АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-7715/2018

01 октября 2019 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 01 октября 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Миасского городского округа, г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Администрация),

к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой пляж», г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Золотой пляж»)

о взыскании 1 024 273 руб. 35 коп.,

и встречному исковому заявлению ООО «Золотой пляж» к Администрации о взыскании 1 064 309 руб. 13 коп.,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, г. Миасс Челябинской области, и ФИО3, г. Миасс Челябинской области,

при участии в судебном заседании представителей:

Администрации – ФИО4 (доверенность от 01.02.2019 № 12), 

ООО «Золотой пляж» - ФИО5 (доверенность от 26.10.2018 № 44), 

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась 16.03.2018 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Золотой пляж» о взыскании по договору аренды земельного участка от 08.12.2016  № 7844 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 928 543 руб. 92 коп. и неустойки в размере 95 729 руб. 43 коп. за период с 17.01.2017 по 31.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 310, 314, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор аренды земельного участка от 08.12.2016  № 7844, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению неустойки.

Определением от 13.06.2018 после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения, оно принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

Ответчик  требованиями не согласен, представил отзыв на исковое заявление (т.1 л.д.118-121) и дополнительный отзыв (т.3 л.д.35-37).

Определением от 30.01.2019 (т.4 л.д.1) судом принято для  рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО «Золотой пляж» (т.4 л.д.2-6) о взыскании 1 064 309 руб. 13 коп. неосновательного обогащения, выразившегося в излишне перечисленной за период с 08.12.2016 по 31.12.2017 арендной платы, произведенной по договору аренды от 08.12.2016 № 7844. 

Сторонами представлены дополнительно мнения и пояснения по обстоятельствам спора и доводом противной стороны.

Разногласия сторон связаны с применением Администрацией в расчетах арендной платы ставки арендной платы (САП) равной 3 % (предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц), а не 0,3 % (предназначенных для размещения объектов туристско-рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения). Также разногласия возникли по примененному в расчете значению коэффициента К1, устанавливаемого по 30.06.2017 в зависимости от вида деятельности арендатора, а с 01.07.2017 – от разрешенного использования земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Администрация полагает, необходимым применить в расчетах К1 до 30.06.2017 = 1 (прочие виды деятельности), а с 01.07.2017 = 3 (гостиничное обслуживание), тогда как Общество считает, что с 01.07.2017 коэффициент К1 должен быть применен равным 0,94 (отдых (рекреация). Также Общество не согласилось с примененной кадастровой стоимостью. 

Определением от 29.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд  привлек ФИО2 и ФИО3 (т.5 л.д.60).

Третьи лица представили однотипные отзывы (т.5 л.д.72-95), в которых, подтвердив получение искового и встречного искового заявлений, просили рассмотреть спора в их отсутствие. Третьи лица полагают требования Администрации не подлежащими удовлетворению. Вопрос об удовлетворении встречного иска оставили на усмотрение суда.

В судебное заседание, назначенное на 10.09.2019, третьи лица не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения спора извещены в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (т.5 л.д.135).

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам и третьим лицам возможности представить доказательства и пояснения в подтверждение своей позиции по делу.

Поскольку неявка или уклонение сторон и иных участников дела от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им АПК РФ гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу, судебное заседание проведено по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

В заседании стороны поддержали заявленные ими требования, доводы и возражения, дали пояснения.

В порядке ст.163 АПК РФ в заседании последовательно объявлялись перерывы до 17.09.2019 и 24.09.2019.Информация о перерывах размещалась на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (т.5 л.д.157).

После перерывов заседание было продолжено с участием представителя ООО «Золотой пляж» по правилам ч. 3, 5 ст. 156, ст. 163 АПК РФ.

Представитель поддержал требования встречного искового заявления, просил отказать в удовлетворении требований Администрации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан выполнять в полном объеме  все условия договора, в том числе своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно выпискам из ЕГРН имеющимся в деле, земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 представляет собой единое землепользование и поставлен на кадастровый учет. Кадастровый номер внесен в ГКН 19.02.2008. 

