АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-33161/2024

23 марта 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 14.03.2025 года

Полный текст решения изготовлен 23.03.2025  года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «САР.П.К», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Москва

о взыскании задолженности, пени по  договору аренды №АМ-3029-10/2022 от 05.10.2020г. в размере 33250 руб., пени за период с 11.02.2024г. по 15.10.2024г. в размере 3318,19 руб., пени за каждый день просрочки на сумму фактического долга за период с 16.10.2024г. по день погашения долга 

при участии: 

от истца - ФИО1, по доверенности от 16.10.2024 года (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление  Общества с ограниченной ответственностью «САР.П.К», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Москва о взыскании задолженности, пени по  договору аренды №АМ-3029-10/2022 от 05.10.2020г. в размере 33250 руб., пени за период с 11.02.2024г. по 15.10.2024г. в размере 3318,19 руб., пени за каждый день просрочки на сумму фактического долга за период с 16.10.2024г. по день погашения долга.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неявка в заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени разбирательства дела, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем материалам в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом объявлялись перерывы в судебном заседании до 14.03.025- 09 час. 50 мин.., до 14.03.2025г. - 16 час. 00 мин. После перерывов судебное заседание объявлено продолженным.

Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. 

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений. 

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении,  в отзыве ответчика на иск, заслушав представителя истца, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «САР.П.К.» (Арендодатель) и ООО «Альфа-М» (Арендатор) заключен договор аренды № АМ-3029-10/2020 от 05.10.2020 г. части здания (учетный номер и обозначение части – чз2), расположенного на первом этаже номера на поэтажном плане: часть № 1, общей площадью 102 кв.м., являющейся частью здания, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, площадь 339,1 кв.м., кадастровый номер 64:48:020333:1479, находящейся по адресу: 

<

...> (далее – Договор).

Согласно абзацу 1 пункта 3.1.1 Договора размер постоянной части арендной платы составляет 95 000 рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, установленный государственным органом статистики Саратовской области, но не более 5%.

Руководствуясь названным пунктом Договора, заключенного сторонами, ООО «Сар.П.К.» в декабре 2023 г. было направлено в адрес ООО «Альфа-М» уведомление об увеличении постоянной части арендной платы до 99 750 рублей с 01.02.2024 г.

Таким образом, истец считает, что начиная с 01.02.2024 г., размер арендной платы по договору № АМ-3029-10/2020 от 05.10.2020 г. составляет 99 750 рублей.

Вместе с тем, как утверждает истец, ООО «Альфа-М» продолжает оплачивать арендную плату по названному договору исходя из размера 95 000 рублей ежемесячно.

В связи с указанными обстоятельствами ООО «Сар.П.К.» в августе 2024 г. направило в адрес ООО «Альфа-М» требование о погашении задолженности по договору аренды в размере 33 250 рублей (4 750 рублей ? 7 месяцев – за период с февраля по август 2024 г.).

Однако ООО «Альфа-М» не погасило названную задолженность по настоящее время.

Таким образом, считает, что на стороне ответчика имеется задолженность ООО «Альфа-М» по договору аренды № АМ-3029-10/2020 от 05.10.2020 г.   в размере  33 250 рублей. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1. Договора в случае нарушения Арендаторов срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3.3.1. Договора Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего Договора.

На основании указанного пункта договора истец начислил ответчика  пени по Договору за неисполнение Арендатором обязанности по оплате арендной платы за период с 11.2.2024г по 15.10.2024г. в размере 3318,19 руб.

В связи с тем, что ответчик до настоящего времени задолженность по арендной плате по договору аренды от АМ-3029-10/2020 от 05.10.2020 в размере 33250 руб. и пени не оплатил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 329-331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Под неустойкой (штрафом, пеней) признается, определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований ссылается на то, что  исковые требования истца основаны лишь на представленных суду письмах в адрес ООО «Альфа-М» с предложением увеличения арендной платы, на которые ответчиком был направлен отказ в принятии данного предложения. Иных доказательств образования задолженности суду не предъявлено.

При этом я ООО «Альфа-М» заявленные требования не признает, так как истцу трижды был дан ответ с отказом в повышении арендной платы, соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды сторонами не заключено. 

