан:

1) подготовить проект планировки застроенной территории в соответствии с утвержденными распоряжением мэра города Архангельска от 29.04.2014 № 1329р расчетными показателями обеспечения застроенной территории в границах пр. Ломоносова, ул. Володарского, Новгородского пр. и ул. Серафимовича в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры и передать заказчику в срок, не превышающий 2 лет с момента подписания договора (пункт 3.1.1 Договора);

2) с учетом требований жилищного законодательства в срок, не превышающий 3 лет с момента заключения Договора; создать либо приобрести, а также передать в собственность муниципального образования «Город Архангельск» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории.

Приобретенные или построенные по требованиям жилищного законодательства и передаваемые жилые помещения для переселения нанимателей должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование, необходимое для использования помещения в качестве жилого (пункт 3.1.2 Договора);

3) уплатить в течение 10 дней с момента уведомления заказчиком о необходимости уплаты выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными, и подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.1.2 Договора (пункт 3.1.3 Договора);

4) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 лет с момента заключения договора (пункт 3.1.4 Договора);

5) обеспечить строительство и ввод объектов в эксплуатацию в сроки, установленные договором, и с надлежащим качеством в соответствии с действующими строительными нормами (пункт 3.1.5 Договора);

6) в случае строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, передать в муниципальную собственность данные объекты в течение 1 месяца с момента завершения строительства объекта (пункт 3.1.6 Договора).

Застройщиком выполнены следующие обязательства по Договору:

- полностью произведена оплата стоимости права на заключение Договора в размере 1 000 000 руб.;

- разработана и утверждена документация по планировке и межеванию застроенной территории;

- уплачены денежные средства - выкупная цена за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории;

-  путем выкупа объектов недвижимого имущества расселены жилые дома, находящиеся в границах застроенной территории (

<

...> по ул. Володарского, 

<

...> по ул. Серафимовича);

- выкуплен земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, необходимый для строительства многоквартирных домов;

- сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 29:22:050509:30, 29:22:050509:1946, 29:22:050509:1234, находящиеся в границах застроенной территории, подлежащей развитию.

Впоследствии Общество (правопреемник ООО «Агентство недвижимости «АГР») и Предприниматель  заключили договор от 10.01.2023 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 29:22:050509:30, 29:22:050509:1946, 29:22:050509:2025 (образованного из земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:1234). Право собственности Предпринимателя на указанные земельные участки зарегистрировано 02.02.2023 в Едином государственном реестре недвижимости.

Предприниматель, ссылаясь на невозможность завершить исполнение Договора в срок, предусмотренный его пунктом 3.1.4, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

В обоснование заявленных требований Предприниматель приводил следующие обстоятельства.

Встречные обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.1, 3.2.2 Договора, Администрация исполнила с  нарушением установленных Договором сроков.

На смежном участке  располагается объект культурного наследия «Дом Е.Ф. Вильневой», что обусловило значительные временные затраты, связанные с разработкой застройщиком в рамках проекта строительства отдельного раздела проектной документации по сохранению памятника культуры, прохождением государственной историко-культурной экспертизы, согласованием проведенной экспертизы с Инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области.

Кроме того,  в ходе исполнения обязательств по Договору на одном из земельных участков был обнаружен культурный слой исторического поселения города Архангельска.  При этом данный земельный участок был предоставлен застройщику только в 2021 году (распоряжения администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 25.12.2020 № 890р).

В 2021 году застройщиком при участии Института археологии Российской академии наук были проведены археологические работы на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:050509:70, 29:22:050509:1234, 29:22:050509:1946, 29:22:050509:30, по результатам которых составлен отчет о проведении спасательных археологических работ. На основании указанного отчета Инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области издано распоряжение от 13.12.2021 № 224-р «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия».

В 2022 году застройщиком силами Федерального государственного бюджетного учреждения науки «Институт археологии Российской академии наук» разработаны дополнения к  проектной документации: «Раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия народов Российской Федерации «Участок культурного слоя исторического поселения город Архангельск на земельном участке по пр. Ломоносова между ул. Серафимовича и ул. Володарского» и получен акт государственной историко-культурной экспертизы от 07.08.2023.

Акт государственной историко-культурной экспертизы от 07.08.2023 направлен на согласование в Инспекцию по охране объектов культурного наследия Архангельской области (вход. № 409-1334 от 07.08.2023).