Согласно кадастровому паспорту от 22.08.2011 земельный участок имел площадь 136 080 кв.м. (т.5 л.д.116-128). Разрешенное использование – под размещение д/о «Золотой пляж». Место расположения – Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, д/о «Золотой пляж». Земельный участок находится в охранной зоне памятника природы Челябинской области оз. Тургояк, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием «Миасский городской округ». Выписка содержит сведения о частях земельного участка и обременениях.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 использовался ответчиком на основании договора аренды № 4784 от 10.03.2005 и дополнительного соглашения к нему.

Постановлением Администрации № 3571 от 01.07.2016 (т.1 л.д. 122-123) утверждена схема (т.1 л.д.124-128) расположения земельных участков, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104. Образовано 16 земельных участков, к которым обеспечен доступ через земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104. 

Образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 18.07.2016 с присвоением кадастровых номеров: 74:34:0310009:565 (площадь кв.м. - 652,0), 74:34:0310009:566 (площадь кв.м. - 2366,0), 74:34:0310009:567 (площадь кв.м. – 578,0), 74:34:0310009:568 (площадь кв.м. – 1866,0), 74:34:0310009:569 (площадь кв.м. – 1235,0), 74:34:0310009:570 (площадь кв.м. – 1336,0), 74:34:0310009:571 (площадь кв.м. – 1258,0), 74:34:0310009:572 (площадь кв.м. – 1578,0), 74:34:0310009:573 (площадь кв.м. – 1387,0), 74:34:0310009:574 (площадь кв.м. – 964,0), 74:34:0310009:575 (площадь кв.м. – 820,0), 74:34:0310009:576 (площадь кв.м. – 1882,0), 74:34:0310009:577 (площадь кв.м. – 1334,0), 74:34:0310009:578 (площадь кв.м. – 1524,0), 74:34:0310009:579 (площадь кв.м. – 2051,0), 74:34:0310009:580 (площадь кв.м. -  692,0) (т.1 л.д.149-165, т.4 л.д.48-52).

Земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 сохранен в измененных границах. Площадь участка составила 108168 кв.м., расположен по адресу: Челябинская область, г. Миасс, озеро Тургояк, д/о «Золотой пляж» (т.1 л.д.20,21-23, т.2 л.д.71-79, т. 4 л.д.23-24,68-73).

Обзорная схема расположения земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104, являющаяся распечаткой с публичной кадастровой карты, представлена Обществом в дело (т.2 л.д.36). На схеме также отражены образованные земельные участки. 

На основании постановления Администрации Миасского городского округа от 17.08.2016 №4581 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Золотой пляж»  (арендатор) было подписано два договора аренды.

Так сторонами подписан договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством №7844 от 08.12.2016 (т.1 л.д.12-17, т.4 л.д.19-21), по условиям которого арендатору во временное пользование на условиях аренды из земель особо охраняемых территорий и объектов, передается находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 площадью 108168 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, д/о «Золотой пляж». Участок предоставляется для размещения д/о «Золотой пляж» (п.1.1 договора № 7844).

Срок аренды участка установлен с 17.08.2016 по 01.03.2054 (п.2.1 договора №7844).

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 5 апреля, 5 июля, 5 октября, 15 января путем перечисления арендной платы в соответствии с приложением 1 к настоящему договору (п.3.3 договора).

Согласно п. 3.6 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения нормативными правовыми актами РФ, Челябинской области и/или Миасского городского округа порядка определения размера арендной платы (в том числе изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы).

Размер арендной платы пересматривается в случаях перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения разрешенного использования земельного участка, изменения вида деятельности арендатора, категории арендатора и подлежит обязательной уплате арендатором с момента возникновения указанных случаев. При этом не заключение соответствующих дополнительных соглашений к договору не является основанием для невнесения арендной платы (п. 3.7 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п.5.2 договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т.1 л.д.19, т.4 л.д.22 оборотная сторона).