Кроме того, ответчик считает, что требования истца основаны на неверном толковании договора аренды и норм действующего законодательства РФ.

По мнению ответчика, исходя из буквального толкования, производимого в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, пунктом 3.2. договора аренды предусмотрена лишь возможность пересмотра обеими сторонами размера постоянной части арендной платы, а также пределы осуществления такой возможности (по периодичности, размеру и процедуре). Условиями договора аренды арендодателю не предоставлено право на изменение размера согласованной сторонами арендной платы в одностороннем порядке, правомерность изменения размера арендной платы по договору в одностороннем порядке в спорный период истцом не доказана.

При этом ответчик считает, что право арендодателя требовать изменения арендной платы по своему усмотрению не может быть произвольным, немотивированным и нарушать баланс взаимных прав и интересов сторон договора.

В подтверждение своих доводов ответчик представил  результаты лингвистического исследования идентичной формулировки договора аренды, проведенного ФБУ Самарская ЛСЭ Минюста России, согласно которым:

1.    Из формулировки п.3.2. договора аренды не следует, что сторонами согласовано повышение постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, при котором согласие второй стороны не обязательно.

2.    Из формулировки п.3.2. договора аренды следует, что сторонами согласовано повышение постоянной части арендной платы исключительно при согласии обеих сторон.

3.    В копии договора аренды не представлена информация об обстоятельствах, при которых возможно повышение постоянной части арендной платы по условиям договора аренды без согласия арендатора.

Ответчик утверждает, что приведённая правовая позиция является устоявшейся и многократно изложена при разрешении судами такой категории споров и правовой оценке аналогичных или даже идентичных формулировок условий договоров аренды.

С учетом данных обстоятельств, ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, доводы сторон суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Кодекса).

Пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предписано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пункте 21 Постановления N 73, в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 43 Постановления N 49 разъяснено, что при толковании условии договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 статьи 431 ГК РФ).

В данном случае требования истца базируются на пункте 3.2 договора, допускающего корректировку постоянной части арендной платы.

Между тем, в силу пункта 3.1 договора аренды нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиком, арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

В пункте 3.1.1 договора аренды указано, что размер постоянной части арендной платы составляет 95 000 рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Согласно пункту 3.2 договора аренды пересмотр постоянной части арендной  платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Саратовской области, но не более 5%. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Между тем, пунктом 3.2 договора аренды недвусмысленно установлено, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, а одна сторона может направить другой лишь письмо с предложением об изменении размера арендной платы, но никак не уведомление об увеличении такого размера в одностороннем порядке. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы к договору подлежит регистрации в установленном порядке.

Между истцом и ответчиком таких соглашений до настоящего времени не заключено и не зарегистрировано, взаимных договоренностей по вопросу изменения размера арендных платежей, в установленной законом форме, сторонами не достигнуто.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Исходя из буквального толкования, производимого в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена лишь возможность пересмотра обеими сторонами размера постоянной части арендной платы, а также пределы осуществления такой возможности (по периодичности, размеру и процедуре). Условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора заключить требуемое истцом соглашение, а значит, арендатор не может считаться не исполнившим обязанность. Само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части; в указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Как следует из абзаца второго пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в настоящем деле судами не установлено.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ. В нем указано следующее. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды следует, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен. При этом изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условиями договора №АМ-3029-10/220 от 05.10.2020  арендодателю не предоставлено право на одностороннее изменение (увеличение) размера арендной платы. Отсутствует в договоре аренды и волеизъявление подписавших его сторон на такое изменение за пользования нежилым помещением. Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом изменяется сторонами посредством заключения дополнительного соглашения. Поскольку в материалах дела такое дополнительное соглашение отсутствует (сторонами оно не заключалось), оснований для вывода о наличии у ответчика задолженности по арендной плате перед арендодателем не имеется.

Аналогичная позиция нашла свое отражение в  Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.2024 по делу №А55-22286/2023, от 08.04.2024 по делу №А49-5073/2023.

На основании изложенного, суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями  110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «САР.П.К», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов- отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья                                                                                                  Ю.С. Святкина