В Арбитражном суде Архангельской области (постоянное присутствие в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа) рассматривается дело № А05П-484/2023 по иску Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области к Предпринимателю о возложении обязанностей провести спасательные археологические полевые работы на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050509:30 и представить акт государственной историко-культурной экспертизы раздела обеспечения сохранности «Дом Е.Ф. Вильневой».

В рамках рассмотрения указанного дела наложено обременение на земельный участок Предпринимателя, препятствующее производству работ на этом участке.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования обоснованными. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в рассматриваемом периоде; далее – ГрК РФ) приведены существенные условия договора о развитии застроенной территории, к которым среди прочего относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

Суды двух инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу, что завершить исполнение Договора в срок, предусмотренный его пунктом 3.1.4, не представляется возможным ввиду наличия объективных причин, которые не зависели от действий (бездействия) застройщика и существенным образом изменили обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении Договора.

В рассматриваемом случае существенно изменившимися обстоятельствами суды признали объективную невозможность своевременного расселения граждан, проживающих в многоквартирных домах на территории застройки, отнесение после заключения Договора территории застройки к территориальной подзоне ЗРЗ-2 (в которой установлены дополнительные ограничения к строительству), невозможность своевременного оформления земельных участков в собственность, выявление в границах земельных участков ранее неизвестного объекта археологического наследия – «Участок культурного слоя исторического наследия город Архангельск на земельном участке по проспекту Ломоносова между ул. Серафимовича и ул. Володарского».

Так, судами установлено, что расселение граждан из аварийных жилых домов, подготовка и утверждение проекта планировки территории заняли более 6 лет.  Данное обстоятельство не зависело от воли застройщика, который свою обязанность по приобретению благоустроенных жилых помещений и перечислению денежных средств Администрации для расселения  четырех жилых домов исполнил в полном объеме, а также подготовил и передал на утверждение проект планировки территории.  Нарушение сроков в исполнении обязательств по Договору  было обусловлено как объективными причинами, связанными с переселением граждан из расселяемых домов, так и действиями самой Администрации.    

Кроме того, как установлено судами, объективным обстоятельством, не позволившим своевременно начать строительство, является обнаружение на земельных участках застраиваемой территории культурного слоя исторического поселения города Архангельска, что не могли предвидеть стороны при заключении Договора, и о чем стало известно только в 2021 году.

Также существенным изменением обстоятельств судами признана длительная задержка исполнения Администрацией встречных обязательств по  Договору, в частности, требований пунктов 3.2.1 (утвердить  проект планировки территории в срок, не превышающий 9 месяцев с момента его представления) и  3.2.2 (принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, в течение одного года с момента заключения Договора).

Довод Администрации о том, что при заключении Договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, оценен судами  и правомерно отклонен, поскольку право  на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

С учетом установленных обстоятельств дела суды пришли к обоснованному выводу о возможности внесения изменений в Договор в части  срока его  исполнения,  указав конкретный срок в обжалуемых судебных актах. 

 Довод Администрации, приводимый также в кассационной жалобе, об отсутствии у Предпринимателя права на обращение в суд в настоящим иском   всесторонне рассмотрен судами и признан несостоятельным с приведением мотивов  в обжалуемых судебных актах. 

Суды удостоверились, что собственником земельных участков в границах подлежащей застройке территории является Предприниматель, в связи с чем на основании части 7 статьи 46.2 ГрК РФ признали за ним наличие обязанностей застройщика по Договору и, как следствие, права на обращение в суд с настоящим иском. 

В соответствии с частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ при осуществлении оборота предоставляемых в соответствии с частью 8 статьи 46.1 ГрК РФ и пунктом 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 статьи 46.2 ГрК РФ и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Также судами справедливо отмечено, что застройщик приступил к исполнению Договора, им  понесены значительные финансовые расходы на реализацию проекта развития застроенной территории согласно условиям Договора, который является социально значимым, заключенным в том числе в целях обеспечения жителей аварийных домов, подлежащих сносу, новыми жилыми помещениями, и прекращение действия которого может привести к негативным последствиям как для застройщика, так и для Администрации.

Кассационная инстанция не усмотрела нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении спора, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08.12.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 по делу № А05-3998/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.Г. Савицкая

Судьи

 

Е.А. Аникина

 

 В.М. Толкунов