К договору сторонами оформлено приложение № 1 – расчет арендной платы (т.1 л.д.18, т.4 л.д.22), согласно которому в расчете применены К1 = 1; К2 = 1; К3 = 1; САП = 3%.

В установленном порядке договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 17.01.2017 внесена соответствующая запись.

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ, суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды  заключенными.

Также на основании постановления от 17.08.2016 №4581 сторонами подписан договор аренды № 7808 от 30.09.2016 (т.1 л.д. 129-148, т.4 л.д.28-47, далее – договор № 7808), предметом аренды которых являются образованные земельные участки с кадастровыми номерами: 74:34:0310009:565 (площадь кв.м. - 652,0), 74:34:0310009:566 (площадь кв.м. - 2366,0), 74:34:0310009:567 (площадь кв.м. – 578,0), 74:34:0310009:568 (площадь кв.м. – 1866,0), 74:34:0310009:569 (площадь кв.м. – 1235,0), 74:34:0310009:570 (площадь кв.м. – 1336,0), 74:34:0310009:571 (площадь кв.м. – 1258,0), 74:34:0310009:572 (площадь кв.м. – 1578,0), 74:34:0310009:573 (площадь кв.м. – 1387,0), 74:34:0310009:574 (площадь кв.м. – 964,0), 74:34:0310009:575 (площадь кв.м. – 820,0), 74:34:0310009:576 (площадь кв.м. – 1882,0), 74:34:0310009:577 (площадь кв.м. – 1334,0), 74:34:0310009:578 (площадь кв.м. – 1524,0), 74:34:0310009:579 (площадь кв.м. – 2051,0), 74:34:0310009:580 (площадь кв.м. -  692,0) (т.1 л.д.149-165, т.4 л.д.48-52).

Настоящий спор связан с расчетами по договору аренды № 7844 от 08.12.2016. 

Обращаясь с иском, Администрация ссылалась на наличие у ответчика по основному иску долга по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 928 543 руб. 92 коп. и начислению в связи с нарушением сроков ее внесения – неустойки в размере 95 729 руб. 43 коп. за период с 17.01.2017 по 31.01.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение  ему убытков.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Из материалов настоящего дела следует, что договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. За период с 01.03.2015 – соответствующие отношения регулируются по правилам, установленным ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер арендной платы по рассматриваемому договору аренды подлежит расчету на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО).

Исчисление арендной платы производилось арендодателем с учетом решений Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области и на основании Закона № 257-ЗО. 

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно приложению к иску истец производит расчет арендной платы исходя с 17.08.2016 по 31.12.2016 исходя из кадастровой стоимости – 25 764 535,92 руб.; САП = 3%, К1 = 1, К2 = 1, К3 = 1. Согласно иску с 01.01.2017 истец применяет в расчете кадастровую стоимость 28 358 000 руб., К1 с 01.07.2107 применяет = 3. Остальные показатели не изменились.

Как указывалось, спор у сторон связан с применением в расчетах САП = 3 и с К1 01.07.2017 = 3.

Письмом исх. №23 от 30.11.2017 (т.1 л.д.52-53, т.2 л.д.25) общество «Золотой пляж» обращалось к Администрации с просьбой применить при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:34:0310009:104 ставку арендной платы 0,3% и коэффициент К1-0,94, а за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:34:0310009:567, 74:34:0310009:570, 74:34:0310009:569, 74:34:0310009:571, 74:34:0310009:572, 74:34:0310009:574, 74:34:0310009:575 ставку арендной платы 2%. Поименованные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 с целью исключения из исходного участка для возведения на них объектов капитального строительства. В своем письме Общество указывало на то, что кадастровые работы по образованию новых земельных участков проводились им с целью исключения из исходного земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 земельных участков, занятых объектами капитального строительства и для строительств капитальных объектов.

Письмо получено Администрацией Миасского городского округа 30.11.2017 (вх. № 19610), о чем свидетельствует регистрационный  штамп на представленной копии письма. 

Администрация письмом от 25.12.2017 № 5699/1.1 (т.1 л.д.54-55, т.2 л.д.26) о том, что примененный арендодателем расчет является верным.

