﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35047/2018

г. Краснодар

25 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Огиди О.М.И. (доверенность от 18.12.2020), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гелиос» (ИНН 7702533605, ОГРН 1047796564342) и третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 по делу № А32-35047/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Гелиос» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просил взыскать: 

– задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 126 143 рублей 24 копеек;

– пени по состоянию на 19.10.2018 в размере 7838 рублей 21 копейки (требования уточнены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 314, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы  ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края), во исполнение договора от 28.06.2017 № 0000005008. Неустойка рассчитана департаментом на основании статьи 330 Гражданского кодекса и пункта 5.2 договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020, исковые требования удовлетворены частично. В общества в пользу департамента взыскано 3355 рублей 08 копеек пени за период с 16.11.2017 по 10.10.2018. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Суды установили, что департаментом издан приказ от 14.06.2017 № 1159 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Гелиос" договоров аренды на земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровыми номерами 23:33:0000000:4219, 23:33:0000000:4221, 23:33:0108003:471, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:478, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:481, расположенные в муниципальном образовании Туапсинский район» (далее – приказ от 14.06.2017 № 1159). На основании данного приказа департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 28.06.2017 № 0000005002. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий площадью 3246 кв. м с кадастровым номером 23:33:0108003:475, расположенный по адресу: Туапсинский район, Небугское сельское поселение, курорт Небуг, санаторий им. 1-го Мая. Участок предоставлен арендатору на срок до 21.01.2028 для строительства и эксплуатации курортного комплекса. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 2.2). Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вноситься в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункт 2.3 в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2017). Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Общество обязуется в полном объеме выполнять все условия договора аренды, своевременно вносить арендную плату за земельный участок, предоставлять арендодателю копии платежных документов, ежегодно производить с арендодателем сверку расчетов по арендной плате (пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5). За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.05.2018 № 23/001/072/2018-5436 на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края), запись 14.04.2017 внесена в ЕГРН. Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, департамент направил ему претензию от 04.06.2018 № 52-24995/18-38-08 с требованием о погашении указанной задолженности. Претензия оставлена арендатором без исполнения, что явилось основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 329, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Суды установили, что при определении размера арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 департамент в расчетах использовал ставку арендной платы, равную 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а также коэффициенты уровня инфляции. При этом земельный участок, арендуемый обществом, ранее был закреплен за ООО «КПО "ЮГ"» на основании государственного акта на право бессрочного пользования землей № КК-2 № 255000488 (постановление главы администрации от 05.07.1993 № 473). Согласно государственному акту общая площадь участка (границы которого определены данным актом) составляла 55,75 га, он предоставлялся землепользователю для курортного строительства. Ранее этот земельный участок предоставлялся ТОО «Курорт "Небуг"» (акт бессрочного пользования от 11.08.1976). Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А32-40532/2004-31/877-2005-31/1334 и № А32-23621/2006-31/545 установлено, что «КПО "ЮГ"» является правопреемником ТОО «Курорт "Небуг"». На данном земельном участке располагались объекты недвижимого имущества санатория им. 1 Мая. В дальнейшем «КПО "ЮГ"» реализовало объекты недвижимого имущества ООО «Виза». В связи с приобретением указанными юридическим лицом нежилых капитальных зданий и сооружений, приказом департамента от 10.07.2002 № 6-з прекращено право бессрочного пользования «КПО "ЮГ"» на земельный участок площадью 16 га, который предоставлен ООО «Виза» в аренду по договору от 18.07.2002 № 83. В октябре 2002 года общество «Виза» реализовало объекты недвижимого имущества ООО «МРГ "Курорт"». В связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества департамент приказом от 21.01.2003 предоставил земельный участок ООО «МРГ "Курорт"», заключив с указанным юридическим лицом договор аренды № 0000000136. В дальнейшем ООО «Черноморье» (правопреемник ООО «МРГ "Курорт"») продало все объекты недвижимого имущества обществу, уступив ему также право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2 (договор перенайма по договору аренды от 12.02.2005). Данные обстоятельства исследовались арбитражным судом в рамках дела № А32-53907/2017 с участием сторон настоящего спора. В 2017 году общество инициировало раздел земельного участка с кадастровым номером 23:3:0108003:2, в результате которого образованы следующие участки: 23:33:0000000:4219, 23:33:0108003:479, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:474, 23:33:0108003:472, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:476, 23:33:0108003:478, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:471, 23:33:0000000:4221, 23:33:0000000:4220, 23:33:0000000:4218, 23:33:0108003:481. На каждый образованный земельный участок с департаментом заключен договор аренды (на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 – договор № 0000005002). Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 образован из участка, ранее принадлежавшего ООО «КПО «ЮГ», которому исходный земельный участок принадлежал на праве бессрочного пользования, а право аренды на него возникло в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества. Из пояснений представителя общества следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:3:0108003:2 предоставлялся на ограниченном вещном праве для строительства и эксплуатации санатория. Все земельные участки, образованные в результате его раздела, необходимы для использования объектов недвижимости, являющихся имущественным комплексом санатория им. 1 Мая и используемых в качестве единого объекта, состоящего из различных по функциональному назначению зданий (строений). Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, следовательно, он ограничен в обороте (не подлежит приватизации). Следовательно, в заявленный период арендная плата за участок должна определяться с применением ставки, равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, ограниченного в обороте. Довод общества о необходимости расчета арендной платы в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка со ссылкой принцип № 7, содержащийся в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), не принят судами. Материалы дела подтверждают, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:475 отсутствуют самостоятельные объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу (на нем размещены вертолетная площадка и стоянка для автотранспорта). Это исключает возможность применения к правоотношениям сторон ставки в размере 1%, предусмотренной принципом № 7 постановления № 582 для собственников зданий, сооружений. В спорный период во исполнение обязательства по договору аренды обществом перечислена арендная плата в размере 200 тыс. рублей, что подтверждается представленными им платежными поручениями от 09.06.2018 № 182 и от 10.10.2018 № 344. С учетом произведенных платежей, у общества за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 имеется переплата, что исключает удовлетворение требования департамента о взыскании задолженности по арендной плате. Согласно представленному департаментом процессуальному расчету задолженности и пени, рассчитанных истцом исходя из ставки, равной 1,5%, за обществом имеется задолженность по неустойке в размере 3335 рублей  08 копеек, возникшая в результате несвоевременного внесения ответчиком арендных платежей. Поэтому требование о взыскании с общества в пользу департамента пени удовлетворено судами. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды от 28.06.2017 № 0000005002 заключен на основании приказа департамента от 14.06.2017 № 1159. Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 образован из участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2 на основании приказа департамента от 23.12.2016 № 2766 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2». Названные документы не содержат сведений о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды. Поскольку земельный участок отнесен к землям особо охраняемых территорий и  объектов, судом с учетом изложенных обстоятельств применена неверная методика расчета размера годовой арендной платы, тем самым неправильно определена величина годовой арендной платы за земельный участок. Это дает основание утверждать, что определенная величина арендной платы является недействительной. Общество не является правопреемником юридического лица, за которым земельный участок площадью 55,75 га закреплялся для курортного строительства на основании государственного акта на право постоянного (бессрочного) пользования землей КК-2 № 255000488. Земельный участок получен обществом в результате ряда гражданско-правовых сделок по отчуждению расположенных на нем объектов недвижимости. Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имеют значение субъекты, на которых возложена обязанность по такому переоформлению. Это юридические лица, которым ранее соответствующие земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, для которых в силу федерального закона установлены соответствующие пределы годового размера арендной платы. Материалы дела не содержат сведений, которые бы подтверждали факт предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:0002 именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Ни из текста договора аренды от 21.01.2003 № 0000000136, ни из текста приказа департамента не следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:0002 предоставлялся именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Приняв на себя права и обязанности по договору, ответчик (арендатор) выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с условиями этого договора. Поэтому расчет арендной платы необходимо производить на основании пункта 3.6.2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 121) – в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка в составе земель особо охраняемых территорий. 

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили. 

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. 