Администрацией в расчетах арендной платы применены: САП = 3 % (в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц); К1 = 1 (до 30.06.2017), а с 01.07.2017 = 3 (гостиничное обслуживание). 

В обоснование применения соответствующих значений истец по первоначальному иску ссылался на то, что участок предоставлен для размещения  пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих слуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них. 

Также Администрация указала на то, что основным видом деятельности общества «Золотой пляж» является деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (т.3 л.д.27).

Обществом «Золотой пляж» высказаны возражения относительно такой позиции истца. 

В силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного, изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Суд соглашается с возражениями общества относительно ого, что истцом применены неверные показатели ставки арендной платы, а также коэффициента К1. 

Так судом установлено, что ране земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 предоставлялся для размещения д/о (дома отдыха) «Золотой пляж», после того как из этого участка было образовано новых 16 участков, всем им также было присвоено разрешенное использование – д/о «Золотой пляж». В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 разрешенный вид использования также остался – д/о «Золотой пляж». 

Обществом представлены сведения с публичной кадастровой карты (т.3 л.д.39), что земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 имеет разрешенное использование: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения. Земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов. 

Исходя из представленных в дело доказательств следует, что в 2016 г. обществом были проведена работа по исключению из состава земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 площадей земельного участка на которых расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, которое возможно отнести к объектам гостиницы, а также земельные участки, на которых предполагается осуществление капитального строительства. Из распечатки Обзорной схемы также можно проследить, что объекты недвижимости исключены из состава земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104.

Согласно выпискам из ЕГРН имеющимся в деле (т.2 л.д. ) и публичной кадастровой карте в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, озеро Тургояк, д/о «Золотой пляж», расположено два объекта недвижимости: 

-объект недвижимости с кадастровым номером 74:34:0310009:184, который является жилым домом №6, площадью 66 кв.м., количество этажей 3, год завершения строительства 2014 г.,  правообладателями являются ФИО2 и ФИО3 (по ½ доли в праве), право собственности которых на объект зарегистрировано 06.09.2011 (т.4 л.д.99-107, т.5 л.д.65-71);

-объект с кадастровыми номерами 74:34:0310009:192 (т.4 л.д.78-98), которым является грунтовая дорога протяженностью 3500 м. На кадастровый учет как объект поставлена 10.12.2011, правообладателем является ООО «Золотой пляж», право собственности которого зарегистрировано 16.01.2002.

Истец представил пояснения (т.5 л.д.17, 23) и приложил фотографии и распечатки из сети интернет (т.5 л.д.30-42) обосновывая использование ответчиком участка под объекты торговли и гостиниц.

Между тем, из представленных распечаток не следует на каком именно участке расположен тот или иной объект (с КН 74:34:0310009:104 или на смежном с ним участке, в том числе, образованном из участка с КН 74:34:0310009:104). Кроме этого из представленных на снимки изображений не следует, что это объекты капитального строительства.

Ответчиком в опровержение распечаток истца представлены свои фотографии (т.5 л.д.46-52), согласно которым следует, что  на земельном участке с КН 74:34:0310009:104 размещен спасательный пост, беседки. Лежаки, скамейки, дорожки и пр. объекты благоустройства территории.

Представленными доказательствами подтверждается, что принятый по договору аренды земельный участок с КН 74:34:0310009:104 не предусматривает размещение на нем магазинов, ресторанов, объектов, предусматривающих временное проживание (гостиниц). Указанные объекты выведены за пределы арендуемого по договору № 7844 земельного участка. 

Земельный участок с КН 74:34:0310009:104 имеет свободный доступ, включает в себя прибрежную зону, пляж, объекты предусматривающие получение горячего питания и места отдыха. На участке осуществлено обустройство мест для занятия спортом, пешими прогулками, организованы места отдыха, наблюдения за природой, пикников и иной деятельности; осуществляет уход за размещенными в пределах участка природными объектами (лес, озеро, пляжа, береговая полоса водного объекта общего пользования), осуществляется обустройство мест отдыха в них. 

Таким образом, фактически обществом «Золотой пляж» в границах арендуемого по договору № 7844 земельного участка с КН 74:34:0310009:104 осуществляется деятельность по организации отдыха (рекреации). Администрацией иного не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Также суд обращает внимание на то, что у общества «Золотой пляж» имеется бессрочная лицензия № ЛО-74-01-001824 от 10.12.2012 на осуществление медицинской деятельности по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, дом отдыха «Золотой пляж», спальный корпус № 8 (т.3 л.д.67-70). 

С учетом изложенного, оснований для применения САП = 3 % не имелось. В данном случае САП подлежит применению в значении 0,3%, как для участков, предназначенных для размещения объектов туристско-рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Исходя из этого с 01.07.2017 коэффициент К1 должен быть применен равным 0,94 (отдых (рекреация)), утвержденный решением Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 № 5 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа», а не 3 (гостиничное обслуживание).

Что касается кадастровой стоимости, то для расчета с 17.08.2016 по 31.12.2016 Администрация применила кадастровую стоимость 25 764 535,92 руб. пропорционально площади земельного участка с КН 74:34:0310009:104,  сформированного в 2016 г. в результате образования новых участков. Суд признает обоснованным определение кадастровой стоимости пропорционально площади участка, исходя из того, что кадастровая стоимость в размере 30 873 711,42 руб. была определена для земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104 до изменения его характеристик в результате образования 16 самостоятельных участков. 

При этом суд признает, что Администрация верно определила кадастровую стоимость, поскольку Комиссией по пересмотру кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (т.1 л.д.24-26) также проверялась обоснованность установления кадастровой стоимости в размере 25 764 535,92 руб.

С 01.01.2017 кадастровая стоимость установлена Комиссией при Управлении Росреестра в размере 28 358 000,00 руб. Сведения об этой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 23.01.2018 (т.1 л.д.51, т.3 л.д.41,43).

Также для расчета арендной платы имеет значение то обстоятельство, что  на спорном земельном участке расположен жилой дом №6, площадью 66 кв.м., количество этажей 3, кадастровый номер 74:34:0310009:184, который принадлежит на праве собственности ФИО2 и ФИО3

Судом установлено, что между ОАО «Золотой пляж» (ОГРН 

<

***>, правопреемником которого является ООО «Золотой пляж» ОГРН 

<

***>, выписка из ЕГРЮЛ – т. 1 л.д.27-33) и третьими лицами  - ФИО3 и ФИО2 (субарендаторы) был подписан договор субаренды земельного участка от 30.08.2011 (т.5 л.д. 113-131). По условиям договора субаренды арендатор сдает, а субарендаторы принимают в субаренду земельный участок общей площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, д/о «Золотой пляж», являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310009:104, учетный номер части 36. Участок принадлежит арендодателю на правах аренды на основании договора № 4784 от 10.03.2005. 

Соответствующее обременение в виде субаренды внесено в ЕГРН, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН. На сегодняшний момент обременение не снято. Суду не представлено доказательств освобождения участка от объекта недвижимости (жилого дома), как не представлено доказательств расторжения договора субаренды.

Что касается того, обстоятельства, что договор субаренды заключался на период действия договора аренды, то это не имеет значения и не прекращает действие договора субаренды. Суд исходит из того, что несмотря на подписание между сторонами настоящего спора договоров аренды № 7844 от 08.12.2016 и № 7808 от 30.09.2016, фактически земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310009:104 не выбывал из владения общества «Золотой пляж». При осуществлении в 2016 г. деятельности по выделению из земельного участка с КН 74:34:0310009:104 частей, на которых расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, а также предполагается строительство капитальных объектов, он не осуществил выделение части, необходимой для эксплуатации жилого дома, принадлежащего на праве собственности привлеченным третьим лицам. Тем самым истец обществом «Золотой пляж» было подтверждено продолжение использования этой части земельного участка. 