Общество и управление Росреестра, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании приказа от 14.06.2017 № 1159 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 28.06.2017 № 0000005002. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий площадью 3246 кв. м с кадастровым номером 23:33:0108003:475, расположенный по адресу: Туапсинский район, Небугское сельское поселение, курорт Небуг, санаторий им. 1-го Мая. Участок предоставлен арендатору на срок до 21.01.2028 для строительства и эксплуатации курортного комплекса. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 2.2). Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вноситься в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункт 2.3 в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2017). Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Общество обязуется в полном объеме выполнять все условия договора аренды, своевременно вносить арендную плату за земельный участок, предоставлять арендодателю копии платежных документов, ежегодно производить с арендодателем сверку расчетов по арендной плате (пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5). За нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2). 

Согласно выписке из ЕГРН от 24.05.2018 № 23/001/072/2018-5436 на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края), запись 14.04.2017 внесена в ЕГРН. 

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, департамент направил арендатору претензию от 04.06.2018 № 52-24995/18-38-08 с требованием о погашении данной задолженности. 

Претензия оставлена арендатором без финансового удовлетворения, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранены в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 № 83 «О некоторых вопросах землепользования» утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, в который вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга. 

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 № 406 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае» утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

В силу частей 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти. 

Согласно статье 10 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» природные лечебные ресурсы на территории Краснодарского края, относящиеся к государственной собственности, могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо Краснодарскому краю. 

Пунктом 2 статьи 4 названного краевого Закона и постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения» курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 № 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов.

Судами при разрешении спора установлено, что спорный земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, он относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Данный участок находится в собственности Краснодарского края как часть особо охраняемой природной территории регионального значения и ограничен в обороте.

Действующей с 01.03.2015 редакцией пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки (предельные) утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. Предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц. Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников вне зависимости от установленного договором условия.

Судами при разрешении спора установлено, что арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:475 образован из исходного земельного участка, закреплявшегося ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общество приобрело объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0108003:2 по договору купли-продажи, приняв на себя права и обязанности арендатора в отношении данного участка (договор перенайма по договору аренды от 12.02.2005).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На общество, как на лицо, которое в связи с заключением договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору, совершенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, распространяются ставки арендной платы, названные в пункте 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В связи с приобретением права собственности на объекты недвижимости к обществу в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному в порядке переоформления права (постоянного) бессрочного пользования. Последующее заключение сторонами самостоятельной арендной сделки не свидетельствует о том, что общество утратило право на применение льготной ставки арендной платы.

Установив, что право постоянного (бессрочного) пользования на исходный земельный участок переоформлено на право аренды, судебные инстанции признали, что общество (покупатель объектов недвижимости) имеет право на применение льготной ставки арендной платы, несмотря на то, что исходный участок непосредственно ему на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялся.

Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в заявленный период арендная плата за участок должна определяться с применением ставки, равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, ограниченного в обороте. С учетом произведенных ответчиком платежей, за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 у общества имеется переплата, что исключает удовлетворение требования департамента о взыскании с общества задолженности по арендной плате.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно представленному департаментом процессуальному расчету, основанному на применении ставки, равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, у общества имеется неисполненная обязанность по уплате неустойке в размере 3335 рублей  08 копеек, возникшая в результате несвоевременного внесения им арендных платежей. Поэтому судебные инстанции удовлетворили требование истца о взыскания с ответчика пени в указанной сумме.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы департамента о необходимости применении ставки арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, поскольку общество не переоформляло право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, подлежит отклонению. Судами при разрешении спора установлено, что спорный участок сформирован за счет земель, указанных в государственном акте серии КК-2 № 255000488. Из содержания приказа департамента от 10.07.2002 № 6-з следует, что исходные земельные участки предоставлялись в аренду правопредшественникам общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Последующее предоставление в аренду земельного участка без указания на переоформление права не отменяет правовые последствия, возникшие в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходных земельных участков. Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц. Распространение на лицо, которое в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, ставки арендной платы, предусмотренной в пункте 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подтверждено определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413.

Довод департамента о том, что общество, заключив договор аренды, согласилось вносить определенную в нем арендную плату, несостоятелен, поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников вне зависимости от условий, согласованных договором. 

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 по делу № А32-35047/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

                                                                                                                               И.В. Сидорова