Указанным договором субаренды подтверждается, что в субаренду для эксплуатации жилого дома передается участок площадью 1575 кв.м. Соответствующая часть земельного участка выделена в границах рассматриваемого земельного участка и в кадастровом паспорте от 22.08.2011 (т.5 л.д.116-128) отражена под учетным номером части 36. 

Суду не представлено доказательств того, что с момента постройки и ввода в эксплуатацию жилого дома изменилась площадь участка необходимого для размещения и эксплуатации жилого дома.

С учетом этого, для части земельного участка 1575,0 кв.м., необходимой для эксплуатации жилого дома, с учетом п. 6 ст. 1 Закона № 257-ЗО суд считает необходимым применить К1 = 1 (размещение жилого дома пригодного для постоянного проживания высотой не выше трех этажей). 

С учетом изложенного, расчет арендной платы за период с 17.08.2016 по 31.12.2017, в том числе применительно с 01.07.2017 к части участка площадью 1575 кв.м. и оставшейся площади 106 593,00 кв.м. (108 168 – 1575), выглядит следующим образом:

-с 17.08.2016 по 31.12.2016, исходя из кадастровой стоимости 25 764 535,92 руб. годовой размер арендной платы составит 77 293,61 руб. (25 764 535,92 * 0,3 % *1*1*1), соответственно квартальный платеж равен 19 323,40 руб. (77 293,61 / 4); исходя из этого с 17.08.2016 по 30.09.2016 (45 дней) плата составит 9451,66 руб. (19 323,40 / 92 * 45);

-с 01.01.2017 по 30.06.2017 годовой размер арендной платы составит 85 074,00 (28 358 000,00 * 0,3% * 1 *1 *1), в квартал – 21 268,50 руб., 

-с 01.07.2017 по 31.12.2017, исходя из части земельного участка площадью 106 593 кв.м. годовой размер арендной платы составит: 78 805,14 руб.  ((28 358 000,00 руб. /108 168 кв.м.* 106 593 кв.м.) * 0,3% * 0,94 *1 *1), соответственно в квартал – 19 701,29 руб.; исходя из части земельного участка площадью 1575 кв.м. годовой размер арендной платы составит: 1238,74 руб. ((28 358 000,00 руб./108 168 кв.м. * 1575 кв.м.) * 0,3% * 1 *1 *1), а в квартал – 309,69 руб. С учетом этого общий размер платы за 3-ий и 4-ый кварталы 2017 г. составит по 20 010,98 руб. (19 701,29 + 309,69).

Обществом «Золотой пляж» в дело представлены следующие платежные поручения, в подтверждение исполнения своих обязательств по договору (т.3 л.д.46-59, т.4 л.д.53-67):

-№ 1108 от 19.06.2017 на 95 578,12 руб. (за 3 кв. 2016 г.),

-№ 1109 от 26.06.2017 на 100 000,00 руб. (за 4 кв. 2016 г.),

-№ 1110 от 03.07.2017 на 100 000,00 руб. (за 4 кв. 2016 г., частично за 1 кв. 2017 г.),

-№ 1111 от 10.07.2017 на 100 000,00 руб. (за 1 кв. 2017 г.),

-№ 1112 от 17.07.2017 на 86 468,04 руб. (за 1 кв. 2017 г.),

-№ 1113 от 17.07.2017 на 48 846,65 руб. (пеня),

-№ 1114 от 24.07.2017 на 100 000,00 руб. (за 2 кв. 2017 г.),

-№ 1115 от 31.07.2017 на 93 234,02 руб. (за 2 кв. 2017 г.),

-№ 1116 от 15.09.2017 на 193 234,02 руб. (за 3 кв. 2017 г.),

-№ 1117 от 15.11.2017 на 193 234,02 руб. (за 4 кв. 2017 г.),

-№ 348 от 01.03.2018 на 77 803,92 руб. (за 2017 г.),

-№ 349 от 15.03.2018 на 212 685,00 руб. (за 1 кв. 2018 г.).

-№ 1020 от 15.06.2018 на 212 685,00 руб. (за 2 кв. 2018 г.),

-№ 1021 от 14.09.2018 на 212 685,00 руб. (за 3 кв. 2018 г.),

-№ 1022 от 15.11.2018 на 212 685,00 руб. (за 4 кв. 2018 г.).

Поскольку в рассматриваемом деле рассматривается спор о начислениях за период с 17.08.2016 по 31.12.2017, то судом учитываются платежи, имеющие соответствующее назначение платежа. Расчет долга и пени за этот период выгляди следующим образом:

Период начисления

Начислено 

(руб.)

Оплата

(руб.)

Долг / переплата «-», (руб.)

Период просрочки

Кол-во дней

Пени

(руб.)

3 кв. 2016 г.

(с 17.08.16 по 30.09.16)

9451,66

-

9451,66

17.01.17-19.06.17

154

1455,56

4 кв. 2016 г.

19 323,40

-

19 323,40

17.01.17-19.06.17

154

2975,80

1 кв. 2017 г.

21 268,50

-

21 268,50

06.04.17-19.06.17

77

1637,67

95 578,12

(19.06.17 № 1108

-45 534,56

(переплата)

-

-

-

2 кв. 2017 г.

21 268,50

-24 266,06

-

-

-

3 кв. 2017 г.

20 010,98

-4255,08

-

-

-

4 кв. 2017г.

20 010,98

-4255,08

-84 244,10

(переплата)

-

-

-

100 000,00 (26.06.17 № 1109)

-

-

-

ИТОГО

111 334,02

195 578,12

-84 244,10

6069,03

Начисленная неустойка погашена платежным поручением № 1113 от 17.07.2017 на 48 846,65 руб., в связи с чем переплата по этому платежному поручению составила 42 777,62 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате и неустойке отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения требований Администрации не имеется.  

По встречному иску общество «Золотой пляж» просит взыскать излишне уплаченные за период с 17.08.2016 по 31.12.2017 платежи по договору № 7844, включая переплату по неустойке.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 указанного Кодекса.

Таким образом, в данном судебном разбирательстве подлежат установлению следующие обстоятельства: приобретение ответчиком денежных средств за счет истца, приобретение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, доказанность размера неосновательного обогащения. При этом указанные обстоятельства должны быть установлены в совокупности.

С учетом произведенных платежей излишне уплаченная за рассматриваемый период арендная плата составила 1 028 218,12 руб. (переплата по расчету 84 244,10 +100 000,00 (п/п № 1110 от 03.07.2017) + 100 000,00 (п/п № 1111 от 10.07.2017) + 86 468,04 (№ 1112 от 17.07.2017) + 100 000,00  (п/п № 1114 от 24.07.2017) + 93 234,02 (п/п № 1115 от 31.07.2017) + 193 234,02 (п/п № 1116 от 15.09.2017) + 193 234,02 (п/п № 1117 от 15.11.2017) + 77 803,92 (№ 348 от 01.03.2018). С учетом переплаты по неустойке общая сумма переплаты составляет 1 070 995,74 руб. (1 028 218,12 + 42 777,62). 

Стороны не достигли в процессе соглашения о зачете переплаты в счет исполнения платежей за иной период, плательщик реализовал свое право истребованием переплаты. Сумма переплаты составляет неосновательное обогащение истца и подлежит взысканию с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску. 

При этом, поскольку суду не предоставлено право выхода за пределы заявленных требований, неосновательное обогащение подлежит взысканию лишь в заявленной Обществом сумме – 1 064 309,13 руб.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина в бюджет с него не взыскивается.

Что касается встречного иска, то за его рассмотрение ООО «Золотой пляж» уплатило госпошлину в размере 23 643 руб. платежным поручением № 128 от  21.01.2019 (т.4 л.д.14).

Поскольку встречный иск удовлетворен в полном объеме расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на Администрацию и взыскиваются с нее в пользу ООО «Золотой пляж». 

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167–176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации Миасского городского округа, г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования «Миасский городской округ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Золотой пляж», г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 1 064 309 руб. 13 коп., а также 23 643 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина